Hof 's-Hertogenbosch, 17-07-2014, nr. HV 200.139.805, 01

In deze zaak kan van de volgende door de kantonrechter vastgestelde feiten, waartegen niet in appel is opgekomen, worden uitgegaan.

Bij akte van 21 augustus 1998 heeft splitsing in negen appartementsrechten

plaatsgevonden van het gebouw met ondergrond en verdere aanhorigheden, staande en

gelegen aan de [perceel 1] te [plaats], gemeente Kerkrade, op dat moment

kadastraal bekend als Gemeente Kerkrade, sectie [sectieletter], nummer [sectienummer] (hierna als geheel aan te

duiden als ‘Villa Pierre’). De akte is op 24 augustus 1998 ingeschreven bij de Dienst voor

het kadaster en de openbare registers.

Op 25 augustus 1998 werden vervolgens twee akten van ondersplitsing verleden, die beide

op 26 augustus 1998 zijn ingeschreven.

Op 7 september 2000 is de akte houdende opheffing en wijziging splitsing in

appartementsrechten verleden, die is ingeschreven op 8 september 2000. Een rectificatie van

laatstgenoemde akte werd verleden op 13 september 2000 en ingeschreven op 14 september

2000.

Daarna is op 4 juni 2008 de akte wijziging splitsing in appartementsrechten, hierna te

noemen: “de splitsingsakte”, verleden voor notaris mr. [notaris] en op 6 juni 2008

ingeschreven bij de Dienst voor het kadaster en de openbare registers, omdat de

juridische situatie niet in overeenstemming was met de feitelijke situatie (zie pagina 10 van

de splitsingsakte). In dit verband is onder meer de omschrijving van de appartementsrechten

gewijzigd en is voorts een splitsingstekening gemaakt, die aan de akte is gehecht en waarop

de begrenzing van de gedeelten, die bestemd zijn als afzonderlijk geheel (privégedeelten) te

worden gebruikt, is aangegeven. In de splitsingsakte is tevens het reglement van splitsing

vastgesteld. Als reglement van splitsing geldt het modelreglement 2006, dat integraal is

opgenomen in de akte, met dien verstande dat afwijkingen van en aanvullingen op het

modelreglement in de akte cursief zijn gedrukt. Daarnaast is in die akte de onderhavige

vereniging van eigenaars (geïntimeerde) opgericht.

Het appartementsrecht, dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van (onder meer) de op de eerste verdieping gelegen woning van Villa Pierre, plaatselijk bekend als [perceel 2] te [plaats], gemeente Kerkrade, is sinds 21 november 2007 eigendom van [appellanten c.s.] In de splitsingsakte is dit aangeduid met “appartementsrecht [appartementsrecht 1]”.

Het appartementsrecht, dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van (onder meer) de

woning (penthouse) gelegen op de tweede verdieping van Villa Pierre, plaatselijk bekend

[perceel 3] te [plaats], gemeente Kerkrade, (verder te noemen: het penthouse) is

sedert november 2010 eigendom van [belanghebbenden in appel, tevens incidenteel appellanten c.s.] In de splitsingsakte is dit aangeduid

met “appartementsrecht [appartementsrecht 2]”.

[belanghebbenden in appel, tevens incidenteel appellanten c.s.] heeft kenbaar gemaakt twee terrassen bij zijn woning te willen aanleggen.

Het eerste terras (het “westterras”) is vanuit de keuken van het penthouse via een terrasdeur

toegankelijk en bevindt zich boven het appartement van [appellanten c.s.]. Dit terras is inmiddels

gerealiseerd. Het andere terras (het “noordterras”), dat, indien aangelegd, toegankelijk zal

zijn via de schuifpui in de woonkamer, is nog niet gerealiseerd.

