Ktr. Utrecht, 09-09-2009, nr. 576850 UC EXPL 08-7575 YJ

Partijen zijn verdeeld over de vraag of de herontwikkeling van het stationsgebied en winkelcentrum al dan niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk is.

Hoog Catharijne stelt dat renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is omdat het object dat onder de lopende huurovereenkomst wordt verhuurd geheel verdwijnt, dat er vervolgens gedurende langere tijd (3 jaar) geen verhuurbaar object is en dat er vervolgens een geheel nieuw, ander gebouw wordt gerealiseerd. Compensatie door Hoog Catharijne voor de periode waarin er geen verhuurbaar project is, is (financieel) onhaalbaar, terwijl het om een langlopende ingrijpende herontwikkeling van een heel complex gaat, waarbij meerdere partijen betrokken zijn, grote investeringen zijn gemoeid. Tevens geldt dat Hoog Catharijne bij instandhouding van deze en de andere huurovereenkomsten niet de beoogde, en voor een succesvolle herontwikkeling noodzakelijke nieuwe invulling en branchering van het gehele winkelcentrum kan bereiken. Bovendien staat thans nog niet vast hoe groot de verschillende units worden.

M&S Mode, daarentegen, stelt — hetgeen Hoog Catharijne betwist — dat de strekking van de renovatiebepalingen in art. 7:220 en 7:296 BW is dat indien het maar enigszins mogelijk is de huurovereenkomst bij renovatie dient te worden voortgezet. Art. 7:296 lid 1, sub b BW is niet van toepassing, omdat de renovatie zonder beëindiging van de huur plaats kan vinden, nu plaats en functie van het gebouw in beginsel gelijk blijven. Uit de bouwtekeningen van de nieuwbouw blijkt dat op ongeveer dezelfde plaats waar M&S Mode thans de bedrijfsruimte huurt, weer winkelruimte komt en ook qua grootte zijn er in de nieuwbouw units die overeenkomen met de huidige oppervlakte van het door M&S Mode gehuurde. Daarbij dienen de begrippen ‘dezelfde plaats’ en ‘dezelfde functie’ niet te eng worden opgevat en heeft het nieuwe gebouw qua functie een mode-invulling, dezelfde functie die M&S Mode heeft. Hoog Catharijne heeft niet gesteld dat rendabele voortzetting huidige situatie niet mogelijk is en dat M&S Mode geen hogere huurprijs zou kunnen opbrengen. Ook uit het feit dat Hoog Catharijne zelf heeft aangegeven afspraken te willen maken over ondermeer tijdelijke verhuur (gedurende de werkzaamheden) en herplaatsing in het nieuw Hoog Catharijne, volgt dat renovatie mogelijk is met voortzetting van de lopende huurovereenkomst. Omdat de renovatie aldus zonder beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk is, is Hoog Catharijne verplicht om M&S Mode een redelijk voorstel als bedoeld in art. 7:220 lid 2 BW doen.

Hieromtrent overweegt de kantonrechter het volgende.

In de wetsgeschiedenis (Nota naar aanleiding van het verslag, Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 22) is ter beantwoording van de vraag of het wel juist is om in geval van sloop met vervangende nieuwbouw te spreken van voortzetting van de huurovereenkomst — er is dan immers sprake van een nieuw huurobject — aangegeven dat aan de voortzetting van de huurovereenkomst niet afdoet dat het gehuurde is gesloopt en opnieuw opgetrokken, zolang maar vast staat dat de plaats en de functie van het gehuurde in beginsel gelijk is gebleven.

Uit deze wetsgeschiedenis valt niet te lezen dat het feit dat plaats en functie van het gehuurde in beginsel gelijk blijven, tevens inhoudt dat de renovatie per definitie zonder beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk is. Gelet daarop is de kantonrechter van oordeel dat het in beginsel gelijk blijven van plaats en functie een belangrijke indicatie kan zijn dat de renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst mogelijk is, doch dat ook andere omstandigheden mede bepalend kunnen zij voor het tegendeel, waaronder de omvang van het in de herontwikkeling betrokken complex, het aantal daarbij betrokken partijen, de omvang en de duur van de renovatiewerkzaamheden en de periode waarin de huurder van het gehuurde verstoken blijft in afwachting van de nieuwbouw.

Met betrekking tot de onderhavige situatie overweegt de kantonrechter het volgende.

Gesteld dat onder het gelijk blijven van plaats en functie bedoeld zou zijn dat op de plaats waar thans winkelruimte is na de herontwikkeling opnieuw winkelruimte aanwezig is, dan is dit enkele feit in de onderhavige situatie niet doorslaggevend voor het antwoord op de vraag of de renovatie niet zonder huurbeëindiging kan plaatsvinden, gelet op de hierna te noemen overige omstandigheden:

Uitgaande van deze omstandigheden luidt de conclusie dat de herontwikkeling van Hoog Catharijne, en in het bijzonder dat deel waar het gehuurde zich bevindt, niet mogelijk is met instandhouding van de huurovereenkomst.

