Rb. Utrecht, 30-12-2009, nr. 257827 / HA ZA 08-2294

"De realisator verbindt zich onder de voorwaarden,

dat door de gemeente Zeist terzake een onherroepelijke bouwvergunning wordt verleend, dat door [eisers] geen bezwaren c.q. bedenkingen worden ingediend tegen de aanvraag bouwvergunning die op 15 september 2003 is ingediend, dat door ondertekening dezes de reeds bij de gemeente Zeist ingediende bedenkingen worden ingetrokken tot onderstaande verplichtingen.”

Uit deze passage blijkt, dat [eisers] en HPM afgesproken hadden dat zij uitsluitend aan de afspraken in het (concept)convenant gebonden zouden zijn als HPM een onherroepelijke bouwvergunning zou verkrijgen voor het door haar op 15 september 2003 ingediende bouwplan en als [eisers] tegen deze aanvraag geen bezwaren of bedenkingen zou indienen en eerder ingediende bedenkingen zou intrekken. [eisers] en HPM hadden derhalve alleen afspraken gemaakt die zagen op het op 15 september 2003 door HPM ingediende bouwplan. Hun afspraken hadden, gezien deze door hen opgenomen ontbindende voorwaarde, geen betrekking op een eventueel nieuw of gewijzigd bouwplan. De rechtbank gaat om die reden voorbij aan de stelling van [eisers] dat de afspraken tussen [eisers] en HPM alleen mochten vervallen als er helemaal niet gebouwd zou worden.

Op de tweede plaats heeft [gedaagden] gesteld en [eisers] niet weersproken, dat [eiser sub1] tegen hem heeft gezegd dat hij de mogelijkheid wilde openlaten om direct weer bezwaar in te kunnen dienen als het bouwplan van HTM gewijzigd zou worden. Ook daaruit volgt dat het de bedoeling van [eisers] was dat hij niet gebonden zou zijn aan de gemaakte afspraken als het bouwplan zou worden gewijzigd.

Ten slotte blijkt deze bedoeling van [eisers] ook uit de door de echtgenote van [eiser sub1] getypte aantekening “Bij eventuele veranderingen vervallen alle voorwaarden bij aanvraag bouwvergunning”, behorend bij het (concept) convenant van 11 juni 2004, die [eiser sub1] aan [gedaagden] heeft overhandigd.

De rechtbank is op grond van de hierboven genoemde omstandigheden van oordeel dat

[gedaagden] niet onzorgvuldig heeft gehandeld doordat hij überhaupt een ontbindende voorwaarde in het door hem opgestelde convenant (onder E) heeft opgenomen. De rechtbank passeert om die reden het primaire betoog van [eisers].

Subsidiair betoogt [eisers] dat de door [gedaagden] geformuleerde ontbindende voorwaarde in het convenant te ruim is geformuleerd, [gedaagden] [eisers] niet op de risico’s van een dergelijke (ruime) ontbindende voorwaarde heeft gewezen, [gedaagden] [eiser sub2] ten onrechte niet als contractspartij in de aanhef van het convenant en de bijlage heeft genoemd waardoor niet duidelijk is of hij contractpartij was en [gedaagden] bovendien geen kettingbeding in het convenant heeft opgenomen waardoor bij vervreemding van het onroerend goed van HPM aan een derde, deze derde niet gebonden was aan de tussen HPM en [eisers] gemaakte afspraken in het convenant. [eisers] stelt dat [gedaagden] om deze redenen een beroepsfout heeft gemaakt.

[gedaagde sub2] betwist dat hij om die redenen een beroepsfout heeft gemaakt.

Hij betoogt dat hij [eisers] niet expliciet gewezen heeft op de consequenties van het convenant, omdat uit de uitlatingen van [eiser sub1] bleek dat [eisers] wel degelijk besefte wat de consequenties van het convenant waren. Dat [eiser sub1] heel goed wist waarover hij sprak blijkt volgens [gedaagden] uit het feit dat [eiser sub1] ervaring had met projectontwikkeling. Verder voert [gedaagden] aan, dat het niet uitmaakt dat [eiser sub2] niet als contractspartij in de aanhef van het door hem opgestelde convenant en de bijlage vermeld stond, aangezien uit de medeondertekening van [eiser sub2] bleek dat hij contractspartij was en HPM zich er bovendien nooit op beroepen heeft dat hij geen contractspartij zou zijn. Voorts stelt [gedaagden] dat [eiser sub1] nooit navraag bij hem heeft gedaan naar de zekerheid van de belangen van [eisers] bij doorverkoop van het plan door HPM. Er is volgens [gedaagden] nooit over doorverkoop gesproken, omdat de deal met HPM rond was en er was geen reden om te vermoeden dat het bouwproject van HPM zou worden doorverkocht.

