Rb. Utrecht, 30-09-2009, nr. 262335 / HA ZA 09-354

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Eind augustus 2007 is tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen waarbij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hun woning te Maarssen hebben verkocht aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] tegen een koopsom van EUR 210.000,--. De in verband daarmee opgestelde koopakte is gebaseerd op een modelovereenkomst die is vastgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM, de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis (hierna: ‘de koopakte’). De koopakte is door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ondertekend op 22 augustus 2007 en door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] op 29 augustus 2007. Partijen zijn overeengekomen dat de akte van levering gepasseerd zou worden op 29 oktober 2007.

In artikel 16.1 van de koopakte is bepaald dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] de koopovereenkomst kunnen ontbinden indien zij uiterlijk op 18 september 2007 geen hypothecaire geldlening of een aanbod daartoe hebben verkregen.

In artikel 10.2 van de koopakte is het volgende bepaald:

[eiser sub 1] is gedurende enige tijd failliet geweest en heeft later gebruikt gemaakt van een regeling op grond van de Wet schuldsanering natuurlijke personen. Deze regeling is in april 2007 geëindigd. In verband met deze omstandigheden hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] voordat zij de koopakte ondertekenden aan de Hypotheekspecialist B.V. (hierna: ‘de tussenpersoon’) de vraag voorgelegd of verkrijging van een financiering van de koopsom voor 18 september 2007 haalbaar was. Omdat de tussenpersoon zei dat dit geen probleem was hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] de koopakte ondertekend.

Eind augustus 2007 ontvingen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] van de Rabobank het bericht dat deze bank hen geen financiering wilde verstrekken.

Op 18 september 2007 hadden [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] geen toezegging voor een financiering of een aanbod daartoe verkregen. De koopovereenkomst hebben zij toen niet ontbonden.

Op grond van artikel 4 van de koopakte hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] een bankgarantie doen stellen, welke op 2 oktober 2007 is ontvangen door de notaris bij wie de akte van levering gepasseerd zou worden (hierna: ‘de notaris’). In verband daarmee hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] een garantie-overeenkomst gesloten met De Nationale Borg.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn gescheiden. [gedaagde sub 2] heeft de aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] verkochte woning per 1 april 2007 verlaten en heeft een huurwoning betrokken waarvoor zij EUR 570,-- aan huur betaalt. [gedaagde sub 1] heeft in verband met de op 29 oktober 2007 geplande levering van de woning een woning gehuurd welke hij eind oktober 2007 heeft betrokken. Hij betaalt EUR 840,-- aan huur per maand.

Bij gebreke van een financiering aan de zijde van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] is de akte van levering niet gepasseerd op 29 oktober 2007. Bij brief van 5 november 2007 zijn [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] door de makelaar van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aangemaand om uiterlijk op 15 november 2007 mee te werken aan de levering van de woning, bij gebreke waarvan de contractuele boete van EUR 21.000,-- verschuldigd zou worden.

Ondanks dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vervolgens nog enkele andere financiële instellingen hebben benaderd, is het hen niet gelukt om een financiering te verkrijgen. Bij brief van 16 november 2007 heeft de notaris namens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de boete geclaimd bij De Nationale Borg. Hierop heeft De Nationale Borg ter voldoening van de contractuele boete EUR 21.000,-- overgemaakt naar de notaris, die dit bedrag vervolgens heeft overgemaakt naar [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2].

Bij brief van 21 november 2007 zijn [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] door De Nationale Borg aangesproken tot betaling van EUR 21.000,-- op grond van de garantie-overeenkomst. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn hierna door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] aangemaand tot betaling van EUR 21.000,--, aan welke sommatie niet is voldaan.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben hun woning uiteindelijk aan een derde verkocht voor EUR 210.000,--. Op 15 februari 2008 is de woning aan die derde geleverd.

Het gezamenlijke inkomen van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] bedraagt gemiddeld ongeveer EUR 2.775,-- netto per maand. [gedaagde sub 1] verdient gemiddeld EUR 1.900,-- netto per maand en [gedaagde sub 2] ongeveer EUR 1.630,-- netto per maand.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen dat, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, de boete wordt gematigd tot nihil, dan wel tot een in goede justitie te bepalen bedrag en dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk worden veroordeeld tot restitutie van al hetgeen ten laste van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] onverschuldigd is betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 19 augustus 2008, althans vanaf de datum waarop de dagvaarding is uitgebracht (26 januari 2009), tot aan de dag der volledige betaling, en te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van EUR 1.158,--, met vergoeding van de proceskosten.

