HR, 10-02-2012, nr. 11/00749

Het appartementencomplex Dock van Delft bestaat uit drie met elkaar verbonden gebouwen, onderverdeeld in vijf blokken. Blok 1 grenst aan de Kruisstraat en vormt samen met blok 2 het eerste gebouw. De blokken 3 en 4 vormen het tweede gebouw en blok 5 dat grenst aan de Oostpoort, vormt het derde gebouw. De toegangsdeur aan de Kruisstraat in blok 1 wordt door de bewoners frequent gebruikt om het gebouw te verlaten en te betreden in verband met de aan die zijde even verderop gelegen winkels en andere voorzieningen.

Bij notariële akte van 7 december 2005 is op verzoek van eigenaresse Vidomes het complex gesplitst in drie appartementsrechten (de hoofdsplitsing), te weten: 1) de stallingsgarage op niveau -1 met 182 parkeerplaatsen, gelegen aan de Ezelsveldlaan te Delft, kadastraal bekend gemeente Delft, sectie E, complexaanduiding 3648-A, appartementsindex 1, 2) de bedrijfsruimten op niveau 0, gelegen aan de Ezelsveldlaan te Delft, kadastraal bekend gemeente Delft, sectie E, complexaanduiding 3648-A, appartementsindex 2 en 3) 129 woningen op niveau 1 tot en met 5 met bergingen op niveau -1, gelegen aan de Ezelsveldlaan te Delft, kadastraal bekend gemeente Delft, sectie E, complexaanduiding 3648-A, appartementsindex 3.

Op dezelfde datum zijn bij notariële akte genoemde drie appartementsrechten bij ondersplitsing gesplitst in respectievelijk 182 appartementsrechten (parkeerplaatsen), 26 appartementsrechten (bedrijfsruimten) en 129 appartementsrechten (woningen).

Zowel de hoofdsplitsing als de ondersplitsingen hebben elk een vereniging van eigenaars, respectievelijk de Vereniging van Eigenaars Dock van Delft, Vereniging van Eigenaars Dock van Delft (Parkeerplaatsen), Vereniging van Eigenaars Dock van Delft (Bedrijfsruimten), en Vereniging van Eigenaars Dock van Delft (Woningen). In het splitsingsreglement van de hoofdsplitsing is in artikel 34.2 bepaald dat het aantal stemmen drie bedraagt, waarbij elke eigenaar één stem heeft. Stemgerechtigd zijn de eigenaars. Het stemrecht van het betrokken appartementsrecht wordt uitgeoefend door de voorzitter van het bestuur van de vereniging van de ondersplitsing (artikel 34.4). De stemmen van de in een ondersplitsing betrokken appartementsrechten dienen in de vergadering ter zake van de hoofdsplitsing eensluidend overeenkomstig het besluit dat in de vergadering ter zake van de ondersplitsing over hetzelfde onderwerp is genomen, te worden uitgebracht (artikel 34.3).

De vergadering van eigenaars van de VvE (hoofdsplitsing) is beslissingsbevoegd over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt (artikel 38.1).

Vidomes is eigenaresse van de appartementsrechten Bedrijfsruimten en van 62 van de 129 appartementsrechten Woningen. Zij heeft de 62 woningen verhuurd. Van de bedrijfsruimten heeft zij er onder andere vijf in gebouw 1 met ingang van 1 september 2009 verhuurd aan de organisatie van huisarts Bijl, die daarin een gezondheidscentrum wilde vestigen en inmiddels heeft gevestigd.

Vidomes heeft met het oog op de vestiging van het gezondheidscentrum de appartementseigenaars voorstellen gedaan voor aanpassingen van bouwkundige aard van gemeenschappelijke ruimten op de begane grond van gebouw 1. Deze voorstellen behelzen3.:

Genoemde voorstellen zijn op 23 maart 2009 in stemming gebracht op de gecombineerde vergadering van eigenaars van alle vier de VvE's. De appartementseigenaars van de VvE (Woningen) hebben tegen de voorstellen gestemd. De voorstellen zijn daarna niet meer in stemming gebracht in de andere VvE's omdat het in de VvE (Hoofdsplitsing) vereiste unanieme aannemen niet meer mogelijk was.

Nadien heeft Vidomes na verkregen toestemming van de vergadering van eigenaars van de VvE (Bedrijfsruimten) een entree ten behoeve van het gezondheidscentrum gerealiseerd in een bestaande raampartij van unit B van gebouw 1. Tevens heeft Vidomes in gebouw 1 de deur in de wand die unit B afscheidt van de gang naar de Kruisstraat verplaatst tot tegenover de deur in de wand die unit A afscheidt van dezelfde gang en deze deuren vervangen door glazen deuren. Deze werkzaamheden waren op 2 oktober 2009 gereed.

