Rb. Haarlem, 23-04-2008, nr. 368748/CV EXPL 08-46

Documentgegevens:

ECLI:NL:RBHAA:2008:BD0866

Instantie: Rechtbank Haarlem
Datum: 23-04-2008
Zaaknummer: 368748/CV EXPL 08-46
LJN: BD0866
Vakgebied(en): Civiel recht algemeen (V)
Brondocumenten en formele relaties: ECLI:NL:RBHAA:2008:BD0866, Uitspraak, Rechtbank Haarlem, 23‑04‑2008; (Eerste aanleg - enkelvoudig)

Uitspraak 23‑04‑2008

Inhoudsindicatie

Eiser verhuurt aan gedaagde een opslagterrein. Eiser vordert vaststelling van het tijdstip waarop de huur zal eindigen. Er is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, omdat het hier niet betreft de verhuur van een gebouwde onroerende zaak. Opzegging moet dus plaatsvinden met inachtneming van het bepaalde bij artikel 7:228 lid 2 BW. Genoemd artikel schrijft in lid 2 voor dat opzegging dient te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag. Tussen partijen staat vast dat de huur halfjaarlijks wordt betaald. Nu het tegendeel is gesteld noch gebleken, moet de kantonrechter ervan uitgaan dat die betaling per 1 januari en 1 juli van ieder jaar plaatsvinden. Om die reden had verhuurder de huur bij brief van 11 juni 2007 niet per 31 oktober 2007 kunnen opzeggen, maar eerst per 1 januari 2008. Gelet op het bepaalde bij artikel 3:42 BW kan de kantonrechter deze nietige opzegging converteren in een opzegging per 1 januari 2008, tenzij dit onredelijk zou zijn jegens de huurder. De kantonrechter is van oordeel dat die uitzonderingssituatie zich hier voordoet. Tussen partijen staat vast dat de huurder voor het onderhavige terrein een provinciale vergunning heeft voor het verwerken van bouw- en sloopafval en dat die vergunning onlangs is verlengd. Deze werkzaamheden zijn voor de huurder niet goed te verplaatsen. Daar staat tegenover dat de verhuurder als enig belang bij de opzegging heeft gesteld dat hij het perceel grond wenst te verkopen. Hoewel moet worden aangenomen dat het perceel vrij van huur meer zal opbrengen dan in verhuurde toestand, is die omstandigheid in verband met het bedrijfsbelang van de huurder, van onvoldoende gewicht om de balans in de richting van verhuurder te doen doorslaan.

Partij(en)

RECHTBANK HAARLEM

Sector kanton

Locatie Haarlem

zaak/rolnr.: 368748/CV EXPL 08-46

datum uitspraak: 23 april 2008

VONNIS VAN DE KANTONRECHTER

inzake

[eiser]

te [woonplaats]

eisende partij

hierna te noemen [eiser]

gemachtigde C.H. Boeder

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[XXX] Internationaal Transport- en Containerbedrijf BV

te Heemstede

gedaagde partij

hierna te noemen [gedaagde]

gemachtigde mr. B.D. Roelink

De procedure

Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stuk¬ken:

-: de dagvaarding van 21 december 2007, met één productie,
-: de conclusie van antwoord, met producties,
-: het door de kantonrechter tussen partijen gewe¬zen en op 20 februari 2008 uitgesproken tussenvonnis,
-: het proces-verbaal van de ingevolge dat vonnis op 26 maart 2008 gehouden descente en de bij die gelegenheid door de gemachtigde van [eiser] overgelegde productie.

De feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweerspro¬ken inhoud van de overgelegde producties, staat tussen partij¬en het volgende vast:

a.

[gedaagde] huurt van [eiser] een perceel groot circa 5.750 m², kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie AD nummer 2235 gedeeltelijk, gelegen aan de Bennnebroekerdijk 187 te Zwaanshoek. Van deze verhuur is geen schriftelijke overeenkomst opgesteld.

b.

De verschuldigde huurprijs bedraagt thans (na verhoging door [eiser], waarmee [gedaagde] heeft ingestemd) €11.636,95 exclusief omzetbelasting per half jaar. De huurbetalingen vinden ieder half jaar plaats.

c.

[gedaagde] huurt dit perceel vanaf 1984 van de rechtsvoorganger van [eiser], die het perceel op 23 december 2004 van die rechtsvoorganger heeft gekocht.

d.

Partijen zijn in onderhandeling geweest over de schriftelijke vastlegging van een huurcontract en over de verkoop van het perceel door [eiser] aan [gedaagde]. Deze onderhandelingen hebben niet tot overeenstemming geleid. Er is geen (nieuw) schriftelijk huurcontract opgesteld.

e.

Op het perceel bevinden zich twee portacabins die door [gedaagde] zijn geplaatst.

f.

