Hof Arnhem, 11-08-2009, nr. 104.002.018

Het hof heeft partijen in het tweede tussenarrest in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten omtrent:

a) het onder 2.12 van dat arrest gegeven voorlopige oordeel dat de gemeente niet het verbod van willekeur heeft geschonden door in 1995 wel aan De Eenvoud een korting van 45% op de prijs van de blote eigendom te verlenen wegens de bebouwde staat van de grond en deze in/na 2002 aan (de leden van) Paasberg c.s. te weigeren;

b) zijn voornemen terug te komen van de onder 2.18 van het tweede tussenarrest bedoelde bindende eindbeslissing, namelijk dat in de verwijzing door Paasberg c.s. naar de door Ten Have geadviseerde grondprijzen de stelling besloten ligt dat volgens Paasberg c.s. deze laatste prijzen redelijk geacht moeten worden, en dat, ingeval de door de gemeente gevraagde grondprijzen de door Ten Have geadviseerde grondprijzen niet zouden overtreffen, er naar het oordeel van het hof geen grond is voor toewijzing van de vorderingen van Paasberg c.s.,

c) de onder 2.26 van het tweede tussenarrest voorlopig geformuleerde vragen aan de deskundigen, en

d) zijn voornemen de onder 2.28 van het tweede tussenarrest genoemde deskundige te benoemen, alsmede omtrent de persoon van de tweede en derde door het hof te benoemen deskundige.

De door partijen verstrekte informatie

Naar aanleiding van het hierboven onder 2.1 sub a) weergegeven verzoek heeft de gemeente (memorie na tussenarrest onder 2-4) het voorlopige oordeel van het hof onderschreven maar de daarvoor door het hof gegeven motivering bestreden. Zij heeft zich daartoe beroepen op de door haar als productie 4 bij brief van 28 augustus 2008 in het geding gebrachte brief van de gemeente aan De Eenvoud van 18 oktober 1994, op het feit dat het complex Heselbergherweg niet onder het generaal pardon kon vallen en dat ten aanzien van dit complex geen korting is toegepast. Verder heeft zij aangevoerd dat zij haar beleid dat de bepaling van de prijs plaatsvindt als ware de grond onbebouwd reeds voor het eerst heeft vastgelegd in de gronduitgifteverordening 1982, alsmede dat zij op basis van één enkele (door haar betwiste) inbreuk op enig beleid niet gedwongen kan worden dat beleid geheel prijs te geven.

Paasberg c.s. (memorie na tussenarrest onder 2-4) hebben het onderhavige voorlopig oordeel van het hof alsook de motivering daarvan bestreden. Paasberg c.s. hebben het standpunt van de gemeente, dat zij haar beleid dat de bepaling van de prijs plaatsvindt als ware de grond onbebouwd reeds voor het eerst heeft vastgelegd in de gronduitgifteverordening 1982, onderschreven. Voorts hebben Paasberg c.s. aangevoerd dat de gemeente een zeer goede reden moet hebben om terug te komen van haar standpunt (ook al is dit zeven jaar eerder ingenomen) in haar brief aan De Eenvoud dat een korting van 45% wegens de bebouwde staat van de grond moet worden toegepast.

Naar aanleiding van het hierboven onder 2.1 sub b) weergegeven verzoek heeft de gemeente (memorie na tussenarrest onder 5-8) aangegeven geen bezwaar te hebben tegen het voornemen van het hof terug te komen van de onder 2.18 van het tweede tussenarrest bedoelde bindende eindbeslissing, zij het dat naar haar mening de opstelling van Paasberg c.s. consequenties voor het verdere verloop van de procedure moet hebben.

Paasberg c.s. (memorie na tussenarrest onder 5) hebben met instemming kennisgenomen van het voornemen van het hof terug te komen van de zojuist bedoelde eindbeslissing.

