Hof 's-Hertogenbosch, 07-06-2016, nr. 200.160.470, 01

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten die zijn ontleend aan (rov. 1 van) het tussenvonnis van 28 mei 2014.

[geïntimeerde] is eigenares van een woonhuis met tuin en garages, gelegen te [plaats] , [adres] . De benedenverdieping van dat woonhuis heeft [appellant] van [geïntimeerde] gehuurd met medegebruik van een van de garages en van de tuin.

Partijen hadden een persoonlijke relatie. De huurovereenkomst is mondeling aangegaan in 1997. Toen bedroeg de huur ƒ 350,- (omgerekend € 158,82) per maand. De huur is periodiek verhoogd. [appellant] heeft de verhoogde huur steeds voldaan. De persoonlijke relatie tussen partijen is omstreeks 2006 geëindigd.

[appellant] heeft geen gevolg gegeven aan de mededeling van [geïntimeerde] dat per 1 juli 2012 de huur van € 243,82 per maand werd verhoogd naar € 249,43 per maand. Per e-mail d.d. 2 juli 2012 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] meegedeeld dat zij het volgende jaar het puntenstelsel zal gaan toepassen en dan heel wat meer huur zal kunnen vragen. [geïntimeerde] heeft daarbij opgemerkt dat zij zich al jaren tekort doet en dat dat in de duizenden euro’s loopt.

Per e-mail d.d. 12 oktober 2012 heeft [geïntimeerde] [appellant] gesommeerd de onbetaalde huurverhoging, totaal € 22,44, te betalen. Per e-mail d.d. 31 oktober 2012 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] meegedeeld dat hij formeel bezwaar maakt tegen de huurverhoging per 1 juli 2012. Voorts heeft [appellant] in deze e-mail aan [geïntimeerde] meegedeeld:

In strijd met de wettelijke bepalingen heeft U geen vermelding gemaakt van de beroepsmogelijkheid daartegen. Als gevolg daarvan is de door u gewenste huurverhoging onwettig. Hetgeen trouwens ook geld voor alle voorgaande huurverhogingen.

Wilt u zo vriendelijk zijn, het teveel betaalde van tenminste de laatste vijf jaren terug te storten, en ook de huur wordt weer, die van tenminste vijf jaren geleden.

[geïntimeerde] heeft vervolgens gedreigd met de deurwaarder en huisuitzetting. [appellant] heeft zijn huidige gemachtigde ingeschakeld.

Op 25 februari 2013 heeft [geïntimeerde] een huurverhoging per 1 mei 2013 voorgesteld, wederom van € 243,82 per maand naar € 249,43 per maand. De gemachtigde van [appellant] heeft namens hem bij brief d.d. 8 april 2013 meegedeeld dat hij dat voorstel niet accepteert op de grond dat het niet redelijk is. [geïntimeerde] heeft zich tot de Huurcommissie gewend. De voorzitter van de Huurcommissie heeft bij beslissing, verzonden 8 augustus 2013, [geïntimeerde] niet-ontvankelijk verklaard. De strijd tussen partijen is geëscaleerd.

De omvang van de rechtsstrijd.

[appellant] heeft in eerste aanleg (in conventie) voor zover thans nog van belang gevorderd:

voor recht te verklaren:

1. dat elke huurprijsaanpassing sinds 1998 nietig is, althans vernietigd is, althans die huurprijsaanpassingen te vernietigen;

2. dat [appellant] de huurprijs van € 158,82 per maand verschuldigd is gebleven en thans nog de geldende huurprijs is;

3. en [geïntimeerde] te veroordelen ten titel van onverschuldigde betaling althans onrechtmatige daad tot terugbetaling van hetgeen door hem aan huurverhogingen aan [geïntimeerde] is betaald, door hem (prod. 15 inl. dagv.) over de periode januari 1998 tot en met juli 2013 berekend op € 9.914,23, met rente en tot vergoeding van buitengerechtelijke en gerechtelijke kosten.

