Rb. Den Haag, 14-01-2020, nr. AWB - 19 , 2459

Verweerder heeft bij besluit van 5 juli 2018 de aanmelding van eiseres voor een voorgenomen investering afgewezen.

Eiseres heeft tegen dit besluit bezwaar gemaakt.

Verweerder heeft bij beslissing op bezwaar van 6 maart 2019 de afwijzing gehandhaafd.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 september 2019.

Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde en [A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] .Ter zitting heeft de rechtbank het onderzoek gesloten. Na de zitting heeft de rechtbank het onderzoek heropend en de zaak verwezen naar een meervoudige kamer.

In reactie op de brief van de rechtbank van 18 oktober 2019, waarin zij partijen heeft bericht van oordeel te zijn dat het houden van een nadere zitting in deze zaak niet nodig is, heeft geen van de partijen de rechtbank laten weten op een nadere zitting te willen worden gehoord. De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek op 9 december 2019 gesloten.

Feiten

1. Op 23 november 2016 is de eerste heipaal geslagen in verband met de realisatie van een nieuwbouwproject door eiseres. Het project betreft een bouwwerk aan de [adres] te [plaats] waarin 280 huurwoningen zullen worden gevestigd (het bouwwerk).

2. In verband met de realisatie van het bouwwerk heeft eiseres op 29 november 2017 een aanmelding gedaan van de voorgenomen investering zoals bedoeld in artikel 1.12, eerste lid, van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II (Wmw) en de Regeling vermindering verhuurderheffing 2014 (Rvv).

3. Verweerder heeft deze aanmelding bij besluit van 5 juli 2018 afgewezen en geen voorlopige investeringsverklaringen afgegeven.

5. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in verband met de realisatie van het bouwwerk ten aanzien van 259 huurwoningen voorlopige investeringsverklaringen in de zin van de Wmw moeten worden afgegeven, omdat de bouwwerkzaamheden voor die huurwoningen feitelijk zijn gestart na 1 januari 2017, zoals voor toekenning van de investeringsverklaringen is vereist. Voorts stelt eiseres dat sprake is van strijd met (de strekking van) de Wmw, het rechtszekerheidsbeginsel, het beginsel van fair play, het motiveringsbeginsel, het verdedigingsbeginsel en het verbod op willekeur en dat geen zorgvuldige voorbereiding en belangenafweging heeft plaatsgevonden.

6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat bij de realisatie van zowel één nieuwe huurwoning als meerdere nieuwe huurwoningen binnen één nieuw gebouw, voor wat betreft de aanvang van de bouw van die nieuwe huurwoning(en), het slaan van de eerste heipaal bepalend moet worden geacht. Daartoe heeft verweerder aangevoerd dat het bouwwerk één onlosmakelijk geheel is en dat met het slaan van de eerste heipaal een aanvang is gemaakt met de realisatie van het bouwwerk en daarmee ook met de binnen dat bouwwerk te realiseren individuele woningen. Nu de eerste heipaal op 23 november 2016 is geslagen, zijn de bouwwerkzaamheden vóór 1 januari 2017 gestart en is daarmee niet voldaan aan de onder 9 vermelde voorwaarde voor het afgeven van een voorlopige investeringsverklaring. Verweerder stelt de Wmw juist te hebben uitgelegd en consequent te hebben toegepast.

Beoordeling van het geschil

7. De verhuurderheffing over de jaren 2014 en volgende jaren is geregeld in de Wmw. De wetgever heeft in deze wet rekening willen houden met de positie van verhuurders die met omvangrijke, maatschappelijk gewenste investeringsopgaven worden geconfronteerd en heeft daarom een heffingsvermindering opgenomen ter stimulering van dergelijke investeringen (zie Kamerstukken II 2013/14, 33 756, nr. 3, p. 8). In de artikelen 1.10 tot en met 1.13 van de Wmw is hieraan uitvoering gegeven.

8. Voor toepassing van de heffingsvermindering dient sprake te zijn van een van de in artikel 1.2, tweede lid, letter b, van de Wet genoemde activiteiten. Deze bepaling luidt sinds 1 april 2017 - voor zover hier van belang - als volgt:

“2. In dit hoofdstuk en de daarop berustende bepalingen wordt voorts verstaan onder:

(…)

b. voorgenomen investering: te verrichten activiteit die betreft:

(…)

2°. bouw van huurwoningen waarvan de huurprijs lager is dan het bedrag, genoemd in artikel 20, tweede lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag”

Tussen partijen is niet in geschil dat eiseres de hiervoor beschreven activiteit verricht of heeft willen verrichten en dat deze als de voorgenomen investering moet worden aangemerkt.

9. Uit artikel 1.11, eerste lid, letter b, van de Wmw in samenhang met artikel 1.11, tweede lid, letter g, van de Wmw volgt dat, om voor toepassing van de heffingsvermindering in aanmerking te komen, de voorgenomen investering moet zijn aangevangen op of na 1 januari 2017.

