Hof Arnhem-Leeuwarden, 21-12-2021, nr. 200.271.979/01

[appellant] heeft in totaal zeven grieven tegen het vonnis gericht.

ten onrechte mondeling uitspraak?

Met grief 1 betoogt [appellant] dat de rechtbank ten onrechte op de voet van artikel 30p van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) mondeling uitspraak heeft gedaan. De uitspraak geeft geen, dan wel, onvoldoende inzicht in de gronden van de beslissing en de feiten die aan de beslissing ten grondslag zijn gelegd, aldus de grief.

Het hof oordeelt met betrekking tot deze grief als volgt.

[appellant] heeft geen belang bij behandeling van deze grief, omdat het geschil binnen de grenzen van het hoger beroep opnieuw ter behandeling en beslissing aan het hof is voorgelegd. Grief 1 slaagt dus niet.

uitleg van de vaststellingsovereenkomst

De grieven 2, 3 en 4 hebben betrekking op de vraag hoe de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst dient te worden uitgelegd. De grieven 2 en 3 betogen dat de vergoeding, zoals bedoeld in de vaststellingsovereenkomst, moet worden gebaseerd op de eventuele restwaarde na afschrijving van de investeringen. Grief 4 stelt de uitleg van het begrip ‘casco’ aan de orde.

de vergoeding

[appellant] heeft aangevoerd dat partijen zijn overeengekomen dat slechts de eventuele restwaarde na afschrijving van de investeringen van [geïntimeerde] door [appellant] zou worden vergoed. [appellant] legt aan deze stelling ten grondslag dat partijen dit mondeling, in het bijzijn van de echtgenote van [appellant] , ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst hebben afgesproken en dat Van de Heiden deze afspraak in de huurovereenkomst zou opnemen.

Het hof stelt voorop dat (ook) de uitleg van een vaststellingsovereenkomst dient te geschieden aan de hand van het Haviltex-criterium (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:HR:2009:BI5915 en ECLI:NL:HR:2016:1511). De wijze van berekening van de vergoeding en de betekenis van het begrip ‘casco’ dienen derhalve te worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, zulks in het licht van alle omstandigheden van het geval. Voorts rust op [appellant] , volgens de hoofdregel van bewijslastverdeling van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), de stelplicht en de bewijslast dat aan de vaststellingsovereenkomst de betekenis toekomt zoals hij bepleit, omdat [appellant] zich beroept op de rechtsgevolgen van zijn stelling nu [appellant] een verklaring voor recht vordert dat het bindend advies buitengerechtelijk is vernietigd of vernietiging van dat bindend advies vordert.

Het hof overweegt allereerst dat het geschil tussen partijen zich toespitst op de uitleg van de vaststellingsovereenkomst en niet de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is weliswaar eveneens geldig tussen partijen, maar partijen hebben nu juist een nieuwe overeenkomst gesloten, te weten de vaststellingsovereenkomst, om de afwikkeling van de afspraken uit de huurovereenkomst te bewerkstelligen. Bij een vaststellingsovereenkomst binden partijen, ter beëindiging of ter voorkoming van onzekerheid of geschil omtrent hetgeen tussen hen rechtens geldt, zich ten opzichte van elkaar aan een vaststelling daarvan, bestemd om ook te gelden voor zover zij van de tevoren bestaande rechtstoestand mocht afwijken (art. 7: 900 BW).

De eerste omstandigheid waar het hof naar kijkt, is de tekst van de vaststellingsovereenkomst. Daaruit blijkt dat het gaat om “de eventuele waardevermeerdering die het gehuurde heeft ondervonden door de door huurder gemaakte veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde”. De tekst van de overeenkomst biedt derhalve geen steun voor de uitleg die [appellant] aan de overeenkomst geeft. [appellant] heeft voorts ook geen andere omstandigheden zoals bijvoorbeeld gedragingen of uitlatingen gesteld, anders dan de mondelinge afspraak tussen partijen in het bijzijn van de echtgenote van [appellant] ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst, welke afspraak door [geïntimeerde] gemotiveerd wordt betwist, die erop wijzen dat de door [appellant] voorgestane uitleg aan de vaststellingsovereenkomst moet worden gegeven. Juist gelet op voormelde definitie van een vaststellingsovereenkomst had het op de weg van [appellant] gelegen om zich niet te beperken tot de omstandigheden rondom het sluiten van de huurovereenkomst. Het hof ziet derhalve geen aanknopingspunten voor het oordeel dat het voor partijen ten tijde van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst duidelijk was dat de vergoeding een restwaarde na afschrijving van de investeringen inhield.