Aan het voorgaande doet evenmin af dat partijen gesprekken hebben gehad over de mogelijkheden tot voortzetting van de huur nadat de nieuwbouw is opgeleverd.

Al het voorgaande leidt de kantonrechter tot het oordeel dat voldaan is aan het vereiste genoemd in art. 7:296 lid 1, sub b BW, te weten dat sprake is van een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is en daarmee van ‘persoonlijk in duurzaam gebruik nemen’ in de zin van dit artikellid.

Vervolgens dient de vraag beantwoord te worden of Hoog Catharijne het gehuurde dringend nodig heeft met het oog op de voorgenomen herontwikkeling.

Hoog Catharijne stelt daartoe in de eerste plaats dat de dringendheid volgt uit het feit dat zij volgens de huidige planning in 2010 over de benodigde vergunningen zal kunnen beschikken, waardoor in dat jaar de sloop zal aanvangen, terwijl de onderhavige huurovereenkomst zonder opzegging doorloopt tot 30 juni 2013. Voorts stelt Hoog Catharijne dat, hoewel nog steeds sprake van een commercieel goedlopend winkelcentrum is, dit niet zo zal blijven zonder grote inspanningen. Zo zal het huidige Hoog Catharijne niet in staat zijn de aantallen passanten te verwerken, die verwacht worden ten gevolge van de groei van het aantal reizigers dat gebruik maakt van het nieuwe treinstation en is het noodzakelijk, om aantrekkelijk te blijven, dat huisvesting geboden kan worden aan modeketens in een kwalitatief hoger segment en/of die om grotere units vragen en dat het winkelcentrum concurrerend blijft met grote, nieuw opgezette winkelcentra zoals die in Leidsche Rijn. Daarnaast is er een commercieel belang voor Hoog Catharijne bij de herontwikkeling, in welk verband Hoog Catharijne erop wijst dat algemene bedrijfseconomische redenen voldoende kunnen zijn om een dringende noodzak van eigen gebruik aannemelijk te achten.

Hoog Catharijne stelt voorts dat het voor haar van wezenlijk belang is de herontwikkeling nu te realiseren, omdat zij nu medewerking heeft van andere betrokken partijen (met name de gemeente Utrecht). Bovendien kan met de herontwikkeling van een zo grootschalig en langlopend project niet gewacht worden tot tekenen van verval concreet zichtbaar worden.

Bovendien gaat het om een totaalplan waarin tevens sloop en vervanging van de huidige Stationstraverse, nieuwe verbindingen over de Catharijnesingel vervat zijn, alsmede een metamorfose van de omgeving van Hoog Catharijne.

M&S Mode stelt dat Hoog Catharijne niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vereiste dringendheid aanwezig is. Zij betwist dat er een noodzaak tot herontwikkeling bestaat. Daarnaast volgt ook uit het feit dat, zoals hierboven reeds uiteengezet, de renovatie ook zonder beëindiging van de huur mogelijk is, en er dus een redelijk voorstel op grond van art. 7:220 lid 2 BW kan en moet worden gedaan, een omstandigheid, op grond waarvan niet een dringende noodzaak aan de zijde van Hoog Catharijne kan worden aangenomen.

Voorts stelt M&S Mode dat Hoog Catharijne haar stellingen op dit punt onvoldoende onderbouwd heeft.

Het verweer van M&S Mode dat er geen noodzaak tot herontwikkeling bestaat wordt verworpen, nu M&S Mode deze stelling, tegenover het uitgebreide betoog van Hoog Catharijne op dit punt, onvoldoende heeft onderbouwd. Daarbij geldt dat de dringende noodzaak van eigen gebruik zeer wel gelegen kan zijn in algemene bedrijfseconomische overwegingen (HR 14 november 1997, NJ 1998, 148). Hoog Catharijne heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake zal zijn van een ingrijpende herontwikkeling van het winkelcentrum en het stationsgebied, waarbij meerdere partijen betrokken zijn. Ook heeft M&S Mode onvoldoende de stelling van Hoog Catharijne weersproken dat niet gewacht kan worden met opzegging tot het eerstvolgende tijdstip waarop beëindiging van de huur mogelijk zou zijn, te weten 30 juni 2013.

Op grond daarvan komt de kantonrechter tot de slotsom dat sprake is van het dringend nodig hebben van het gehuurde met het oog op een renovatie van het gehuurde die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.