Naar aanleiding van het hierboven onder 2.1 sub c) weergegeven verzoek heeft de gemeente (memorie na tussenarrest onder 30-40) primair aangevoerd dat er onvoldoende aanleiding is thans nogmaals deskundigen te benoemen en subsidiair dat zij het niet eens is met de door het hof voorlopig geformuleerde vragen. Zij wenst vraag 1 van het hof (tweede tussenarrest onder 2.26) te “parafraseren” als volgt:

“Dient naar uw gemotiveerde oordeel in geval van verkoop van de (aan een gemeente toekomende) volle eigendom van voorheen met niet-eeuwigdurende erfpacht belaste grond, waarop een woning is gebouwd, aan de voormalige erfpachter, die ingevolge de erfpachtakte aanspraak kan maken op vergoeding van de waarde van de opstal, op de verkoopprijs, wanneer die is gelijkgesteld aan de waarde van de grond in onbebouwde staat, een aftrek te worden toegepast wegens de bebouwde staat van de grond?”

Voorts meent de gemeente dat de vragen 2-4 van het hof op drie onjuiste premissen berusten, namelijk (a) dat de gemeente zou betogen dat de waarde van de grond in onbebouwde staat in alle gevallen gelijk is aan de aarde van de grond in bebouwde staat, (b) dat de waarde van de grond in bebouwde staat kan worden gevonden door een forfaitaire aftrek te plegen op de waarde van de grond in onbebouwde staat en (c) dat de door de gemeente verlangde prijs gelijk is aan de waarde van de door de erfpachters gekochte gronden in onbebouwde staat. Volgens de gemeente zou de deskundigen moeten worden gevraagd:

“of de gemeente, door de prijzen te verlangen die zij heeft verlangd, rekening houdende met alle relevante omstandigheden (waaronder ook het verleende Generaal Pardon), een vergoeding voor de grond heeft ontvangen die de actuele waarde die de grond op dat moment had overtrof. Deskundigen zouden daarbij inzicht moeten geven in de wijze waarop zij deze actuele waarde hebben bepaald, en zouden daarbij bovendien moeten aangeven of ook andere methoden ter bepaling van deze actuele waarde gehanteerd kunnen worden. Daarbij zou deskundigen moeten worden toegestaan om zich te beperken tot een aantal door hen te selecteren gevallen die zij representatief achten voor de gevallen die zich hebben voorgedaan.”

Tevens is het de gemeente onduidelijk hoe zij de opdracht kan nakomen de deskundigen desgewenst de juistheid van de tabel bedoeld onder 2.2 van het tweede tussenarrest te laten verifiëren zonder artikel 40 Wet WOZ te schenden. Zij noemt als alternatief dat Paasberg c.s. zelf de voor die verificatie noodzakelijke gegevens verschaft.

Paasberg c.s. (memorie na tussenarrest onder 19-25) hebben te kennen gegeven (naar het hof begrijpt) primair een eindarrest te wensen zonder dat nog deskundigen worden ingeschakeld, en subsidiair de vraagstelling van het hof volledig te onderschrijven, zij het dat zij ook een antwoord wensen op de vraag of het juist is dat huizen op erfpachtgrond niet of nauwelijks goedkoper waren dan huizen op eigen grond (in het kader van de stelling van Paasberg c.s. dat de gemeente gelet op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur met dit door hen gestelde feit rekening had moeten houden). De door de gemeente voorgestelde parafrasering van de vragen heeft niet de instemming van Paasberg c.s., evenmin als hetgeen de gemeente aanvoert met betrekking tot de verificatie van de juistheid van de onder 2.2 van het tweede tussenarrest bedoelde tabel.

Naar aanleiding van het hierboven onder 2.1 sub d) weergegeven verzoek heeft de gemeente (memorie na tussenarrest onder 41) verzocht deskundigen te benoemen die in onteigeningsprocedures door rechtbanken plegen te worden benoemd, en heeft zij laten weten geen bezwaar te hebben tegen de door het hof in het tweede tussenarrest genoemde deskundige ing. L.L.M. de Lorijn.

Ook Paasberg c.s. (memorie na tussenarrest onder 27) hebben geen bezwaar tegen benoeming van deze deskundige. Zij hebben, veronderstellend dat de deskundige De Lorijn een meer praktijkgerichte benadering zal (kunnen) hebben, gesuggereerd ten minste één deskundige met een puur juridische/academische achtergrond te benoemen.