Op 13 augustus 2013 zijn de leden van de VvE in vergadering bijeen geweest. Ter

vergadering is een besluit (hierna: het besluit) genomen ten aanzien van de aanleg van terrassen door [belanghebbenden in appel, tevens incidenteel appellanten c.s.]. In de conceptnotulen is het volgende opgenomen:

“De vergadering besluit met 7 stemmen voor en de stemmen van [appellant 1] en [lid van de VvE]

tegen, dat het de eigenaars van appartementsrecht [appartementsrecht 2] is toegestaan om, binnen op de

kadastertekening aangegeven omlijning, terrassen aan te leggen op voorwaarde dat deze

terrassen voldoen aan de bouwtechnische vereisten en zijn goedgekeurd door de

desbetreffende gemeentelijke autoriteit en de eigenaars verantwoordelijk blijven voor alle

schaden die nu of in de toekomst van hun terrasaanleg het gevolg zijn”.

In de kern gaat het geschil om het volgende.

[appellanten c.s.] voert aan dat het onder 3.1.4 genoemde besluit nietig, dan wel vernietigbaar is. Hij voert daartoe de volgende argumenten aan:

Bij de bestreden beschikking heeft de kantonrechter de verzoeken/vorderingen van [appellanten c.s.] afgewezen op de in de beschikking aangegeven gronden, waarnaar het hof kortheidshalve verwijst.

Tegen deze beschikking heeft [appellanten c.s.] vier grieven gericht. De VvE en [belanghebbenden in appel, tevens incidenteel appellanten c.s.] hebben verweer gevoerd en (voorwaardelijk) incidenteel geappelleerd.

Ontvankelijkheid van de verzoeken/vorderingen

Het hof stelt voorop dat ingevolge art. 5:130 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) juncto art. 2:15 BW een appartementseigenaar aan de kantonrechter kan verzoeken het besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid en/of wegens strijd met een reglement, niet zijnde het (model)reglement van splitsing dat deel van de akte van splitsing uitmaakt (vergelijk art. 5:129 lid twee BW). Een beroep op nietigheid van het besluit dient daarentegen bij dagvaarding bij de rechtbank te worden gedaan.

In deze zaak wordt naast het verzoek tot vernietiging van het besluit tevens een beroep op nietigheid van het besluit gedaan op basis van hetzelfde samenhangend feitencomplex.

Nu beide partijen hun stellingen ten aanzien van beide grondslagen zowel in eerste aanleg als in hoger beroep naar voren hebben gebracht en de kantonrechter op de verzoeken op beide grondslagen heeft beslist, zal ook het hof beslissen op het beroep op nietigheid. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat door geen van de belanghebbenden is gesteld dat zij aldus in hun verdediging worden bemoeilijkt. Ook in de literatuur wordt aangenomen dat, gelet op de samenhang tussen beide verzoeken, een gecombineerd verzoek bij de kantonrechter mogelijk moet zijn (zie bijvoorbeeld Asser/Mijnssen, Van Velten & Bartels, 5* 2008, nr. 561; vgl. ook nr. 612). Deze opvatting strookt ook met de tekst van het in (internet)consultatie geweest zijnde “Wetsvoorstel vereenvoudiging en digitalisering van het procesrecht”, waarvan art. 77 k lid 1 als volgt luidt:

In het verzoekschrift kunnen gelijktijdig zowel een vordering als een verzoek worden ingediend, mits tussen de vordering en het verzoek voldoende samenhang bestaat.

Grief 1 richt zich tegen de rechtsoverwegingen 4.3.1. en 4.3.2. waarin de kantonrechter geoordeeld heeft dat het besluit niet nietig is. Blijkens de toelichting op die grief komt [appellanten c.s.] op tegen de vaststelling door de kantonrechter dat niet is gebleken dat [belanghebbenden in appel, tevens incidenteel appellanten c.s.] is aangevangen met de aanleg van het dakterras vóórdat het besluit op 13 augustus 2013 is genomen.

Het hof overweegt het volgende. [appellanten c.s.] heeft, naar het hof begrijpt, het oog op art. 22 lid 1 van de splitsingsakte, dat - voor zover relevant - bepaalt:

Iedere op- , aan-, onder-, of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden.

