Hof Den Haag, 01-03-2016, nr. 200.166.726/01

In deze zaak kan van het volgende worden uitgegaan. De kadastrale nummers worden verkort weergegeven.a. Het Park Oud Wassenaar (hierna: het park) is een particulier landgoed waarop zich het landhuis Oud-Wassenaar (hierna: het kasteel) alsmede vier appartementengebouwen met in totaal 60 appartementen bevinden. De appartementseigenaren zijn tevens ieder voor 1/60e deel eigenaar van het park, de wegen, poorten en de vijver rondom de appartementen. De stichting heeft het kasteel met erf en toebehoren in 1987 gekocht van de Stichting Kasteel Oud-Wassenaar. Het kasteel heeft door de jaren heen verschillende bestemmingen gehad en wordt sinds het midden van de jaren zeventig van de vorige eeuw geëxploiteerd als zalencentrum door B.V. Exploitatie Kasteel Oud-Wassenaar.b. Het park en het kasteel waren sinds 1924 eigendom van de familie [naam]. Eén van de leden van deze familie, [naam familielid], heeft het park rondom het kasteel op 22 februari 1974 verkocht en op 14 juli 1975 in eigendom overgedragen aan projectontwikkelaar Maatschappij Voorbereiding Bouwprojecten B.V. (MAVOB) die voornemens was daarop appartementengebouwen te bouwen.c. Voor deze levering heeft een nieuwe kadastrale uitmeting plaatsgevonden. Het gedeelte van de grond dat niet was bestemd om te bebouwen, heeft het kadastrale nummer […] gekregen. Aan het gedeelte van de grond dat wel was bestemd voor bebouwing, werd het kadastrale nummer […] toegekend. Het gedeelte van het perceel dat niet werd verkocht en in eigendom bleef van [naam] (het perceel waarop het kasteel is gebouwd), kreeg het kadastrale nummer […].d. Aan de rand van het perceel met nummer […] bevindt zich een strook grond die onderdeel is van een perceel met thans de kadastrale nummers […] en […] (verder: de strook grond). De strook grond is sinds 1923 van de rest van het perceel gescheiden door een afrastering. In dat jaar heeft de voormalige eigenaar van onder meer dit perceel, [naam], met die afrastering de reeds bestaande afrastering, gelegen evenwijdig aan de Lindelaan, in een rechte lijn doorgetrokken naar de vijver van het park. In die tijd (volgens de VvE) is de noordelijke poort (hierna: de noordpoort) gebouwd die sindsdien de toegang vormt tot het park. Op de genoemde strook grond is de helft van de noordpoort gelegen.e. Op de strook grond heeft MAVOB vóór de oplevering van de appartementengebouwen negen parkeerplaatsen aangelegd als onderdeel van een strook van 20 parkeerplaatsen.f. De strook grond was laatstelijk eigendom van [appellant sub 2 en 3], die de strook grond heeft verkocht en op 12 oktober 2009 heeft geleverd aan de stichting.

Kort samengevat heeft de VvE verklaringen voor recht gevorderd die ertoe strekken dat in rechte wordt vastgesteld dat zij eigenaar is geworden van de strook grond. De rechtbank heeft deze vorderingen als onweersproken toegewezen nadat zij had vastgesteld dat de stichting c.s. hadden verzuimd om voor antwoord te concluderen, met dien verstande dat de rechtbank heeft aangenomen dat de VvE niet eerder dan op of omstreeks 15 juli 1995 door verjaring eigenaar van de strook grond is geworden. De stichting c.s. komen hiertegen op met vier grieven, waarvan de eerste drie klagen over de reden van de afwijzing en de vierde grief inhoudelijk verweer tegen de vordering inhoudt. Het hof zal deze laatste grief behandelen. De eerste drie grieven behoeven geen bespreking omdat het rechtsmiddel van hoger beroep kan worden benut en met de vierde grief ook is benut voor het herstel van een verzuim in eerste aanleg.

