Hof 's-Hertogenbosch, 14-12-2010, nr. HD 200.009.819

Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

De stichting is hoofdhuurder van het terrein, gelegen aan de [perceel] te [vestigingsplaats]. Aanvankelijk huurde de stichting het terrein van de provincie Limburg, maar in 1997 is het terrein gekocht door de Vereniging tot behoud van natuurmonumenten in Nederland (hierna: Natuurmonumenten), die sindsdien (hoofd)verhuurder is.

De stichting exploiteert een deel van het terrein zelf als speeltuin; een ander deel heeft zij verhuurd aan [X.], die op het door hem gehuurde gedeelte outdoor-activiteiten organiseert. Het door [X.] gehuurde gedeelte van het terrein is uitsluitend bereikbaar via de speeltuin die door de stichting wordt geëxploiteerd.

[X.] dient als tegenprestatie voor de huur van het terrein een bedrag van € 3,50 per gast per dag aan de stichting te betalen.

De huurovereenkomst tussen partijen is mondeling aangegaan. Een bepaalde duur is niet overeengekomen, evenmin als een bepaalde opzegtermijn.

De stichting heeft bij brief van 28 juni 2007 aan [X.] de huur van het terrein opgezegd per 31 augustus 2007. Als redenen voor de opzegging zijn in de brief genoemd: ernstige overlast jegens de bezoekers van de speeltuin, veroorzaakt door de deelnemers aan de activiteiten van [X.], en de wens van de stichting om het aan [X.] verhuurde gedeelte van het terrein, zelf in gebruik te gaan nemen.

[X.] heeft zich vervolgens tot de kantonrechter Maastricht gewend en het volgende gevorderd (samengevat):

primair 1) voor recht te verklaren dat de huuropzegging geen effect sorteert;

2) de stichting te veroordelen tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat, wegens door de stichting vanaf april 2007 gepleegde wanprestatie dan wel onrechtmatige daden;

3) de stichting te veroordelen om [X.] voor de duur van de overeenkomst het rustig genot te verschaffen van het gehuurde, dit op verbeurte van een dwangsom.

Subsidiair, voor het geval de opzegging wél effect zou sorteren, vorderde [X.] (samengevat):

1) schadevergoeding, op te maken bij staat;

2) vergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking;

3) betaling van een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten.

De stichting vorderde in reconventie, kort gezegd, de veroordeling van [X.] tot ontruiming van het door hem gehuurde gedeelte van het terrein.

De kantonrechter heeft, bij vonnis waarvan beroep, de door [X.] gevorderde verklaring voor recht toegewezen; de kantonrechter heeft verder de stichting geboden (kort gezegd) om [X.] voor de duur van de overeenkomst het rustige genot te verschaffen op verbeurte van een dwangsom en voorts de stichting verboden om [X.] op enigerlei wijze te hinderen in de uitoefening van zijn bedrijf, eveneens op verbeurte van een dwangsom. Het meer of anders door [X.] gevorderde is afgewezen. De reconventionele vordering van de stichting is door kantonrechter eveneens afgewezen.

Beide partijen hebben grieven aangevoerd tegen het vonnis van de kantonrechter.

De grieven van de stichting strekken ertoe dat het hof het vonnis van de kantonrechter zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [X.] zal afwijzen en daarnaast de vordering van de stichting zal toewijzen.

De stichting heeft in hoger beroep haar vordering gewijzigd in die zin dat zij thans vordert, samengevat, dat [X.] zal worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde terrein en het terrein schoon en ontruimd, inclusief daarbij behorende sleutels aan de stichting ter beschikking zal stellen, met achterlating van het steigermateriaal en de door ENCI gesponsorde houten onderdelen van de klimtoren, dit op verbeurte van een dwangsom.

Tegen de wijziging van eis van de stichting is door [X.] geen bezwaar gemaakt zodat het hof op de gewijzigde vordering recht zal doen.

[X.] vordert in incidenteel appel dat het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd voor zover daarbij de door hem gevorderde schadevergoeding is afgewezen. Hij vordert dat het hof, opnieuw recht doende, alsnog de stichting zal veroordelen om de door [X.] wegens wanprestatie en onrechtmatige daden van de stichting tot aan de datum van het arrest geleden schade te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

Voorwaardelijk, voor het geval het hof zou beslissen dat de huuropzegging door de stichting wél effect sorteert, vordert [X.] , na wijziging van zijn eis (samengevat):

De belangrijkste vraag die partijen verdeeld houdt is, of de huuropzegging per 31 augustus 2007 al dan niet effect sorteert.