[geïntimeerde] heeft, voor zover thans van belang, een reconventionele vordering tot schadevergoeding ingesteld. Grief 11 heeft hierop betrekking.

Volgens [appellant] is de kantonrechter buiten de rechtsstrijd getreden door te oordelen dat [geïntimeerde] een reconventionele vordering had ingesteld. Dat een reconventionele vordering zou zijn ingesteld blijkt niet uit de kop van de conclusie van antwoord.

Weliswaar sloot [geïntimeerde] de conclusie af met de wens “[appellant] te veroordelen tot vergoeding van door hem veroorzaakte schade, nader op te maken bij staat”, maar [appellant] meent dat zodanige vordering te vaag en niet gespecificeerd is.

De geciteerde passage verwijst kennelijk naar de punten 5 en 19 van de conclusie van antwoord.

Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een reconventionele vordering en dat [appellant] dat ook zo heeft moeten begrijpen en heeft begrepen. De kantonrechter is aldus niet buiten de grenzen van de rechtsstrijd getreden door deze vordering te beoordelen. Grief 11 faalt ten aanzien dit processuele aspect. In inhoudelijke beoordeling zal hierna volgen.

In het tussenvonnis heeft de kantonrechter [geïntimeerde] verzocht haar reconventionele vordering te begroten. Dat heeft zij gedaan. In hoger beroep zijn de volgende vorderingen nog aan de orde:

toe-eigening bessen, bramen en appels € 260,-

herstelkosten buxushaag € 1.200,-

vervangen rododendron € 60,-

totaal € 1.520,-

De kantonrechter heeft in het eindvonnis de vorderingen van [appellant] afgewezen en de vordering van [geïntimeerde] toegewezen tot het bedrag van € 1.520,-, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

In hoger beroep heeft [appellant] de voorwaardelijke eiswijziging, die in eerste aanleg niet was toegestaan, herhaald. De eis is voorwaardelijk ingesteld en behandeling van die eiswijziging wordt verlangd voor het geval de grief (dat is grief 10) tegen de afwijzing van de eiswijziging zou falen.

Grief 10 faalt inderdaad nu tegen de afwijzing van een eiswijziging geen hoger beroep openstaat, artikel 130 lid 2 Rv. Aan de voorwaarde is derhalve voldaan.

[geïntimeerde] heeft bezwaar gemaakt omdat de eiswijziging niet zou voldoen aan het bepaalde in de artikelen 3.1 en 3.2 van het procesreglement. Naar het hof [geïntimeerde] begrijpt zou [appellant] niet hebben mogen verwijzen naar de eiswijziging in eerste aanleg zoals hij deed. Dit standpunt is onjuist. Waar het om gaat is of [geïntimeerde] weet en begrijpt waartegen zij zich te verweren heeft. Dit is het geval zodat het bezwaar ongegrond is.

De eis in hoger beroep, althans onder 3, luidt (p. 17 akte van 24 september 2014):

3. [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellant] te betalen ten titel van de onverschuldigd betaalde huur althans schadevergoeding wegens de op onrechtmatige wijze door [geïntimeerde] aan [appellant] berekende huur:

(i) het bedrag van € 9.914,23 welk bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW telkens vanaf het moment dat de huurpenningen onverschuldigd zijn betaald, althans vanaf 31 oktober 2012, althans de datum der dagvaarding telkens tot de dag der algehele voldoening;

(ii) het bedrag van € 1.452,= welk bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW te rekenen vanaf 1 januari 2001, althans de datum der dagvaarding, althans 24 september 2014, telkens tot de dag der algehele voldoening.

Dit bedrag van € 1.452,- heeft betrekking op in rekening gebrachte OZB/OBZ in 1999 en 2000 ad f 1.600,- per jaar (punt 66 akte).

Het hof zal rechtdoen op de vermeerderde eis nu vermeerdering van eis in hoger beroep in beginsel toelaatbaar is en het hof geen aanleiding ziet om deze eiswijziging wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing te laten.