Deze bepaling verbiedt de appartementseigenaar om zonder voorafgaande toestemming van de vergadering de daarin vermelde handelingen te plegen, maar daaruit volgt niet dat een besluit nietig is, indien de appartementseigenaar, in dit geval [belanghebbenden in appel, tevens incidenteel appellanten c.s.], voorafgaand aan dat besluit is begonnen met de aanleg van het dakterras. De grief faalt reeds om die reden. Overigens deelt het hof de gevolgtrekking van de kantonrechter dat niet is gebleken dat [belanghebbende 1] daadwerkelijk is begonnen met de uitvoering van de aanleg van het dakterras voorafgaand aan het besluit.

Grief 2 richt zich tegen de rechtsoverwegingen 4.4.1. en 4.4.2. van de bestreden beschikking. [appellanten c.s.] voert aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft aangenomen dat de daken waarop het besluit betrekking heeft zijn te beschouwen als privégedeelten behorend bij het appartementsrecht [appartementsrecht 2], waarvan het uitsluitend gebruiksrecht aan [belanghebbenden in appel, tevens incidenteel appellanten c.s.] toekomt.

Het hof stelt voorop dat voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in de splitsing betrokken registergoed bepalend is hetgeen daarover is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken. In deze zaak gaat het daarbij om de volgende relevante bepalingen:

Wijziging splitsing in appartementsrechten

(…)

In verband met het vorenstaande is een splitsingstekening (…) gemaakt bestaande uit een (1) blad, welke aan deze akte is gehecht (Annex 7). Op de tekening is met de nummers (…) 23 aangegeven de begrenzing van de gedeelten, die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.

(…)

Omschrijving appartementsrechten

(…)

Het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de in de kelder gelegen garage, annex berging annex kantoor en een op de tweede verdieping gelegen woning (penthouse) (…)

De omvang van de diverse appartementsrechten is in de splitsingsakte summierlijk beschreven (vgl. art. 5:111 BW). Voor de begrenzing van de gedeelten wordt expliciet verwezen naar de splitsingstekening (vgl. art. 5:109 lid 2 BW). Daarmee bepaalt de splitsingsakte dat de splitsingstekening de begrenzing van de gedeelten die als afzonderlijk geheel worden gebruikt preciseert (in vergelijkbare zin Asser/Mijnssen, Van Velten & Bartels, 5* 2008, nr. 405).

Ook de splitsingstekening is duidelijk. Hetgeen op de splitsingstekening binnen de dikke omlijning is aangegeven, geldt als privégedeelte; dit impliceert, logischerwijs geredeneerd, dus dat enkel datgene wat op de tekening niét (met dikke omlijning) als privégedeelte is aangegeven, als gemeenschappelijk gedeelte geldt (vgl. Asser/Mijnssen, Van Velten & Bartels, 5* 2008, nr. 407). Uit de splitsingstekening volgt dat de onderhavige delen (waarop [belanghebbenden in appel, tevens incidenteel appellanten c.s.] een terras heeft gerealiseerd en nog een terras wenst te realiseren) vallen binnen het met een dikke zwarte lijn omkaderde gedeelte, waarvan het uitsluitend gebruiksrecht aan [belanghebbenden in appel, tevens incidenteel appellanten c.s.] toekomt.

Uit de splitsingsstukken blijkt derhalve op niet mis te verstane wijze dat de betreffende dakdelen onderdeel uitmaken van het appartementsrecht van [belanghebbenden in appel, tevens incidenteel appellanten c.s.] Voor de goede orde merkt het hof, gelet op de in hoger beroep overlegde gedingstukken, nog op, dat met de aanleg van de beide terras(delen) de eigendomsverhoudingen/goederenrechtelijke verhoudingen niet veranderen (nog steeds 6/40 onverdeeld aandeel), zodat, zo dit door betrokkenen daadwerkelijk wordt overwogen, de akte van splitsing (ook op die grond) geen wijziging behoeft (vgl. art. 5:139 e.v. BW).