Deze vraag dient beantwoord te worden aan de hand van artikel 7:228 lid 2 BW, welk artikel op 1 augustus 2003 in werking is getreden en ingevolge artikel 68a lid Ow NBW onmiddellijke werking heeft.

Op grond van het genoemde artikel 7:228 lid 2 BW kan een huurovereenkomst als de onderhavige, betrekking hebbend op onbebouwde grond, te allen tijde worden opgezegd, waarbij een opzeggingstermijn geldt van een maand, aangezien noch een andersluidende opzegtermijn, noch een langere termijn voor de huurbetaling is overeengekomen.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de belangen van de stichting bij huurbeëindiging, in verhouding tot de belangen van [X.] bij voortzetting van de huur, onvoldoende zwaarwegend zijn en dat om die reden de huuropzegging geen effect sorteert.

De tegen dit oordeel aangevoerde grieven zijn terecht aangevoerd.

Zoals reeds is overwogen was de stichting op grond van artikel 7:228 lid 2 BW bevoegd om de huurovereenkomst door opzegging te beëindigen. Dit zou slechts anders zijn indien geoordeeld zou moeten worden dat de stichting misbruik heeft gemaakt van haar opzeggingsbevoegdheid, maar naar het oordeel van het hof is daarvan geen sprake.

De stichting heeft als opzeggingsgrond aangevoerd dat de bezoekers van de speeltuin ernstige overlast ondervinden van de deelnemers aan de activiteiten op het terrein van [X.] en dat zij zelf gebruik wil gaan maken van het aan [X.] verhuurde terrein. Voor zover [X.] bedoeld heeft te stellen dat deze gronden niet daadwerkelijk bestaan, heeft hij onvoldoende aangevoerd om zijn stelling te onderbouwen.

Hier komt bij dat uit het procesdossier genoegzaam blijkt dat de verhouding tussen partijen ernstig is verstoord. Dat is niet alleen thans zo, maar het was ook al het geval ten tijde van de huuropzegging in 2007, zoals onder meer blijkt uit het proces-verbaal van aangifte van mishandeling d.d. 30 juni 2007, dat onderdeel uitmaakt van productie 11 bij de inleidende dagvaarding, in welke aangifte [X.] tegenover de politie verklaart dat er sprake is van een "langslepend probleem" tussen partijen.

Mede in dit licht bezien is van misbruik door de stichting van haar opzeggingsbevoegdheid geen sprake. Dit betekent dat de grieven 1 t/m 6 van de stichting terecht zijn aangevoerd. Dit geldt ook voor de zevende grief van de stichting, voor zover die betrekking heeft op de toegewezen verklaring voor recht ter zake van de huuropzegging.

De toewijzing van de verklaring voor recht zal door het hof worden vernietigd en de vordering van [X.] zal op dit onderdeel alsnog worden afgewezen.

[X.] vordert in hoger beroep voorwaardelijk, voor het geval het hof beslist dat de huuropzegging wél effect sorteert, dat aan die opzegging een opzegtermijn/afbouw- periode van twee jaar zal worden verbonden.

Aan de voorwaarde waaronder deze vordering is ingesteld is voldaan, zodat het hof hierop zal beslissen.

Aan [X.] kan worden toegegeven dat een opzegtermijn van twee maanden onredelijk kort moet worden geacht, dit gelet op de aard van het bedrijf dat door [X.] op het gehuurde wordt geëxploiteerd en mede gelet op de lange duur van de huurrelatie. Het hof acht een opzegtermijn van zes maanden wél redelijk, zodat de huurovereenkomst geacht moet worden te zijn geëindigd op 31 december 2007.

De zevende grief van de stichting houdt mede in dat de kantonrechter ten onrechte haar ontruimingsvordering heeft afgewezen. De stichting vordert dat het hof, opnieuw rechtdoende, [X.] alsnog zal veroordelen tot ontruiming.

Het hof zal de beslissing op deze vordering aanhouden. Of [X.] al dan niet het terrein zal moeten ontruimen, hangt af van de afloop van de procedure tussen Natuurmonumenten en [X.]. In die procedure heeft de kantonrechter Maastricht bij vonnis van 21 januari 2009 geoordeeld dat op 4 januari 2007 een huurovereenkomst met betrekking tot het onderhavige terrein is tot stand gekomen tussen [X.] als huurder en Natuurmonumenten als verhuurder. Natuurmonumenten is door de kantonrechter veroordeeld tot nakoming van die overeenkomst en om (kort gezegd) aan [X.] het rustig genot van het terrein te verschaffen. Natuurmonumenten is van deze uitspraak in hoger beroep gekomen bij dit hof.

