HR, 08-05-2020, nr. 19/03771

Deze zaak betreft de uitleg van een overeengekomen recht van eerste koop en de uitleg van handelingen van de eigenaresse als al dan niet blijk gevende van een voornemen tot vervreemding in de zin van dat recht. Op zichzelf terecht veronderstelt het eerste onderdeel dat ook de laatstbedoelde uitleg mede aan de hand van het vertrouwensbeginsel behoort plaats te vinden, zodat een interne wil van de eigenaresse, in strijd met hetgeen naar buiten blijkt, niet in aanmerking komt (hierna onder 3.4). Het arrest van het hof is hiermee echter niet in strijd. Ook overigens treffen de klachten van het middel mijns inziens geen doel.

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan:2.

(i) Partijen zijn buren van elkaar en wonen in het buitengebied van [woonplaats]. Ze houden allen van paarden.

(ii) [Voorkeursgerechtigden] hebben in overleg met [eigenaresse] in 2013 op het perceel van [eigenaresse] een paarden- c.q. buitenbak aangelegd. De aanleg van deze buitenbak is volledig gefinancierd door [Voorkeursgerechtigden]

(iii) Partijen zijn mondeling overeengekomen dat de (op het perceel van [eigenaresse] gelegen) buitenbak zowel door [Voorkeursgerechtigden] als door [eigenaresse] mag worden gebruikt. Verder zijn partijen overeengekomen dat indien [eigenaresse] voornemens zou zijn om het aan haar perceel grenzende onroerend goed te verkopen, [Voorkeursgerechtigden] een voorkeursrecht hebben voor wat betreft de koop van de buitenbak met ondergrond.

(iv) [Voorkeursgerechtigden] hebben in 2013 een perceel grasland, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie [A] nummer [001], van [eigenaresse] gekocht. Dat perceel is bij akte van 13 september 2013 door [eigenaresse] aan [Voorkeursgerechtigden] geleverd.

(v) In de akte van 13 september 2013 is – voor zover hier relevant – het volgende vastgelegd:

‘(…)

RECHT VAN EERSTE KOOP

a. Indien de comparante onder 1 genoemd [[eigenaresse]] voornemens is over te gaan tot vervreemding in welke zin dan ook van een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sektie [A] nummer [001], zoals aangegeven op een aan deze akte gehechte kaart, zijnde de buitenbak, zoals deze bij koper reeds in gebruik is (of een gedeelte daarvan), waaronder ten deze mede begrepen overdracht in economische zin, verhuur, verpachting en vestiging van (zakelijke) genotsrechten, is hij verplicht koper danwel de comparanten onder 2. genoemd [[Voorkeursgerechtigden]] handelend voor zich in privé, hierna (tezamen) te noemen: gerechtigden, bij aangetekend schrijven hiervan in kennis te stellen.

Laatstgenoemden (of één van hen) hebben alsdan het recht van voorkeur om deze onroerende zaak te kopen voor een prijs, vast te stellen in onderling overleg of bij gebreke van overeenstemming door drie taxateurs, waarvan één te benoemen door de gerechtigden en één door de comparante onder 1. genoemd, terwijl de derde zal worden benoemd door de twee door partijen benoemde taxateurs ofwel, ingeval van weigering om tot de benoeming over te gaan, te benoemen op verzoek van de meest gerede partij door de Kantonrechter binnen wiens ambtsgebied de onroerende zaak gelegen is.

Bij het bepalen van de prijs zullen partijen er rekening mee houden dat de complete aanleg van de buitenbak door en voor rekening van de comparanten onder 2. genoemd is verricht.(...)

Het voorkeursrecht vervalt in de hierna gemelde gevallen:

(...)

f ingeval van vervreemding of overgang aan de kinderen van de comparante onder I. genoemd of één of meer hunner (...).

(...), bij gebreke waarvan een zonder rechterlijke tussenkomst direct opeisbare boete van vijftig duizend euro (€ 50.000,00) wordt verbeurd ten behoeve van die gerechtigden (...).’

(vi) [Voorkeursgerechtigden] hebben, na daartoe op 10 september 2015 verkregen verlof van de voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel, op 10 september 2015 ten laste van [eigenaresse] conservatoir beslag laten leggen op de aan [eigenaresse] in eigendom toebehorende woning en het bijbehorende perceel te [woonplaats].