[gedaagde] heeft sedert 16 februari 1998 een brand- en inbraakverzekering afgesloten met betrekking tot casco en inventaris van een kantoorunit.

g.

De bedrijfsomschrijving van [gedaagde] luidt voor de vestiging aan het adres Cruquiusweg 31 te Heemstede blijkens de registers van de Kamers van Koophandel voor zover hier van belang:

“De groot- en kleinhandel in zand, grind, verhardingsmaterialen, tegels, keien, stenen, beton, bouw- en tuinmaterialen; (…)”

h.

Bij brief van 11 juni 2007 heeft [eiser] het volgende aan [gedaagde] geschreven:

“(…)

Kort samengevat is de grond nu niet meer te koop. Wat de huur aangaat daar stop ik ook mee. U zorgt dat het terrein per 31 oktober 2007 schoon opgeleverd wordt.”

i.

Bij brief van 5 juli 2007 heeft de gemachtigde van [gedaagde] zich namens deze verzet tegen de opzegging van de huur.

De vordering

[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a.

het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen, met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming op de dag die valt 30 dagen na de dag van dit vonnis, althans op een in goede justitie te bepalen nadere dag,

b.

[gedaagde] zal veroordelen om het opslagterrein, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden, voor of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van de ontruiming volledig en behoorlijk te ontruimen en ter vrije beschikking van [eiser] te stellen en vervolgens te verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging aan [eiser] bij gebreke van volledige voldoening hieraan met verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd te houden zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van [gedaagde],

c.

[gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten.

[eiser] heeft het volgende aan zijn vordering ten grond¬slag gelegd:

Sedert mei 2002 huurt [gedaagde] voor onbepaalde tijd het opslagterrein, plaatselijk bekend 2136 LX Zwaanshoek, Bennebroekerdijk 187.

De verschuldigde huurprijs voor het opslagterrein bedraagt €11.636,95 exclusief omzetbelas-ting per half jaar.

Tussen partijen is geen schriftelijke huurovereenkomst getekend. Tussen partijen is afgespro-ken dat het opslagterrein wordt gebruikt voor de opslag van containers en het sorteren van bouwafval. Opstallen zijn niet op het perceel aanwezig.

Bij brief van 11 juni 2007 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 oktober 2007.

De reden voor de opzegging is gelegen in het feit dat [eiser] het gehuurde nodig heeft voor dringend eigen gebruik en [gedaagde] uiteindelijk geen serieuze belangstelling heeft getoond om het gehuurde rechtstreeks van [eiser] te kopen.

Nu de huurovereenkomst per 31 oktober 2007 is beëindigd en [gedaagde] te kennen heeft gegeven het gehuurde niet te zullen ontruimen heeft [eiser] recht en belang bij zijn vordering.

Het verweer

[gedaagde] heeft het volgende tegen de vordering aangevoerd:

[gedaagde] huurt het bedrijfsterrein al vanaf 1984 voor onbepaalde tijd van de rechtsvoorganger van [eiser].

Nooit is de afspraak gemaakt dat het opslagterrein gebruikt zal worden voor opslag van containers en sorteren van bouwafval.

Evenmin is juist dat geen opstallen op het perceel aanwezig zijn. Het betreft een bedrijfsterrein met twee kantoorunits op een overslagterrein met inname punt van diverse goederen en verkooppunt. [gedaagde] drijft een groot- en kleinhandelsbedrijf.

In de brief van 11 juni 2007 wordt geen enkele reden voor de door [eiser] voorgenomen beëindiging van de huur aangegeven.

Deze opzegging is nietig gelet op de aard van de huur en op het feit dat de opzegging de gronden niet vermeldt.

De in de dagvaarding genoemde grond – dringend eigen gebruik – is geenszins aannemelijk.

De rechtsverhouding tussen partijen wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid.

De handelwijze van [eiser] kan slechts worden gekwalificeerd als misbruik van bevoegdheid als bedoeld in artikel 3:13 BW.

Primair heeft te gelden dat de huurovereenkomst van partijen onder het regime valt van artikel 7:290 BW. Er is duidelijk sprake van huur van bedrijfsruimte. Weliswaar zijn de kantoorunits niet aard- en nagelvast met de grond verbonden, maar zij zijn wel duurzaam met de grond verenigd, doordat de units naar aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven. Van belang is niet, dat technisch de mogelijkheid bestaat om de units te verplaatsen.

Dat partijen altijd zijn uitgegaan van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW blijkt ook uit een concept-huurovereenkomst die weliswaar niet is ondertekend, mar tussen partijen wel onderwerp van gesprek is geweest.

Ook overigens is aan de voorwaarden van artikel 7:290 lid 2 onder a. voldaan. Weliswaar vinden op het terrein overslagactiviteiten plaats, maar er is sprake van kleinhandel. De afrekening vindt plaats vanuit de kantoorunits, die daar onder meer op zijn ingericht.

