Rb. Utrecht, 12-05-2010, nr. 273844 / HA ZA 09-2125

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

De rechtbank merkt op dat mr. Goedings zich heeft gesteld voor [gedaagde sub3] en dat [gedaagde sub3] zodoende is verschenen in de procedure. De conclusie van antwoord vermeldt echter niet de naam van [gedaagde sub3]. Uit de toelichting van mr. Goedings ter comparitie begrijpt de rechtbank dat de conclusie van antwoord niettemin mede namens [gedaagde sub3] is genomen.

[eisers] c.s. en [gedaagde sub1] hebben een koopovereenkomst gesloten waarbij [eisers] c.s. een perceel industriegrond met aanwezige opstallen gelegen te [plaats] (hierna te noemen: het perceel) heeft verkocht aan [gedaagde sub1] voor een bedrag van EUR 575.000,00, kosten koper.

[gedaagde sub2] is statutair directeur van [gedaagde sub1].

In verband met deze overeenkomst hebben [eiser sub1] en [gedaagde sub2] namens [gedaagde sub1] op 11 maart 2008 een koopakte ondertekend. De koopakte is opgesteld naar het Model koopovereenkomst voor bedrijfs-onroerend goed (model 2000), van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM. In de akte staat vermeld dat [eisers] c.s. en [gedaagde sub1] zijn overeengekomen dat de levering van het perceel plaats zou vinden op 5 januari 2009. Verder is in de koopakte vermeld dat [gedaagde sub1] uiterlijk op 10 april 2008 een schriftelijke door een in Nederland gevestigde bankinstelling afgegeven bankgarantie diende te doen stellen van EUR 28.750,00. In artikel 10.1 van de koopakte is bepaald dat indien een van de partijen, nadat hij in gebreke is gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van zijn uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, de wederpartij het recht heeft de koopovereenkomst schriftelijk te ontbinden.

In artikel 10.2 van de koopakte is bepaald dat bij ontbinding van de overeenkomst de nalatige partij een opeisbare boete van EUR 57.500,00 verbeurt ten behoeve van zijn wederpartij.

De levering van het perceel heeft wegens het ontbreken van financiering aan de zijde van [gedaagde sub1] niet op 5 januari 2009 plaatsgevonden.

Op 26 januari 2009 zijn partijen in een eerste aanvullende overeenkomst overeengekomen dat aan [gedaagde sub1] tot uiterlijk 25 februari 2009 de gelegenheid werd geboden alsnog in financiering te voorzien. In deze overeenkomst is tevens opgenomen dat [gedaagde sub2] zich hoofdelijk aansprakelijk stelt voor alle verbintenissen die op [gedaagde sub1] rusten uit hoofde van de koopovereenkomst. [gedaagde sub3], de echtgenote van [gedaagde sub2], heeft de eerste aanvullende overeenkomst mede ondertekend ten blijke van haar toestemming ex artikel 1:88 BW.

De levering heeft niet plaatsgevonden voor 25 februari 2009 wegens het ontbreken van financiering aan de zijde van [gedaagde sub1].

Partijen hebben op 3 april 2009 een tweede aanvullende overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst is opgenomen dat [gedaagde sub1] tot uiterlijk 1 mei 2009 de tijd zou krijgen om het perceel af te nemen. In de tweede aanvullende overeenkomst staat vermeld dat een bedrag van EUR 28.750,00 door [gedaagde sub1] aan [eisers] c.s. betaald zou worden. De betaling heeft plaatsgevonden en hierdoor is de bankgarantie komen te vervallen. Het perceel is op 1 mei 2009 niet overgedragen wegens het ontbreken van financiering aan de zijde van [gedaagde sub1].

