EHRM, 04-02-2014, nr. 25376/06

Le Gouvernement considère que ce grief est incompatible ratione materiae avec les dispositions de l'article 1 du Protocole n^o 1 à la Convention. Il souligne que, en droit italien, un contrat préliminaire de vente n'opère pas un transfert de propriété de la chose, lequel n'a lieu que lors de l'éventuelle conclusion d'un contrat futur et différent dit ‘ contrat définitif ’ (contratto definitivo). Il indique que l'effet le plus important du contrat préliminaire est d'obliger les parties à signer le contrat définitif. Il soutient que, en l'espèce, la chose vendue n'existait pas au moment de la conclusion du contrat préliminaire puisque l'appartement n'avait pas encore été construit et que, dès lors, les parties avaient prévu un transfert de propriété ultérieur. Il ajoute que, lorsque toutes les conditions prévues dans le contrat préliminaire sont remplies, chaque partie peut demander la conclusion du contrat définitif et que, si l'une des parties refuse de conclure ce dernier contrat, l'autre partie peut demander le transfert de propriété par la voie judiciaire en vertu de l'article 2932 du CC. Invoquant l'article 72 § 4 du décret-royal n^o 267 de 1942, il estime cependant qu'un tel transfert ne peut pas avoir lieu si le vendeur a été déclaré en état de faillite et si le liquidateur judiciaire désigné décide de résilier les contrats préliminaires signés par le vendeur. Il ajoute que cette disposition est cohérente avec la finalité de la procédure de faillite, à savoir la liquidation de toutes les dettes, ainsi qu'avec ses effets, à savoir la gestion du patrimoine du failli par le liquidateur judiciaire.

A la lumière de ce qui précède, le Gouvernement estime que la requérante n'était pas titulaire d'un ‘ bien ’ aux termes de l'article 1 du Protocole n^o 1 à la Convention. Il considère par conséquent que, par la signature du contrat préliminaire de vente, elle n'était pas devenue la propriétaire de l'appartement, mais qu'elle avait simplement acquis le droit d'obliger le vendeur à conclure le contrat définitif.

La requérante déclare qu'elle a conclu un contrat préliminaire de vente avec l'entreprise X et qu'elle a payé un prix supérieur au prix fixé dans celui-ci. Elle considère qu'elle avait donc le droit de devenir la propriétaire de l'appartement en question et que le seul élément qui l'en empêchait était la non-signature d'un acte notarié de vente. Elle ajoute qu'elle habitait dans l'appartement, lequel était devenu ainsi son domicile et le centre de sa vie familiale et affective.

La requérante déclare avoir été privée de son droit de devenir propriétaire de l'appartement litigieux, et ce sans indemnisation, en raison de la décision discrétionnaire du liquidateur judiciaire de résilier unilatéralement le contrat préliminaire de vente. Elle considère que le liquidateur judiciaire a ainsi enrichi le patrimoine du failli d'un actif immobilier tout en appauvrissant le sien, étant donné que, d'après elle, elle a à la fois perdu son habitation principale et les sommes versées par elle au constructeur.

Elle ajoute que le contrat préliminaire signé par elle datait de 1992, soit de cinq ans avant la déclaration de faillite de l'entreprise X, qu'il indiquait un prix tout à fait conforme à la valeur du marché de l'appartement et qu'il n'était donc pas frauduleux.

Elle précise également que, en conséquence de la résiliation du contrat préliminaire, il lui avait été seulement possible de faire inscrire sa créance au passif de la faillite et que, s'agissant d'une créance non privilégiée, les chances de recouvrir, ne fût-ce que partiellement, les sommes versées par elle s'étaient avérées minimes. A cet égard, elle indique que, selon le dernier plan de répartition, le montant des créances privilégiées parmi lesquelles figuraient celles des banques dépassait largement l'actif de la faillite. Elle considère ainsi que l'intérêt général invoqué par le Gouvernement correspond en réalité à un intérêt privé bien spécifique, à savoir celui des banques qui financent l'activité de construction, et que cet intérêt a prévalu sur celui des acheteurs qui, selon elle, ont également contribué au financement de cette activité.

Dans ces conditions, la requérante estime qu'un juste équilibre n'a pas été maintenu entre les exigences de l'intérêt général de la communauté (soit, à ses yeux, la protection des droits des créanciers) et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l'individu. Elle affirme par ailleurs que cet état des faits a été reconnu par la cour d'appel de Florence, étant donné que cette juridiction a indiqué que la faculté de résiliation du liquidateur judiciaire était souvent source de très graves problèmes pour les acheteurs d'un appartement en l'état futur d'achèvement. Elle soutient de plus que cette faculté vise à permettre au liquidateur judiciaire de récupérer un maximum d'actifs à distribuer aux créanciers et que les honoraires dudit liquidateur sont établis en fonction de l'actif total de la faillite.

