Hof Den Haag, 08-10-2019, nr. 200.231.070/01

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer: 200.231.070/01

Zaak-/rolnummer rechtbank: 2239640 / CV EXPL 13-5338

Zaaknummer Gerechtshof Amsterdam: 200.159.607/01

Rolnummer Hoge Raad: 16/05125

inzake

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante,

hierna te noemen: [appellante],

advocaat: mr. K. Aantjes te Rijswijk (Z-H),

tegen

gevestigd te Oostzaan,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Primus,

advocaat: mr. A.M. Feringa te Zaandam.

1. Voor het verloop van het geding tot het arrest van 30 januari 2018 verwijst het hof naar dat arrest. In dat arrest is een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 23 maart 2018. Ten behoeve van die comparitie heeft [appellante] bij brief van 13 maart 2018 nadere producties ingediend. Van de comparitie is een proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens heeft [appellante] een memorie na verwijzing met producties genomen. Primus heeft daarop bij memorie na verwijzing met producties gereageerd. Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

Het gaat in deze zaak kort samengevat, en voor zover na cassatie en verwijzing nog van belang, om het volgende.

[appellante] heeft met ingang van 1 april 2008 bedrijfsruimte verhuurd aan Primus. Het proces-verbaal van oplevering van 31 maart 2008 vermeldt dat de toestand van het gehuurde goed is, met uitzondering van “kleine beschadigingen aan en in het gehuurde”. De huurovereenkomst is geëindigd op 1 april 2013. Primus heeft de bedrijfsruimte feitelijk opgeleverd op 15 april 2013, nadat zij in verband met de oplevering herstelwerkzaamheden had verricht.

In verband met de oplevering zijn op 13 maart 2013, 26 maart 2013 en 17 april 2013 rapporten opgemaakt door het door [appellante] ingeschakelde Bouwtechnisch Keuringsburo [naam ] (hierna: BKD).

Tussen partijen is een geschil ontstaan over de staat waarin Primus het gehuurde heeft opgeleverd. [appellante] heeft in verband daarmee, uit hoofde van een door Primus afgegeven bankgarantie, een bedrag van € 44.625,- ontvangen.

De kantonrechter te Zaanstad heeft na een comparitie en aansluitende plaatsopneming, waarvan proces-verbaal is opgemaakt, de vorderingen in conventie afgewezen. Hij heeft daartoe overwogen dat Primus weliswaar op een aantal herstelpunten is tekortgeschoten en is gehouden een bedrag van € 33.147,- aan herstelkosten te betalen, maar dat [appellante] reeds € 44.625,- heeft ontvangen uit hoofde van de bankgarantie. In reconventie is de vordering toegewezen tot een bedrag van € 11.058,-, volgens de kantonrechter het verschil tussen de twee zojuist genoemde bedragen.

[appellante] is van de vonnissen van de kantonrechter in hoger beroep gekomen en heeft – kort gezegd – geconcludeerd tot vernietiging daarvan en tot veroordeling van Primus tot betaling van € 145.628,-. In het door [appellante] ingestelde principaal hoger beroep heeft het Gerechtshof Amsterdam bij arrest van 14 juni 2016 het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. In het incidenteel hoger beroep heeft het Gerechtshof Amsterdam het vonnis vernietigd voor zover [appellante] daarbij is veroordeeld tot betaling van € 11.058,- en, opnieuw rechtdoende, [appellante] veroordeeld tot betaling van € 13.263,-.

