HR, 14-10-2011, nr. 10/02391

Deze zaak vertoont punten van overeenstemming met de zaak met nr. 10/01174, waarin vandaag ook wordt geconcludeerd. Om gelijktijdige beoordeling van beide zaken te bevorderen, wordt de conclusie in deze zaak bij vervroeging genomen.

In deze zaak gaat het, evenals in de zaak met nr. 10/01174, om een vrij eenvoudig feitencomplex:

De Gemeente vordert in deze zaak in essentie ontruiming van het gehuurde — de daarbij gevoegde nevenvorderingen zijn voor de verdere beoordeling niet van belang. [eiser] c.s. hebben tegen de ontruimingsvordering verweer gevoerd, maar zowel de rechter in eerste aanleg als het hof in hoger beroep hebben de vordering toewijsbaar geoordeeld.

Namens [eiser] c.s. is tijdig2. en regelmatig in cassatieberoep ingesteld. De Gemeente heeft tot verwerping laten concluderen. De wederzijdse standpunten zijn schriftelijk toegelicht. Er is gerepliceerd en gedupliceerd.

Middel I is gericht tegen rov. 3.3 van het arrest van het hof. Het vecht met name de vaststelling aan, dat het gehuurde moet worden gekwalificeerd als ongebouwd onroerend goed, zodat daarop — volgens het hof — noch de regels van de art. 7:290 e.v. BW noch art. 7:230a BW van toepassing zijn.

Mij lijkt de aangevochten beslissing juist; en mij lijken de daartegen gerichte argumenten van het middel (dus) niet doeltreffend.

De argumenten in kwestie worden aangevoerd in de onderdelen 1.5 – 1.7 van het eerste middel.

Wat precies de strekking van de klachten uit subonderdeel 1.5 is, is mij niet goed duidelijk geworden. Of de overeenkomst van partijen moet worden aangemerkt als aangegaan van maand tot maand dan wel voor onbepaalde tijd, lijkt mij voor de vraag onder welke omstandigheden de Gemeente de overeenkomst mag beëindigen, van verwaarloosbaar belang.

De stelling van het subonderdeel dat het huurobject zou zijn ‘verworden’ tot industrieterrein, mist volgens mij bij de beoordeling van deze vraag ieder belang.

Ik wijs er volledigheidshalve op, dat ik voor beide stellingen geen steun in de in appel gewisselde processtukken heb aangetroffen, en dat het middel ook niet naar vindplaatsen verwijst, waar die stellingen zouden zijn aangevoerd.

In subonderdeel 1.6 wordt erop gewezen dat [eiser] c.s. krachtens de huurovereenkomst gehouden waren, ter plaatse een autosloperij te exploiteren. Die stelling doet echter niet af aan de juistheid van 's hofs bevinding dat het gehuurde een ongebouwde onroerende zaak is, en dat daarop om die reden de bepalingen van het huurrecht die de huurder beschermen, niet van toepassing zijn.

Volledigheidshalve wijs ik er nog op dat het bepaald niet vanzelf spreekt dat een autosloperij mag worden aangemerkt als bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 lid 2 BW. Uit de conclusie in zaak nr. 10/01174 haal ik aan:

Subonderdeel 1.7 voert aan dat ‘vanuit de loods en het kantoor auto-onderdelen worden verkocht, in het kantoor administratieve handelingen worden verricht en aldaar de gekochte goederen worden afgerekend’. Ook hier is mij niet helemaal duidelijk waar de steller van het middel naartoe wil. De hier geponeerde gegevens dragen er niet in enige relevante mate toe bij, dat het oordeel van het hof dat het hier een ongebouwd huurobject betrof, wordt bestreden.

Mochten de terloopse verwijzingen uit dit subonderdeel naar een loods en een kantoor ertoe strekken, die vaststelling wel te bestrijden, dan verwijs ik naar de rov. 2.3 van het bestreden arrest. Wat daar wordt overwogen, houdt in dat de aanwezige opstallen in het kader van de exploitatie van de autosloperij door [eiser] c.s. zijn aangebracht. In dat geval blijft de huurovereenkomst die aanvankelijk ongebouwd onroerend goed betrof, gelden als een huurovereenkomst van ongebouwd onroerend goed. Dat verandert niet doordat de huurder het object van bebouwing voorziet5..

In het vervolg van subonderdeel 1.7 wordt een beroep gedaan op het feit dat het huurobject zou zijn ommuurd met een door de Gemeente geplaatste betonnen schutting. Namens de Gemeente wordt echter met recht aangevoerd dat [eiser] c.s. in appel geen beroep op dit gegeven hebben gedaan, en dat het al daarom niet aangaat, het hof te verwijten dat het daarmee geen rekening heeft gehouden.