[gedaagde sub2] voert voorts aan dat [eisers] bij de onderhandelingen met HPM werd bijgestaan door makelaar [B] en dat [eiser sub1] [gedaagden] verzocht had het door [gedaagden] opgestelde convenant ter beoordeling aan makelaar [B] te zenden.

[gedaagde sub2] betoogt dat hij uit het niet reageren van makelaar [B] mocht afleiden dat de afspraken met HPM juist waren weergegeven in het convenant. Ten slotte, zo stelt [gedaagden], heeft ook [eisers] niet gezegd dat bepaalde afspraken niet juist waren weergegeven of dat bepaalde afspraken niet waren opgenomen in het convenant, terwijl de ontbindende voorwaarde in zijn visie voor iedere leek goed te begrijpen is, wat volgens hem in het bijzonder voor [eiser sub1] geldt, nu hij ervaring had met projectontwikkeling.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] geen beroepsfout heeft gemaakt door [eiser sub2] niet als contractspartij in de aanhef van het door hem opgestelde convenant en de bijlage te vermelden. Immers, uit de inhoud van het convenant en de medeondertekening van het convenant en de bijlage door [eiser sub2] blijkt dat hij contractspartij is.

Voorts dient de vraag beantwoord te worden of de ontbindende voorwaarde zoals deze door [gedaagden] in het convenant is opgenomen te ruim is geformuleerd.

Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend advocaat mag worden gevergd dat hij zich niet beperkt tot de verrichtingen waar zijn cliënt uitdrukkelijk om heeft gevraagd, maar hij dient zelfstandig te beoordelen wat voor de zaak van zijn cliënt van nut kan zijn en daarnaar te handelen (HR 28 juni 1991, NJ 1992/420).

Door in het convenant geen enkele verplichting op te nemen voor [eisers] en HTM om opnieuw met elkaar te onderhandelen als het bouwplan van HTM zou wijzigingen en zij (daardoor) over en weer niet langer gebonden zouden zijn aan de afspraken in het convenant, heeft [gedaagden] [eisers] aan een onnodig risico blootgesteld, namelijk het risico -dat zich hier ook verwezenlijkt heeft- dat HTM bij wijziging van de bouwplannen niet opnieuw met [eisers] zou onderhandelen. Dit risico was voorzienbaar en had gemakkelijk kunnen worden vermeden, zonder dat daardoor andere risico’s in het leven zouden zijn geroepen. Naar het oordeel van de rechtbank is de ontbindende voorwaarde om die reden te ruim geformuleerd door [gedaagden].

Daar komt bij, dat [gedaagden] de risico’s en mogelijke gevolgen van het opnemen van een dergelijke ruime ontbindende voorwaarde met [eisers] had moeten bespreken. [gedaagde sub2] stelt, dat uit de uitlatingen van [eiser sub1] bleek dat [eisers] wel besefte wat de consequenties van het convenant waren. Naar het oordeel van de rechtbank zeggen uitlatingen van [eiser sub1] allereerst niets over het besef dat [eiser sub2] had van de consequenties van het convenant. Bovendien had [gedaagden], ook als

[eiser sub1] én [eiser sub2] de indruk hadden gewekt te beseffen wat de consequenties waren van het convenant, hen expliciet moeten wijzen op de risico’s en de mogelijke gevolgen van het opnemen van een dergelijk ruim geformuleerde ontbindende voorwaarde. Dit wordt niet anders als [eiser sub1] ervaring zou hebben met projectontwikkeling, wat overigens -gezien de betwisting van [eisers] op dit punt- niet is komen vast te staan. [gedaagde sub2] heeft dus niet alleen onzorgvuldig jegens [eisers] gehandeld door de ontbindende voorwaarde in het convenant te ruim te formuleren, maar ook doordat hij de risico’s en de mogelijke gevolgen van deze ontbindende voorwaarde niet met [eisers] heeft besproken.