De beslissing op de ontruimingsvordering van de stichting wordt door het hof aangehouden totdat door het hof in de procedure tussen [X.] en Natuurmonumenten eindarrest is gewezen. [X.] dient het eindarrest van het hof in de procedure tussen Natuurmonumenten en [X.] in het geding te brengen in de onderhavige procedure tussen de stichting en [X.], zodra dat eindarrest is uitgesproken.

Ook de beslissing op de vorderingen van [X.] ter zake van ongerechtvaardigde verrijking en de betaling van een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten wordt aangehouden, om de reden als hiervoor is vermeld.

De grieven 7 (gedeeltelijk) en 8 van de stichting richten zich tegen de door de kantonrechter uitgesproken veroordeling van de stichting om [X.] voor de duur van de huurovereenkomst het rustige genot te verschaffen van het gehuurde en om [X.] niet te hinderen in de uitoefening van zijn bedrijf, een en ander op verbeurte van een dwangsom.

Het hof overweegt hieromtrent dat, nu de voormelde veroordelingen blijkens de overwegingen van de kantonrechter, onlosmakelijk verbonden zijn met de beslissing dat de huurovereenkomst tussen partijen voortduurt, ook deze veroordelingen niet in stand kunnen blijven.

[X.] vordert weliswaar in hoger beroep (subsidiair) opnieuw de veroordeling van de stichting om hem het rustig genot van het terrein te verschaffen en om hem niet te hinderen in zijn bedrijfsuitoefening, maar [X.] heeft die vordering gekoppeld, zo begrijpt het hof, aan de door hem gewenste opzegtermijn van twee jaar na de opzegging, welke termijn inmiddels is verstreken, nog afgezien daarvan dat uit rechtsoverweging 4.6 volgt dat een opzegtermijn van zes maanden redelijk moet worden geacht. [X.] heeft dan ook geen belang meer bij toewijzing van zijn vordering in hoger beroep.

De grief van [X.] in incidenteel appel heeft betrekking op de afwijzing door de kantonrechter van de vordering om de stichting te veroordelen tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat. Ook zijn voorwaardelijke vordering, hiervoor weergegeven in rechtsoverweging 4.3 onder 2) heeft hierop betrekking. Volgens [X.] is de stichting verantwoordelijk voor een reeks misdragingen jegens hem en zijn medewerkers waardoor hij schade heeft geleden en nog lijdt.

Het hof zal de door [X.] in concreto gestelde misdragingen hierna achtereenvolgens beoordelen.

Met betrekking tot de gebeurtenissen die hiervoor onder a) t/m n) zijn besproken en die allemaal zouden hebben plaatsgevonden in de jaren 2007, 2008 en 2009, overweegt het hof nog het volgende.

[X.] stelt omtrent zijn schade dat door het onrechtmatig handelen van de stichting uren zijn verspild van hemzelf en van zijn medewerkers, dat hij imagoschade heeft geleden en dat hij klanten korting heeft moeten geven om verdere imagoschade te voorkomen.

Het hof merkt hieromtrent allereerst op dat [X.] deze gestelde schade niet heeft gekoppeld aan concrete gebeurtenissen, waarbij de stichting jegens hem onrechtmatig zou hebben gehandeld.

Voor zover [X.] bedoelt te stellen dat hij in z’n algemeenheid, door de problemen in de relatie met de stichting, schade heeft geleden, is het hof van oordeel dat op basis van de processtukken niet valt te concluderen dat de slechte verstandhouding tussen partijen alleen of in overwegende mate veroorzaakt is door de stichting. Partijen beschuldigen elkaar over en weer van misdragingen en dragen daar over en weer ook bewijzen voor aan. Partijen hebben meer dan 20 aangiften bij de politie gedaan waarin zij elkaar over en weer van strafbare feiten beschuldigen. Zowel [X.] als bestuursleden van de stichting hebben zich bij de strafrechter moeten verantwoorden wegens misdragingen jegens elkaar.

Onder deze omstandigheden is de stelling van [X.] dat hij geconfronteerd is met verspilde uren en imagoschade, onvoldoende om te oordelen dat verwijzing naar de schadestaatprocedure dient plaats te vinden.