Bij brieven van 25 mei 2009 van de advocaat van [eisers] c.s. is namens [eiser sub1] aan [gedaagde sub1] en [gedaagde sub2] tot 30 mei 2009 de gelegenheid geboden alsnog financiering te verkrijgen. Voor het geval deze financiering niet verkregen zou worden heeft [eiser sub1] de overeenkomst per 8 juni 2009 buitengerechtelijk ontbonden en aanspraak gemaakt op de verbeurde boete van EUR 57.500,00, verminderd met het bedrag van EUR 28.750,00 dat [gedaagde sub1] reeds aan [eisers] c.s. heeft voldaan overeenkomstig hetgeen is bepaald in de tweede aanvullende overeenkomst.

Op 3 juli 2009 heeft de advocaat van [eiser sub1] [gedaagde sub1] gesommeerd het resterende bedrag van EUR 28.750,00 (hierna te noemen: het restant) voor 11 juli 2009 aan [eiser sub1] te voldoen. Ondanks sommatie door [eiser sub1] is [gedaagden] c.s. niet overgegaan tot betaling aan [eisers] c.s..

[eisers] c.s. vordert een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden per 8 juni 2009. Verder vordert [eisers] c.s. veroordeling van [gedaagden] c.s. tot betaling van EUR 28.750,00, het restant van de boete, vermeerderd met rente en kosten.

[eisers] c.s. stelt dat hij de koopovereenkomst bij brieven van 25 mei 2009, gericht aan [gedaagde sub1] en aan [gedaagde sub2], overeenkomstig het bepaalde in artikel 10.1 van de koopakte, heeft ontbonden. [gedaagde sub1] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en is, op grond van artikel 10.2 van de koopakte, een boete van EUR 57.500,00 verschuldigd, waarvan de helft al is betaald. Nu [gedaagde sub2] zich in de eerste aanvullende overeenkomst hoofdelijk aansprakelijk heeft gesteld voor de verbintenissen die voor [gedaagde sub1] voortvloeien uit de koopovereenkomst vordert [eisers] c.s. ook betaling van [gedaagde sub2].

[gedaagden] c.s. voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] c.s. in zijn vorderingen, althans tot afwijzing daarvan. Hij betoogt dat [gedaagde sub1] alles in het werk heeft gesteld om de overeenkomst na te komen. De nakoming is volgens [gedaagden] c.s. door omstandigheden die buiten de invloedssfeer van [gedaagde sub1] liggen en als gevolg van de economische recessie niet mogelijk. [gedaagden] c.s. heeft aangeboden de met de vertraging samenhangende kosten te vergoeden en heeft EUR 15.014,89 voldaan. [gedaagden] c.s. stelt dat bij toepassing van het boetebeding de boete op grond van artikel 6:94 lid 1 BW gematigd dient te worden. Hij stelt dat [eisers] c.s. geen enkele schade heeft geleden, dan wel deze schade niet heeft aangetoond. Zo er al schade is geleden, is deze goeddeels gecompenseerd door de betaling van EUR 15.014,89, die [gedaagden] c.s. aan [eisers] c.s. heeft gedaan, aldus [gedaagden] c.s.. Verder voert [gedaagden] c.s. aan dat de verhouding tussen de bedongen boete en de eventuele schade buitensporig is.

[gedaagde sub3] heeft, ten blijke van haar toestemming ex artikel 1:88 BW, de eerste aanvullende overeenkomst mede ondertekend. Zij is hiermee noch partij geworden bij de overeenkomst tussen [eisers] c.s. en [gedaagde sub1] noch heeft zij zich hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor de verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst. De rechtbank wijst daarom de vorderingen tegen [gedaagde sub3] af.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde sub1] haar verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst niet is nagekomen. [gedaagden] c.s. heeft niet weersproken dat de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden is door [eisers] c.s., zodat dit is komen vast te staan. De gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden toegewezen.

Als gevolg van de niet-nakoming door [gedaagde sub1] is zij in beginsel de overeengekomen contractuele boete van EUR 57.500,00 verschuldigd. Op grond van de eerste aanvullende overeenkomst is [gedaagde sub2] hoofdelijk aansprakelijk te stellen voor de verschuldigdheid van deze boete. De rechtbank dient in het onderhavige geval te beoordelen of er plaats is voor matiging van het nog niet betaalde restant, zoals door [gedaagden] c.s. is verzocht.