De verjaring

In de grieven 1 tot en met 3 en 6 keert [appellant] zich tegen de honorering door de kantonrechter van het door [geïntimeerde] gevoerde verjaringsverweer. De kantonrechter nam aan dat de vorderingen zijn gestuit bij email van [appellant] van 31 oktober 2012 en dat een verjaringstermijn geldt van vijf jaar. Op deze grond zijn de vorderingen die betrekking hebben op de periode vóór 31 oktober 2007 verjaard en op die grond afgewezen.

[appellant] gaat in zijn betoog uit van de stelling dat een aangezegde huurverhoging nietig is indien een aanzegging niet voldoet aan het bepaalde in artikel 7:252 lid 4 BW, en haar voorgangers die naar strekking en inhoud gelijkluidend zijn, en dat voor een vordering uit onverschuldigde betaling, voortspruitende uit een nietige overeenkomst of beding, voor de ingangsdatum van een verjaring subjectieve bekendheid vereist is met zowel het bestaan van de vordering als met de schade. Hij stelt eerst in 2012 bekend te zijn geraakt met de vormverzuimen in de huurverhogingsaanzeggingen.

Artikel 7:252 lid 4 BW luidt thans:

Indien een overeenkomst tot wijziging van de huurprijs tot stand komt naar aanleiding van een voorstel daartoe, dat niet voldoet aan lid 1 en lid 2 aanhef en onder b, d of e dan wel aan het in lid 3 bepaalde, blijft de voordien geldende huurprijs verschuldigd, tenzij blijkt dat degene tot wie het voorstel was gericht niet door het verzuim is benadeeld.

Tussen partijen is niet in geschil dat de mondeling aangezegde huurverhogingen niet hebben voldaan aan één of meer van deze vereisten.

Naar het oordeel van het hof is geen sprake van nietigheid (van rechtswege), maar van hooguit van vernietigbaarheid (een in te roepen ongeldigheid). Anders dan in andere bepalingen, zoals artikel 7:251 BW, gebruikt de wetgever niet de term nietigheid (en ook niet de term vernietiging).

Nietigheid (van rechtswege) is ook niet beoogd. De regeling van wijziging van de huurprijs is gebaseerd op de gedachte van vraag en aanbod, dat wil ‘een overeenkomst’. Overeenkomsten zijn in beginsel rechtsgeldig, tenzij de wet de overeenkomst (of een beding) met nietigheid bedreigt.

Hier heeft [geïntimeerde] voorstellen tot huurprijswijziging gedaan en deze zijn aanvankelijk door [appellant] aanvaard en uitgevoerd. Dat is op zich zelf genomen rechtens geoorloofd. Het is dan aan [appellant] om een beroep te doen op artikel 7:252 lid 4 BW, dus op het blijven gelden van de oorspronkelijke huurprijs door de vernietiging van zijn rechtshandelingen (het sluiten van de overeenkomsten) in te roepen met als gevolg, als dat beroep slaagt, het onverschuldigd zijn van de uitvoeringshandelingen. Beroept hij zich op dit rechtsgevolg, dan nog is het niet zo dat de huurprijsverhogingen (van rechtswege) niet zouden gelden - zoals bij nietigheid het geval zou zijn - of dat onverschuldigd is betaald, want [geïntimeerde] kan eventueel de tenzij-bepaling van artikel 7:252 lid 4 BW inroepen.

Het hof merkt nog het volgende op. In artikel 7:248 lid 2 BW wordt wel nietigheid gesteld op een verhoging van de huur boven het door de Minister vastgestelde maximale huurverhogingspercentage. A contrario redenerend: verhoging die onder dit percentage blijven zijn niet nietig, maar kunnen wellicht vernietigbaar zijn (of buiten beschouwing gelaten moeten worden) als een beroep wordt gedaan op de bijzondere omstandigheden, zoals artikel 7:252 lid 4 BW.

Van overschrijding van het maximale percentage is niet gebleken. In punt 51 van de memorie van grieven vermeldt [appellant] deze percentages en telt hij deze percentages op, overigens tot en met 2010. Dit is een onjuiste benadering omdat de verhogingen samengesteld moeten worden berekend (de huurverhoging over enig jaar wordt mede berekend over de verhogingen van de voorgaande jaren). Bij een oorspronkelijke huur van € 158,82 per maand telkenmale te verhogen, voor het eerst per 1 juli 1998, en berekend tot en met die van 1 juli 2012, en jaarlijks af te ronden op centen, komt de huur per 1 juli 2012 uit op € 247,46 per maand. In punt 20 van de conclusie van repliek stelt [appellant] dat hij per 5 maart 2013 (per 1 juli 2012) betaalt: € 243,82. [geïntimeerde] rekent derhalve niet teveel (daargelaten dat zij de eerste huurverhogingen betwist) en [appellant] is niet benadeeld. De nietigheid van artikel 7:248 lid 2 BW is niet van toepassing.

Het hof wijst verder op artikel 3:52 lid 1 onder d BW waarin is bepaald dat rechtsvorderingen tot vernietiging van een rechtshandeling, als hier aan de orde, verjaren drie jaar nadat de bevoegdheid om deze grond in te roepen aan degene aan wie deze bevoegdheid toekomt, ten dienste is komen te staan. Voor [appellant] stond deze bevoegdheid open onmiddellijk na het sluiten van de jaarlijkse overeenkomsten strekkende tot huurverhoging. Dat hij artikel 7:252 lid 4 BW niet kende, is een rechtsdwaling die voor zijn eigen risico komt, vgl. HR 9 augustus 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ9951.

Het oordeel van de kantonrechter dat de vordering voor zover betrekking hebbende op de periode tot 31 oktober 2007 zijn verjaard, is mitsdien juist. De grieven 1, 2, 3 en 6 falen.

Grieven 4 en 5

Deze grieven hebben betrekking op de periode van 31 oktober 2007 tot en met 1 juli 2012. Ook in die periode heeft [appellant] de aangezegde verhogingen betaald. In rov. 5.1 en 5.2 van het tussenvonnis is een opgave gedaan. Daaruit blijkt dat, volgens [appellant] , hij in de periode 31 oktober 2007 tot en met juli 2013 in totaal € 720,81 aan verhogingen heeft betaald. Hij vordert deze als onverschuldigd betaald terug.

De kantonrechter heeft partijen verzocht een puntenopgave te doen. Zij hebben dat gedaan. In rov. 3.2 van het eindvonnis heeft de kantonrechter (in hoger beroep onbetwist) overwogen dat de maximale huurprijs per 1 juli 2014 zou belopen € 639,36 (volgens [appellant] ) en € 776,84 (volgens [geïntimeerde] ) per maand. De kantonrechter heeft daaruit geconcludeerd dat [appellant] niet is benadeeld als bedoeld in artikel 7:252 lid 4 BW nu hij tot juli 2014 € 243,82 per maand betaalde.

In de toelichting op grief 4 stelt [appellant] dat hij wel degelijk is benadeeld. In grief 5 keert hij zich tegen dat oordeel.

Het hof is met de kantonrechter op de door hem opgegeven gronden, die het hof tot de zijne maakt, van oordeel dat [appellant] de betreffende huurverhogingen heeft aanvaard en dat hij daardoor niet is benadeeld. Deze aanvaarding volgt uit het feit dat [appellant] de door [geïntimeerde] voorgestelde huurverhogingen vanaf de ingangsdatum zonder protest heeft betaald. Dat hij niet is benadeeld volgt uit de vergelijking van de betaalde huurprijs met die volgens het puntensysteem, die ver uit elkaar lopen, waarbij de tussen partijen overeengekomen huurprijs aanzienlijk lager is dan de maximale huurprijs volgens het puntensysteem. [appellant] heeft toch echt geen reden om te klagen.

Zijn klachten over de ouderdom en de toestand van het gehuurde rond 2000 zijn niet gesubstantieerd of onderbouwd en bovendien verjaard.