Ook had het op de weg van [gedaagden] als redelijk bekwaam en redelijk handelend advocaat gelegen om een kettingbeding in het convenant op te nemen waardoor ook bij verkoop van de plannen door HPM de koper gebonden zou zijn aan de tussen HPM en [eisers] gemaakte afspraken. In het door [eiser sub1] aan hem overhandigde (concept)convenant van 11 juni 2004 was namelijk het volgende kettingbeding opgenomen:

“05. De punten genoemd onder 01. t/m 02. zullen bij vervreemding van het onroerend goed met toebehoren aan derden, bij wijze van kettingbeding aan verkrijger worden opgelegd.”

Dit kettingbeding heeft [gedaagden] als volgt opgenomen (onder D) in het door hem opgestelde convenant:

“De realisator is verplicht deze betalingsverplichting van het bedrag, zoals genoemd onder B van de aan deze overeenkomst te hechten en door partijen ondertekende bijlage, bij wijze van kettingbeding op te leggen aan de koper van één van de appartementsrechten, waarin de winkel zal worden gerealiseerd en grenzend aan het appartementencomplex waarin [eisers] woonachtig is. Ten behoeve van deze verplichting zal de realisator, dan wel de opvolgend appartementseigenaar, een onherroepelijk bankgarantie afgeven ten belope van het bedrag, zoals genoemd onder B van de aan deze overeenkomst gehechte en door partijen ondertekende bijlage.”

[gedaagde sub2] heeft met deze tekst het kettingbeding beperkt tot kopers van appartementsrechten, terwijl het door [eisers] aangeleverde (concept)convenant ook betrekking had op kopers van de plannen van HPM. In dat (concept)convenant werd immers gesproken van “vervreemding van het onroerend goed”. Hierdoor heeft [gedaagden]

[eisers] blootgesteld aan een onnodig risico. Het was immers voorzienbaar dat HPM haar plannen kon doorverkopen voordat de appartementen waren gebouwd en dit risico had

[gedaagden] eenvoudig kunnen vermijden door een ruimer geformuleerd kettingbeding in het convenant op te nemen.

De rechtbank gaat voorbij aan het betoog van [gedaagden] dat [eisers]ub1] nooit navraag bij hem heeft gedaan naar de zekerheid van de belangen van [eisers] bij doorverkoop van het plan door HPM en dat over doorverkoop nooit gesproken is. Het ligt namelijk op de weg van de behandelend advocaat en niet op de weg van zijn cliënt(en) om de consequenties voor zijn cliënt(en) bij een mogelijke doorverkoop van het plan door HPM ter sprake te brengen, zeker als de advocaat het kettingbeding in het convenant -in tegenstelling tot het door zijn cliënt(en) aangeleverde (concept)convenant- dusdanig in reikwijdte beperkt dat de verkoop van het plan door HPM daar niet langer onder valt.

[gedaagde sub2] had als redelijk bekwaam en redelijk handelend advocaat dus niet alleen een kettingbeding moeten opnemen in het convenant waardoor ook bij verkoop van de plannen door HPM de koper gebonden zou zijn aan de tussen HPM en [eisers] gemaakte afspraken, maar hij had met [eisers] ook de risico’s en mogelijke gevolgen moeten bespreken van het door [gedaagden] geformuleerde kettingbeding.

Het hiervoor overwogene leidt tot de conclusie dat er sprake is van een beroepsfout van [gedaagden]. Dit wordt niet anders doordat [gedaagden] op verzoek van [eiser sub1] het door hem opgestelde convenant aan makelaar [B] heeft gezonden. Een advocaat kan zijn verplichting om een hem opgedragen zaak met zorg te behandelen immers niet afwentelen op een makelaar die zijn cliënten bij de onderhandelingen prijstechnisch bijstaat. Ook gaat de rechtbank voorbij aan het betoog van [gedaagden] dat [eisers] zelf ook niet heeft gezegd dat bepaalde afspraken niet juist waren weergegeven of niet waren opgenomen, terwijl de ontbindende voorwaarde volgens hem voor iedere leek goed te begrijpen is. Naar het oordeel van de rechtbank is de tekst van de ontbindende voorwaarde als zodanig weliswaar voor een leek te begrijpen, maar mag van een leek niet verwacht worden dat deze de risico’s en de mogelijke juridische consequenties van een dergelijke ontbindende voorwaarde kan overzien. Een leek mag daarvoor juist bij uitstek vertrouwen op de deskundigheid van zijn eigen advocaat.