Hieruit volgt dat [appellant] onvoldoende heeft aangevoerd om te kunnen concluderen dat tussen partijen bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst is overeengekomen dat slechts de restwaarde na afschrijving voor vergoeding in aanmerking kwam. Het bewijsaanbod van [appellant] om zijn echtgenote te doen horen zodat zij kan getuigen over hetgeen partijen mondeling hebben afgesproken ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst, passeert het hof als niet ter zake dienend. Immers, het gaat om uitleg van de vaststellingsovereenkomst. Hierover kan de echtgenote van [appellant] niet getuigen. Gelet op het hiervoor overwogene worden de grieven 2 en 3 verworpen.

het begrip ‘casco’

[appellant] voert aan dat onder het begrip ‘casco’ moet worden verstaan: het gebouw inclusief de door [appellant] aangebrachte verdiepingsvloeren, kantoorruimten op de begane grond, kantine en toiletgroep op de begane grond en magazijnruimten op de begane grond en op de verdiepingsvloer, tezamen met de door de vorige huurder aangebrachte kantoorruimten op de verdiepingsvloer met bijbehorende trap (hierna gemakshalve verder aan te duiden als: “(casco inclusief) kantoor- en magazijnruimten”). [appellant] grondt deze stelling met een verwijzing naar artikel 3.2 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst waar het begrip is casco is gedefinieerd, alsmede met de verwijzing naar de bouwtekening in bijlage 3 bij de huurovereenkomst waaruit deze ruime uitleg van het begrip casco zou blijken (zie onder 26 en 27 van de memorie van grieven). Ook [geïntimeerde] gaat uit van deze ruime uitleg, gelet op haar uitlatingen in de processtukken in eerste aanleg, aldus [appellant] (zie onder 29 van de memorie van grieven).

Het hof overweegt met betrekking tot dit punt als volgt.

Het begrip casco is in de vaststellingsovereenkomst niet nader gedefinieerd. De vaststellingsovereenkomst verwijst naar de bijlagen van de huurovereenkomst “voor gedetailleerde omschrijving van deze (bedoeld wordt: de door de huurder gemaakte) veranderingen en toevoegingen”.

Artikel 3.2 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst luidt:

“Onder casco wordt verstaan het geheel van de constructieve en bouwkundige elementen – zoals maar niet alleen funderingen, dragende muren en gebouwscheidende muren, bouwkundige plafonds, daken, gebouwvloeren, kolommen en balken, alsmede kelders, luifels, gevels, alle in de dragende muren, gebouwscheidende muren en gevels voorkomende kozijnen, ramen en deuren alsook dakafwerkingen, goten en bijbehorende afvoeren, trappenhuizen, trappen, vluchtwegen, nooduitgangen, riolering, bouwkundige kanalen en schoorstenen, de nutsvoorzieningen tot de (hoofd)meter dan wel tot een ander primair aansluitpunt, het basissprinklernet met bijbehorende watervoorziening en het buitenterrein.”

Uit deze definitie kan niet worden afgeleid dat het begrip casco mede omvat de kantoor- en magazijnruimten zoals door [appellant] bepleit.

[appellant] heeft voorts niet gesteld dat op basis van uitlatingen of gedragingen van partijen aan het begrip casco de uitleg moet worden gegeven die hij eraan geeft. [appellant] legt aan zijn stelling slecht de tekst van de bijlage bij de huurovereenkomst ten grondslag. De bouwtekening, waarnaar [appellant] eveneens verwijst, geeft evenmin aanleiding om tot een ander uitleg te komen. De stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] het begrip casco net zo ruim heeft uitgelegd als hij, wordt door [geïntimeerde] gemotiveerd betwist.

Het hof vindt ook in het algemeen spraakgebruik geen ondersteuning voor de door [appellant] bepleite uitleg van het begrip casco. Ook de zinsnede uit de bijlage 3 bij de huurovereenkomst “het bedrijfspand is geheel leeg en heeft een betonvloer welke verzakt is” geeft eerder aanleiding aan te nemen dat niet is bedoeld wat [appellant] voorstaat.

Het hiervoor overwogene brengt met zich dat er geen aanleiding is, noch in de tekst van de relevante bepalingen, noch uit hoofde van de andere omstandigheden van het geval zoals uitlatingen of gedragingen van partijen en het algemeen spraakgebruik, om aan het begrip casco de uitleg te geven die [appellant] voorstaat. Ook grief 4 faalt.

vernietiging bindend advies?

De grieven 5 en 6 betogen dat het bindend advies uit het rapport van de makelaars/taxateurs vernietigbaar is, omdat – kort samengevat – aan de totstandkoming van het advies gebreken kleven. De gebreken blijken volgens [appellant] uit de volgende omstandigheden: (i) de bindend adviseurs hebben het beginsel van hoor en wederhoor geschonden, (ii) Deelen was niet een gecertificeerd taxateur, terwijl dat wel een vereiste was in de vaststellingsovereenkomst en (iii) de taxateurs zijn uitgegaan van onjuiste gegevens en aannames en hebben derhalve niet als redelijk handelend en vakbekwaam taxateurs gehandeld. De grieven 5 en 6 lenen zich voor een gezamenlijk behandeling.