Aan hun vordering leggen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ten grondslag dat toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt, althans dat toepassing van het boetebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. In verband daarmee betogen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in de eerste plaats dat de omstandigheid dat zij niet konden meewerken aan de overdracht van de woning hen niet kan worden toegerekend in de zin van artikel 6:92 lid 3 Burgerlijk Wetboek (hierna: ‘BW’). In dit kader stellen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] dat zij kennelijk ondeugdelijk zijn geadviseerd door hun tussenpersoon, dat die tussenpersoon heeft nagelaten om hen tijdig te adviseren voor het bijzondere risico dat de termijn voor een beroep op de ontbindende voorwaarde zou verstrijken zonder dat zij een financiering zouden hebben verkregen, en dat zij alles in het werk hebben gesteld om de financiering rond te krijgen. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] betogen in de tweede plaats dat indien zij aan De Nationale Borg EUR 21.000,-- moeten betalen zonder terugbetaling door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2], dit tot hun financiële ondergang zal leiden. Als derde argument voor matiging voeren [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] aan dat de hoogte van de boete buitensporig hoog is in verhouding tot de schade van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2].

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer. Zij betogen dat toepassing van het boetebeding niet tot een buitensporig resultaat leidt en dat de boete niet gematigd dient te worden. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zijn toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van hun verbintenis om mee te werken aan de levering van de woning door de koopsom niet te betalen. Nu zij geen gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid de koopovereenkomst te ontbinden, dient het niet nakomen geheel voor hun rekening te komen. Voorts voeren zij aan dat de stelling van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2], dat de tussenpersoon hen niet op correcte wijze heeft bijgestaan, geheel voor hun rekening en risico dient te komen. Dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] alles in het werk hebben gesteld om een financiering te krijgen is geen reden voor matiging. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betogen verder dat zij EUR 4.759,73 schade hebben geleden en dat de boete niet buitensporig hoog is. Tevens voeren [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aan dat zij gescheiden zijn, dat zij ieder een andere woning hebben betrokken en dat zij hun nieuwe woningen hebben ingericht met het geld afkomstig van de boete. Ingeval van matiging met een verplichting tot terugbetaling dienen zij geld te lenen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Op grond van artikel 6:94 BW kan de rechter een contractuele boete matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Ter beantwoording van de vraag of in dit geval de contractuele boete van EUR 21.000,-- moet worden gematigd, zal de rechtbank eerst stilstaan bij de uitgangspunten die in de literatuur, de parlementaire geschiedenis en in de rechtspraak van de Hoge Raad zijn geformuleerd. Vervolgens zal de rechtbank met inachtneming van die uitgangspunten ingaan op de door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] aangevoerde omstandigheden.

Het boetebeding heeft vaak een tweeledig doel, namelijk zowel de functie van schadefixering als die van aansporing . Door zijn schadefixeringsfunctie heeft het boetebeding tot doel de omvang van de aanspraak op schadevergoeding van de benadeelde vast te leggen. Het boetebeding dient hiermee in de eerste plaats de rechtszekerheid: beide partijen weten tevoren welke financiële consequentie de tekortkoming in de nakoming van contractuele verplichtingen heeft. De aansporingsfunctie houdt in dat een partij wordt aangespoord om zijn contractuele verplichtingen adequaat na te komen, door een tekortkoming in de nakoming financieel onaantrekkelijk te maken. Ook hier is de wens van rechtszekerheid een dragend motief: nakoming wordt door een financiële prikkel waarschijnlijker . Meestal is het onmogelijk om uit te maken of de ene, het andere, of wellicht beide oogmerken ‘voorzitten’ . In de praktijk lopen de motieven door elkaar . Naar het oordeel van de rechtbank omvat ook het onderhavige boetebeding, afkomstig uit een standaard NVM-contract, zowel de schadefixerende als de aansporingsfunctie. De schade is in beginsel gefixeerd op een minimumbedrag van in dit geval EUR 21.000,--, maar het beding laat de mogelijkheid open dat ingeval van een hogere schade ook het meerdere wordt gevorderd. Daarnaast worden zowel de koper als de verkoper van de woning door het boetebeding aangespoord om al hun verplichtingen voortvloeiend uit de koopovereenkomst na te komen.

De parlementaire geschiedenis bij de artikelen 6:91–94 BW bevat met betrekking tot de bevoegdheid van de rechter om een overeengekomen boete te matigen de volgende overwegingen :

De Hoge Raad heeft ten aanzien van deze matigingsbevoegdheid beslist dat een belangenafweging dient plaats te vinden, waarbij het enkele feit dat schade en boete uiteenlopen onvoldoende is voor matiging. De rechter mag pas tot matiging overgaan indien toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij moet de rechter niet alleen letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen .

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] betogen dat zij kennelijk ondeugdelijk zijn geadviseerd door hun tussenpersoon en dat die tussenpersoon heeft nagelaten om hen tijdig te adviseren voor het bijzondere risico dat de termijn voor een beroep op de ontbindende voorwaarde zou verstrijken zonder dat zij een financiering zouden hebben verkregen. Naar het oordeel van de rechtbank bevinden deze omstandigheden zich in de risicosfeer van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] en komen zij dan ook voor hun rekening. Dit geldt temeer nu [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zich er al voordat zij de koopakte ondertekenden van bewust waren dat zij tot 18 september 2007 de tijd hadden om een financiering te regelen en zij bovendien al eind augustus 2007 een afwijzing op een financieringsverzoek van de Rabobank hadden ontvangen. De datum 18 september 2007 was van groot belang, aangezien de koopovereenkomst toen nog door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] kon worden ontbonden in verband met hun financieringsvoorbehoud. Door de koopovereenkomst toen niet te ontbinden hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] bewust het risico genomen dat zij er niet in zouden slagen om een financiering te verkrijgen en de koopovereenkomst dus niet zouden kunnen nakomen.