Bij dagvaarding van 18 september 2015 hebben [Voorkeursgerechtigden] [eigenaresse] gedagvaard en onder meer veroordeling van [eigenaresse] gevorderd om binnen één maand na betekening van het te wijzen vonnis aan [Voorkeursgerechtigden] het stuk grond met de buitenbak per aangetekend schrijven te koop aan te bieden en een verbod voor [eigenaresse] om haar woonboerderij met bijbehorende grond te vervreemden en/of te verhuren en/of te bezwaren met enig (beperkt) recht voordat de grond met buitenbak aan [Voorkeursgerechtigden] is verkocht en geleverd, met nevenvorderingen. In reconventie heeft [eigenaresse] onder meer gevorderd een verbod voor [Voorkeursgerechtigden] om zich op het terrein van [eigenaresse] te begeven. Deze vordering in reconventie speelt in cassatie geen rol meer.

De rechtbank heeft bij eindvonnis van 1 juni 2016 de vorderingen in conventie en in reconventie afgewezen, met compensatie van proceskosten.

Bij dagvaarding van 22 augustus 2016 hebben [Voorkeursgerechtigden] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Arnhem. Het hof heeft bij eindarrest van 14 mei 2019 het bestreden vonnis bekrachtigd.3.De relevante overwegingen van het hof laten zich als volgt samenvatten:

a. [Voorkeursgerechtigden] komen op tegen het oordeel van de rechtbank dat geen sprake was van een voornemen tot vervreemding en dat de voorwaarde voor het ontstaan van het recht van eerste koop dus niet is vervuld. (onder 4.2)

b. De vraag wanneer sprake is van een voornemen tot vervreemding kan in beginsel niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepaling. Het komt aan op de zin die partijen daar in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hierbij komt betekenis toe aan alle omstandigheden van het geval. (onder 4.3)

c. Noch in de processtukken noch ter zitting hebben partijen feiten en/of omstandigheden gesteld, afgezien van de tekst van de akte, die kunnen bijdragen aan de uitleg daarvan. Bewijslevering is niet aan de orde. Het hof gaat daarom uit van de tekst van de akte. (onder 4.4)

d. Het feit dat [eigenaresse] haar woning met de daarbij behorende grond (inclusief de grond onder de buitenbak) te koop heeft aangeboden, dat bezichtigingen hebben plaatsgevonden en een bod is gedaan, maakt nog niet dat sprake was van het voornemens zijn tot vervreemding (het overdragen van de eigendom) van de grond waarop de buitenbak is aangelegd. [Voorkeursgerechtigden] kunnen geen aanspraak maken op het recht van eerste koop. (onder 4.5)

e. [Voorkeursgerechtigden] voeren aan dat de rechtbank niet aan haar oordeel ten grondslag had mogen leggen dat het recht van eerste koop vervalt als [eigenaresse] het onroerend goed aan haar dochter en haar vriend verkoopt en zij vatten dit kennelijk zo op dat volgens het bestreden vonnis het recht van eerste koop reeds is vervallen. De rechtbank heeft echter slechts overwogen dat als vervreemding aan de dochter plaatsvindt, alsdan het recht van eerste koop zal komen te vervallen. (onder 4.6)

Bij procesinleiding van 10 augustus 2019 – en daarmee tijdig – hebben [Voorkeursgerechtigden] tegen het arrest van het hof beroep in cassatie ingesteld. [eigenaresse] is in cassatie niet verschenen.

Het cassatiemiddel bestaat uit vier onderdelen.

Onderdeel 1 richt zich tegen rechtsoverweging 4.5:

‘4.5 Met de rechtbank is het hof van oordeel dat het feit dat [eigenaresse] haar woning met de daarbij behorende grond (inclusief de grond onder de buitenbak) te koop heeft aangeboden en dat als gevolg daarvan bezichtigingen hebben plaatsgevonden en een bod is gedaan, nog niet maakt dat sprake was van het voornemens zijn tot vervreemding (het overdragen van de eigendom) van de grond waarop de buitenbak is aangelegd. [Voorkeursgerechtigden] heeft in haar grieven I, III en IV betoogd dat uit het te koop aanbieden van de woning met grond op websites en het laten bezichtigen van haar perceel door geïnteresseerden blijkt dat [eigenaresse] de wil had om dat perceel, en dus ook de grond onder de buitenbak, te verkopen en – daarmee onlosmakelijk verbonden – vervreemden. Dit betekent dat op dat moment al sprake was van een voornemen tot vervreemding van die grond in de zin van het recht van eerste koop, aldus [Voorkeursgerechtigden] Met dit standpunt miskent [Voorkeursgerechtigden] echter dat [eigenaresse] met het te koop aanbieden van het perceel niet tegen iedere prijs en/of onder alle voorwaarden tot daadwerkelijke verkoop en daarmee vervreemding van de grond onder de buitenbak over zal willen gaan. Deze grieven slagen daarom niet.