[appellante] heeft tegen dit arrest beroep in cassatie ingesteld. De middelonderdelen houden, voor zover in hoger beroep nog van belang, het volgende in. Middelonderdeel I klaagt dat het Gerechtshof Amsterdam zijn oordelen niet had mogen baseren op de waarnemingen van de kantonrechter zonder [appellante] in de gelegenheid te stellen tegenbewijs te leveren. Middelonderdeel II komt op tegen het oordeel van het Gerechtshof Amsterdam in r.o. 3.5.1 van zijn arrest dat [appellante] tegenover de waarnemingen van de kantonrechter ten aanzien van de werkplaatsvloer onvoldoende heeft aangevoerd. Middelonderdeel IV keert zich tegen r.o. 3.5.8 voor zover het Gerechtshof Amsterdam daarin de vordering met betrekking tot de verzakkingen van het straatwerk heeft afgewezen. Middelonderdeel V bepleit dat [appellante] had moeten worden toegelaten tot bewijs van haar stelling dat de werkplaatsvloer ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst vloeistofdicht was en dat dit bij het einde van de huurovereenkomst niet meer zo was. Middelonderdeel VI bestrijdt ten slotte het dictum van het arrest van het Gerechtshof Amsterdam, voor zover dat voortbouwt op de in cassatie met succes aangevallen oordelen. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 22 december 2017 (ECLI:NL:HR:2017:3261) de middelonderdelen I, II, IV, V en VI gegrond bevonden, het arrest van het Gerechtshof Amsterdam vernietigd en de zaak naar het Gerechtshof Den Haag verwezen ter verdere behandeling en beslissing.

De verdere beoordeling van het hoger beroep voor zover na cassatie en verwijzing aan de orde

De omvang van de rechtsstrijd na cassatie en verwijzing

3. Het hof stelt voorop dat het bij de beoordeling van het hoger beroep gebonden is aan de in cassatie niet of tevergeefs bestreden beslissingen van het Gerechtshof Amsterdam en aan de beslissingen van de Hoge Raad. Tegen die achtergrond zal het hof beoordelen welke geschilpunten na cassatie en verwijzing nog aan de orde zijn.

4. [appellante] heeft zich op het standpunt gesteld dat gegrondbevinding door de Hoge Raad van de middelonderdelen I, II, IV, V en VI meebrengt dat de zaak in volle omvang moet worden beoordeeld. Het hof verwerpt dit standpunt. De middelonderdelen I, II, IV, V en VI bestrijden een aantal specifieke overwegingen en het dictum van het arrest van het Gerechtshof Amsterdam. De in cassatie met succes bestreden overwegingen en het dictum daaromtrent hebben betrekking op de werkplaatsvloer, de toiletgroep, het schilderwerk, de verzakkingen van het straatwerk, de gevelbeplating en de put van de schaarlift. Derhalve zijn alleen deze posten na cassatie en verwijzing nog ter beoordeling. Het slagen van de genoemde middelonderdelen heeft geen gevolgen voor de beslissingen van het Gerechtshof Amsterdam over de andere posten, waartegen immers in cassatie geen klachten zijn gericht.

5. Het voorgaande betekent dat ook de vordering van [appellante] tot vergoeding van haar schade als gevolg van huurderving in deze procedure niet langer aan de orde is. [appellante] heeft dan ook terecht deze vordering niet in het petitum van haar memorie na verwijzing opgenomen.

6. [appellante] stelt voorts dat thans niet alleen de opleverpunten uit het rapport van 26 maart 2013, maar ook alle opleverpunten uit de rapporten van 13 maart 2013 en 17 april 2013 zouden moeten worden beoordeeld. Het hof verwerpt ook deze stelling. [appellante] heeft immers in cassatie de beslissing van het Gerechtshof Amsterdam in r.o. 3.4. niet bestreden, dat de kantonrechter terecht uitsluitend het rapport van 26 maart 2013 tot uitgangspunt heeft genomen. De overweging van de Hoge Raad in r.o. 3.4.2. van zijn arrest dat het Gerechtshof Amsterdam de rapporten van 13 maart 2013 en 17 april 2013 niet geheel terzijde had mogen laten bij de bewijswaardering, heeft slechts betrekking op middelonderdeel II dat alleen handelt over de werkplaatsvloer en niet over alle overige gestelde opleveringsgebreken.

7. Het hof zal hierna per nog te beslissen post beoordelen of, en zo ja op welke punten, [appellante] zal worden toegelaten tot bewijslevering. Tevens is bij elke post tussen haakjes het bedrag vermeld dat naar het oordeel van het hof voor herstel van de betreffende post ten hoogste toewijsbaar is, gezien de vorderingen van [appellante].