10. Op grond van artikel 1.12, derde lid van de Wmw wordt een voorlopige investeringsverklaring afgegeven indien - kort gezegd - de voorgenomen investering voldoet aan de onder 9 genoemde voorwaarde en overige bij of krachtens de Wmw bepaalde voorwaarden.

11. Nu de regeling zelf noch de parlementaire behandeling uitsluitsel biedt over het moment waarop wordt geacht te zijn aangevangen met de te verrichten activiteit, is het aan verweerder om hieraan invulling en vervolgens toepassing te geven. De rechtbank stelt daarbij voorop dat aan verweerder als uitvoerend bestuursorgaan bij beslissingen als de onderhavige een ruime mate van beoordelingsvrijheid toekomt. Met het oog daarop is voor de rechter op dit punt slechts een marginale toets weggelegd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zich, gelet op de tekst van artikel 1.11 van de Wmw, terecht op het standpunt gesteld dat de bouwwerkzaamheden met het slaan van de eerste heipaal op 23 november 2016 zijn aangevangen. Met zijn beslissing is verweerder dan ook binnen de hem toekomende ruime beoordelingsvrijheid gebleven. Ook in het licht van het doel en de strekking van de regeling zoals onder 7 omschreven kan niet worden gezegd dat verweerder in redelijkheid niet tot zijn oordeel had kunnen komen. De rechtbank acht daarbij van belang dat het doel van de onderhavige regeling is relevante marktpartijen te stimuleren om in de bouw van huurwoningen te investeren. Met het oog daarop is de onder 9 genoemde voorwaarde per 1 april 2017 in de Wmw opgenomen. Op dat moment had eiseres echter reeds de beslissing tot het doen van de investering genomen.

12. Eiseres heeft nog aangevoerd dat de wetgever heeft gekozen voor een unitbenadering zodat het in de rede ligt als startmoment van de bouw van elke afzonderlijke huurwoning de fysieke handeling te nemen die leidt tot het ontstaan van die aparte unit. Eiseres verwijst daartoe naar het begrip “huurwoning” in artikel 1.2, eerste lid, letter e, van de Wmw waarin aansluiting is gezocht bij de Wet Waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) en voert voorts aan dat de heffingsvermindering voor iedere huurwoning afzonderlijk moet worden aangevraagd. Door voorbij te gaan aan deze unitbenadering zou verweerder hebben gehandeld in strijd met het rechtszekerheidsbeginsel. Verweerder heeft in dit kader gesteld dat de aanvraag voor iedere individuele huurwoning ook afzonderlijk wordt beoordeeld, maar dat door de door verweerder gekozen uitleg ten aanzien van de start van de bouw voor alle huurwoningen hetzelfde aanvangsmoment heeft te gelden. Niet valt in te zien waarom verweerder met het hanteren van die benadering zou hebben gehandeld in strijd met de Wmw of het rechtszekerheidsbeginsel.

13. Eiseres heeft voorts gesteld dat verweerder bij de realisatie van (huur)woningen op een bestaand gebouw (optopping), verbouwingen en multifunctionele gebouwen andere criteria hanteert. Volgens eiseres hanteert verweerder daar als uitgangspunt dat voor de start van de bouw wordt gekeken naar de start van de bouw van de woonlaag waarop de desbetreffende (huur)woningen zijn gelegen. Door dit voor het bouwwerk van eiseres niet te doen zou verweerder in strijd handelen met het gelijkheidsbeginsel en het verbod op willekeur. De rechtbank overweegt dat de wetgever in artikel 1.2, tweede lid, letter b, van de Wmw bewust een onderscheid heeft gemaakt tussen verschillende activiteiten, waaronder nieuwbouw, grootschalige verbouw van huurwoningen en verbouw van niet voor bewoning bestemde ruimten tot huurwoningen. Hieruit volgt reeds dat geen sprake is van gelijke of vergelijkbare gevallen. Verweerder heeft in dit verband terecht gesteld dat bij verbouw of optopping niet kan worden teruggevallen op het bouwkundige startmoment van het slaan van de eerste heipaal zoals dat bij nieuwbouw het geval is. Verweerder mocht aldus de hiervoor genoemde ongelijke gevallen ook ongelijk behandelen. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel treft gezien het voorgaande geen doel. Met betrekking tot de stelling van eiseres dat verweerder in strijd met het verbod op willekeur heeft gehandeld, oordeelt de rechtbank dat is gesteld noch gebleken dat verweerder de door hem voorgestane uitleg van de regeling niet consequent heeft toegepast.

14. Dat verweerder heeft gehandeld in strijd met enig ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. De uitspraak op bezwaar is naar het oordeel van de rechtbank ook niet onvoldoende gemotiveerd.

15. Nu verweerder, gelet op wat hiervoor is overwogen, de aanmelding van eiseres terecht heeft afgewezen en terecht geen voorlopige investeringsverklaringen heeft afgegeven, dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

16. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Kouwenhoven, voorzitter, mr. T.A. de Hek en mr. E.E. Schotte, leden, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2020.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019,

2500 EA Den Haag. (Nadere informatie www.raadvanstate.nl)