En outre, la requérante souligne que le législateur est intervenu pour réformer le droit de la faillite et modifier les pouvoirs des liquidateurs judiciaires. Elle précise que, depuis cette réforme, ces derniers ne peuvent plus résilier les contrats préliminaires de vente immobilière enregistrés et portant sur l'habitation principale ou le siège de l'entreprise de l'acheteur (paragraphes 31–32 ci-dessus) et que, au moment de la signature du compromis de vente, les constructeurs sont obligés de souscrire une assurance contre la faillite en faveur de l'acquéreur.

Précisant que le représentant de l'entreprise X avait refusé de se rendre devant un notaire pour procéder à la conclusion d'un contrat définitif, la requérante indique qu'elle n'a pu bénéficier de la réforme susmentionnée au motif que, aux termes du décret-loi n^o 669 du 31 décembre 1996, seuls les actes notariés ou les jugements peuvent être enregistrés, et non les actes sous seing privé tel le contrat préliminaire signé par elle. Elle ajoute que, à l'époque de l'entrée en vigueur de cette réforme, elle avait déjà entrepris la seule démarche possible d'après elle, à savoir une action pour obtenir le transfert de propriété par la voie judiciaire (paragraphe 8 ci-dessus). Sur ce dernier point, le Gouvernement affirme que cette action aurait pu être introduite plus tôt, et ce dès 1995. La requérante réplique que l'entreprise X n'avait pas encore obtenu à cette époque l'autorisation urbanistique de construction, qui seule aurait permis au notaire de rédiger l'acte de vente, et que l'individualisation de l'appartement litigieux dans les registres du cadastre remontait seulement au 17 janvier 1997. En outre, s'agissant de l'existence d'une hypothèque inscrite par une banque, l'intéressée précise que cette garantie ne portait pas sur l'appartement en question mais sur l'ensemble des biens immobiliers appartenant au constructeur. Elle indique par ailleurs que, comme toutes les entreprises de construction immobilière en Italie, l'entreprise X était totalement dépendante des banques d'un point de vue financier et que, dès la signature du contrat préliminaire de vente, celle-ci avait fait inscrire des hypothèques sur les terrains destinés à la construction. Elle en déduit qu'en 1995 l'entreprise X avait déjà de nombreuses dettes et qu'une éventuelle action en justice contre elle avait peu de chances d'aboutir.

De plus, la requérante estime que le liquidateur judiciaire doit être considéré comme un agent de l'État défendeur puisqu'il est nommé par le juge délégué à la faillite et puisqu'il est un ‘ auxiliaire de justice ’ exerçant une fonction publique. Elle ajoute que sa fonction consiste à satisfaire autant que possible les créanciers ainsi qu'à administrer et liquider le patrimoine du failli et que, dans le cadre de ses pouvoirs fixés par la loi, il propose des mesures et exécute celles prises par le juge délégué à la faillite.

Se référant ensuite aux principes établis par la Cour dans son arrêt Kotov c. Russie ([GC], n^o 54522/00, §§ 109–115, 3 avril 2012), la requérante soutient que, dans le cadre de la procédure de faillite, le Gouvernement n'a pas satisfait à ses obligations positives découlant de l'article 1 du Protocole n^o 1 à la Convention.

A ce titre, la requérante constate que l'État a créé un fonds pour les victimes de faillites immobilières, ce qui, d'après elle, peut être considéré comme une mesure positive en faveur des personnes dans la même situation qu'elle. Elle mentionne cependant que les familles dont le dossier a été accepté par ce fonds, au nombre de 12 071 et parmi lesquelles se trouve la sienne, attendent toujours le premier versement correspondant à leur indemnisation. Elle affirme que ce fonds dispose d'environ 60 millions EUR, ce qui permettrait selon elle de verser 8 % des indemnités reconnues par lui, et elle ajoute que ces indemnités s'élèvent à un montant de 778 730 939 EUR. Elle indique également que l'activité de ce fonds étant limitée à 2020, la promesse d'indemnisation la concernant est tout à fait insignifiante par rapport au préjudice qu'elle estime avoir subi, étant donné que, d'après elle, elle pourrait obtenir le versement d'une somme s'élevant à 13 617,63 EUR pour une indemnité reconnue de 167 498,53 EUR.

A la lumière de ce qui précède, la requérante considère avoir dû supporter une charge excessive et exorbitante : elle affirme avoir subi la vente forcée de l'appartement qu'elle avait payé, avoir déboursé une deuxième fois le prix de vente de ce bien en payant une somme une fois et demie supérieure à la somme que le liquidateur judiciaire avait inscrit à l'actif de la faillite, et avoir dû faire face à de nombreuses procédures judiciaires sans recevoir la moindre indemnisation.