De gemeente is in haar memorie na tussenarrest onder 9-29 ingegaan op het onder 2.25 van het tweede tussenarrest gegeven voorlopige oordeel. Paasberg c.s. hebben tegen dit deel van de memorie na tussenarrest primair bezwaar gemaakt, nu het hof partijen niet in de gelegenheid heeft gesteld om te reageren op rov. 2.25 van het tweede tussenarrest. Subsidiair hebben Paasberg c.s. hierop in hun memorie na tussenarrest onder 6-18 gerespondeerd.

Voorts heeft de gemeente als productie 1 bij haar memorie gevoegd de notities ten behoeve van de comparitie van partijen van 26 september 2008. Deze notities, die volgens de gemeente bijdragen aan een beter begrip van haar standpunt (memorie na tussenarrest onder 42), bevonden zich in het door de gemeente ten behoeve van het tweede tussenarrest gefourneerde procesdossier. Het hof heeft op die notities geen acht geslagen omdat zij niet geacht kunnen worden deel uit te maken van de processtukken (tweede tussenarrest onder 1.2).

Paasberg c.s. hebben bezwaar gemaakt tegen het alsnog acht slaan door het hof op de notities omdat dit huns inziens in strijd is met de eisen van een goede procesorde, nu het hof de notities tijdens de comparitie heeft geweigerd en zij niet de door het hof verzochte reactie op het tweede tussenarrest bevatten (memorie na tussenarrest onder 28).

Het voorlopig oordeel over al dan niet handelen in strijd met het willekeurverbod

Het hof kan de gemeente niet volgen in haar onder 2.2 weergegeven bezwaren tegen de motivering van het hof van zijn voorlopige oordeel omtrent het al dan niet handelen van de gemeente in strijd met het willekeurverbod. Dit voorlopige oordeel had geen betrekking op het handelen van de gemeente met betrekking tot het complex Heselbergherweg, maar op het handelen van de gemeente met betrekking tot de complexen Bachlaan en Elsweide, zodat hetgeen de gemeente over eerstgenoemd complex opmerkt, hier zonder belang is. Voorts oordeelt het hof dat het feit dat in de brief van 18 oktober 1994 wordt gezegd dat de complexen Bachlaan en Elsweide onder het generaal pardon vallen, waaraan wordt toegevoegd “met andere woorden de gemeente is bereid de betreffende gronden te verkopen”, geen aanknopingspunt oplevert voor het betoog van de gemeente dat in de brief van 10 januari 1995, waarin wordt verwezen naar de brief van 18 oktober 1994, iets anders is bedoeld dan in die brief (van 10 januari 1995) staat, namelijk dat de korting van 45% wordt verleend in verband met de bebouwde staat van de grond. Uit de beide brieven, in onderling verband en samenhang beschouwd, blijkt immers niet dat het generaal pardon van 1995 bestond uit een korting van 45% wegens de bebouwde staat van de grond. De gemeente heeft ook niet aangevoerd dat zij het doel van dat generaal pardon, namelijk verwerving van financiële middelen, wilde bereiken door op de grondprijs een korting wegens de bebouwde staat van de grond te geven. De raadsman van de gemeente heeft tijdens de comparitie van partijen juist verklaard (proces-verbaal p. 2 en p. 4) dat de korting tijdens de generale pardons niet was gebaseerd op het feit dat het ging om de verkoop van bebouwde grond, maar dat de gemeente “gewoon liquide middelen nodig” had.