De grieven zijn bovendien ongegrond omdat het perceel van [eigenaresse] op websites niet tegen een bepaalde prijs is aangeboden, maar met de opmerking ‘binnenkort in de verkoop’, en voorts, los hiervan, dat [eigenaresse] bij onderhandelingen met derden de grond onder de bak nog zou kunnen uitzonderen van een eventuele verkoop aan een derde (al dan niet om de buitenbak aan [Voorkeursgerechtigden] te leveren). Het in de akte bedoelde ‘voornemens’ zijn om ‘over te gaan tot vervreemding’ was daarom in dit geval niet voldoende concreet om [Voorkeursgerechtigden] aanspraak te kunnen laten maken op het recht van eerste koop.’

Het onderdeel begint met een rechtsklacht en een motiveringsklacht (in de toelichting op het onderdeel volgen nog andere klachten). Volgens beide klachten heeft het hof ten onrechte alleen de inhoud van de contractuele bepaling met betrekking tot het recht van eerste koop aan de Haviltexmaatstaf getoetst (in rechtsoverwegingen 4.3 en 4.4; vergelijk de inleiding op het middel in de procesinleiding in cassatie onder 2-6). Ook op de vraag die zich vervolgens voordoet, namelijk of er aan de zijde van [eigenaresse] een voornemen tot vervreemding bestond, is de wilsvertrouwensleer van toepassing, zodat niet de daadwerkelijke wil van [eigenaresse] bepalend is, maar het redelijke vertrouwen aan de zijde van [Voorkeursgerechtigden] Het onderdeel verwijst naar art. 3:35 en 3:36 BW.

Het valt te betwijfelen of de handelingen van [eigenaresse] die [Voorkeursgerechtigden] uitleggen als een voornemen tot vervreemding in de zin van het overeengekomen recht van eerste koop (namelijk het te koop zetten van de woning met bijbehorende grond, de bezichtigingen en de ontvangst van een bod), als een rechtshandeling in de zin van art. 3:35 BW zijn te beschouwen. In ieder geval betreft het geen handelingen waarbij [Voorkeursgerechtigden] wederpartij of geadresseerde zijn. Meer in de buurt komt de verwijzing van het middel naar art. 3:36 BW, al lijkt mij niet zozeer van belang of [Voorkeursgerechtigden] als derden zijn te beschouwen die voortbouwend op hun aan een verklaring of gedraging van [eigenaresse] ontleende vertrouwen hebben gehandeld, zoals die bepaling vereist (volgens het overeengekomen recht van eerste koop doet het voornemen tot vervreemding het recht ontstaan, niet voortbouwend handelen van [Voorkeursgerechtigden]). Waar het om gaat is dat het vertrouwensbeginsel ook buiten de gevallen van art. 3:35 en 3:36 BW toepassing kan vinden.4.Dat geldt ook in een geval als het onderhavige, waarin een contractuele bepaling rechtsgevolgen verbindt aan de aanwezigheid van een bepaalde wil bij een van de partijen (namelijk een voornemen tot vervreemding). Het vertrekpunt van het onderdeel is dus in zoverre juist dat de vraag of bij [eigenaresse] een voornemen tot vervreemding heeft bestaan, niet behoort te worden beantwoord door (enkel) een reconstructie van de bij [eigenaresse] bestaande wil, maar dat daarvoor in het bijzonder ook van belang is in welke zin [Voorkeursgerechtigden] het handelen van [eigenaresse] redelijkerwijs mochten begrijpen.

Ook zo opgevat, slagen de klachten echter niet. Het hof was niet gehouden om de maatstaf waaraan het toetste te expliciteren; het komt er slechts op aan of wat het hof heeft overwogen en beslist met de juiste maatstaf verenigbaar en in het licht van die maatstaf ook voldoende begrijpelijk is. Mijns inziens is dit het geval. Te koop aanbieden betekent volgens het hof nog niet dat [eigenaresse] tegen iedere prijs en/of onder alle voorwaarden tot daadwerkelijke verkoop over zal willen gaan en daarmee tot vervreemding van de grond onder de buitenbak. Dit geldt volgens het hof temeer omdat [eigenaresse] het perceel niet tegen een bepaalde prijs heeft aangeboden en zij bovendien in onderhandelingen de grond onder de buitenbak nog van een eventuele koop zou kunnen uitzonderen. Aldus baseert het hof zijn uitleg van de handelingen van [eigenaresse] niet op haar interne wil, maar op de ook voor [Voorkeursgerechtigden] kenbare strekking van haar handelingen.