Le Gouvernement indique que, lorsque, comme en l'espèce, le liquidateur judiciaire se prévaut de la faculté de résiliation que lui reconnaît l'article 72 § 4 de la loi sur la faillite, l'acquéreur ayant signé un contrat préliminaire de vente n'est pas privé de tous ses droits. Il précise que, même si ce dernier n'a aucun droit sur la chose promise à la vente, il peut, dans le cadre de la procédure de faillite et sur la base du principe d'égalité de traitement des créanciers (par condicio creditorum), récupérer les sommes éventuellement déjà versées par lui. Il ajoute que, afin de garantir les droits de l'acquéreur, le décret-loi n^o 669 du 31 décembre 1996 a prévu la possibilité d'enregistrer le contrat préliminaire de vente d'un bien immobilier dans les registres publics. A cet égard, il souligne que, en vertu de l'article 2775 bis du CC, si un tel enregistrement a eu lieu avant la déclaration de faillite, l'acquéreur a le droit d'être préféré aux autres créanciers dans la répartition des profits de la vente aux enchères du bien litigieux. En l'espèce, il affirme que la requérante n'a pas procédé à pareil enregistrement et qu'elle doit ainsi assumer les risques découlant de la situation du vendeur.

Le Gouvernement note ensuite qu'une hypothèque pour un montant de 300 000 000 ITL (environ 154 937 EUR), soit de la quasi-totalité du prix de vente de l'appartement, avait été inscrite par une banque créancière de l'entreprise X. Il en déduit que, même si le liquidateur judiciaire avait choisi de donner exécution au contrat préliminaire de vente, la requérante n'aurait pas pu devenir propriétaire de l'appartement en question sans des frais additionnels. Il considère que, au contraire, elle aurait dû choisir entre la perte de l'appartement et le paiement de la somme correspondant à l'hypothèque ou aux créances des banques. Enfin, il expose ne pas comprendre pourquoi la requérante, qui résidait dans cet appartement depuis mars 1995 et qui avait d'après lui payé 80% du prix de vente de ce bien, a attendu deux ans avant d'introduire une action en justice sur la base de l'article 2932 du CC. Sur ce dernier point, il ajoute que, en mars 1995, la faillite du vendeur n'avait pas encore été déclarée, qu'une action en justice engagée par la requérante à cette époque aurait probablement eu une issue favorable, et que l'intéressée aurait ensuite pu opposer son droit de propriété obtenu par la voie judiciaire au liquidateur judiciaire. De plus, il note que la requérante indique que, à l'époque du versement des sommes par elle, le constructeur n'avait pas encore obtenu l'autorisation urbanistique de construction, ce qui signifie aux yeux du Gouvernement qu'elle savait ou aurait dû savoir que la construction était illégale et qu'elle devait en assumer les risques.

A la lumière de ce qui précède, le Gouvernement estime que la décision du liquidateur judiciaire de résilier le contrat préliminaire de vente a respecté un juste équilibre entre les droits de la requérante et les intérêts de la société dans son ensemble.

La Cour relève que, en conséquence du choix du liquidateur judiciaire de résilier le contrat préliminaire de vente, la requérante a perdu son droit d'obtenir le transfert de propriété de l'appartement par la voie judiciaire. Elle observe que l'appartement en question a été vendu aux enchères et que la requérante a été contrainte d'inscrire sa créance relative aux sommes qu'elle avait payées au passif de la faillite (paragraphe 14 ci-dessus). Elle note également que, compte tenu du montant des dettes de l'entreprise X (paragraphe 49 ci-dessus) et du caractère non privilégié de la créance de l'intéressée, les chances de celle-ci pour recouvrer sa créance ont été considérablement réduites. De plus, elle constate que la requérante a dû faire face à une demande de paiement d'une indemnité d'occupation (paragraphe 11 ci-dessus), ainsi qu'à la saisie d'une partie de son salaire (paragraphe 23 ci-dessus) et à de nombreuses visites d'un huissier de justice en vue de son expulsion (paragraphes 23 et 26 ci-dessus), et que ce n'est qu'en payant une deuxième fois le prix de vente du bien litigieux qu'elle en est finalement devenue propriétaire (paragraphe 27 ci-dessus).

Dans ces circonstances, la Cour estime que le choix incriminé a réalisé une ingérence dans le droit de la requérante au respect de ses biens.

La Cour relève ensuite que le choix en question a été effectué par le liquidateur judiciaire. Il est ainsi nécessaire de déterminer si les actions de celui-ci et l'ingérence qui en a résulté peuvent être imputées à l'État. Pour cela, la Cour doit répondre à la question de savoir si le liquidateur judiciaire a agi en tant qu'agent de l'État ou en tant que particulier.