Wel is het hof het met de gemeente eens dat ook de (tevens door Paasberg c.s. genoemde) omstandigheid dat de gemeente haar beleid inhoudende dat de bepaling van de prijs zou plaatsvinden als ware de grond onbebouwd reeds vóór de verkoop aan De Eenvoud, namelijk in de gronduitgifteverordening 1982, had vastgelegd, nog niet meebrengt dat de gemeente in strijd met het willekeurverbod heeft gehandeld door wel aan De Eenvoud, maar niet aan de bij Paasberg c.s. aangesloten erfpachters een korting wegens de bebouwde staat van de grond te verlenen, omdat dan nog steeds slechts van één afwijking sprake is die staat tegenover diverse transacties conform het prijsbeleid van de gemeente, en het hier een transactie met een instelling (De Eenvoud) met een publieke taak betreft die ruim zeven jaren vóór de transacties met de bij Paasberg c.s. aangesloten erfpachters plaatsvond.

De gemeente meent blijkens haar memorie na tussenarrest onder 2 dat het hof ook voorlopig heeft geoordeeld dat de stelling van Paasberg c.s. dat de gemeente de bij de waardebepaling betrokken belangen onjuist zou hebben afgewogen, dient te worden verworpen. Deze mening van de gemeente berust op een misverstand. De aanhaling door het hof in het tweede tussenarrest onder 2.12, op één na laatste zin, van artikel 3:4 Algemene wet Bestuursrecht, dient (ook gelet op de in die overweging aan de orde zijnde toetsing aan het willekeurverbod) aldus te worden begrepen dat deze aanhaling slechts artikel 3:4 betreft voor zover daarin het willekeurverbod is neergelegd, en niet tevens voor zover in die bepaling het evenredigheidsbeginsel is neergelegd.

Op grond van het voorgaande blijft het hof bij zijn voorlopig oordeel dat de gemeente niet het verbod van willekeur heeft geschonden door in 1995 wel aan De Eenvoud een korting van 45% op de prijs van de blote eigendom te verlenen wegens de bebouwde staat van de grond en deze in/na 2002 aan (de leden van) Paasberg c.s. te weigeren, en maakt het hof dit oordeel thans definitief. De vraag of de gemeente het evenredigheidsbeginsel in acht heeft genomen, zal het hof echter pas kunnen beantwoorden nadat de deskundigen hun rapport hebben uitgebracht (waarover nader hierna).

De bindende eindbeslissing omtrent het standpunt van Paasberg c.s. inzake het rapport-Ten Have

Gelet op de onder 2.3 vermelde reacties van partijen waaruit blijkt dat zij geen bezwaar hebben tegen het voornemen van het hof terug te komen van zijn bindende eindbeslissing omtrent het standpunt van Paasberg c.s. inzake het rapport-Ten Have, maakt het hof ook zijn voorlopig oordeel definitief dat niet gezegd kan worden dat volgens Paasberg c.s. de door Ten Have in hoofdstuk 5 van diens deskundigenrapport geadviseerde (wijze van berekening van) grondprijzen redelijk geacht moet(en) worden.

De vragen aan de deskundigen

Het hof heeft partijen niet gevraagd te reageren op zijn voornemen een deskundigenrapport te gelasten. Het hof gaat dan ook voorbij aan de uitlatingen van partijen over dit voornemen. Het hof merkt slechts ten overvloede op dat reeds de mening van elk van partijen dat de zaak thans gereed ligt voor het geven van een eindoordeel door het hof overeenkomstig het eigen standpunt, dat lijnrecht staat tegenover het standpunt van de andere partij, meebrengt dat de beantwoording van voor de uitkomst van deze zaak beslissende vragen omtrent waardebepaling van grond, ten aanzien waarvan het hof zelf onvoldoende deskundig is, alleen kan geschieden op basis van een deskundigenrapport.

