Hof Amsterdam, 02-10-2014, nr. 14/00175

De rechtbank heeft in haar uitspraak, waarin belanghebbende als eiser wordt aangeduid en de heffingsambtenaar als verweerder, de volgende feiten opgenomen.

Verweerder heeft de WOZ-waarde van eisers woning aan de [a-straat 1] te [Z] voor het belastingjaar 2012 vastgesteld op € 441.500. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2011.

Eiser heeft zijn woning, een appartement, met parkeerplaats in de gemeenschappelijke garage, gelegen op erfpachtgrond, gekocht op 15 mei 2007. De vrij-op-naamprijs was € 424.500 (€ 385.000 voor de woning en € 39.500 voor de parkeerplaats). Bij de aankoop heeft eiser de erfpacht afgekocht voor een periode van 50 jaar; de afkoopsom is begrepen in het bedrag van € 424.500.

Nu partijen daartegen geen bezwaren hebben geuit, gaat het Hof ook van die feiten uit. 2.2.2. Het Hof voegt hieraan nog de volgende feiten toe.

Tot de door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde gedingstukken behoort een door een taxateur van de gemeente Amsterdam opgesteld ‘Overzicht taxatiewaarden’, en een daarbij behorende toelichting van een taxateur van de gemeente Amsterdam ([A]). In dit overzicht is ter onderbouwing van de vastgestelde waarde aansluiting gezocht bij verkoopgegevens van drie vergelijkingsobjecten welke zijn gelegen in de omgeving – waarvan twee in hetzelfde appartementencomplex – van de woning ([a-straat 3] en [a-straat 5] en [b-straat 1] te [Z]).

In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een door de taxateur opgestelde herziene versie van het ‘Overzicht taxtiewaarden’ overgelegd, waarin de oppervlakte van de woning is berekend op 116 m² (in plaats van op 123 m²). In dit overzicht zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen:

Algemene gegevens

Item Object Verkoop 1 Verkoop 2 Verkoop 3

(…) (…) (…) (…) (…)

Adres [de woning] [b-straat 1] [a-straat 3] [a-straat 5]

Eenheden

Deeltype Object Verkoop 1 Verkoop 2 Verkoop 3

Woningdeel 116 116 123 93

Taxatiewaarde per eenheid

Deeltype Object Verkoop 1 Verkoop 2 Verkoop 3 Gemiddeld

Woningdeel 3.420 3.448 3.293 4.355 3.699

Totalen

Deeltype Object Verkoop 1 Verkoop 2 Verkoop 3

Woningdeel 396.675 400.000 405.000 405.000

Berging 3000 0 3000 3000

Parkeerplaats 42.000 0 42000 42000

(…)

Totaal 441.500 400.000 450.000 450.000

(afgerond)

Transactiedatum 14-02-2011 09-04-2010 10-02-2011

Transactieprijs 400.000 362000 400000

Erfpacht Correctie 0 91000 50000

(…)

Gecorr. Transactieprijs 400.000 450000 450000

(1/1/2011)

Belanghebbende heeft in hoger beroep een kopie overgelegd van de prijslijst met de vrij-op-naamprijzen waarvoor de nieuwbouwappartementen in het appartmentencomplex ([B]) aan de [a-straat 6], waaronder de wonning, destijds zijn verkocht. Op deze lijst staat ter zake van de woning en de vergelijkingsobjecten [a-straat 3] en [a-straat 5] onder meer het volgende vermeld:

Vrij op naam prijs VON-prijs

incl. afkoopsom bij niet afkoop

50 jaar erfpacht incl. BTW

(incl. BTW)

[de woning] € 385.000 € 267.838

[a-straat 3] € 387.500 € 270.338

[a-straat 5] € 305.000 € 215.462

Parkeerplaats in de ondergelegen parkeergarage

Koopsom € 39.500 € 32.129

De rechtbank heeft omtrent het geschil - voor zover hier van belang - als volgt geoordeeld.

“2. Het geschil gaat over de hoogte van de WOZ-waarde van eisers woning voor 2012. Eiser stelt dat verweerder deze te hoog heeft vastgesteld, verweerder blijft bij de vastgestelde waarde.

3. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Dat kan hij bij woningen doen door vergelijking met de verkoopprijzen van op of rond de waardepeildatum verkochte, vergelijkbare woningen. Daarbij mag verweerder de vastgestelde waarde ook in beroep nog onderbouwen met nieuwe gegevens. Verweerder baseert de vastgestelde WOZ-waarde op de verkoopgegevens van de volgende woningen: [b-straat 1], [a-straat 3] en [a-straat 5].

Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van zijn appartement in 2012, ten opzichte van 2011, is gestegen met ruim 10% van € 399.500 naar € 441.500. Verweerder stelt volgens eiser weliswaar dat geen vergelijking mag worden gemaakt met de WOZ-waarde voor een vorig belastingtijdvak maar vermeldt die eerdere waarde wel op het taxatieverslag. In de teksten op de website van de Waarderingskamer staat ook geen verbod op vergelijking met eerdere waarden.

De rechtbank overweegt dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw moet worden bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, en niet op basis van de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Deze beroepsgrond treft dus geen doel.

De rechtbank merkt hierbij op dat nu eiser zijn woning ruim drie-en-een-half jaar voor de waardepeildatum heeft gekocht, de aankoopprijs niet kan dienen als basis voor de waardebepaling.

Eiser voert aan dat verweerder de inpandige bergruimte niet mag betrekken bij de oppervlakte van zijn woning. Daarom moet 3m² in mindering worden gebracht op de oppervlakte van zijn woning en een lagere waarde worden vastgesteld.

Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de oppervlakte van de woning is vastgesteld op 123 m², na bestudering van de bouwtekeningen. Daarin zit ook de bergruimte die zich in de woning bevindt van 3 m2. Voor de aparte berging beneden heeft verweerder een waarde van € 3000 gehanteerd.

De rechtbank is van oordeel dat eiser geen gegevens heeft ingebracht op grond waarvan geoordeeld moet worden dat verweerder de oppervlakte onjuist heeft vastgesteld. De bergruimte van 3 m2 in de woning mocht verweerder betrekken bij de oppervlakte van de woning. Dat deze ruimte de cv-ketel bevat en volgens eiser geen ‘woonruimte’ is, maakt dit niet anders.

(…)

De rechtbank overweegt dat verweerder voor de onderbouwing van zijn waardebepaling heeft verwezen naar de drie hiervoor genoemde referentiewoningen.

Niet in geschil is dat de referentiewoning [a-straat 3] identiek is aan die van eiser. Deze woning heeft dezelfde oppervlakte, en ook een berging en een parkeerplaats. Verder heeft deze referentiewoning net als eisers woning ook geen buitenruimte. Deze referentiewoning is op 9 april 2010 voor € 362.000 verkocht. Omdat de erfpacht voor deze referentiewoning niet is afgekocht en bij eisers woning wel, heeft verweerder hiervoor een correctie toegepast. Verweerder heeft een ‘afkoopwaarde’ van € 91.000 bij de waarde van eisers woning opgeteld.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het door hem verstrekte ‘overzicht taxatiewaarden’ voldoende inzichtelijk gemaakt hoe uit de verkoopprijs van deze referentiewoning de WOZ-waarde van eisers woning is herleid. Voor eisers woning heeft verweerder een lagere oppervlakteprijs gehanteerd dan voor deze referentiewoning. Voor de berging en parkeerplaats heeft verweerder voor eisers woning en voor deze referentiewoning dezelfde waarden gehanteerd. Ook mocht verweerder een erfpachtcorrectie toepassen; de rechtbank verwijst naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 31 oktober 2013 met kenmerk 12/00152.

Ook de referentiewoning [a-straat 5] is, hoewel de oppervlakte ervan 93 m2 is en die van eisers woning 123 m2, voldoende vergelijkbaar met eisers woning. Deze referentiewoning is op 10 februari 2011 en derhalve dicht bij de waardepeildatum verkocht voor € 400.000. Verweerder heeft ten opzichte van deze referentiewoning een erfpachtcorrectie toegepast van € 50.000. Voor de berging en de parkeerplaats heeft verweerder weer dezelfde waarden gehanteerd. Omdat deze referentiewoning kleiner is dan die van eiser heeft verweerder een hogere vierkante meterprijs gehanteerd. De rechtbank ziet geen grond om te oordelen dat aan eisers woning in verhouding tot de verkoopprijs van deze referentiewoning een te hoge waarde is toegekend. De stelling van eiser ter zitting dat deze referentiewoning is gekocht door een besloten vennootschap en nu wordt gebruikt als hotel en dat de koopprijs daarom niet mag worden gebruikt voor de waardebepaling, heeft hij niet aannemelijk gemaakt.

7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de verkoopgegevens van deze twee referentiewoningen, die in hetzelfde gebouw liggen als eisers woning, afdoende heeft bewezen dat hij de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog heeft vastgestelde. Bovendien geven de verkoopgegevens van de ook goed vergelijkbare referentiewoning [b-straat 1] - met een woonoppervlakte van 116 m2, geen berging, geen parkeerplaats en geen afgekochte erfpacht, op 14 februari 2011 verkocht voor € 400.000 - evenmin reden om te oordelen dat de WOZ-waarde van eisers woning te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.