Causaal verband

Nu vaststaat dat [gedaagden] een beroepsfout heeft gemaakt dient beoordeeld te worden of er een causaal verband bestaat tussen de beroepsfout van [gedaagden] en de door [eisers] geleden schade.

[eisers] stelt dat door een wijziging in de tekening van HPM de afspraken in het convenant zijn komen te vervallen als gevolg waarvan i) [eiser sub2] en [eiser sub1] betalingen missen voor de levering van de grond en medewerking en ii) zeer dicht tegen het balkon van [eiser sub1] een hoge muur is opgetrokken door Beukenhorst B.V. die het plan heeft gerealiseerd. Hierdoor mist [eiser sub1] licht, uitzicht en een uitbreiding van zijn terras met een waardedaling van zijn appartement als gevolg. Dit had volgens [eisers] voorkomen kunnen worden met goede en sluitende afspraken. Er is volgens [eisers] dus sprake van een causaal verband tussen de beroepsfout van [gedaagden] en de door [eiser sub1] en [eiser sub2] geleden schade.

[gedaagde sub2] betoogt dat dit causaal ontbreekt. Hij voert ten aanzien van het kettingbeding aan, dat het uiterst onaannemelijk is, dat HPM akkoord zou zijn gegaan met een bepaling in het convenant ter voorkoming van de doorverkoop van de bouwplannen van HPM zonder toestemming van [eisers], zodat de koper op die manier gebonden zou zijn aan de afspraken tussen [eisers] en HPM. Bovendien stelt [gedaagden] dat HPM het convenant voorafgaand aan de doorverkoop van de bouwplannen heeft ontbonden, waardoor een kettingbeding waarin zou staan dat de koper gebonden was aan de afspraken die HPM met [eisers] had gemaakt, niets zou hebben uitgemaakt.

Naar het oordeel van de rechtbank bestaat er een causaal verband tussen de beroepsfout van [gedaagden] en de door [eisers] geleden schade. Het is allereerst aannemelijk dat, áls [gedaagden] de ontbindende voorwaarde in het convenant minder ruim had geformuleerd door een verplichting voor [eisers] en HPM op te nemen om opnieuw met elkaar te onderhandelen als het bouwplan van HTM zou wijzigen, HPM en

[eisers] bij de wijziging van het bouwplan van HTM nieuwe onderhandelingen hadden gevoerd die tot dezelfde of vergelijkbare afspraken hadden geleid. Immers, uit het door HPM op 11 juni 2004 voorgestelde (concept)convenant alsmede uit haar ondertekening van het door [gedaagden] opgestelde convenant kan worden afgeleid dat HPM bereid was afspraken te maken met [eisers] in verband met zijn bezwaren/bedenkingen tegen het aanvankelijke bouwplan. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom HPM bij nieuwe onderhandelingen met [eisers] nadat het bouwplan was gewijzigd -tot welke onderhandelingen HPM verplicht zou zijn geweest als [gedaagden] de ontbindende voorwaarde minder ruim had geformuleerd- niet tot dezelfde dan wel vergelijkbare afspraken met [eisers] zou zijn gekomen.

De rechtbank passeert de onder ?4.19 van dit vonnis genoemde verweren van

[gedaagden] die betrekking hebben op het kettingbeding. [gedaagde sub2] stelt weliswaar terecht dat HPM het convenant voorafgaand aan de doorverkoop van de plannen reeds ontbonden had, maar de rechtbank acht het aannemelijk dat HPM en [eisers] bij nieuwe onderhandelingen -die als gevolg van de door [gedaagden] te ruim geformuleerde ontbindende voorwaarde niet hebben plaatsgevonden- opnieuw een kettingbeding over het terras van [eiser sub1], zoals dat was opgenomen in het (concept)convenant van 11 juni 2004, zouden zijn overeengekomen. Het is dus niet zo, zoals [gedaagden] stelt, dat een kettingbeding niets zou hebben uitgemaakt omdat HPM het convenant reeds voorafgaand aan de doorverkoop had ontbonden. [gedaagde sub2] stelt tevens terecht dat het onaannemelijk is dat HPM akkoord zou zijn gegaan met een bepaling in het convenant ter voorkoming van de doorverkoop van de bouwplannen zonder toestemming van [eisers]. Dit neemt echter niet weg dat het wel aannemelijk is dat HPM akkoord zou zijn gegaan met het opnemen van een kettingbeding in het convenant waardoor de koper van de bouwplannen gebonden zou zijn aan de met [eisers] gemaakte afspraken.