Overigens lijkt het mij onaannemelijk dat de enkele aanwezigheid van een (betonnen) schutting zou rechtvaardigen dat een overigens ongebouwde onroerende zaak voor de toepassing van de art. 7:230a BW of 7:290 BW als ‘gebouwd’ wordt gekwalificeerd. Door de aanwezigheid van een erfafscheiding, van beton of anderszins, wordt een ongebouwde zaak niet een gebouwde. Dat geldt zeker in de context van de aangehaalde wetsartikelen. De bebouwing die daarin wordt bedoeld, is volgens mij bebouwing die dienstig is tot, of die wezenlijk bijdraagt aan, de in het kader van de huurovereenkomst beoogde beroeps- of bedrijfsmatige aanwending van het object6.. Het gaat er immers om, een bepaalde categorie huurobjecten aan de hand van de overeengekomen gebruiksbestemming van andere te onderscheiden — en niet om wat voor de toepassing van het goederenrecht misschien nog als ‘bouwwerk’ zou kunnen gelden7..

De subonderdelen 1.8 en 1.9 bevatten geen nadere argumenten die nog bespreking behoeven.

Middel I lijkt mij daarom in zijn geheel ongegrond.

Middel II verwijst in subonderdeel 2.2 (onderdeel 2.1 bevat geen klachten) naar Middel I. Ik acht het in zoverre om de eerder besproken redenen ongegrond.

De subonderdelen 2.3 en 2.4 voeren aan dat een verhuurder als de Gemeente in omstandigheden als die van de onderhavige zaak, gehouden zou zijn om de huurder (bij opzegging van de huur) een alternatieve locatie aan te bieden.

Dit argument lijkt mij om meer dan een reden ondeugdelijk.

In de eerste plaats geldt ook voor dit argument, dat niet blijkt dat het in de feitelijke instanties aan de rechter(s) is voorgehouden, en dat vindplaatsen waar dat gebeurd zou zijn in het middel niet worden aangewezen.

Het gaat hier om een argument dat slechts aan de hand van weging van de feitelijke omstandigheden kan worden beoordeeld, en dat (al) daarom niet voor het eerst in cassatie te berde kan worden gebracht.

En in de tweede plaats: ofschoon ik niet geheel wil uitsluiten dat er bij een uitzonderlijke samenloop van omstandigheden een verplichting zoals het middel die verdedigt zou kunnen bestaan, lijkt dat mij toch een hoge zeldzaamheid.

Het woonruimte-huurrecht kent één geval waarin moet blijken dat de met ontruiming bedreigde huurder over vervangende woonruimte kan beschikken — wat nog iets anders is, dan dat de verhuurder gehouden zou zijn die vervangende woonruimte aan te bieden8..

In het huurrecht voor (beschermde) bedrijfsruimte ontbreekt een vergelijkbare bepaling. Mij dunkt, dat dat onderstreept hoezeer een — blijkbaar aan het ongeschreven recht te ontlenen — verplichting van overeenkomstige strekking voor een geval waarin géén regels van beschermend huurrecht van toepassing zijn, zoals dit middel die verdedigt, als uitzonderlijk moet worden aangemerkt.

Als van de kant van [eiser] c.s. in feitelijke aanleg wél toepasselijkheid van de hier verdedigde regel zou zijn ingeroepen, lijkt mij daarom dat het hof die van de hand had moeten wijzen — er waren in deze zaak bepaald niet zodanig uitzonderlijke omstandigheden aangevoerd, dat die toepassing van deze ‘rara avis’ konden rechtvaardigen.

Ik wil niet onvermeld laten, dat de gevallen uit de onderhavige zaak en uit de zaak met nr. 10/01174 geëigend zijn om er — nog eens — de aandacht op te vestigen dat het, op z'n minst genomen, als opmerkelijk kan treffen dat de wetgever er strak aan vasthoudt dat de beschermende regels die voor huurders van andere onroerende zaken gelden, in geen enkel opzicht worden ‘doorgetrokken’ als het de verhuur van ongebouwd onroerend goed betreft.

Over de juistheid van die keus kan men heel goed anders denken dan de wetgever blijkbaar doet9.. Maar zolang de wetgever bij die keus volhardt — hij doet dat al heel lang —, zal de toepasser van de wet zich daarnaar hebben te richten.

Ik heb in de middelen geen klachten aangetroffen die tot vernietiging kunnen leiden. De klachten, beoordeeld zoals ik dat heb gedaan, stellen ook geen vragen aan de orde die met het oog op rechtseenheid of rechtsontwikkeling beantwoording behoeven.

Ik denk dat de zaak op die voet zou kunnen worden afgedaan.

Ik concludeer tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden