Rb. Rotterdam, 17-12-2021, nr. 9202100

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

[gedaagde] huurt van Brick Worx de woonruimte gelegen aan het adres [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). De maandelijks verschuldigde huurprijs bedraagt laatstelijk € 415,00.

[gedaagde] heeft op 20 februari 2020 schriftelijk aan Brick Worx voorgesteld om de all-in huurprijs van € 415,00 per maand met ingang van 1 mei 2020 te splitsen in een huurprijs van € 228,25 per maand en een voorschot servicekosten van € 103,75 per maand.

Brick Worx heeft op 3 april 2020 aangegeven niet akkoord te gaan met het voorstel van [gedaagde]. Zij heeft een tegenvoorstel gedaan om de all-in huurprijs te splitsen in een huurprijs van € 250,00 per maand en een voorschot servicekosten van € 153,25 per maand.

[gedaagde] heeft vervolgens op 9 april 2020 aangegeven niet akkoord te gaan met het tegenvoorstel van Brick Worx en heeft diezelfde dag een verzoekschrift ingediend bij de huurcommissie voor het splitsen van de all-in huurprijs.

Op 15 december 2020 heeft de voorzitter van de huurcommissie een uitspraak gedaan waarin onder meer is beslist dat het bovengenoemde voorstel van [gedaagde] redelijk is, dat vanaf 1 mei 2020 de kale huurprijs € 228,25 per maand en het voorschotbedrag voor servicekosten € 103,75 per maand bedraagt, en dat Brick Worx€ 300,00 leges moet betalen.

Brick Worx heeft na wijziging van eis gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de kale huurprijs vast te stellen op € 293,09 en het voorschot servicekosten vast te stellen op € 182,47, althans € 160,00, en [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de gemeentelijke heffingen van € 252,42 over 2020 en € 257,62 over 2021 en daarbij te bepalen dat [gedaagde] jaarlijks zijn aandeel verschuldigd is aan Brick Worx, en [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de leges van € 300,00 die Brick Worx bij de huurcommissie heeft moeten voldoen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

Aan haar vordering heeft Brick Worx – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – ten grondslag gelegd dat de door de voorzitter van de huurcommissie vastgestelde huurprijs en het bedrag aan voorschot servicekosten onredelijk (laag) zijn en dat de voorzitter van de huurcommissie dit niet zonder hoor en wederhoor had mogen vaststellen. Het tegenvoorstel dat Brick Worx heeft gedaan is daarentegen wel redelijk. Het gevorderde bedrag van € 293,09 aan kale huurprijs is gebaseerd op een uitgevoerde huurprijscheck op basis van een puntentelling. Het gevorderde bedrag van € 182,47 aan voorschot servicekosten is gebaseerd op de maandelijks verschuldigde servicekosten in het jaar 2020. De gemeentelijke heffingen komen voor rekening van [gedaagde] op grond van artikel 7.1 van de huurovereenkomst. Ten slotte heeft [gedaagde] zich onterecht gewend tot de huurcommissie en dient hij de leges te vergoeden indien de kantonrechter in het onderhavige vonnis niet beslist conform de beslissing van de voorzitter van de huurcommissie.

[gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van Brick Worx, met veroordeling van Brick Worx in de proceskosten, en de huurprijs op € 228,25 en het voorschot servicekosten op € 103,75 vast te stellen met ingang van 1 mei 2020. Hij heeft hiertoe – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – aangevoerd dat hij heeft voldaan aan de wettelijke regels zoals neergelegd in artikel 7:258 BW. Het voorstel dat door hem gedaan is, is redelijk. Ten aanzien van het voorschot servicekosten heeft Brick Worx bovendien de mogelijkheid om dit bedrag te verhogen conform artikel 7:261 BW. De gemeentelijke heffingen dienen te worden betrokken bij de afrekening van de servicekosten, en aangezien het daar in deze procedure niet om gaat dienen de gevorderde bedragen aan gemeentelijke heffingen te worden afgewezen.

Brick Worx komt op grond van het bepaalde in artikel 7:262 BW op tegen de beslissing van de voorzitter van de huurcommissie van 15 december 2020. Partijen zijn gebonden aan een uitspraak van de huurcommissie alsof zij hetgeen de huurcommissie heeft beslist zelf zijn overeengekomen. Met het opkomen tegen de uitspraak van de huurcommissie is die fictieve wilsovereenstemming komen te vervallen en dient de kantonrechter het geschil in volle omvang te beoordelen.