Werkplaatsvloer ( € 160,- + € 16.650,- = € 16.810,-)

8. Gelet op het slagen van onderdeel II van het cassatiemiddel ligt thans de vraag voor of [appellante] de waarnemingen van de kantonrechter met betrekking tot de werkplaatsvloer voldoende gemotiveerd heeft bestreden. Het hof is van oordeel dat [appellante] deze waarnemingen voldoende gemotiveerd heeft bestreden met de rapporten van BKD van 13 maart 2013 en 17 april 2013. Omdat de Hoge Raad ook middelonderdeel I gegrond heeft verklaard, zal het hof [appellante] toelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen de waarnemingen van de kantonrechter met betrekking tot de werkplaatsvloer.

9. Ten aanzien van de kosten van herstel van de werkplaatsvloer merkt het hof op dat [appellante] in nr. 3.23 van haar memorie van grieven heeft gesteld dat die € 160,-, € 16.650,- en € 25.650,- bedragen. [appellante] miskent daarbij echter dat het bedrag van € 25.650,- blijkens punt 68 van het rapport van BKD van 17 april 2013 waarop [appellante] dit bedrag baseert, geen betrekking heeft op de werkplaatsvloer (nrs. 4 en 5) maar op de begane grond vloer, zodat deze gebreken na cassatie en verwijzing niet meer aan de orde kunnen komen. Het hof laat het bedrag van € 25.650,- derhalve buiten beschouwing.

10. [appellante] zal, gelet op het slagen van middelonderdeel V, ook in de gelegenheid worden gesteld om te bewijzen dat de werkplaatsvloer bij aanvang van de huurovereenkomst met Primus vloeistofdicht was en bij het einde daarvan niet meer. De bewijslast van deze stelling ligt naar het oordeel van het hof bij [appellante] omdat zij vergoeding vordert van de schade als gevolg van het niet-vloeistofdicht zijn van de werkplaatsvloer.

11. De gegrondbevinding van middelonderdeel V brengt naar het oordeel van het hof ten slotte mee dat, als zou komen vast te staan dat de werkplaatsvloer bij oplevering van het gehuurde door Primus een gebrek vertoonde, opnieuw dient te worden beoordeeld of dit gebrek aan Primus kan worden toegerekend.

Toiletgroep (€ 1.160,-)

12. Gelet op het slagen van middelonderdeel I zal het hof [appellante] toelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen de waarnemingen van de kantonrechter met betrekking tot de toiletgroep.

Schilderwerk (€ 3.400,- )

13. Gelet op het slagen van middelonderdeel I zal het hof [appellante] toelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen de waarnemingen van de kantonrechter met betrekking tot het schilderwerk. Dat bewijs kan (mede) zien op de stelling van [appellante] dat bepaalde wanden in de verkeerde kleur zijn geschilderd. Het hof merkt daarbij op dat, nu middelonderdeel III door de Hoge Raad ongegrond is geoordeeld, het hof gebonden is aan het oordeel van het Gerechtshof Amsterdam dat [appellante] normale slijtage en veroudering moet aanvaarden en dus niet van Primus kon verwachten dat zij het pand fris geschilderd opleverde. Ten aanzien van de kosten van het schilderwerk merkt het hof nog op dat [appellante] blijkens nr. 3.40 van haar memorie van grieven ook een bedrag van € 475,- vordert onder verwijzing naar punt 63 van het rapport van BKD van 17 april 2013. Punt 63 van het rapport heeft echter geen betrekking op schilderwerk, maar op het controleren en keuren van airco’s. Het hof zal dit bedrag derhalve buiten beschouwing laten.

Verzakkingen straatwerk (€ 29.200,-)

14. [appellante] heeft gesteld dat de verzakkingen van het straatwerk zijn veroorzaakt doordat Primus de bodem te zwaar heeft belast en het gehuurde oneigenlijk en niet behoorlijk heeft gebruikt door op het terrein te rijden met groot materieel en door puin in de vorm van tegelwerk te storten. Bovendien heeft Primus volgens haar een hemelwaterafvoer niet hersteld waardoor er grond onder de fundering van het pand heeft kunnen zakken en de kolken niet onderhouden waardoor zand onder de bestrating is ontsnapt. [appellante] heeft deze stellingen naar het oordeel van het hof voldoende onderbouwd. Primus heeft deze stellingen van [appellante] gemotiveerd betwist. [appellante] heeft bewijs voor haar stellingen aangeboden. Het hof zal [appellante] daarom toelaten tot het bewijs van feiten of omstandigheden waaruit volgt dat de verzakkingen van het straatwerk zijn veroorzaakt doordat Primus het straatwerk te zwaar heeft belast en oneigenlijk en onbehoorlijk gebruik heeft gemaakt van het gehuurde althans het gehuurde onvoldoende heeft (laten) onderhouden.