In hoger beroep heeft belanghebbende de volgende grieven aangevoerd:

Belanghebbende heeft ter ondersteuning van de door hem bepleite waarde overgelegd:

De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de rechtbank tot een juiste beslissing is gekomen. Volgens de heffingsambtenaar zijn de door hem gehanteerde drie vergelijkingsobjecten alle voldoende vergelijkbaar met de woning en is de door hem in aanmerking genomen erfpachtcorrectie bij de vergelijkingsobjecten [a-straat 3] en [a-straat 5] niet te hoog. Voorts heeft de heffingsambtenaar ter zitting in hoger beroep verklaard dat de in aanmerking te nemen oppervlakte van de woning niet langer in geschil is en dat deze, conform de stelling van belanghebbende, 116m² bedraagt. Volgens de heffingsambtenaar heeft deze omstandigheid evenwel geen gevolgen heeft voor de vastgestelde waarde. De bij de bestreden beschikking op basis van de transactiegegevens van de drie gehanteerde vergelijkingsobjecten vastgestelde waarde van de woning bevond zich binnen een bepaalde bandbreedte; ook nu de woning 7 m² kleiner blijkt te zijn, blijft de conclusie dat de vastgestelde waarde zich binnen deze uit deze vergelijkingsobjecten afgeleide bandbreedte bevindt, zo stelt de heffingsambtenaar, onder verwijzing naar het onder 2.4 genoemde overzicht taxatiewaarden.

Vergelijkingsobjecten

Het Hof stelt bij zijn beoordeling voorop dat ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde dient te worden bepaald op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde in overeenstemming is met, dan wel niet hoger is dan, deze waarde op de waardepeildatum 1 januari 2011.

Evenals de rechtbank is het Hof van oordeel dat de door de heffingsambtenaar aangedragen drie vergelijkingsobjecten in zodanige mate vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende, dat de verkoopprijzen van die vergelijkingsobjecten als uitgangspunt kunnen worden genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woning. Wel dient daarbij de heffingsambtenaar voldoende rekening te houden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

Belanghebbende heeft de stelling ingenomen dat het vergelijkingsobject [a-straat 5] buiten beschouwing dient te worden gelaten omdat dit geen woning is, maar een bedrijfsruimte zoals bijvoorbeeld een hotel. Deze stelling faalt. De onroerende zaak [a-straat 5] is naar het oordeel van het Hof bruikbaar als vergelijkingsobject. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de woning nog steeds een woonbestemming heeft en dat hij de transportakte heeft geraadpleegd om dit te controleren. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof met deze gemotiveerde stellingname, tegen de enkele blote stellingen van belanghebbende, aannemelijk gemaakt dat op de woning [a-straat 5] een woonbestemming rust. De stelling van belanghebbende dat [a-straat 5] geen bruikbaar vergelijkingsobject is omdat destijds volgens hem een veel te hoge prijs is betaald voor die woning, kan hem evenmin baten. Kennelijk was de desbetreffende koper bereid om de woning te kopen tegen die prijs en was hij daardoor ‘de meest biedende gegadigde’ als bedoeld in onderdeel 4.3.1. van deze uitspraak. Daarmee is die koper degene die de marktprijs heeft bepaald. Dat wordt pas anders als de prijs tot stand is gekomen tussen niet-onafhankelijke derden of wanneer de koper niet van alle omstandigheden in de markt op de hoogte was en moet worden aangenomen dat, wanneer hij wel van die omstandigheden op de hoogte was geweest, de koper een lagere prijs zou hebben geboden. Dat zulks in casu het geval is geweest, is gesteld noch gebleken. Dat deze woning inmiddels (in april 2014) te koop wordt aangeboden voor € 325.000 maakt het oordeel van het Hof niet anders.

Erfpachtcorrectie

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde (cursivering door het Hof) eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De WOZ-waarde is derhalve de waarde van het object op de peildatum in volle eigendom. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat indien de verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond (hierna ook: erfpachtgrond) in plaats de volle eigendom ervan, bij de herleiding van deze verkoopgegevens tot de waarde van de woning de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs gecorrigeerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie). Dit betekent dat de woning moet worden gewaardeerd als ware zij gelegen op/boven ‘eigen’ grond en niet op erfpachtgrond.