De stelling van [appellant] dat de bewijslast van de tenzij-bepaling bij [geïntimeerde] berust is juist, maar miskent dat het niet-benadeeld zijn is gerelateerd aan de puntenopgave van [appellant] zelf, zodat er niets te bewijzen valt.

De stelling van [appellant] dat de tenzij-bepaling alleen geldt voor uitzonderlijke gevallen, waarvan hier geen sprake is, is onjuist want dat vloeit niet voort uit de wet of uit de strekking daarvan. Het hof oordeelt in aanmerking nemende alle omstandigheden van het geval, waaronder de maximale huurprijs volgens het puntensysteem. Weliswaar zou [appellant] benadeeld kunnen zijn door de vormverzuimen van [geïntimeerde] (de onjuiste aanzegging), maar had zij juist aangezegd en had [appellant] wel bezwaar gemaakt, dan had dit niet tot een lagere huurprijs geleid. Dat gevolg wordt ook niet gesteld. Zijn stelling is alleen gebaseerd op het eerste gedeelte van de tekst van lid 4 van artikel 7:252 BW. Natuurlijk zijn er nog tal van andere scenario’s te bedenken, maar die nemen niet weg dat de voorgestelde en aanvaarde huurverhogingen, die gelijke tred houden met het systeem van huurprijsverhogingen voor woonruimte, in casu niet als benadeling kunnen worden aangemerkt. Wat [appellant] daarvoor aanvoert is onvoldoende. De strekking van de regeling is immers dat de Minister het huurverhogingspercentage vaststelt. Dat percentage is als redelijk aan te merken. Als [appellant] daartegen bezwaren heeft kan hij die uiten. Dat heeft hij niet gedaan, en nog steeds voert hij geen gronden die tot het oordeel onredelijk kunnen leiden.

In grief 5 komt [appellant] verder nog op tegen het oordeel van de kantonrechter dat door hem de huurverhogingen zijn aanvaard. [geïntimeerde] zou de verhoging niet als voorstel hebben gepresenteerd, maar als voldongen feit. Hij wist niet, omdat [geïntimeerde] hem daarover niet informeerde, dat hij die al dan niet kon accepteren. Wat er zij van de wijze van presenteren door [geïntimeerde] , [appellant] heeft de voorstellen aanvaard en daar uitvoering aan gegeven. Voor de beoordeling van de vraag of [appellant] de huurverhoging heeft aanvaard komt het niet aan op zijn innerlijke wil, maar op wat [geïntimeerde] mocht begrijpen, artikel 3:35 BW. Anders dan [appellant] stelt, mocht [geïntimeerde] wel erop vertrouwen dat [appellant] instemde, de voorstellen waren immers overeenkomstig de voorwaarden die door de overheid waren bepaald. De grief faalt.

De grieven 4 en 5 falen.

In de grieven 7 en 8 komt [appellant] op tegen het oordeel dat hij zijn verjaarde vordering niet kan verrekenen. Hij beroept zich op artikel 6:131 BW en stelt dat na de verjaring een natuurlijke verbintenis resteert welke hij mag verrekenen met lopende huurtermijnen. Deze wetsbepaling duidt aan dat de verjaring geen einde maakt aan een eenmaal verkregen verrekeningsbevoegdheid. De grief faalt evenwel reeds omdat op 31 oktober 2007 er geen bevoegdheid tot verrekening bestond met betalingsverplichtingen die eerst na 1 juli 2012 zijn ontstaan (artikel 6:127 lid 2 BW).

De opvatting van de kantonrechter – dat een rechtsvordering die reeds verjaard is op het moment dat de bevoegdheid tot verrekening zou ontstaan (dus lang ná 31 oktober 2007), herleeft niet met het oog op verrekening – drukt hetzelfde uit. De huurschulden die voor [appellant] ná 1 juli 2012 zijn ontstaan, en die op 31 oktober 2007 dus nog niet bestonden, kunnen niet worden verrekend met de verjaarde vordering van vóór 31 oktober 2007.