In de toelichting op het onderdeel citeren [Voorkeursgerechtigden] onder 1.4 bijna drie bladzijden lang de memorie van grieven onder 8, 13, 15-18, 24-25, 29-30 en 33-37, om vervolgens onder 1.5 te poneren dat de daar betrokken stellingen relevant zijn en door het hof hadden moeten worden besproken. Deze klacht voldoet niet aan de eisen die aan een cassatieklacht behoren te worden gesteld, omdat niet wordt toegelicht waarom de bedoelde stellingen relevant zijn.

Ten overvloede maak ik naar aanleiding van de geciteerde passages uit de memorie van grieven twee opmerkingen.

In de memorie van grieven onder 17 veronderstelden [Voorkeursgerechtigden] dat de kantonrechter tot zijn afwijzing van hun vordering is gekomen omdat [eigenaresse] heeft verklaard niet langer te willen verkopen, omdat haar dochter en vriend bij haar woning en perceel belang hebben. Het hof heeft dit in rechtsoverweging 4.6 besproken. Volgens die overweging lezen [Voorkeursgerechtigden] het vonnis van de rechtbank verkeerd. Hoe dan ook heeft het hof de afwijzing van de vorderingen van [Voorkeursgerechtigden] niet gegrond op de bedoelde nadere verklaring van [eigenaresse].

In de memorie van grieven onder 18 hebben [Voorkeursgerechtigden] aangevoerd dat [eigenaresse] geen jurist is en daarom geen onderscheid maakt tussen koop en levering. Dáárom zou een voornemen om te verkopen gelijkstaan aan een voornemen om te vervreemden. Deze vlieger gaat uiteraard niet op. [Voorkeursgerechtigden] richten geen klacht tegen de door het hof gegeven uitleg van het begrip ‘vervreemding’ zoals in de contractuele bepaling gebezigd, namelijk dat daarmee het overdragen van de eigendom bedoeld is. (Terzijde: mijns inziens is de door het hof gegeven uitleg alleszins voor de hand liggend, omdat ‘vervreemden’ inderdaad doorgaans deze betekenis heeft, zo ook bijvoorbeeld in het geval van het wettelijke voorkeursrecht van art. 7:378 BW.5.) Welnu, die uitleg wordt niet anders doordat [Voorkeursgerechtigden] afdingen op de juridische kennis van [eigenaresse]. Ook kan niet worden aanvaard dat in het maatschappelijk verkeer geen onderscheid tussen verkoop en vervreemding wordt gemaakt (eveneens memorie van grieven onder 18). Wel juist lijkt me dat in het maatschappelijk verkeer het onderscheid tussen verkoop en vervreemding niet steeds wordt gemaakt, maar dat betekent nog niet dat dit onderscheid ook in het onderhavige geval niet mag worden gemaakt.

In de toelichting op het onderdeel onder 1.7 is nog te lezen dat onbegrijpelijk is dat het hof heeft overwogen dat [Voorkeursgerechtigden] miskennen dat [eigenaresse] met het te koop aanbieden van het perceel niet tegen iedere prijs en/of onder alle voorwaarden tot daadwerkelijke verkoop en daarmee vervreemding van de grond onder de buitenbak over zal willen gaan. [Voorkeursgerechtigden] wijzen op het mechanisme om de prijs te bepalen waarin het recht van eerste koop voorziet.

Ook deze klacht treft geen doel. Het hof heeft het oog op de vraag of, zoals door [Voorkeursgerechtigden] was betoogd, uit het te koop aanbieden door [eigenaresse] volgt dat bij haar een voornemen tot vervreemding bestond. In dát verband heeft het hof niet onjuist overwogen dat geen aanleiding bestond te veronderstellen dat [eigenaresse] tegen iedere prijs en/of onder alle voorwaarden daadwerkelijk zal willen verkopen en daarmee ook vervreemden. Dat, als eenmaal het recht op eerste koop voor [Voorkeursgerechtigden] is ontstaan, dán geldt dat de prijs ook zonder instemming van [eigenaresse] door drie taxateurs kan worden bepaald, is een wezenlijk andere kwestie.

Onderdeel 2 richt zich tegen rechtsoverweging 4.4:

‘4.4 Het hof stelt vast dat partijen noch in de processtukken, noch ter zitting feiten en/of omstandigheden hebben gesteld, afgezien van de tekst van de akte, die kunnen bijdragen aan de uitleg daarvan. Bewijslevering is op dit punt dan ook niet aan de orde. Dit betekent dat het hof bij de uitleg van het recht van eerste koop zal uitgaan van de tekst van de akte.’