De rechtbank is dan ook van oordeel dat de omstandigheid dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] niet konden meewerken aan de overdracht van de woning, hen kan worden toegerekend in de zin van artikel 6:92 lid 3 BW. Dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] alles in het werk hebben gesteld om de financiering rond te krijgen is naar het oordeel van de rechtbank geen omstandigheid die tot matiging kan leiden. Gelet op de aard van de koopovereenkomst en de voor beide partijen grote financiële belangen is het vanzelfsprekend dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hun uiterste best hebben gedaan om een financiering te verkrijgen.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] betogen voorts dat indien zij aan De Nationale Borg EUR 21.000,-- moeten betalen zonder terugbetaling door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2], dit tot hun financiële ondergang zal leiden. Deze stelling hebben zij echter op geen enkele wijze onderbouwd. Hun inkomen (zie 2.13) biedt in ieder geval geen aanknopingspunt voor de conclusie dat betaling van EUR 21.000,-- aan De Nationale Borg zal leiden tot hun financiële ondergang. Deze aangevoerde grond is naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet toereikend voor matiging.

Ten aanzien van de hoogte van de schade en de verhouding tot de boete overweegt de rechtbank als volgt. Vanaf het moment waarop [gedaagde sub 1] de woning heeft verlaten (eind oktober 2007) tot de levering van de woning aan een derde (15 februari 2008) hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] extra woonlasten gehad. Naast de huur die zij elk voor hun nieuwe woning betaalden dienden zij immers in die periode ook hypotheekrente, levensverzekeringspremie, en premies voor op opstal- en ruitschadeverzekering te betalen met betrekking tot de niet door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] afgenomen woning. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betogen dat hun schade EUR 4.759,73 bedraagt. Volgens hen omvat voornoemd bedrag tevens EUR 390,50 terzake van gas, water en elektriciteit. Ter zitting hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] verklaard dat de energiemaatschappij een deel van die doorberekende kosten uiteindelijk heeft verrekend. Aangezien [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] die schade niet nader hebben gespecificeerd zal de rechtbank het bedrag van EUR 390,50 buiten beschouwing laten.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren voorts aan dat hun schade terzake van doorbetaalde hypotheekrente EUR 3.352,20 bedraagt. Naar het oordeel van de rechtbank is deze schade echter lager omdat de hypotheekrente een brutobedrag is en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] recht hadden op hypotheekrente-aftrek. Over de hoogte van de netto hypotheeklast hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zich niet uitgelaten. Gelet op het inkomen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en op de geldende inkomstenbelastingtarieven schat de rechtbank de belastingdruk op een percentage tussen 30% en 50%. Hun schade in verband met doorbetaalde hypotheekrente kan derhalve worden geschat op ongeveer een bedrag tussen afgerond EUR 1.675,-- (EUR 3.352,20 × 70%) en EUR 2.350,-- (EUR 3.352.20 × 50%).

Gelet op het voorgaande kan de bandbreedte van de totale schade van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] als volgt worden geschat:

Deze bedragen zijn ruwe schattingen. Vaststaat wel dat de schade van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in verhouding tot de hoogte van de boete van EUR 21.000,-- gering is. Daartegenover staat hetgeen de rechtbank met betrekking tot de matigingsbevoegdheid heeft overwogen: de schadefixerende en aansporingsfunctie van het boetebeding met de rechtszekerheid als dragend motief, het uitgangspunt dat hetgeen partijen zijn overeengekomen in de eerste plaats bepalend is en de verplichting voor de rechter om van zijn bevoegdheid tot matiging spaarzaam en dus terughoudend gebruik te maken, waarbij de omstandigheid dat schade en boete uiteenlopen onvoldoende is om tot matiging over te gaan. De rechtbank neemt tevens in overweging dat zowel [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] particulieren zijn en, mede gelet op hun inkomenspositie (zie 2.13), kunnen worden beschouwd als gelijkwaardige partijen. Voorts weegt de rechtbank de omstandigheid, dat bij de vaststelling van het standaard NVM-contract — en dus ook van het boetebeding — de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis betrokken zijn geweest, enigszins in het nadeel van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] mee. Dergelijke organisaties kunnen immers worden geacht de belangen van zowel kopers van woningen als verkopers gelijk te waarderen. Alles afwegend concludeert de rechtbank dat het verschil tussen de schade en de hoogte van de boete in dit geval niet tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, zelfs indien de schade van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in werkelijkheid nog lager is dan EUR 2.691,--. De billijkheid eist in dit geval derhalve niet dat de boete dient te worden gematigd en toepassing van het boetebeding is onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. De vorderingen van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zullen dan ook worden afgewezen.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden begroot op:

De rechtbank

wijst de vorderingen af,

veroordeelt [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot op heden begroot op EUR 1.412,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.K.J. van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 30 september 2009.