Naar het oordeel van de rechtbank bestaat er ook een causaal verband tussen de beroepsfout van [gedaagden] en de door [eiser sub2] geleden schade, hoewel het (onder punt 5 van) het (concept)convenant van 11 juni 2004 opgenomen kettingbeding alleen betrekking had op de met [eiser sub1] gemaakte afspraken over zijn terras en niet zag op de met [eiser sub2] gemaakte afspraken (onder de punten 4 en 5 van dat (concept)convenant). Het is immers duidelijk dat het de bedoeling van [eisers] en HPM was, dat de afspraken met enerzijds [eiser sub2] en anderzijds [eiser sub1] één onlosmakelijk geheel vormden. Dit blijkt allereerst uit de door [eiser sub1] aan [gedaagden] overhandigde getypte aantekeningen waarin is opgenomen:

“De grond overname strook grond langs pand apart transactie [eiser sub2] maar niet los van elkaar”

Voorts blijkt dat ook uit de volgende passage van het door [gedaagden] opgestelde en door [eisers] en HPM getekende convenant:

De conclusie is derhalve dat er een causaal verband bestaat tussen de beroepsfout van [gedaagden] en de schade van [eiser sub1] en [eiser sub2]

Eigen schuld

[gedaagde sub2] stelt dat als er sprake is van een causaal verband tussen de beroepsfout van [gedaagden] en de door [eiser sub1] en [eiser sub2] gevorderde schade, deze schade vanwege eigen schuld voor rekening van [eisers] dient te blijven.

[gedaagde sub2] is deze mening toegedaan omdat [eisers] bij de onderhandelingen is bijgestaan en geadviseerd door makelaar [B] en [eisers] [gedaagden] heeft verzocht het conceptconvenant ter beoordeling aan deze makelaar te sturen. De makelaar heeft vervolgens, zo betoogt [gedaagden], nagelaten om [eisers] op de gevolgen van de ontbindende voorwaarde te wijzen, terwijl dat wel van hem mocht worden verwacht. Dit nalaten van de makelaar komt volgens [gedaagden] voor risico en rekening van [eisers] omdat de makelaar als hulppersoon beschouwd moet worden.

Verder betoogt [gedaagden] dat [eisers] ook zelf nagelaten heeft goed naar het door

[gedaagden] opgestelde conceptconvenant te kijken. [eisers] heeft niet gezegd dat bepaalde afspraken niet goed waren weergegeven dan wel dat bepaalde afspraken ten onrechte niet waren opgenomen, terwijl de ontbindende voorwaarde voor iedere leek goed te begrijpen is. Dit laatste geldt volgens [gedaagden] in het bijzonder voor [eiser sub1] omdat hij ervaring had met projectontwikkeling. [eisers] betwist dat er sprake is van eigen schuld aan zijn zijde.

Naar het oordeel van de rechtbank is er geen sprake van eigen schuld aan de zijde van [eisers]. De rechtbank passeert de stellingen van [gedaagden] op dit punt, gezien hetgeen zij overwogen heeft onder ?4.16.van dit vonnis.

Schade

[eisers] stelt dat de door hem geleden schade is opgebouwd uit de volgende schadeposten: € 65.000,- voor de waardevermindering van het appartement van

[eiser sub1], € 100.000,- voor de verkoop van de strook grond van [eiser sub2] die niet is doorgegaan, € 1.190,- voor de taxatiekosten van de makelaars, € 4.149,99 aan buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente over de afzonderlijke schadeposten vanaf de datum van opeisbaarheid, maar in ieder geval vanaf 4 juni 2008 tot de dag der algehele voldoening. Deze schadeposten zal de rechtbank hieronder achtereenvolgens beoordelen.

Waardevermindering appartement [eiser sub1]

[eisers] stelt, onder verwijzing naar de taxatierapporten van twee afzonderlijke makelaars (productie 13 bij dagvaarding) dat de waardevermindering van het appartement van [eiser sub1] € 65.000,- bedraagt, bestaande uit € 50.000,- wegens gemis van licht en uitzicht en € 15.000,- wegens het gemis van een met HPM afgesproken terras met extra gebruiksmogelijkheden.

