Rb. Rotterdam, 09-02-2021, nr. 19/1803

Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 22 januari 2018 (het primaire besluit), heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Rotterdam (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 395.000,-.

Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 1 maart 2019 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Hij heeft op 28 februari 2020 nadere stukken ingediend.

Verweerder heeft een verweerschrift (met taxatierapport en matrix) ingediend.

Op 10 november 2020 heeft hij een tweede matrix overgelegd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 november 2020. Eiser is niet verschenen. De gemachtigde van eiser is telefonisch door de rechtbank gehoord. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Tevens is verschenen

[naam taxateur] , taxateur.

Inleiding

1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een eengezinstussenwoning met een woonoppervlakte van 144 m², gelegen op een perceel van 148 m². Het bouwjaar is 1933.

Black Box -arrest

2. Eiser beroept zich allereerst op het ‘Black Box’-arrest (het arrest van de

Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316). Daartoe voert hij aan dat verweerder in strijd met dit arrest heeft gehandeld door in bezwaar enkel de matrix van de onroerende zaak en de grondstaffel te verstrekken. Verweerder had volgens eiser ook een matrix van de vergelijkingsobjecten en de daarbij behorende prijzen per m², onderscheid in deelobjecten en de grondprijzen van de vergelijkingsobjecten moeten overleggen. Doordat verweerder dit heeft nagelaten heeft eiser de onderlinge verschillen (de KOUDV-kenmerken, kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen) niet kunnen vergelijken.

Verweerder stelt zich ter zitting op het standpunt dat er in de onderhavige zaak niet is gehandeld in strijd met het ‘Black Box’-arrest. Daartoe voert verweerder aan dat wat eiser in de bezwaarfase van verweerder heeft gekregen – een grondstaffel en het taxatieverslag van de onroerende zaak van eiser – voldoende is. Daarbij verwijst verweerder op het WOZ-waardeloket dat de gemachtigde van eiser, als professioneel rechtsbijstandverlener, had kunnen raadplegen. Tot slot geeft verweerder aan dat er in de bezwaarfase een (nadere) hoorzitting heeft plaatsgevonden.

In het arrest van 17 augustus 2018 heeft de Hoge Raad onder meer het volgende geoordeeld:

“2.3.3. (…) Indien echter een door het bestuursorgaan genomen besluit geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces - zoals de modelmatige waardebepaling in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ - en de belanghebbende de juistheid van de bij dat geautomatiseerde proces gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames wil controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten, moet het bestuursorgaan zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannames en gegevens. Zonder die inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Een belanghebbende kan in geval van besluitvorming op basis van een computerprogramma dat vanuit zijn perspectief is te beschouwen als een zogenoemde "black box" immers niet controleren op basis waarvan tot een bepaald besluit wordt gekomen (vgl. Afdeling Bestuursrechtspraak RvS 17 mei 2017, nrs. 201600614 e.a., ECLI:NL:RVS:2017:1259, AB 2017/91, rechtsoverweging 14.3). Dit heeft ook te gelden indien die informatie (nog) niet is neergelegd in op de zaak betrekking hebbende stukken.”

De rechtbank begrijpt dat verweerder van mening is dat door het enkel verstrekken van de grondstaffel en een verslag van de onroerende zaak geen sprake is van een ongelijkwaardige procespositie. Naar het oordeel van de rechtbank vallen de KOUDV-kenmerken onder de hiervoor geciteerde keuzes, aannames en gegevens. Zij zijn een waardering van de kenmerken van de onroerende zaak. Door geen inzage te verschaffen in deze KOUDV-kenmerken kan eiser zijn waardeoordeel van de onroerende zaak niet vergelijken met die van verweerder. De gemaakte keuzes, aannames en gegevens kunnen daarmee niet worden gecontroleerd, laat staan gemotiveerd worden betwist. De KOUDV-kenmerken zijn daarom op de zaak betrekking hebbende stukken. Door die gegevens in de bezwaarfase niet te overleggen, ontstaat een ongelijkwaardige procespositie van partijen.

Deze beroepsgrond slaagt.

3. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren. Het bestreden besluit zal worden vernietigd. De rechtbank zal in het navolgende beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld (en of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit dus in stand gelaten kunnen worden).

De waarde van de onroerende zaak

4. In geschil is of verweerder aannemelijk maakt dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017 niet te hoog heeft vastgesteld. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld en voert aan dat de waarde € 341.000,- beloopt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van

[naam taxateur] , de later overgelegde matrix en de daarop gegeven toelichting ter zitting slaagt verweerder daarin.

7. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten – allemaal gelegen in dezelfde straat als de onroerende zaak – zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en oppervlakte, voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Dat is ook niet in geschil.

De later door verweerder overgelegde matrix (de matrix) is meer uitgewerkt dan de matrix in het taxatierapport. In de matrix zijn onder meer de voorzieningen, ligging, kwaliteit, onderhoud en de uitstraling van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten voor verweerder taxateur gewaardeerd (met een 3 of 4 op een schaal van 5). Dit is de matrix die ter zitting is besproken en die de rechtbank hierna zal bespreken.

De cijfermatige uitwerking in de matrix is niet in geschil. Anders dan eiser stelt, maakt verweerder (met de matrix) inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkings-objecten en de onroerende zaak rekening is gehouden en maakt hij aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.

Gelet op de m²-prijs van de onroerende zaak van € 2.197,- en de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten van € 2.498,- kan niet gesteld worden dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. De m²-prijs voor de onroerende zaak is € 301,- lager dan die van de vergelijkingsobjecten. Omgerekend voor de onroerende zaak komt dit op (€ 301,- × 144 m² =) € 43.344,-. Voor zover de onderhoudstoestand (achterstallig schilderwerk en scheurvorming) en de ligging (tuin op het noorden) van de onroerende zaak waardedrukkend zijn, wordt dat geacht te zijn verdisconteerd in de lagere m²-prijs van de onroerende zaak.

De stelling van eiser dat de vergelijkingsobjecten beter zijn (zoals een moderne keuken) dan de onroerende zaak en de waarde om die reden te hoog is vastgesteld, gaat dus niet op.

Dat het buurpand [adres 2] beter vergelijkbaar is en verweerder het verkoopcijfer van dit pand had moeten ‘doortrekken’ naar de waarde van de onroerende zaak, wordt niet gevolgd. Dit object is op 16 september 2019 verkocht. Dat is ruim 2 jaar en 8 maanden

(= 32 maanden) na – en dus te ver van – de waardepeildatum. Het beroep van eiser op de arresten van het Hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2017:103: transactie 22 maanden van de waardepeildatum en ECLI:NL:GHDHA:2019:12: transacties 16 maanden van de waarde-peildatum) slaagt dan ook niet. Daarbij zijn er hier transacties van andere, voldoende vergelijkbare woningen in dezelfde straat als de onroerende zaak (die bovendien veel dichter bij de waardepeildatum zijn verkocht), zoals hiervoor besproken.

Deze beroepsgrond faalt.

Overschrijding redelijke termijn

8. Eiser verzoekt verder tot een schadevergoeding omdat de procedure onredelijk lang heeft geduurd.

Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van

19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, oordeelt de rechtbank als volgt.

Geschillen behoren binnen een redelijke termijn te worden berecht. Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt.

In deze zaak is het bezwaarschrift op 1 maart 2018 door verweerder ontvangen, terwijl deze uitspraak wordt gedaan op 5 februari 2021. Daarom is de redelijke termijn in dit geval met ruim 11 maanden overschreden. Naar het oordeel van de rechtbank is – gelet op de uitbraak van het coronavirus en alle gevolgen daarvan – sprake is van bijzondere omstandigheden. Partijen waren het daar ter zitting ook over eens. De rechtbank voegt daaraan nog toe dat er door de uitbraak van het coronavirus geen belastingzittingen plaatsgevonden van circa maart tot september 2020. Om die reden wordt aan de beroepsfase niets toegerekend en wordt er enkel naar de bezwaarfase gekeken. Het bestreden besluit dateert van 1 maart 2019. Dat is één jaar na het indienen van het bezwaarschrift. Daarmee is sprake van een overschrijding van een half jaar. Uitgaande van een tarief van

€ 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden heeft eiser recht op een schadevergoeding van € 500,-, die voor rekening van verweerder komt.

Conclusie

9. Het beroep is gegrond. Het bestreden besluit zal worden vernietigd. Gelet op wat hiervoor over de waarde is overwogen kunnen de rechtsgevolgen van het vernietigde bestreden besluit in stand blijven.

10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,- en wegingsfactor 1). Nu het primaire besluit in stand blijft, worden de proceskosten in bezwaar niet vergoed.

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt het bestreden besluit;

- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;

- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 47,- vergoedt;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.068,-;

- veroordeelt verweerder tot vergoeding van de aan de bezwaarfase toerekenbare immateriële schade, vastgesteld op € 500,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van

mr. L.W.F. van Deyzen, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op

9 februari 2021.

De rechter is verhinderd te tekenen

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).