De gevorderde verklaringen voor recht rusten op de volgende grondslagen: A. Eigendomsrecht door overdracht B. Verkrijgende verjaring C. Bevrijdende verjaring Het hof zal nu deze grondslagen en het daartegen gevoerde verweer beoordelen.A. Eigendomsrecht door overdracht

Zoals hierboven onder 1 sub c al vastgesteld heeft voor de levering door [naam] aan Mavob van percelen grond een nieuwe kadastrale uitmeting plaatsgevonden. Het gedeelte van de grond dat niet was bestemd om te bebouwen, heeft het kadastrale nummer […] gekregen. De strook grond waarover deze procedure gaat, bevindt zich aan de rand van dat kadastrale perceel. De VvE stelt in de inleidende dagvaarding onder 16 dat uit de tekst van de koopakte van 22 februari 1974 en de akte van levering van 14 juli 1975 (producties 2 en 3b) niet blijkt dat deze strook grond niet in de koop respectievelijk de levering was betrokken. Het hof merkt hierbij op dat het aan de VvE, die zich erop beroept eigenaar te zijn van de strook grond, is te stellen en, gelet op de gemotiveerde betwisting door de stichting c.s., te bewijzen dat de strook grond wel in de koop en levering was betrokken. Deze stelling kan wel gedistilleerd worden uit het vervolg: het was volgens de VvE klaarblijkelijk de bedoeling van partijen (bij die koopovereenkomst, hof) om de strook grond in de koop te betrekken. Dit kan, zo vervolgt de VvE, worden afgeleid uit het feit dat de verkoper, [naam], in zijn hoedanigheid van bestuurder van Stichting Kasteel Oud-Wassenaar toeliet dat Mavob en later de VvE ook deze strook grond in gebruik namen, onder meer door er parkeerplaatsen duurzaam te gebruiken. Daarmee heeft [naam] aan de appartementseigenaren het bezit verschaft. Het hof gaat hieraan voorbij. Voor de vraag wat [naam] aan Mavob op grond van de koopovereenkomst heeft geleverd is bepalend hetgeen als het verkochte is omschreven in de, in de openbare registers ingeschreven, leveringsakte. Deze omschrijving luidt als volgt:“een perceel park, weg en water gelegen te Wassenaar tussen de Oud Wassenaarseweg en de Lindelaan, deel uitmakende van het park Oud Wassenaar, kadastraal bekend gemeente Wassenaar, sectie F, nummer 10322, groot drie hectaren drie aren zeven centiaren”.Deze omschrijving laat geen ruimte voor de aanname dat ook een strook grond is geleverd die ook toen deel uitmaakte van een perceel met een ander kadastraal nummer. [naam] heeft dus niet op grond van de koopovereenkomst ook de strook grond aan Mavob geleverd. Daarom behoeft geen bespreking de stelling van de VvE dat [naam] de strook grond kon leveren omdat hij daarvan door verjaring eigenaar was geworden. De eerste grondslag kan de vordering niet dragen.B. Verkrijgende verjaring

De VvE stelt dat vanaf 14 juli 1975 Mavob en nadien haar rechtsopvolgers als bezitters te goeder trouw door verjaring eigenaar van de strook grond zijn geworden (artikel 3: 99 BW). Het debat tussen partijen spitst zich allereerst toe op de vraag of er sprake is van bezit. De VvE betoogt dat dit het geval is. Zij stelt dat de gezamenlijke appartementseigenaren, althans namens hen de VvE, en hun rechtsvoorgangster Mavob sinds 14 juli 1975 de feitelijke macht hebben uitgeoefend over de strook grond en de grond met uitsluiting van anderen aan zich dienstbaar hebben gemaakt. Het bezit van de gezamenlijke appartementseigenaren en Mavob is openbaar en ondubbelzinnig. Uit de bezitshandelingen van Mavob en de VvE blijkt dat zij van meet af aan de pretentie hebben gehad eigenaar te zijn van de grond. Het gaat dan om de volgende handelingen en omstandigheden:- De noordpoort bevindt zich voor de helft op de strook grond.- De aanleg door Mavob van parkeerplaatsen op die grond.- De plaatsing van lantaarnpalen tussen de weg en de parkeerplaatsen (en dus op de strook grond).- Het aanbrengen door Mavob van een nieuwe asfaltlaag op de Kasteellaan.- De aanleg van elektriciteitsleidingen in de grond ten behoeve van de terreinverlichting.- De VvE heeft alle jaren onderhoud verricht, beplantingen aangebracht en de noordpoort beheerd, waaronder het weer terugplaatsen in de noordpoort van het destijds al aanwezige hek.- Het gebruik van de parkeerplaatsen door bewoners van de appartementen en hun gasten, in het bijzonder door bewoners van appartementengebouw D.- De aanleg door de VvE (na afstemming met de gemeente) in 2005 op de strook grond van een containerplaats en het voorzien daarvan van omringende beplanting.- Het feit dat autoverkeer van alle bewoners en van bezoekers van het kasteel plaatsvindt via de noordpoort en daarmee over de strook grond.