Splitsing all-in prijs

Tussen partijen is niet in geschil dat het bedrag dat [gedaagde] maandelijks betaalt een zogenaamde all-in huurprijs betreft. Van een all-in huurprijs is sprake als de overeengekomen periodieke betalingsverplichting niet alleen strekt tot vergoeding van het enkele gebruik van de woonruimte maar ook tot, bijvoorbeeld, een (voorschot op een) vergoeding voor servicekosten. Op basis van artikel 7:258 lid 1 BW kan, in het geval zo’n all-in huurprijs aan de orde is, een huurder aan de verhuurder een voorstel doen tot vaststelling van de huurprijs en het voorschot van de servicekosten.

[gedaagde] heeft op 20 februari 2020 een dergelijk voorstel gedaan, waarmee Brick Worx niet akkoord is gegaan. Conform artikel 7:258 lid 3 BW heeft [gedaagde] vervolgens de huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de redelijkheid van zijn voorstel. In artikel 17 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: ‘de Uitvoeringswet’) is bepaald dat, in geval van een dergelijk verzoek, de huurcommissie oordeelt dat de voorgestelde huurprijs redelijk is als deze niet lager dan 55% van de overeengekomen prijs en het voorgestelde voorschotbedrag voor de kosten van nutsvoorzieningen en servicekosten niet lager dan 25% van de overeengekomen prijs is.

Hoewel in artikel 7:262 BW niet met zoveel woorden is bepaald dat het toetsingskader van de Uitvoeringswet moet worden toegepast door de kantonrechter, volgt uit het systeem van de wettelijke regeling dat de kantonrechter aan de desbetreffende normen is gebonden. Het spreekt immers voor zich dat een kantonrechter, indien deze op de voet van artikel 7:262 BW wordt gevraagd te oordelen over het oordeel van de huurcommissie, die toetsing dient te verrichten aan de hand van dezelfde normen die de huurcommissie heeft toegepast.

Huurprijs

Brick Worx heeft aangevoerd dat de door [gedaagde] voorgestelde huurprijs ter hoogte van 55% van de overeengekomen all-in prijs (neerkomend op € 228,25 per maand) een onevenredig zware sanctie voor haar oplevert. Die sanctie zou volgens Brick Worx pas in beeld moeten komen als partijen niet in onderling overleg tot overeenstemming over splitsing van de all-in prijs kunnen komen, en kan aan Brick Worx niet worden opgelegd nu zij een redelijk (tegen)voorstel tot splitsing heeft gedaan.

De opvatting van Brick Worx vindt geen steun in de (systematiek van de) wet. Uit artikel 7:258 BW noch uit een andere bepaling volgt dat een huurder is gehouden om een al dan niet redelijk (tegen)voorstel van een verhuurder te accepteren alvorens voornoemde sanctie kan worden opgelegd. [gedaagde] heeft conform de vereisten van artikel 7:258 BW gehandeld, waarna conform artikel 17 lid 1 Uitvoeringswet is beslist dat de voorgestelde huurprijs van 55% van de overeengekomen all-in prijs redelijk is. Brick Worx heeft ook anderszins niet gemotiveerd waarom – in tegenstelling tot de door haarzelf voorgestelde huurprijs van € 250,00 – het voorstel van [gedaagde] onredelijk zou zijn. De verwijzing naar de uitspraak ECLI:NL:RBNNE:2015:1259 kan haar niet baten, nu aan het oordeel in die zaak, in tegenstelling tot in de onderhavige, uitdrukkelijk de overweging ten grondslag ligt dat de huurder voorafgaand aan zijn verzoek bij de huurcommissie de verhuurder geen voorstel heeft gedaan voor een splitsing van de all-in prijs.

Het bovenstaande leidt ertoe dat de huurprijs zal worden vastgesteld op een bedrag van € 228,25 per maand; de vordering van Brick Worx om de kale huurprijs vast te stellen op € 293,09 zal worden afgewezen.

Voorschot servicekosten

Ten aanzien van het voorschot servicekosten heeft Brick Worx aangevoerd dat het door [gedaagde] voorgestelde maandelijkse bedrag van € 103,75 (25% van € 415,00) onredelijk laag is omdat het veel lager is dan de werkelijke, uiteindelijk verschuldigde servicekosten. Ter vergelijking verwijst Brick Worx naar de servicekosten die – volgens haar – over het jaar 2020 per maand € 182,47 bedroegen. [gedaagde] heeft de hoogte van de servicekosten gemotiveerd betwist.

Met betrekking tot het voorschot servicekosten heeft – net als met betrekking tot de huurprijs – te gelden dat [gedaagde] conform de vereisten van artikel 7:258 BW heeft gehandeld en dat de huurcommissie op grond van artikel 17 lid 1 Uitvoeringswet tot het oordeel is gekomen dat het voorgestelde voorschot van 25% van de overeengekomen all-in prijs redelijk is. Wanneer het op deze manier bepaalde voorschotbedrag gelet op de overeengekomen service een apert onredelijk resultaat oplevert, kan op grond van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid een wat hoger en reëler voorschotbedrag worden vastgesteld.