In haar memorie na tussenarrest onder 11 meent de gemeente dat de grond, anders dan in het voorlopige oordeel van het hof in het tweede tussenarrest onder 2.25 wordt gesuggereerd, niet met een erfpachtrecht is belast omdat dat recht is geëindigd door het verstrijken van de termijn waarvoor het is gevestigd, en dat het hier gaat om verkoop van de volle (en dus niet de blote) eigendom van de grond met woning aan de erfpachter. De gemeente ziet er met deze stellingname aan voorbij dat op grond van artikel 5:98 Burgerlijk Wetboek de erfpacht blijft doorlopen wanneer de tijd waarvoor deze is gevestigd, is verstreken, en de erfpachter de zaak op dat tijdstip niet heeft ontruimd, tenzij de eigenaar (hier de gemeente) uiterlijk zes maanden na dat tijdstip doet blijken dat hij de erfpacht als geëindigd beschouwt. De gemeente heeft niet (gemotiveerd) aangevoerd dat zij in de gevallen waarop deze procedure betrekking heeft, binnen genoemde termijn van zes maanden na het expireren van het erfpachtrecht de betrokken erfpachters heeft laten weten dat zij de erfpacht als geëindigd beschouwt. Het hof gaat daarom voorbij aan hetgeen de gemeente in haar memorie na tussenarrest heeft aangevoerd. Overigens geeft de gemeente niet aan dat en waarom het te dezen verschil uitmaakt of het door de gemeente in haar memorie na tussenarrest onder 11 verwoorde standpunt (verkoop volle eigendom), dan wel het in het tweede tussenarrest onder 2.25 weergegeven standpunt (verkoop blote eigendom) als uitgangspunt wordt gehanteerd.

Het hof zal hierna onder 2.18 nog nader ingaan op hetgeen partijen opmerken naar aanleiding van het voorlopig oordeel in het tweede tussenarrest onder 2.25.

Ten aanzien van de drie onder 2.4 weergegeven bezwaren (a)-(c) tegen de door het hof voorlopig geformuleerde vragen overweegt het hof als volgt. Het betreft hier premissen waarvan het hof volgens de gemeente is uitgegaan bij de voorlopige formulering van zijn vragen. Het hof begrijpt deze bezwaren aldus dat zij in wezen zijn gericht tegen het onder 2.25 van het tweede tussenarrest gegeven voorlopige oordeel, ook al blijkt dit niet met zoveel woorden uit de memorie na tussenarrest van de gemeente. Daarnaast laat de gemeente na aan te geven waar in de beide tussenarresten de door haar in bezwaar (a) omschreven premisse te vinden zou zijn; de gemeente wijst er integendeel zelf op dat het hof in het tussenarrest van 20 mei 2008 (hierna ook: het eerste tussenarrest) onder 4.4 juist heeft overwogen dat de gemeente niet betwist dat bebouwde grond minder waard kan zijn dan onbebouwde grond. Bezwaar (b) van de gemeente ziet eraan voorbij dat de door het hof voorlopig geformuleerde vragen de mogelijkheid openlaten van een antwoord van de deskundigen inhoudende dat de waarde van de grond in bebouwde staat juist niet kan worden gevonden door een forfaitaire aftrek te plegen op de waarde van de grond in onbebouwde staat, nu het oordeel in het tweede tussenarrest onder 2.25 slechts een voorlopig oordeel is. Bezwaar (c) is onjuist, nu tussen partijen vast staat dat de gemeente de grond waardeert op basis van het in artikel 3 lid 3 AV 1997 (eerste tussenarrest onder 3 sub f) en in de grondprijzenbrief van 5 maart 2001 onder 9 (eerste tussenarrest onder 3 sub h) neergelegde uitgangspunt “als ware de grond niet bebouwd”, hetgeen niet hetzelfde is als een prijs die gelijk is aan de waarde van de grond in onbebouwde staat. Dat een tijdelijke verlaging van de m2-prijzen bij verkoop aan zittende erfpachters heeft plaatsgevonden (eerste tussenarrest onder 3 sub i), zoals de gemeente aanvoert in haar memorie na tussenarrest onder 36, doet niet af aan het door de gemeente gehanteerde uitgangspunt dat de grond wordt gewaardeerd als ware deze onbebouwd. Op grond van het voorgaande gaat het hof voorbij aan de bezwaren (a)-(c) van de gemeente tegen de door het hof voorlopig geformuleerde vragen.