Bij inleidende dagvaarding van 20 juli 2009 heeft Vidomes de VvE's gedagvaard voor de rechtbank 's‑Gravenhage, sector kanton, locatie Delft (de kantonrechter). Zij heeft gevorderd haar vervangende machtiging te verlenen om de volgende voorzieningen uit te voeren:

Vidomes heeft voorts gevorderd voor recht te verklaren dat zij recht heeft op het gebruik van de containerruimten die in het appartementencomplex aanwezig zijn.

De VvE's hebben in reconventie (zowel in de hoofdzaak als in het incident ex art 223 Rv) gevorderd Vidomes te verbieden de werkzaamheden uit te voeren waaraan de algemene ledenvergadering van de VvE's op 23 maart 2009 toestemming heeft onthouden en de reeds uitgevoerde werkzaamheden per direct ongedaan te maken.5.

In haar brief van 22 september 2009 aan de kantonrechter heeft Vidomes verzocht de door haar uitgebrachte dagvaarding als een verzoekschrift te beschouwen, voor zover de daarin genoemde zaken betrekking hebben op de vervangende toestemming ex artikel 5:121 BW. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling van 10 november 2009 heeft de kantonrechter op de voet van art. 69 Rv (mondeling) bevolen dat de zaak ten aanzien van de door Vidomes gewenste vervangende machtiging, in de stand waarin deze zich bevond, zou worden voortgezet volgens de regels die gelden voor de verzoekschriftprocedure. Na de verwijzing zijn de zaken administratief gesplitst in de verzoekschriftzaak met nummer 915893/ 09-83557 en de rolzaak met nummer 875213/ 09-7530. Nadien verrichte proceshandelingen zijn toegerekend aan de beide zaken.

De bedoelde rolzaak speelt in cassatie geen rol meer; het cassatieberoep heeft uitsluitend betrekking op de verzoekschriftzaak.

In haar beschikking van 17 december 2009 heeft de kantonrechter Vidomes (vervangende) machtiging verleend de werkzaamheden te doen uitvoeren.

De VvE's zijn van de beschikking in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof 's‑Gravenhage. Vidomes heeft het beroep bestreden.

In zijn beschikking van 16 november 2010, verbeterd bij beschikking van 1 februari 2011, heeft het hof de beschikking van de kantonrechter van 17 december 2009 vernietigd voor wat betreft de verleende machtiging voor het (doen) uitvoeren van de volgende werkzaamheden:

Daartoe heeft het hof als volgt overwogen. Het hof heeft vastgesteld dat de VvE's niet langer opkomen tegen het verplaatsen van de pui op de begane grond in gebouw 3. De VvE's blijven bezwaar houden tegen — kort gezegd — de glazen wand, de verplaatsing van de deuren en de extra pui (rov. 3.2). Niet in geschil is dat het hier gaat om gemeenschappelijke ruimtes waarvoor toestemming van de vergadering van eigenaars is vereist. Het hof heeft overwogen dat een vervangende machtiging kan worden verleend indien de medewerking of toestemming door de betrokken appartementseigenaren zonder redelijke grond wordt geweigerd; tevens dat voor de beantwoording van de vraag of zonder redelijke grond toestemming is geweigerd de omstandigheden van het geval van belang zijn (rov. 3.3).

Wat betreft de glazen wand heeft het hof overwogen dat het de verkoopbrochure en overige stukken met betrekking tot het voorgestelde woonklimaat van het complex van belang acht bij de beoordeling; niet in contractuele zin maar als relevante omstandigheid. Het hof stelt vast dat de (lange) glazen wand, ondanks de folie, zo doorzichtig is dat achter de wand aanwezige personen zichtbaar en herkenbaar zijn. Tijdens het veelvuldig langslopen kijken de eigenaren/bewoners zonder meer naar binnen bij het gezondheidscentrum. Dit acht het hof niet aanvaardbaar; de bewoners hoeven niet tegen hun zin te worden geconfronteerd met de dokterspraktijk. De wens van Vidomes om daglicht te laten binnenstromen voor de wachtende patiënten, acht het hof van ondergeschikte betekenis. De omstandigheid dat de reeds verrichte werkzaamheden moeten worden teruggedraaid komt voor risico van Vidomes. Dat de glazen wand een randvoorwaarde was voor vestiging van het gezondheidscentrum maakt dit niet anders. Naar het oordeel van het hof hadden de VvE's een redelijke grond om hun toestemming voor deze verbouwing te weigeren (rov. 4.3).