Naar het oordeel van de kantonrechter is, mede met inachtneming van de gemotiveerde betwisting van [gedaagde], in de onderhavige zaak geen sprake van een apert onredelijk resultaat. De kantonrechter overweegt in dit kader onder meer dat het een voorschot betreft en dat de (eventuele) omstandigheid dat de werkelijke servicekosten het totaal van de voorschotten overstijgen bij de afrekening aan de orde komt. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat [gedaagde] (in het verleden) in betalingsonmacht heeft verkeerd, zodat aan de vrees van Brick Worx dat [gedaagde] een flink bedrag aan afrekening niet zal kunnen betalen als onvoldoende gemotiveerd wordt voorbijgegaan. Ten slotte acht de kantonrechter van belang dat [gedaagde] heeft aangekondigd zich op korte termijn te wenden tot de huurcommissie overeenkomstig artikel 7:260 BW, waardoor bij een vaststelling van het voorschotbedrag op basis van de door Brick Worx aangevoerde onderbouwing in de onderhavige zaak het onwenselijke risico bestaat dat dit bedrag in een later stadium (wederom) aangepast zal moeten worden.

Het bovenstaande leidt ertoe dat het voorschot servicekosten zal worden vastgesteld op een bedrag van € 103,75 per maand; de vordering van Brick Worx om het voorschot servicekosten vast te stellen op € 182,47 zal worden afgewezen.

Gemeentelijke heffingen

Uit artikel 7.1 van de huurovereenkomst blijkt dat partijen zijn overeengekomen dat bepaalde belastingen en heffingen voor rekening van [gedaagde] zijn, ook als Brick Worx daarvoor wordt aangeslagen. Het betreft hier geen servicekosten; deze staan opgenomen in artikel 6 van de huurovereenkomst.

Brick Worx heeft twee aanslagbiljetten voor 2020 en 2021 overgelegd waarvan zij betaling van één derde deel van de totaalbedragen door [gedaagde] vordert conform een door Brick Worx gehanteerde verdeelsleutel. [gedaagde] heeft erop gewezen dat deze biljetten op naam staan van “[naam]”, met wie hij niet bekend is. Aangezien op diezelfde biljetten echter expliciet staat vermeld “Betreft: [adres]” en als niet betwist vaststaat dat in het gehuurde naast [gedaagde] nog twee huurders woonachtig zijn, is het naar het oordeel van de kantonrechter duidelijk dat de belastingen en heffingen het gehuurde betreffen en staat de vermelding van “[naam]” niet aan verschuldigdheid van (één derde deel van) de op de biljetten genoemde belastingen en heffingen in de weg. [gedaagde] heeft daarnaast onvoldoende onderbouwd waarom het feit dat het jaar 2021 nog niet is afgelopen ertoe zou moeten leiden dat het bedrag voor dit jaar niet kan worden gevorderd.

Ten slotte heeft [gedaagde] gemotiveerd betwist dat de post “watersysteemheffing ingezetenen” doorberekend kan worden door aan te voeren dat dit vaste bedrag niet afhankelijk is van het gebruik van de woning, hetgeen op grond van artikel 7.1 van de huurovereenkomst bepalend is voor de verschuldigdheid door [gedaagde]. Nu Brick Worx heeft nagelaten te onderbouwen op welke grond deze heffing voor rekening van [gedaagde] dient te komen, treft het verweer doel. Het bovenstaande in acht nemende wijst de kantonrechter de gevorderde bedragen toe onder aftrek van één derde van de bedragen genoemd bij de posten “watersysteemheffing ingezetenen”.

De gevorderde bepaling dat [gedaagde] jaarlijks zijn aandeel verschuldigd is aan Brick Worx wijst de kantonrechter af, nu een en ander genoegzaam volgt uit hetgeen partijen zijn overeengekomen in de huurovereenkomst.

Leges huurcommissie

Doordat tijdig is gedagvaard, is de uitspraak van de huurcommissie komen te vervallen. De kantonrechter dient vervolgens een beslissing te nemen over de punten waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Dit betekent dat de kantonrechter de uitspraak van de huurcommissie niet kan vernietigen. De kantonrechter kan dan ook geen uitspraak doen over de verschuldigdheid van de door de huurcommissie vastgelegde leges en wijst de vordering dienaangaande van Brick Worx af.

Proceskosten

Aangezien beide partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen.

De kantonrechter:

stelt de huurprijs vanaf 1 mei 2020 vast op € 228,25 per maand;

stelt het voorschot servicekosten vanaf 1 mei 2020 vast op € 103,75 per maand;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Brick Worx van de gemeentelijke heffingen van€ 211,32 over 2020 en € 216,52 over 2021;

compenseert de proceskosten, in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

48637