In haar memorie na tussenarrest onder 37 en 38 miskent de gemeente dat het hof in het tweede tussenarrest onder 2.26 uitdrukkelijk voorop heeft gesteld dat de deskundigen bij de beantwoording van de door het hof te stellen vragen kenbaar rekening dienen te houden met het in het eerste tussenarrest onder 4.9 gegeven oordeel dat uitgangspunt dient te zijn dat de gemeente in beginsel (namelijk behoudens de werking van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en/of de redelijkheid en billijkheid, zoals uitgewerkt in dat tussenarrest onder 4.10-4.23) de actuele waarde van de grond als koopprijs mag vragen, waarbij met “actuele waarde van de grond” is bedoeld de marktwaarde van de grond ten tijde van de overdracht van de blote eigendom aan de erfpachter. Het hof zal de door de gemeente genoemde vraag of ook andere methoden dan de door de deskundigen gebruikte methoden kunnen worden gehanteerd ter bepaling van de actuele waarde niet aan de vraagstelling toevoegen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt immers niet in te zien wat de beschrijving van andere routes naar de actuele waarde voor wezenlijks zou toevoegen aan hetgeen in deze procedure duidelijk dient te worden, namelijk of het de gemeente vrijstond de aan de zittende erfpachters verkochte grond te waarderen op basis van het uitgangspunt “als ware de grond onbebouwd”. Dat de deskundigen bij hun beantwoording rekening dienen te houden met alle relevante omstandigheden (zoals de gemeente vermeldt in haar memorie na tussenarrest onder 38), spreekt uiteraard vanzelf, maar het hof zal dit element niettemin toevoegen aan zijn vraagstelling (i). Tevens zal het hof de tweede vraag onder 4 aldus preciseren dat de deskundigen zal worden gevraagd een aantal representatieve concrete voorbeelden ter illustratie van hun antwoord te geven (ii). Het hof leest tegen deze beide door de gemeente geuite wensen omtrent de vraagstelling geen (gemotiveerd) bezwaar in de memorie na tussenarrest van Paasberg c.s.

Naar aanleiding van de onder 2.4 genoemde wens van Paasberg c.s. ook antwoord te krijgen op de vraag of het juist is dat huizen op erfpachtgrond niet of nauwelijks goedkoper waren dan huizen op eigen grond, overweegt het hof als volgt. Het hof heeft in het tweede tussenarrest onder 2.26 verwezen naar de overwegingen omtrent de werking van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (als begrenzing van de vrijheid van de gemeente om de actuele waarde van de grond als koopprijs te vragen) in het eerste tussenarrest onder 4.10-4.23; daartoe behoort de vermelding in dat tussenarrest onder 4.17, tweede dubbele streepje, als relevante factor in het kader van de toetsing aan het evenredigheidsbeginsel, van de prijs die de erfpachters hebben betaald voor hun huizen en erfpachtrecht, afgezet tegen de prijs die eigenaren in dezelfde periode voor vergelijkbare huizen in dezelfde wijk met (eigen) ondergrond hebben betaald. Teneinde deze factor te kunnen betrekken bij de door het hof te verrichten toetsing aan het evenredigheidsbeginsel, behoeft het hof een antwoord op de vraag of het juist is dat de prijs die de bij Paasberg c.s. aangesloten erfpachters voor hun huizen en erfpachtrecht hebben betaald, nagenoeg evenveel bedraagt als de prijs die eigenaren in dezelfde periode voor vergelijkbare huizen in dezelfde wijk met (eigen) ondergrond hebben betaald. Het hof zal deze vraag derhalve toevoegen aan de vragen die hij de deskundigen zal voorleggen.

Paasberg c.s. hebben hetgeen de gemeente in haar memorie na tussenarrest onder 39 en 40 betoogt omtrent de vraag hoe het tweede tussenarrest onder 2.10 slot zich verhoudt tot artikel 40 Wet WOZ niet gemotiveerd weersproken in hun memorie na tussenarrest onder 26. Het hof vindt in het betoog van de gemeente aanleiding

Met inachtneming van het zojuist onder 2.10-2.15 overwogene formuleert het hof de aan de deskundigen voor te leggen vragen thans definitief als volgt. Bij deze vragen stelt het hof voorop dat in de beantwoording van deze vragen (kenbaar) rekening dient te worden gehouden met