[appellant] beoogt een vernietiging van het bindend advies zoals bedoeld in de vaststellingsovereenkomst. Artikel 7:904 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt:

“Indien gebondenheid aan een beslissing van een partij of van een derde in verband met inhoud of wijze van totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, is die beslissing vernietigbaar.”

Het hof stelt voorop dat uit vaste rechtspraak volgt dat in het onderhavige geval, waarbij partijen zijn overeengekomen dat zij zich binden aan een door derden - in opdracht van partijen - te geven beslissing alleen ernstige gebreken in de beslissing gebondenheid eraan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kunnen maken.

[appellant] voert aan dat de benoeming van Deelen niet aan de vereisten voldoet die de vaststellingsovereenkomst stelt, omdat Deelen niet gecertifieerd was om bedrijfsmatige taxaties te verrichten.

Uit de vaststellingsovereenkomst blijkt dat zowel [appellant] als [geïntimeerde] “afzonderlijk een beëdigd taxateur O.G. zullen aanstellen”. Hieruit blijkt naar het oordeel van het hof niet dat de vaststellingsovereenkomst vereiste dat het diende te gaan om een taxateur voor bedrijfsmatige taxaties. Reeds om die reden kan de stelling van [appellant] geen stand houden. Ook het feit dat [appellant] Deelen zelf heeft aangesteld om de taxatie te verrichten en hij dus alle vrijheid had om een andere taxateur aan te stellen, brengt met zich dat er op deze grond geen sprake is van een ernstig gebrek aan de beslissing van de taxateurs.

[appellant] betoogt eveneens dat het beginsel van hoor en wederhoor is geschonden bij de totstandkoming van het bindend advies. Hij voert hiertoe aan dat hij, voordat het definitieve rapport werd uitgebracht, geen concept-rapport heeft ontvangen terwijl [geïntimeerde] wel een concept-rapport heeft ontvangen, alsmede dat de taxateurs van informatie zijn uitgegaan die [geïntimeerde] heeft aangeleverd en waarvan [appellant] geen kennis had.

Het hof oordeelt met betrekking tot dit punt als volgt.

Onderdeel van de vaststellingsovereenkomst is dat iedere partij afzonderlijk zijn eigen taxateur zou inschakelen om de eventuele waardevermeerdering te taxeren en vervolgens tot een gezamenlijk advies te komen. Het hof overweegt dat het dus gaat om een bindend advies dat tot stand moest komen met de inbreng van beide partijen met ieder hun eigen taxateur en met een beperkte opdracht, te weten een taxatie. Vast staat dat zowel [appellant] als [geïntimeerde] een eigen taxateur in de arm hebben genomen en zij daarbij de vrije keuze hadden. [appellant] was dus de enige opdrachtgever van taxateur Deelen en heeft hem dus gedurende de looptijd van de opdracht geheel naar eigen inzicht kunnen informeren en instrueren. Hij had ook met Deelen afspraken kunnen maken over het al dan niet vooraf inzien van een concept-rapport. Deelen heeft in aanwezigheid van [appellant] het pand bezichtigd. Op dat moment heeft [appellant] ook alle gelegenheid gehad om Deelen van relevante informatie te voorzien en zijn standpunt naar voren te brengen. Dat [geïntimeerde] kennelijk wél afspraken over het inzien van het concept-rapport heeft gemaakt met Van der Waaij of Van der Waaij van informatie heeft voorzien, doet niets af aan de hiervoor bedoelde gelegenheid, welke ook voor [appellant] bestond, om Deelen te informeren en zijn standpunt aan Deelen mede te delen. Er is dus geen sprake van een ongelijkwaardige situatie, want beide partijen hadden de vrijheid hun opdrachtrelatie met de taxateur naar eigen inzicht in te richten. Nu vast staat dat [appellant] zijn taxateur in elk geval heeft gezien en gesproken tijdens de bezichtiging en er binnen de opdrachtrelatie alle ruimte was om zich te laten horen zoals hiervoor omschreven, is het beginsel van hoor en wederhoor niet geschonden.

De stelling dat de taxateurs niet hebben gehandeld als redelijk handelend en vakbekwame taxateurs, omdat zij zijn uitgegaan van onjuiste, door [geïntimeerde] aangedragen, gegevens zonder deze gegevens bij [appellant] te controleren (zoals bijvoorbeeld het uitgangspunt dat [geïntimeerde] de volledige bestrating van het buitenterrein zou hebben aangelegd) passeert het hof op grond van het hiervoor overwogene. [appellant] had voldoende gelegenheid om de voor hem relevante gegevens aan te dragen.

De door [appellant] aangevoerde stellingen wettigen niet de gevolgtrekking dat er sprake is van zodanige ernstige gebreken dat gebondenheid aan het rapport naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

Dit alles brengt met zich dat ook de grieven 5 en 6 falen.

Grief 7 is gericht tegen de proceskostenveroordeling van [appellant] en gaat ervan uit dat de overige grieven slagen. Nu de grieven niet slagen, deelt ook grief 7 dit lot.