[gedaagde sub2] voert in dit kader allereerst aan, dat de door [eiser sub1] ingeschakelde taxateurs allerminst onpartijdig zijn en dat partijen gezamenlijk (minstens twee) onafhankelijke taxateurs moeten benoemen om tot een juist schadebedrag te komen. Op de tweede plaats betoogt [gedaagden] dat niet blijkt dat de taxateurs er rekening mee hebben gehouden dat het aanvankelijk geplande terras slechts bedoeld was om beplanting neer te zetten en niet om op te zitten of verblijven. Ook was het terras geen eigendom van [eiser sub1] Het is volgens [gedaagden] onaannemelijk dat slechts het niet kunnen neerzetten en onderhouden van beplanting op een terras dat geen eigendom is van [eiser sub1] een waardedaling van € 15.000,- met zich zou meebrengen. Ten derde stelt [gedaagden] dat de taxateurs er geen, althans niet voldoende rekening mee hebben gehouden dat de bouwplannen waarmee [eiser sub1] akkoord was gegaan ook een belemmering van licht en zicht met zich mee zouden brengen. Een waardedaling van € 50.000,- komt

[gedaagden] om die reden erg hoog voor.

Het enkele feit dat de betreffende taxateurs door [eisers] zijn ingeschakeld en niet door partijen gezamenlijk maakt nog niet dat in deze procedure geen gebruik gemaakt mag worden van hun rapport. Het rapport vormt de onderbouwing van de door [eisers] op dit punt gestelde schade. De rechtbank is van oordeel dat de taxateurs in hun rapport, mede gezien de aan het rapport gehechte foto’s en tekeningen, goed gemotiveerd hebben aangegeven op grond van welke overwegingen zij tot hun conclusies zijn gekomen. Of de rechtbank deze conclusies tot uitgangspunt zal nemen bij het begroten van de schade zal hierna worden beoordeeld. Dit hangt mede af van de vraag of de conclusies door [gedaagden] voldoende gemotiveerd zijn betwist.

De rechtbank zal de door [eisers] gevorderde € 50.000,- wegens gemis van licht en uitzicht toewijzen. De rechtbank passeert het betoog van [gedaagden] dat de taxateurs er geen of onvoldoende rekening mee hebben gehouden dat de bouwplannen waarmee [eiser sub1] akkoord was gegaan ook een belemmering van licht en zicht met zich zouden meebrengen. Op de eerste pagina van het taxatierapport wordt namelijk niet alleen de onderhandse waarde van het appartement van [eiser sub1] bepaald voor de oude situatie

(€ 675.000,-) en de huidige situatie (€ 610.000,-), maar ook voor de situatie dat het met HPM afgesproken terras met extra gebruiksmogelijkheden gebouwd zou zijn (€ 660.000,-). Voorts hebben de taxateurs op de tweede pagina van het taxatierapport de door hen getaxeerde schade van € 50.000,- als volgt onderbouwd:

“Zoals uit bijgevoegde tekening blijkt is er een alternatieve invulling van het nieuw te bouwen complex geweest waarbij de bovenste woonlaag gedeeltelijk voorzien zou worden van een schuine kap. Volgens opgave van de heer en mevrouw [eisers] zou dit een compensatie zijn ter voorkoming van mogelijk langslepende bezwarenprocedure’s namens de heer en mevrouw [eisers] c.q. de appartementseigenaren en/of weigering van vrijstellingsmogelijkheden door de gemeente. Het zijbalkon van het appartement van de heer en mevrouw [eisers] zou, zoals uit de tekening valt op te maken, worden uitgebreid ten koste van een van de nieuwe appartementen waardoor de bezonning in de woonkamer en op het zijbalkon vrijwel geheel intact zou zijn gebleven, een minder belemmerend uitzicht over zou blijven en er meer ruimte en gebruiksmogelijkheden om buiten te verblijven zou zijn. Dit verschil in waarde tussen de huidige staat en de staat volgens de tekening met extra balkon taxeren wij om die redenen naar beste weten en kunnen op € 50.000,--“.

Ook uit deze passage van het taxatierapport volgt dat de taxateurs er wel degelijk (voldoende) rekening mee hebben gehouden dat de bouwplannen waarmee [eiser sub1] akkoord was gegaan ook een belemmering van licht en zicht met zich zouden meebrengen.