Het hof is bovendien van oordeel dat [appellant] geen (verjaarde) vordering heeft op [geïntimeerde] . Ook ten aanzien van de huurverhogingen van vóór 31 oktober 2007 geldt dat hij door het vormverzuim niet is benadeeld.

In grief 8 betoogt [appellant] dat de kantonrechter buiten de rechtsstrijd is getreden door ongevraagd als oordeel te geven dat de mogelijkheid van verrekening niet bestond. Wat hier ook van zij, [appellant] heeft geen belang bij deze grief (grieven). De kantonrechter heeft immers geoordeeld dat [appellant] geen vordering heeft op [geïntimeerde] zodat er ook niets te verrekenen valt. Ook het hof komt tot dat oordeel.

De vermeerdering van eis.

In de vermeerdering van eis verwijst [appellant] naar productie 9 bij conclusie van dupliek. Daarin zijn kopieën van kwitanties opgenomen. Daarvan hebben er drie betrekking op (deels) een andere omschrijving dan huur:

- één ziet op ‘restant OBZ 1999 ad f 162,78’;

- één op ‘OBZ 2000 + vuilnisbakken’ f 497,10 – 442,22 = f 55,08;

- één op ‘huur mei, juni, juli, augustus f 1.400,-‘ en OZB over dezelfde periode, totaal f. 1.600,-, waarvan dan f 200,- betrekking heeft op OZB.

In totaal gaat het dan om f 162,78 + f 55,08 + f 200,- = f 417,86 (= € 189,62).

Hetgeen [appellant] méér vordert dan € 189,62 kan niet worden toegewezen omdat die vordering niet (begrijpelijk) is onderbouwd.

Het bedrag van € 189,62 kan niet worden toegewezen omdat niet wordt toegelicht waarom [appellant] dit bedrag niet verschuldigd zou zijn. Zijn stelling dat sprake is van huurverhogingen is niet onderbouwd en volgt ook niet uit de omschrijving. Overigens is een eventuele vordering eveneens verjaard.

De vordering wordt afgewezen.

De vordering in reconventie, grief 11

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] de toe-eigening van het fruit onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. De overgelegde foto is ontoereikend. Het in algemene bewoordingen gestelde bewijsaanbod van [geïntimeerde] bij memorie van antwoord is onvoldoende concreet.

Eveneens is onvoldoende komen vast te staan dat [appellant] gehouden zou zijn de rododendron te vervangen. [geïntimeerde] heeft niet aannemelijk gemaakt dat het verweer van [appellant] – de rododendron was doodgegaan – niet opgaat.

Naar het oordeel van het hof had [appellant] de buxushaag niet mogen verwijderen zonder toestemming van [geïntimeerde] als eigenaar van de haag, ook niet op grond van de door hem gestelde klachten van de buurman over het overhangen. Wel is de grief gegrond voor zover daarin over de hoogte van de vordering wordt geklaagd. Niet betwist wordt dat de kosten € 300,- bedragen. Wel de prijs van € 925,- voor 50 buxussen (€ 18,50 per stuk). Anderzijds is de door [appellant] genoemde prijs van € 0,60 per stuk, ontleend aan [internet-site] te laag. Daar staan ook duurdere planten vermeld. Dat ten aanzien van levende buxusplanten het ‘nieuw voor oud-voordeel’ geldt heeft [appellant] niet aannemelijk gemaakt, zodat het hof geen reden ziet de schadevergoeding dientengevolge te verminderen. Het hof begroot de schade op de helft van het gevorderde bedrag, derhalve op € 600,- in totaal (incl. btw).

Grief 10 heeft betrekking op de proceskosten. Nu [appellant] in conventie in het ongelijk is gesteld zal hij de proceskosten dienen te dragen. De proceskosten in reconventie zullen worden gecompenseerd. In hoger beroep heeft [appellant] te gelden als degene die in hoofzaak in het ongelijk wordt gesteld, zodat hij in de kosten wordt veroordeeld (1½ punt, tariefgroep II).