Het Hof verwerpt de stelling van belanghebbende dat in de gemeente Amsterdam voor een dergelijke erfpachtcorrectie geen aanleiding zou bestaan. Zo het al niet een feit van algemene bekendheid is dat kopers bereid zijn om een hogere koopsom te betalen wanneer zij de bij een woning behorende grond niet in erfpacht, maar in volle eigendom verkrijgen (ter zake van deze grond is dan immers geen jaarlijkse canon verschuldigd), dan is het in elk geval ter zake van de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten aannemelijk dat aanleiding bestaat voor een dergelijke correctie. Uit het onder 2.5 vermelde overzicht blijkt immers dat ten tijde van de aankoop van de nieuwbouwappartementen in de [a-straat 6] (eind 2006 / begin 2007) de mogelijkheid bestond om de erfpacht voor de komende vijftig jaar af te kopen voor een meerprijs van € 117.162 ([a-straat 3]) respectievelijk € 89.538 ([a-straat 5]), terwijl belanghebbende op 15 mei 2007 bij de aankoop van de woning de erfpacht voor vijftig jaar heeft afgekocht voor een meerprijs van € 117.162. Ook hieruit leidt het Hof af dat in het onderhavige geval aannemelijk is dat de erfpachtcorrectie (ook) op de waardepeildatum niet nihil dient te bedragen. Het door belanghebbende overgelegde tijdschriftartikel doet aan dit oordeel niet af, nog daargelaten de vraag of belanghebbende aan dit artikel de juiste conclusie heeft verbonden.

Ter zitting in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een nadere toelichting gegeven op de wijze waarop in het onder 2.4 vermelde ‘Overzicht taxatiewaarden’ de erfpachtcorrectie ter zake van de vergelijkingsobjecten [a-straat 3] en [a-straat 5] is berekend. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de erfpachtcorrectie de contante waarde bedraagt van de te betalen erfpachtcanons in de komende vijftig jaar, te rekenen vanaf de waardepeildatum van 1 januari 2011. De berekening wordt gebaseerd op de daadwerkelijk verschuldigde erfpachtcanons voor de komende vijftig jaar. Wanneer de resterende looptijd van de erfpacht korter is dan vijftig jaar, wordt voor het resterende deel een schatting gemaakt van de te verwachten jaarlijkse erfpachtcanons na afloop van de termijn en worden deze bedragen eveneens contant gemaakt naar de waardepeildatum 1 januari 2011. In casu was de resterende looptijd van de erfpachtcanons 89 halve jaren en is voor de resterende 5,5 jaar de bedoelde schatting gemaakt. Vervolgens wordt van het aldus berekende bedrag zekerheidshalve slechts 60% genomen als in aanmerking te nemen erfpachtcorrectie, om elke discussie te vermijden over de vraag of deze correctie niet te hoog uitvalt, zo heeft de heffingsambtenaar ter zitting verklaard.

Naar het oordeel van het Hof is de door de heffingsambtenaar gehanteerde berekeningswijze een juiste methode om een transactiegegeven waarbij sprake is van de verkoop van een op erfpachtgrond gelegen object te herleiden tot de in 4.4.1 omschreven volle eigendomswaarde. Verder is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar op basis van deze methode de erfpachtcorrectie voor de vergelijkingsobjecten [a-straat 3] en [a-straat 5] niet te hoog heeft berekend. Het Hof weegt daarbij mee dat bij de aankoop (eind 2006 / begin 2007) ter zake van deze vergelijkingsobjecten de erfpacht voor een periode van vijftig jaar kon worden afgekocht voor respectievelijk € 117.162 ([a-straat 3]) en € 89.538 ([a-straat 5]). Ook gelet hierop acht het Hof een erfpachtcorrectie van respectievelijk € 91.000 en € 50.000 per 1 januari 2011 niet te hoog.

Vastgestelde waarde

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem in hoger beroep overgelegde 'Overzicht taxatiewaarden’ aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. In het overzicht taxatiewaarden is rekening gehouden met de oppervlakte van de woning zoals deze inmiddels niet meer tussen in partijen in geschil is (116 m²) en is de waarde van de woning, alsmede de – rond de waardepeildatum gerealiseerde – verkoopprijzen van de drie vergelijkingsobjecten ontleed in diverse kwantificeerbare waardebepalende factoren, zoals grootte, woonoppervlak en de aanwezigheid van een berging en/of parkeerplaats. Belanghebbendes stelling dat in de waardeopbouw van de woning een te hoge waarde is toegekend aan de parkeerplaats, treft evenmin doel. Belanghebbende miskent met deze stelling dat het bij de waardevaststelling gaat om de waardebepaling van het object als geheel (inclusief de tot dit object behorende parkeerplaats) en dat uit het onder 2.4 vermelde overzicht taxatiewaarden blijkt dat aan de (vergelijkbare, zo begrijpt het Hof) parkeerplaatsen bij de vergelijkingsobjecten [a-straat 3] en [a-straat 5] hetzelfde bedrag is toegekend als bij de woning, terwijl voorts in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de woning. De door belanghebbende overgelegde advertentie maakt het oordeel van het Hof niet anders, reeds niet omdat in de advertentie sprake is van een vraagprijs van bijna drie jaar na de waardepeildatum.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.