De beoordeling van het geschil

1.: De kantonrechter zal allereerst de primaire stelling van [gedaagde] bespreken dat hier sprake zou zijn van huur van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290BW.
2.: De kantonrechter stelt daarbij het volgende voorop. De bedrijfsomschrijving die uit de registers van de Kamers van Koophandel blijkt, heeft geen betrekking op het onderhavige perceel, dat immers op een ander adres is gelegen, maar betreft het bedrijf van [gedaagde] aan het adres Cruquiusweg 31 te Heemstede en staat los van de verhuur van het onderhavige perceel grond aan de Bennebroekerdijk 187 te Zwaanshoek.
3.: Om van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW te kunnen spreken is op de eerste plaats vereist dat het gaat om verhuur van een gebouwde onroerende zaak. In dat verband heeft [gedaagde] zich erop beroepen dat zich op het gehuurde perceel twee portacabins bevinden en daarbij verwezen naar de verzekering die hij daarvoor heeft afgesloten.
4.: Van belang is of bij aanvang van de huur in1984 al sprake was van een gebouwde onroerende zaak. [gedaagde] kan namelijk niet de aard van de huurovereenkomst eenzijdig wijzigen door portacabins te plaatsen en aldus te bewerkstelligen dat sprake is van een gebouwde onroerende zaak, waarvoor een ander huurregime geldt dan voor een ongebouwde onroerende zaak.
5.: Naar het oordeel van de kantonrechter is geen sprake van een gebouwde onroerende zaak. Uit de verzekeringspolis waarop [gedaagde] zich beroept en waarvan hij tijdens de decente heeft gezegd dat daaruit blijkt hoe lang de portacabins er staan, blijkt niet dat dit in 1984 al het geval was. Immers, die verzekeringspolis vermeldt als ingangsdatum 16 februari 1998. Voorts is de kantonrechter van oordeel, mede gelet op de aard van de werkzaamheden die op het gehuurde in de open lucht vanaf aanvang van de huur in 1984 worden verricht -volgens [gedaagde] zelf: brengen en halen van puin, zand, verhardingsmateriaal, grond en bouw- en sloopafval- dat [gedaagde] onvoldoende feiten en/of omstandigheden heeft gesteld die, indien bewezen, de conclusie zouden rechtvaardigen dat zij een gebouwde onroerende zaak heeft gehuurd.
6.: Nu geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak, verwerpt de kantonrechter reeds daarom het betoog van [gedaagde] dat sprake zou zijn van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.
7.: Dit oordeel van de kantonrechter leidt ertoe dat moet worden geconcludeerd dat sprake is van verhuur voor onbepaalde tijd van een onroerende zaak die noch woonruimte noch bedrijfsruimte is. Daarop is het regime van artikel 7:228 lid 2 BW van toepassing.
8.: Genoemd artikel schrijft in lid 2 voor dat opzegging dient te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag. Tussen partijen staat vast dat de huur halfjaarlijks wordt betaald. Nu het tegendeel is gesteld noch gebleken, moet de kantonrechter ervan uitgaan dat die betaling per 1 januari en 1 juli van ieder jaar plaatsvinden. Om die reden had [eiser] de huur bij brief van 11 juni 2007 niet per 31 oktober 2007 kunnen opzeggen, maar eerst per 1 januari 2008. Gelet op het bepaalde bij artikel 3:42 BW kan de kantonrechter deze nietige opzegging converteren in een opzegging per 1 januari 2008, tenzij dit onredelijk zou zijn jegens [gedaagde]. De kantonrechter is van oordeel dat die uitzonderingssituatie zich hier voordoet en overweegt daartoe het volgende.
9.: Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] voor het onderhavige terrein een provinciale vergunning heeft voor het verwerken van bouw- en sloopafval en dat die vergunning onlangs is verlengd. Deze werkzaamheden zijn voor [gedaagde] niet goed te verplaatsen. Daar staat tegenover dat [eiser] als enig belang bij de opzegging heeft gesteld dat hij het perceel grond wenst te verkopen. Hoewel moet worden aangenomen dat het perceel vrij van huur meer zal opbrengen dan in verhuurde toestand, is die omstandigheid in verband met het bedrijfsbelang van [gedaagde], van onvoldoende gewicht om de balans in de richting van [eiser] te doen doorslaan.
10.: Reeds op grond van het vorenstaande komt de kantonrechter tot het oordeel dat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen. Daarom behoeft de kantonrechter niet in te gaan op het overige verweer van [gedaagde].
11.: [eiser] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld.

Beslissing

De kantonrechter:

Wijst de vordering af.

Veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op €800,00 aan salaris voor de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.