Het hof overweegt als volgt. Inbezitneming van een goed waarvan een ander reeds bezitter is, kan slechts bestaan in een zodanige machtsuitoefening, dat naar verkeersopvatting de oorspronkelijke bezitter niet meer als zodanig kan gelden. Enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen zijn voor inbezitneming onvoldoende. De machtsuitoefening van de inbezitnemer moet die van de oorspronkelijke bezitter teniet doen. Beoordeeld moet worden of de door de VvE gestelde handelingen en omstandigheden aan deze maatstaf voldoen.

De strook grond ligt aan de buitengrens van het park achter de, deels daarop geplaatste, noordpoort, die toegang geeft tot het park. Op het park bevinden zich het kasteel en de appartementengebouwen. Om bij het passeren van de noordpoort het kasteel te bereiken kan (met de auto) gebruik gemaakt worden van de Kasteellaan, die voor een deel over de strook grond zou lopen. Direct achter de noordpoort bevinden zich op de strook grond parkeerplaatsen. Niet beantwoord behoeft te worden de vraag of en zo ja, in hoeverre deze parkeerplaatsen door de bewoners van de appartementen (en hun gasten) dan wel door bezoekers en personeel van het kasteel worden gebruikt. In elk geval brengt de aanwezigheid van de parkeerplaatsen als feit tot uiting dat dit deel van de strook grond wordt gebruikt ten dienste van het park, het kasteel en/of de appartementen. Dit geldt ook voor de lantaarnpalen en elektriciteitsleidingen alsmede voor de asfaltlaag op de Kasteellaan. Een en ander is echter onvoldoende om aangemerkt te worden als inbezitneming van de strook grond waarmee het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet is gedaan. De strook grond was immers al sinds 1923 door een hek afgescheiden van het overige perceel van [appellant sub 2 en 3] en behoorde optisch bij het kasteelpark, zodat de gestelde bezitsdaden in de feitelijke situatie ter plaatse in zoverre geen verandering brachten dat de strook grond van de rest van het perceel van [appellant sub 2 en 3] was en bleef afgescheiden. Van een handeling waarmee voor [appellant sub 2 en 3] niettemin duidelijk moest zijn dat de VvE de strook grond vanaf enig moment voor zichzelf, met de pretentie daarvan eigenaar te zijn, ging houden, is dan ook geen sprake. De gestelde bezitshandelingen pasten immers evenzeer in de reeds jarenlange feitelijke situatie. De containerplaats met omringende beplanting, het gestelde beheer en onderhoud kunnen dan ook evenmin als inbezitneming worden aangemerkt. Dat de machtsuitoefening van de oorspronkelijke bezitter niet teniet is gedaan volgt te meer uit het feit dat op de strook grond een transformatorstation is gebouwd waartoe [appellant sub 2 en 3] aan Nuon het recht van opstal op zijn grond heeft verleend (productie 15 bij inleidende dagvaarding) en tegen welke bouw de VvE zich niet heeft verzet. Dat [appellant sub 2 en 3] niet gerechtigd zou zijn de strook grond te betreden volgt geenszins uit het feit dat ten behoeve van het kasteel/de stichting een erfdienstbaarheid van weg is gevestigd. Al aangenomen dat deze erfdienstbaarheid ook is gevestigd ten laste van het perceel van [appellant sub 2 en 3], impliceert dit op zichzelf niet dat [appellant sub 2 en 3] het perceel niet meer zou mogen betreden, noch dat hij het bezit daarvan verloren is. Het hof kan dan ook niet tot het oordeel komen dat Mavob en/of de VvE de strook grond in bezit heeft/hebben genomen. Het beroep op verkrijgende verjaring stuit hierop af. C. Bevrijdende verjaring

Nu er geen sprake is van bezit kan ook het beroep op bevrijdende verjaring niet slagen.

De slotsom is dat grief 4 doel treft en de gevorderde verklaringen voor recht alsnog afgewezen zullen worden. De incidentele grief strekt ertoe dat de vorderingen van de VvE worden toegewezen op de primaire dan wel op de subsidiaire grondslag. De grief faalt omdat de vorderingen op geen van de grondslagen toewijsbaar is. Als de in het ongelijk gestelde partij zal de VvE de kosten van beide instanties hebben te dragen. Beslissing