Al hetgeen verder hierover wordt aangevoerd kan niet leiden tot een ander oordeel. Dit brengt mee dat de grief, voor zover het dit onderdeel betreft, wordt verworpen.

[appellanten c.s.] heeft nog aangegeven dat door de inrichting van een dakterras sprake is van een ongeoorloofde bestemmingswijziging van het dak.

De stelling dat sprake is van een dergelijke ongeoorloofde bestemmingswijziging acht het hof, gelet op het feit dat [belanghebbenden in appel, tevens incidenteel appellanten c.s.] het uitsluitend gebruiksrecht heeft van de betreffende dakdelen, onvoldoende onderbouwd.

Daarbij neemt het hof mede in aanmerking dat uit niets blijkt dat een beperking op het uitsluitend gebruiksrecht van de dakdelen door [belanghebbenden in appel, tevens incidenteel appellanten c.s.] moet worden aangenomen. Integendeel, in art. 20 lid 3 van de splitsingsakte is uitdrukkelijk bepaald dat een ander plat dak, gelegen op de tweede verdieping boven de appartementsrechten [appartementsrechten 3-4], nimmer mag worden gebruikt als (zonne)terras of daktuin. Nu een dergelijke bepaling ontbreekt voor het plat dak waarvan [belanghebbenden in appel, tevens incidenteel appellanten c.s.] het uitsluitend gebruiksrecht heeft, is dat een reden te meer om aan te nemen dat geen sprake is van een bestemmingswijziging waarvoor toestemming van de VvE nodig is. Voor zover al sprake zou zijn van een dergelijke wijziging, heeft te gelden dat met het besluit daarvoor toestemming is verleend.

Voor zover de grief hierop ziet, wordt zij eveneens verworpen.

Met grief 3 komt [appellanten c.s.] op tegen de overweging van de kantonrechter dat het besluit niet in strijd is met art. 23 van de splitsingsakte.

Het hof overweegt het volgende. De splitsingsakte bepaalt dat de toestemming voor een bouwkundige verandering niet kan worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar kan worden gebracht. Door de VvE en [belanghebbenden in appel, tevens incidenteel appellanten c.s.] is een constructieberekening overgelegd; zeker in het licht daarvan had het op de weg van [appellanten c.s.] gelegen om (voldoende) gemotiveerd te onderbouwen hoe de hechtheid van het gebouw in gevaar kan worden gebracht door de aanleg van het dakterras. Nu een dergelijke onderbouwing is uitgebleven wordt ook dit onderdeel van de grief verworpen.

[appellanten c.s.] verwijst voorts naar de bepaling dat zonder toestemming van de vergadering geen verandering kan worden aangebracht, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw wordt gewijzigd. Nog daargelaten dat de VvE en [belanghebbenden in appel, tevens incidenteel appellanten c.s.] gemotiveerd hebben betwist dat sprake is van een verandering van het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw, moet worden aangenomen dat -voor zover nodig - die toestemming is verleend door het besluit.

Strijd met de redelijkheid en billijkheid

Met grief 4 komt [appellanten c.s.] op tegen de overweging van de kantonrechter dat ondanks het feit dat voorafgaand aan het besluit aan hem onvoldoende stukken ter beschikking zijn gesteld of ter inzage zijn gegeven, [appellanten c.s.] geen redelijk belang heeft bij vernietiging van het besluit.

De kantonrechter heeft daartoe het volgende overwogen. Ter vergadering waren alle negen stemgerechtigden aanwezig, onder wie [appellant 1]. Het besluit is genomen met zeven stemmen voor en twee stemmen ([appellant 1] en [lid van de VvE]) tegen. Gesteld noch gebleken is dat het besluit niet zou zijn genomen, indien de zeven ter vergadering aanwezige stemgerechtigden die “voor” hebben gestemd, tevoren kennis hadden kunnen nemen van bij de agenda van de vergadering gevoegde, op de aanleg van het terras betrekking hebbende (technische) stukken. Integendeel, ook thans hebben deze stemgerechtigden schriftelijk verklaard zich aan te sluiten bij het standpunt van [belanghebbenden in appel, tevens incidenteel appellanten c.s.] dat overeenkomt met het standpunt van de VvE. Aangezien aldus het ter beschikking stellen door de VvE van de op de aanleg van de terrassen betrekking hebbende stukken geen verschil zou hebben gemaakt wat betreft de uitslag van de stemming en daarmee de totstandkoming van het besluit, heeft [appellanten c.s.] geen redelijk belang bij vernietiging van het besluit.