Bij de beoordeling of het restant gematigd moet worden dient voorop gesteld te worden dat de rechter een contractueel overeengekomen boete kan matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. De rechter mag pas van deze bevoegdheid tot matiging gebruik maken indien toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.

[gedaagden] c.s. betoogt dat [gedaagde sub1] alles in het werk heeft gesteld om de koopovereenkomst na te komen. De nakoming is door omstandigheden die buiten haar invloedssfeer liggen en als gevolg van de economische recessie niet mogelijk. Verder heeft [gedaagde sub2] tijdens de comparitie namens [gedaagde sub1] verklaard dat hij steeds het idee had dat de financiering van de koop gerealiseerd zou kunnen worden. Hij verklaarde ook in mei 2009 nog naar een oplossing gezocht te hebben, maar hier door de brief van 25 mei 2009 van de advocaat van [eisers] c.s. niet meer toe in staat te zijn gesteld. Op dat moment waren geen concrete oplossingen voorhanden.

Voor zover [gedaagden] c.s. heeft willen stellen dat de tekortkoming in de nakoming niet aan [gedaagde sub1] kan worden toegerekend, is de rechtbank van oordeel dat het feit dat investeerders afhaken en het feit dat er sprake is van een economisch minder gunstig klimaat, omstandigheden zijn die tot het normale ondernemersrisico van [gedaagde sub1] behoren. De tekortkoming is daarom aan [gedaagde sub1] toerekenbaar.

Voor zover [gedaagden] c.s. heeft willen stellen dat deze omstandigheden tot matiging van de boete moeten leiden overweegt de rechtbank dat uit de koopovereenkomst de verplichting voor [gedaagde sub1] voortvloeit tot afname van het perceel. [gedaagde sub1] heeft van [eisers] c.s. zelfs tweemaal de gelegenheid gekregen om (alsnog) financiering te realiseren nadat [gedaagde sub1] op 5 januari 2009 niet aan haar verplichtingen kon voldoen en het perceel als gevolg hiervan niet geleverd kon worden. Gelet op de aard van de koopovereenkomst en de voor beide partijen grote financiële belangen is het vanzelfsprekend dat [gedaagde sub1] haar uiterste best heeft gedaan om financiering te verkrijgen. De hiervoor onder 4.5 vermelde omstandigheden kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet tot matiging leiden.

De koopakte is gebaseerd op een NVM-model koopovereenkomst voor bedrijfs-onroerend goed. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het onderhavige boetebeding, afkomstig uit een standaard NVM-model, zowel een schadefixerende functie als een aansporingsfunctie. De schade is in beginsel gefixeerd op een minimumbedrag van in dit geval EUR 57.500,00, maar het beding laat de mogelijkheid open dat, ingeval van een hogere schade, ook het meerdere kan worden gevorderd. Daarnaast worden zowel de koper als de verkoper van het perceel door het boetebeding aangespoord om al hun verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst na te komen.

De rechtbank volgt niet het verweer van [gedaagden] c.s. dat in het geheel geen schade geleden zou zijn door [eisers] c.s. en overweegt ten aanzien van de verhouding tussen de schade en de hoogte van de boete het volgende.

[eisers] c.s. heeft tijdens de comparitie aangegeven dat de kosten van de overbruggingshypotheek zijn blijven doorlopen. [gedaagden] c.s. heeft niet weersproken dat de kosten in de eerste vier maanden van 2009 EUR 15.014,89 bedroegen. [gedaagden] c.s. heeft betwist dat de kosten over geheel 2009 EUR 44.575,53 bedroegen en heeft hiertoe aangevoerd dat hij de hoogte van de overbruggingshypotheek niet kent.