Ten aanzien van de extra pui heeft het hof geoordeeld dat het belang van Vidomes voor het aanbrengen van de extra pui — het voorkomen van tocht in de gang ten behoeve van de tegenover elkaar gelegen units A en B — niet opweegt tegen het ongemak dat hierdoor voor de eigenaren/bewoners ontstaat. De eigenaren moeten na de buitendeur op korte afstand weer een deur met een sleutel ontsluiten. De weigering van de VvE's hieraan mee te werken is naar 's hofs oordeel dan ook niet zonder redelijke grond (rov. 5.4).

Tot het slot heeft het hof wat betreft de verplaatsing van de deuren in unit A en B geoordeeld dat het aan huurders van de bedrijfsruimte toegestane gebruik meebrengt dat de medewerkers van het gezondheidscentrum de verkeersruimten, waaronder de gang naar de Kruisstraat, mogen gebruiken. Het voorgenomen begeleiden van vier tot acht patiënten per uur van de ene unit naar de andere valt, naar het oordeel van het hof, niet gelijk te stellen met het (ongeoorloofd) in het kader van de bedrijfsvoering in gebruik nemen van de gang. De weigering van de VvE's op dit punt heeft het hof zonder redelijke grond geacht (rov. 6.2).

Vidomes heeft tijdig6. beroep in cassatie ingesteld. De VvE's hebben geen verweerschrift ingediend.

Het gestelde in de onderdelen 1 t/m 5.9 van het verzoekschrift tot cassatie heeft een inleidend karakter en behelst geen klachten. Het cassatiemiddel is geformuleerd in de onderdelen 6.1 t/m 6.7. Uit onderdeel 6.1 volgt dat het cassatiemiddel zich richt tegen rov. 3.3, 4.3 en 5.4 in samenhang met rov. 7 van 's hofs beschikking.

In onderdeel 6.2 wordt — samengevat — geklaagd dat het hof de devolutieve werking van het appel heeft miskend, nu het hof met het slagen van de grieven zijdens de VvE niet de overige, in eerste aanleg naar voren gebrachte verweermiddelen van Vidomes heeft beoordeeld. Het onderdeel verwijst naar het bij de inleidende dagvaarding als productie 6 overgelegde advies van prof. mr. H.W. Heyman. Het onderdeel stelt dat in eerste aanleg naar voren is gebracht dat op basis van de inhoud van de splitsingsakten, de centrale hal op de begane grond voor alle appartementseigenaren toegankelijk is en dat de ondersplitsing Woningen derhalve geen exclusief recht toekomt met betrekking tot de verkeersruimten op de begane grond. Het hof had dit verweer in zijn beoordeling dienen te betrekken op grond van de devolutieve werking van het appel.

Het onderdeel treft geen doel. Hiertoe geldt in de eerste plaats dat de inzet van de procedure het verzoek van Vidomes tot verlening van rechterlijke machtiging ex art. 5:121 BW betreft en van verweermiddelen aan de zijde van Vidomes in eerste aanleg in zoverre geen sprake is

Voor zover het onderdeel aldus moet worden begrepen dat de betreffende stellingen een zelfstandige grondslag vormen van het verzoek, die in eerste aanleg onbehandeld is gebleven of is verworpen, of dat het hof een bevrijdend verweer van de VvE's heeft gehonoreerd zonder een daartegen gericht verweer van Vidomes te behandelen, faalt het bij gebrek aan feitelijke grondslag. Vidomes heeft de betreffende stellingen betrokken in reactie op het vermeende verweer van de VvE's, dat de gemeenschappelijke ruimten van het complex alleen toegankelijk zijn voor bewoners (en niet tevens voor gebruikers van de bedrijfsruimten). Ik merk op dat de VvE's hebben weersproken dat zij dit verweer hebben gevoerd; in zijn pleitaantekening van 26 november 2009 heeft mr. Ruysch op p. 5 te dienaangaande opgemerkt: ‘Vidomes beweert dat de VVE het exclusieve recht claimt op het gebruik van de centrale hal voor de bewoners. Deze bewering wordt onder verscheidene punten nog eens herhaald (…). Deze bewering is echter niet juist en niet op feiten gebaseerd. Het betreft hier onjuiste weergave van zaken die ook niet verder wordt onderbouwd’.

Het hof heeft overigens niet geoordeeld dat de gemeenschappelijke ruimten alleen toegankelijk behoren te zijn voor bewoners, zodat ook in die zin het onderdeel geen feitelijke grondslag heeft. Dit volgt uit de toewijzing van het verzoek tot machtiging wat betreft de verplaatsing van de deuren in unit A en B, in welk kader het hof heeft overwogen dat de medewerkers van het gezondheidscentrum de verkeersruimten, waaronder de gang naar de Kruisstraat, mogen gebruiken.7.