Het hof stelt voorop dat op basis van het eerder door het hof overwogene gerede twijfel bestaat of [belanghebbenden in appel, tevens incidenteel appellanten c.s.] zonder meer al een besluit van de VvE nodig had om over te gaan tot de aanleg van een dakterras. In hoger beroep staat evenmin ter discussie dat de VvE bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit had kunnen komen. Het hof deelt in dat kader rechtsoverweging 4.6.4. van de kantonrechter waartegen niet is gegriefd.

Indien al met de kantonrechter moet worden overwogen dat de totstandkoming van het besluit in strijd is met hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd, omdat het technisch rapport van [Constructie Berekeningen] Constructie Berekeningen ontbrak, dan deelt het hof de overweging van de kantonrechter dat [appellanten c.s.] geen redelijk belang bij vernietiging van het besluit heeft.

Daarbij merkt het hof echter het volgende op. Aan [appellanten c.s.] moet worden toegegeven dat aan hem de mogelijkheid is ontnomen om de andere stemgerechtigden op basis van het technisch rapport te overtuigen van zijn standpunt en reeds om die reden moet de redenering van de kantonrechter met terughoudendheid worden gevolgd. In deze zaak blijkt echter genoegzaam dat kennisname van het technisch rapport en de standpunten van [appellanten c.s.], waarin overigens geen inhoudelijke betwisting van het rapport kan worden gelezen, geen enkele aanleiding vormen voor de zeven voorstemmers om anders te stemmen. Onder die omstandigheden heeft [appellanten c.s.] geen redelijk belang bij vernietiging van het besluit. Een dergelijke vernietiging zou in het licht van het overwogene geen enkel redelijk doel dienen.

De slotsom is dat alle grieven in het principaal appel worden verworpen. [appellanten c.s.] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de belanghebbenden, te weten de VvE en [belanghebbenden in appel, tevens incidenteel appellanten c.s.] in het principaal appel.

Aan de beoordeling van het voorwaardelijk ingesteld incidenteel appel van de VvE komt het hof niet toe, aangezien de beschikking wordt bekrachtigd.

Incidenteel appel [belanghebbenden in appel, tevens incidenteel appellanten c.s.]

In incidenteel appel verzoekt [belanghebbenden in appel, tevens incidenteel appellanten c.s.] de beschikking van de kantonrechter te bekrachtigen onder verbetering van gronden, in het bijzonder ten aanzien van rechtsoverweging 4.2. en 4.6.3.

Met grief A komt [belanghebbenden in appel, tevens incidenteel appellanten c.s.] op tegen de overweging van de kantonrechter dat het besluit zoals dat door de vergadering op 13 augustus 2013 is genomen, volgt uit de conceptnotulen.

Nu deze grief niet is gericht tegen enige dragende overweging voor de beslissing van de kantonrechter, hoeft zij in het kader van dit hoger beroep niet beoordeeld te worden.

Met grief B komt [belanghebbenden in appel, tevens incidenteel appellanten c.s.] op tegen de overweging van de kantonrechter dat het besluit in beginsel in strijd met de redelijkheid en billijkheid tot stand is gekomen, doordat aan [appellant 1] voorafgaande aan de vergadering geen of onvoldoende stukken ter beschikking zijn gesteld die betrekking hebben op de aanleg van het dakterras.

In het principaal appel is reeds overwogen dat deze kwestie in het midden kan blijven omdat [appellanten c.s.] geen redelijk belang heeft bij vernietiging van het besluit.

Het hof zal de kosten in incidenteel appel compenseren aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.