Ten slotte blijkt, in tegenstelling tot wat [gedaagden] betoogt, nergens uit het taxatierapport dat de taxateurs ervan uit zijn gegaan dat het geplande terras eigendom zou zijn van [eisers].

Over de door [eisers] gevorderde € 15.000,- wegens het gemis van een met HPM afgesproken terras met extra gebruiksmogelijkheden overweegt de rechtbank als volgt. In het taxatierapport is het volgende over die € 15.000,- opgenomen:

“Het waarde verschil, ad € 15.000,--, tussen de huidige situatie en uitgaande van het appartement inclusief het niet gerealiseerde balkon en de situatie voor de start bouw van het naastgelegen complex ligt hem in het feit dat de gemeente Zeist diverse ontheffingen heeft verleend waardoor het naastgelegen nieuw te bouwen complex groter is geworden dan in eerste instantie uit het bestemmingsplan af te leiden zou zijn.”

Nu in het taxatierapport niet wordt gesproken over het gemis van een met HPM afgesproken terras met extra gebruiksmogelijkheden, terwijl [eisers] dat wel aan zijn vordering ten grondslag legt en [eisers] ook niet nader onderbouwt wat deze passage in het taxatierapport te maken heeft met het gemis van een terras met extra gebruiksmogelijkheden, zal de rechtbank de vordering van [eisers] op dit punt als niet voldoende onderbouwd afwijzen.

Strook grond [eiser sub2]

Voorts vordert [eisers] een bedrag van € 100.000,-, omdat HPM dit bedrag volgens hem zou voldoen voor de levering van de strook grond van [eiser sub2] als HPM geen beroep had kunnen doen op de ontbindende voorwaarde.

[gedaagde sub2] betwist deze vordering. Hij betoogt dat [eiser sub2] alleen

€ 100.000,- zou ontvangen als er een doorgang zou worden gerealiseerd van het te bouwen project naar het complex waar [eiser sub1] woont. Als er geen doorgang zou komen en/of geen bebouwing op de strook grond van [eiser sub2] zou komen zou [eiser sub2] niet betaald krijgen.

Uit de inhoud van het (concept)convenant van 11 juni 2004 en het door [gedaagden] opgestelde convenant (zie onder 2.3 en 2.5) volgt dat [eiser sub2] uitsluitend een bedrag van € 25.000,- zou ontvangen van HPM als er een doorgang zou komen van de onderzijde van het door HPM te bouwen appartementencomplex en het appartementencomplex van [eiser sub1] Nu niet gesteld of gebleken is dat deze doorgang op enig moment is gerealiseerd, zal de rechtbank deze vordering van € 25.000,- afwijzen.

Wat betreft het gevorderde bedrag van € 75.000,- blijkt uit de inhoud van het (concept)convenant van 11 juni 2004 en het door [gedaagden] opgestelde convenant dat HPM dit bedrag aan [eiser sub2] zou betalen nadat de bouwvergunning van HPM onherroepelijk was. Uit de tekst blijkt niet, dat deze betaling alleen zou plaatsvinden als er daarnaast een doorgang gerealiseerd zou worden tussen het door HPM te bouwen appartementencomplex en dat van [eiser sub1] en/of er gebouwd zou worden op de strook grond van [eiser sub2], zoals [gedaagden] stelt. De rechtbank zal de vordering van

€ 75.000,- om die reden toewijzen.

Taxatiekosten

[eisers] stelt dat hij kosten heeft gemaakt om de waardevermindering van de woning van [eiser sub1] te laten taxeren. Hij betoogt dat dit in totaal een bedrag van

€ 1.190,- betreft, nu beide makelaars een nota hebben gezonden van € 595,- (productie 14 bij dagvaarding). Dit zijn volgens [eisers] kosten ter vaststelling van schade.

[gedaagde sub2] heeft deze schadepost betwist. Hij betoogt dat nergens uit blijkt dat [eiser sub1] aan de taxateurs reeds een bedrag van € 1.190,- heeft betaald, waardoor dit bedrag niet als schade is aan te merken.

De rechtbank stelt voorop dat de door [eisers] gevorderde taxatiekosten alleen kosten zijn van [eiser sub1], nu uit zowel het taxatierapport alsmede uit de facturen blijkt dat alleen [eiser sub1] (en zijn echtgenote) opdracht hebben gegeven tot het opstellen van het taxatierapport. Verder moeten de gevorderde taxatiekosten beschouwd worden als “(redelijke) kosten ter vaststelling van de schade”als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub b BW.