Onderdeel 6.3 stelt dat de VvE's zich derhalve niet kunnen verzetten tegen de door de VvE Bedrijfsruimten door te voeren wijzigingen met betrekking tot die gedeelten welke krachtens de splitsingsakten haar toevallen. VvE Bedrijfsruimten mag de inrichting bepalen: art. 5:121 BW is niet geschreven voor de situatie dat de bestemming van de ruimten op de begane grond niet wordt gewijzigd door de vestiging van het gezondheidscentrum. De met die vestiging samenhangende aanpassingen blijven dan binnen de scope welke de VvE Bedrijfsruimten toebehoort. De verkoopbrochure en de overige stukken met betrekking tot het voorgestelde woonklimaat heeft het hof dan ook ten onrechte als relevante omstandigheid in het kader van deze belangenafweging aangemerkt. De verkoopinformatie kan immers geen wijziging aanbrengen in de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de splitsingsakte. Volgens onderdeel 6.4 heeft het hof ten onrechte niet de inhoud van de splitsingsakte in zijn oordeel betrokken. Krachtens die splitsingsakte was Vidomes tot de verbouwingen gerechtigd, nu voor de wijziging geen aanpassing van de splitsingsakte of tekening is vereist. De wijzigingen hebben immers geen goederenrechtelijke gevolgen; de bestaande wanden worden vervangen door glazen wanden. De VvE Woningen komt daaromtrent geen rechtsbevoegdheid toe. Rov. 4.3 berust op een onjuist uitgangspunt. In onderdeel 6.5 wordt geklaagd over 's hofs oordeel in rov. 5.4 wat betreft de extra pui in de gang. De stichting is gerechtigd bouwkundige wijzigingen door te voeren in het gedeelte dat haar krachtens de splitsing toebehoort. De VvE Woningen heeft immers geen exclusieve bevoegdheid tot de gang, zodat enkel het criterium geldt of de voorgestelde verbouwing ertoe leidt dat de tekening of de akte moet worden gewijzigd. Het hof heeft die toetsing niet gepleegd, aldus het onderdeel.

De onderdelen 6.3 t/m 6.5 komen, zo begrijp ik, (mede) op tegen het oordeel van het hof in rov. 3.3 dat niet in geschil is dat het hier gaat om gemeenschappelijke ruimtes waarvoor toestemming van de vergadering van eigenaars vereist is. De onderdelen betogen in de kern dat Vidomes krachtens de splitsingsakte gerechtigd was de betreffende verbouwingen uit te voeren, nu daarvoor geen aanpassing van de splitsingsakte of de tekening was vereist. Volgens de onderdelen zou dus krachtens de splitsingsakte eerst toestemming of medewerking van de VvE's nodig zijn, indien de wijzigingen tot aanpassing van de splitsingsakte of de tekening leiden.

Deze stelling is niet betrokken in de in de onderdelen genoemde vindplaatsen in de feitelijke instanties. Uit Vidomes' stellingen in de feitelijke instanties volgt daarentegen dat zij van oordeel was, wel toestemming nodig te hebben voor het verrichten van de betreffende werkzaamheden ongeacht of dit al dan niet zou leiden tot aanpassing van de splitsingakte of de tekening. In de inleidende dagvaarding heeft Vidomes op basis van het advies van Heyman namelijk gesteld dat wat betreft het vervangen van de bestaande wand door een glazen wand en het plaatsen van een tochtpui in de gang naar de Kruisstraat, instemming in de ondersplitsing op basis van de 2/3-2/3 regel nodig is en een unanieme instemming van de hoofdsplitsing.8. Vidomes heeft, in overeenstemming hiermee, in de feitelijke instanties vervangende toestemming gevraagd op basis van art. 5:121 BW nu de VvE's hun instemming op onredelijke gronden zouden hebben onthouden.9. Het in cassatie bepleite standpunt — dat in casu geen instemming was vereist van de VvE's voor de verbouwingen — laat zich moeilijk rijmen met dit verzoek van Vidomes tot vervangende machtiging, terwijl uit de gedingstukken niet valt af te leiden dat dit verzoek zou zijn ingegeven door een subsidiair standpunt.