Gevelbeplating (€ 29.410,- - € 2.205,- = € 27.205,-)

15. Gelet op het slagen van middelonderdeel I zal het hof [appellante] toelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen de waarnemingen kantonrechter met betrekking tot de toestand van de gevelbeplating.

16. Het hof merkt op dat [appellante] in cassatie niet is opgekomen tegen het oordeel van het Gerechtshof Amsterdam in r.o. 3.9.5. van zijn arrest dat het schadebedrag ter zake van de gevelbeplating op een lager bedrag dient te worden begroot omdat er bij aanvang van de huurovereenkomst al enige schade aan de gevelbeplating bestond. De bij aanvang van de huurovereenkomst reeds aanwezige schade is door het Gerechtshof Amsterdam klaarblijkelijk begroot op een bedrag van € 2.205,-, nu dat hof het schadebedrag voor wat betreft de gevelbeplating heeft begroot op € 12.500,- in plaats van op het bedrag dat door de kantonrechter daarvoor was begroot, te weten € 14.705,- . Het hof is na verwijzing aan dit oordeel gebonden. Op de eventueel door Primus te vergoeden schade komt daarom een bedrag van € 2.205,- in mindering.

Put schaarlift (€ 1.900,-)

17. Het Gerechtshof Amsterdam heeft zijn oordeel in r.o. 3.5.10 dat de schade aan de put van de schaarlift niet voor vergoeding in aanmerking komt, mede gebaseerd op de waarnemingen van de kantonrechter dat de schade afdoende is hersteld. Gelet op het slagen van middelonderdeel I staat het [appellante] vrij om tegen die waarnemingen tegenbewijs te leveren. Het hof zal [appellante] toelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen deze waarnemingen van de kantonrechter.

Slotsom

18. Het hof ziet in hetgeen hiervoor is overwogen aanleiding om opnieuw een comparitie van partijen te gelasten om een minnelijke regeling te beproeven. Indien geen minnelijke regeling tot stand komt, zal de comparitie verder worden benut om afspraken te maken over de bewijslevering door [appellante].

19. Het hof zal vooralsnog een enkelvoudige comparitie van partijen gelasten. Indien een van partijen aangeeft een meervoudige comparitie te wensen, zal de comparitie echter meervoudig plaatsvinden.

Het hof:

- beveelt partijen, deugdelijk vertegenwoordigd door een persoon die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is om een schikking aan te gaan, vergezeld van hun raadslieden, voor het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een minnelijke regeling te verschijnen voor de hierbij benoemde raadsheer-commissaris mr. J.E.H.M. Pinckaers in één der zalen van het Paleis van Justitie, Prins Clauslaan 60 te Den Haag, op 2 december 2019, om 11:00 uur, tenzij (een van) partijen binnen veertien dagen na heden schriftelijk verzoekt dat de comparitie meervoudig zal worden gehouden, in welk geval dat verzoek zal worden gehonoreerd en op die datum een zitting zal worden bepaald ten overstaan van de kamer die dit arrest wijst;

- bepaalt dat indien één van partijen binnen veertien dagen na heden, onder gelijktijdige opgave van de verhinderdata van beide partijen in de maanden december 2019 tot en met maart 2020, opgeeft op de hiervoor genoemde datum verhinderd te zijn, de raadsheer-commissaris (in beginsel eenmalig) een nadere datum en tijdstip voor de comparitie zal vaststellen;

- verstaat dat het hof reeds beschikt over een kopie van het volledige procesdossier, inclusief producties, zodat overlegging daarvan voor de comparitie niet nodig is;

- bepaalt dat partijen de bescheiden waarop zij voor het overige een beroep zouden willen doen, zullen overleggen door deze uiterlijk veertien dagen vóór de comparitie in kopie aan de griffie handel en aan de wederpartij te zenden;

- houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.E.H.M. Pinckaers, T.G. Lautenbach en P. van der Kolk-Nunes en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 oktober 2019 in aanwezigheid van de griffier.