Het onderdeel klaagt dat de overweging van het hof onbegrijpelijk is althans onvoldoende gemotiveerd, waarbij wordt verwezen naar diverse stellingen van [Voorkeursgerechtigden]6.Volgens de toelichting op de klacht volgt uit die stellingen onmiskenbaar dat volgens [Voorkeursgerechtigden] [eigenaresse] en zij de afspraak hadden dat de zaak eerst aan [Voorkeursgerechtigden] zou worden aangeboden alvorens [eigenaresse] de zaak aan een derde te koop zou aanbieden; het hof had de stellingen daarom moeten bespreken.

Ook deze klacht treft geen doel. Waar het om gaat is niet of de stellingen van [Voorkeursgerechtigden] inhouden dat partijen de afspraak hadden dat de zaak eerst aan [Voorkeursgerechtigden] zou worden aangeboden alvorens [eigenaresse] de zaak aan een derde te koop zou aanbieden, maar of zij voor die uitleg concrete feiten of omstandigheden hebben gesteld, die zich voor bewijslevering lenen. Dat is niet het geval. Op de in de toelichting aangehaalde plaatsen in de gedingstukken beredeneren [Voorkeursgerechtigden] dat een uitleg die onderscheid maakt tussen verkoop en vervreemding ongerijmd is en dat de door hen gegeven uitleg wel aannemelijk is. Een redenering is echter iets anders dan een concrete, voor bewijs vatbare stelling omtrent de feiten.

Het gelukt mij niet om in onderdeel 3 een andere klacht te lezen dan in het tweede onderdeel. Het onderdeel deelt dus in het lot van onderdeel 2.

Ook onderdeel 4 richt zich tegen rechtsoverweging 4.5 (naar aanleiding van onderdeel 2 reeds aangehaald) en ziet in het bijzonder op de overweging van het hof dat [eigenaresse] bij de onderhandelingen met derden de grond onder de bak bij een eventuele verkoop zou kunnen uitzonderen. Volgens het onderdeel is deze overweging om diverse redenen onjuist dan wel onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd.

Deze klachten kunnen reeds geen doel treffen omdat ze zich richten tegen een overweging ten overvloede (vergelijk de laatste zin van de eerste alinea van rechtsoverweging 4.5 en het ‘bovendien’ in de eerste zin van de tweede alinea).

Ten overvloede merk ik op dat het hof in de door de steller van het middel zelf aangeduide verklaring van de advocaat van [eigenaresse] (bij gelegenheid van de comparitie van partijen ten overstaan van het hof) dat [eigenaresse] de buitenbak niet te koop heeft aangeboden en het recht van eerste koop aan de aspirant-koper uitdrukkelijk heeft meegedeeld,7.wel degelijk aanleiding had om te overwegen dat zelfs indien [eigenaresse] daadwerkelijk tot verkoop van haar woning en omliggende gronden zou overgaan, nog mogelijk was dat de buitenbak daarvan zou worden uitgezonderd. Het hof had die aanleiding bovendien niet alleen in die verklaring maar ook in het zowel in eerste aanleg als in hoger beroep consequent door [eigenaresse] ingenomen standpunt dat zij zich slechts oriënteerde op de mogelijkheid om haar woning te verkopen en dat bij bezichtigingen haar makelaar aan aspirant-kopers steeds duidelijk maakt dat de buitenbak niet te koop is en daarbij van het recht van eerste koop van [Voorkeursgerechtigden] ook melding maakt.8.Dit is niet in strijd met wat onder 3.4 over de toepasselijkheid van het vertrouwensbeginsel is opgemerkt. Weliswaar is voor [Voorkeursgerechtigden] niet kenbaar wat bij gelegenheid van bezichtigingen door de makelaar van [eigenaresse] wordt gezegd; wat [eigenaresse] daaromtrent had aangevoerd, illustreerde echter dat uit het enkele te koop zetten nog niet volgt dat een voornemen tot vervreemding bestond. In dit verband is van belang, zoals in de overweging van het hof besloten ligt, dat bedoeld te koop zetten niet kan worden beschouwd als een aanbod (met als gevolg dat de enkele aanvaarding ervan een koopovereenkomst doet tot stand komen), maar in plaats daarvan slechts een uitnodiging inhoudt om met [eigenaresse] in onderhandeling te treden,9.zodat [eigenaresse] nog ten volle invloed had, evenals op de overige voorwaarden, op de afgrenzing van de eventueel te verkopen onroerende zaak. Wat het hof heeft overwogen is allerminst onjuist, onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd.

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G