De onderdelen lijken te zijn geïnspireerd door het gestelde in het advies van Heyman op p. 1 t/m 3. Aldaar heeft Heyman de vraag beantwoord of voor het aanbrengen in gebouw 1 van een toegangsdeur in de buitengevel toestemming nodig is, en zo ja, van welke VvE's en met welke meerderheid. Heyman concludeert dat blijkens de splitsingstekening en splitsingsakte deze wijziging betrekking heeft op een privégedeelte van appartement 2 (bedrijfsruimte begane grond). Er is derhalve in beginsel geen toestemming nodig van de VvE van de hoofdsplitsing. De uitzondering van art. 14.1 van de hoofdsplitsingsakte — dat toestemming van de hoofd VvE nodig is bij verandering van het gebouw waarbij het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden — doet zich zijns inziens niet voor. Al ware dit anders, dan zou de VvE de wijziging overigens niet kunnen tegenhouden nu dit geen ingrijpende wijziging is. Er is wel een besluit nodig van de VvE Bedrijfsruimten. Heyman merkt op dat als aanpassing van de splitsingstekening nodig is, dit tevens zal inhouden dat ook op het niveau van de hoofdsplitsing een besluit van de VvE noodzakelijk is, nu de tekeningen van hoofd- en ondersplitsing gelijk zijn. Heyman concludeert echter dat het aanbrengen van een deur in de buitengevel van appartement 2 hem geen wijziging met goederenrechtelijk gevolg lijkt waarvoor aanpassing van de akte/tekening is vereist. Nu het op hoofdsplitsingsniveau gaat om een wijziging in het privégedeelte van appartement 2 is daarvoor alleen een besluit van de VvE Bedrijfsruimten nodig, aldus Heyman.

De onderdelen miskennen dat dit aspect van het advies alleen betrekking heeft op het aanbrengen van een toegangsdeur in de buitengevel van gebouw 1. Deze wijziging is geen onderwerp van onderhavige procedure. Wat betreft het vervangen van de wand door een glazen wand en het plaatsen van een extra pui in de gang naar de Kruisstraat volgt uit het advies van Heyman op p. 3 onder het kopje ‘de overige wijzigingen’ het volgende. Noch uit de hoofdsplitsingsakte noch uit de ondersplitsingsakte valt met zekerheid af te leiden of de betreffende wand privé of gemeenschappelijk is. Art. 10 van de beide akten bepaalt dat in geval van twijfel de VvE beslist of iets gemeenschappelijk of privé is. Indien wordt aangenomen dat de VvE van de hoofdsplitsing het standpunt zal innemen dat sprake is van een wijziging in gemeenschappelijk zaken, dan is instemming van die VvE nodig. Daarvoor is vereist dat de VvE's van de ondersplitsing een daartoe strekkend besluit nemen, waarvoor de 2/3-2/3 regel geldt. Wat betreft de extra pui is in het advies vermeld dat zulks een wijziging in gemeenschappelijke gedeelten op het niveau van de hoofdsplitsing betreft, waarvoor dus ook een besluit van de hoofd VvE, voorafgegaan door besluiten van de drie onder VvE's nodig is.

Kort en goed: het in de onderdelen ingenomen standpunt dat Vidomes zonder toestemming van enige VvE gerechtigd was de wand te vervangen door een glazen wand en de extra pui te plaatsen nu deze aanpassingen niet tot wijziging van de splitsingsakte of tekening leiden, is strijdig met de door Vidomes in de feitelijke instanties ingenomen standpunten, zodat sprake is van een ontoelaatbaar novum in cassatie. Voorts wordt het standpunt weersproken door het advies van Heyman waarop Vidomes zich beroept, zodat de onderdelen in zoverre feitelijke grondslag ontberen.

Voor zover in de onderdelen nog wordt geklaagd dat het hof ten onrechte de verkoopbrochure en overige stukken met betrekking tot het voorgestelde woonklimaat heeft aangemerkt als een relevante omstandigheid in het kader van de belangenafweging ex art. 5:121 BW, nu de verkoopinformatie geen wijziging kan brengen in de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de splitsingsakte, treft deze klacht evenmin doel. Het hof heeft niet overwogen dat de verkoopinformatie relevant is voor de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de splitsingakte; in zoverre mist de klacht feitelijke grondslag. Dat het hof deze stukken als relevante omstandigheid betrekt bij de beantwoording van de vraag of de VvE's op een redelijke grond hun toestemming hebben geweigerd, geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. De weigering van de VvE's wordt getoetst aan de redelijkheid en de billijkheid, die de verhouding tussen de appartementseigenaren beheerst.10. Een dergelijke toetsing vindt, zoals het hof in rov. 3.3 heeft overwogen, plaats aan de hand van alle relevante omstandigheden van het geval.

Uw Raad zou het cassatieberoep mijns inziens kunnen verwerpen met toepassing van artikel 81 RO.

De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden

A-G