De rechtbank passeert het verweer van [gedaagden]. Uit de overgelegde nota’s van de twee taxateurs (productie 14 bij dagvaarding) blijkt dat deze nota’s betrekking hebben op de taxatie van de woning van [eiser sub1] Ook als [eiser sub1] deze nota’s nog niet betaald zou hebben, heeft hij een vorderingsrecht op [gedaagden]. De rechtbank zal [gedaagden] tot vergoeding van deze schadepost veroordelen.

Buitengerechtelijke kosten

[eisers] heeft een bedrag van € 4.149,99 aan buitengerechtelijke (incasso-)kosten gevorderd. De rechtbank hanteert het uitgangspunt dat dergelijke kosten alleen voor vergoeding in aanmerking komen, indien zij betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. [eisers] heeft weliswaar gesteld dat de gevorderde kosten geen betrekking hebben op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten, maar uit de gegeven omschrijving van deze werkzaamheden dient het tegendeel te worden afgeleid. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten moet daarom worden afgewezen.

Proceskosten

[gedaagde sub2] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:

[eisers] heeft gevorderd -voor het geval [gedaagden] niet volledig aan de inhoud van dit vonnis voldoet- [gedaagden] te veroordelen in de nakosten. [gedaagde sub2] betoogt dat er voor toewijzing van de nakosten geen grond bestaat, omdat daarvoor een aparte procedure bestaat, namelijk het vragen van een bevelschrift ex artikel 237 lid 4 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).

[gedaagde sub2] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de nakosten worden veroordeeld. Het feit dat het ook mogelijk is de nakosten in een aparte procedure te vorderen, maakt dit niet anders. De kosten aan de zijde van [eisers] worden conform Liquidatietarief begroot op € 131,- aan salaris advocaat, te vermeerderen onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en gedaagden niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan, met een bedrag van EUR 68,- aan salaris advocaat en de explootkosten van de betekening van de uitspraak.

Wettelijke rente

[eisers] heeft over de afzonderlijke schadeposten wettelijke rente gevorderd vanaf de datum van opeisbaarheid, maar in ieder geval vanaf 4 juni 2008 tot aan de dag der algehele voldoening.

[eisers] heeft niet onderbouwd wat de datum van opeisbaarheid van de afzonderlijke schadeposten volgens hem zou zijn. De rechtbank zal daarom de wettelijke rente over de schadeposten niet toewijzen vanaf de datum van opeisbaarheid. Nu [gedaagden] de gevorderde wettelijke rente over de schadeposten verder niet heeft betwist zal de rechtbank de wettelijke rente toewijzen vanaf 4 juni 2008 tot aan de dag der algehele voldoening.

Dit geldt echter niet voor de wettelijke rente over de proceskosten en nakosten. De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen, zoals gevorderd, met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling. De wettelijke rente over de nakosten zal worden toegewezen, zoals gevorderd, met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

Het gevorderde

[eisers] vordert een hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van een som die ziet op de door eisers geleden schade. [gedaagde sub2] betoogt dat deze vordering als zodanig niet kan worden toegewezen, omdat in dat geval zowel [eiser sub1] als [eiser sub2] bij een van gedaagden (hem of zijn kantoor) aanspraak zouden kunnen maken op betaling van het volledige bedrag, terwijl de werkelijke schade van respectievelijk [eiser sub1] en [eiser sub2] slechts een gedeelte van dat bedrag bedraagt.

Dit verweer van [gedaagden], dat [eisers] niet heeft weersproken, slaagt. Daarom zullen gedaagden hoofdelijk veroordeeld worden om aan [eiser sub1] een bedrag van € 51.190,00 (bestaande uit een bedrag van € 50.000,-- ter zake van waardevermindering van de woning van [eiser sub1] en een bedrag van € 1.190,-- ter zake van taxatiekosten), vermeerderd met wettelijke rente, te betalen en aan [eiser sub2] een bedrag van € 75.000,00, vermeerderd met wettelijke rente.

Gezien het hiervoor overwogene zal de rechtbank de door [eisers] gevorderde verklaring voor recht inhoudende dat gedaagden hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die [eisers] als gevolg van door of namens [gedaagden] beroepsmatig verstrekte advisering en werkzaamheden heeft geleden, voor zover betrekking hebbend op het project [adres] te Den Dolder, toewijzen.