Uit het feit dat [gedaagden] c.s. EUR 15.014,89 heeft voldaan ter dekking van de kosten die [eisers] c.s. heeft gemaakt in de eerste vier maanden van 2009 kan [gedaagden] c.s., naar het oordeel van de rechtbank, opmaken dat de kosten voor het hele jaar een veelvoud van EUR 15.014,89 bedragen. De rechtbank zal het bedrag van EUR 44.575,53 dan ook in haar beoordeling meenemen.

De schade voor [eisers] c.s. zal waarschijnlijk hoger worden dan alleen de kosten van de overbruggingshypotheek. [eisers] c.s. heeft tijdens de comparitie verklaard dat er een intentieverklaring voor de verkoop van het perceel is. De koopsom voor het perceel bedraagt in die intentieverklaring EUR 450.000,00. Dit is EUR 125.000,00 lager dan het bedrag dat [gedaagde sub1] met [eisers] c.s. is overeengekomen. [eisers] c.s. heeft onbetwist gesteld dat zijn schade ten minste EUR 125.000,00 is indien de verkoop plaatsvindt overeenkomstig de intentieverklaring. De rechtbank zal ook dit bedrag in haar beoordeling meenemen.

De rechtbank overweegt dat de gestelde schade van EUR 44.575,53, ondanks het feit dat al een deel vergoed is, een substantieel bedrag vormt. Indien uitvoering wordt gegeven aan de intentieverklaring waarover door [eisers] c.s. verklaard is, zal de totaal te lijden schade nog veel hoger zijn. De rechtbank is daarom van oordeel dat de door [eisers] c.s. gestelde schade en de hoogte van de boete niet in een onevenredige verhouding tot elkaar staan zodat de billijkheid niet eist dat de boete wordt gematigd.

Vaststaat dat [gedaagden] c.s. een bedrag van EUR 15.014,89 aan [eisers] c.s. heeft betaald ter dekking van de met het uitstel van de levering samenhangende kosten. [gedaagden] c.s. stelt dat de boete gematigd moet worden omdat hij een deel van de schade betaald heeft. Nu de door [eisers] c.s. gestelde schade hoger is dan het bedrag dat [gedaagden] c.s. reeds heeft betaald, is de rechtbank van oordeel dat, mede gelet op de aansporingsfunctie van de boete, ook de omstandigheid dat [gedaagden] c.s. reeds heeft betaald aan [eisers] c.s. ter vergoeding van een deel van de door [eisers] c.s. geleden schade geen grond vormt om de boete te matigen.

Op grond van voorgaande overwegingen zal het onderdeel van de vordering dat ziet op het restant van de boete worden toegewezen. [eisers] c.s. vordert wettelijke rente over het restant vanaf 8 juni 2009 tot de dag van algehele betaling. [gedaagden] c.s. heeft de verschuldigdheid hiervan niet betwist. De gevorderde wettelijke rente zal ook worden toegewezen.

[eisers] c.s. heeft een bedrag aan buitengerechtelijke (incasso-)kosten gevorderd. Uit de door [eisers] c.s. gegeven omschrijving van deze werkzaamheden blijkt dat de kosten zien op het opstellen van de twee aanvullende overeenkomsten en op de begeleiding van de verkoop van het perceel aan een andere partij dan [gedaagde sub1]. Nu de werkzaamheden niet zien op het incasseren van de onderhavige geldvordering dient de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten te worden afgewezen.

[gedaagden] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] c.s. worden begroot op:

De rechtbank

verklaart voor recht dat de koopovereenkomst tussen [eisers] c.s. en [gedaagde sub1] per 8 juni 2009 buitengerechtelijk is ontbonden,

veroordeelt [gedaagde sub1] en [gedaagde sub2] om aan [eisers] c.s. te betalen een bedrag van EUR 28.750,00 (achtentwintigduizend zevenhonderdvijftig euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag vanaf 8 juni 2009 tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagde sub1] en [gedaagde sub2] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] c.s. tot op heden begroot op EUR 1.918,26,

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 en 5.3 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.H.M. van der Heiden en in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2010. CH