Dans son arrêt Kotov (précité, §§ 91–107), la Grande Chambre de la Cour a estimé que, au vu des règles pertinentes du droit russe et du rôle du liquidateur judiciaire, et notamment de son indépendance opérationnelle et institutionnelle, celui-ci ne pouvait pas être considéré comme un agent de l'Etat défendeur lequel, par conséquent, ne pouvait pas être tenu pour directement responsable des irrégularités commises par lui.

La Cour note que, pour la requérante, le liquidateur judiciaire doit être considéré comme un agent de l'État. Elle relève que l'intéressée fait observer à cet égard que le liquidateur judiciaire est nommé par le juge délégué à la faillite, qu'il est un ‘ auxiliaire de justice ’ exerçant une fonction publique dans le cadre de l'administration de la justice et que ses pouvoirs sont fixés par la loi (paragraphe 53 ci-dessus).

La Cour estime cependant que les éléments avancés par la requérante ne lui permettent pas de différencier clairement le rôle du liquidateur judiciaire en Italie de celui du liquidateur en droit russe. Elle note à cet égard qu'en Russie la désignation du liquidateur était confirmée par les tribunaux, que ces derniers exerçaient un contrôle de légalité sur les actions du premier et que les fonctions du liquidateur russe étaient similaires à celles du liquidateur judiciaire italien (Kotov, précité, §§ 101, 102, 105 et 106). Dans ces circonstances, la Cour estime en l'espèce que l'État défendeur ne peut être tenu pour directement responsable des actions du liquidateur judiciaire.

Cette conclusion n'exonère cependant pas l'État de toute responsabilité sous l'angle de l'article 1 du Protocole n^o 1 à la Convention : encore faut-il vérifier s'il s'est conformé aux obligations positives qui lui incombaient en l'espèce.

Dans l'affaire Kotov précitée (§§ 109–115), la Grande Chambre a ainsi résumé les principes généraux en matière de nature et d'étendue des obligations positives de l'État dans le cadre des procédures de faillite :

Faisant application de ces principes à la présente espèce, la Cour note que, en payant entièrement le prix de l'appartement à l'entreprise X, la requérante a pris certains risques, notamment liés à la possibilité d'une faillite de cette entreprise. L'État n'avait pas à assumer la moindre responsabilité civile à cet égard (voir, mutatis mutandis, Kotov, précité, § 116). Il n'en demeure pas moins que, comme la cour d'appel de Florence l'a à juste titre souligné, le pouvoir discrétionnaire de résiliation conféré au liquidateur judiciaire était souvent une source de préjudices financiers très importants, en cas de faillite des constructeurs, pour les acheteurs d'appartements en l'état futur d'achèvement. Les acheteurs risquaient en fait de perdre non seulement leurs biens, mais aussi les prix versés par eux (paragraphe 20 ci-dessus).

Dans ces conditions, la Cour estime que, au titre des obligations découlant de l'article 1 du Protocole n^o 1 à la Convention, l'État était tenu d'instaurer un cadre législatif adéquat, prévoyant une protection minimale des intérêts des acheteurs de bonne foi (voir, mutatis mutandis, Kotov, précité, § 117).

De l'avis de la Cour, une différence doit être faite entre la vente de biens immobiliers existants et la vente d'appartements en l'état futur d'achèvement. Dans le premier cas, le prix est normalement versé par l'acheteur au moment de la conclusion de l'acte notarial de vente, et l'intéressé bénéficie donc de la garantie que le transfert de propriété s'effectue au moment du paiement. Dans le second cas, des paiements sont souvent réalisés au fur et à mesure de l'avancement des travaux, et le prix est versé entièrement ou presque entièrement par l'acheteur avant la signature de l'acte définitif de vente. Il reste à déterminer si dans ce dernier cas, à l'époque des faits et relativement à la présente espèce, le droit italien offrait une protection adéquate aux acheteurs se trouvant dans une situation similaire à celle de la requérante.

La Cour prend note de l'argument du Gouvernement selon lequel, aux termes du décret-loi n^o 669 du 31 décembre 1996, le contrat préliminaire de vente d'un bien immobilier peut être enregistré dans les registres publics, ce qui, d'après le Gouvernement, donne à l'acquéreur le droit d'être préféré aux autres créanciers dans la répartition des profits de la vente aux enchères du bien en question (article 2775 bis du CC — paragraphe 57 ci-dessus). Cependant, elle constate que cette réforme législative est entrée en vigueur après la conclusion du contrat préliminaire de vente signée par la requérante, qu'elle ne s'appliquait de surcroît pas à celui-ci étant donné qu'il ne s'agissait pas d'un acte notarié, et que l'affirmation de la requérante sur ce point (paragraphe 52 ci-dessus) n'a pas été démentie par le Gouvernement. Elle observe qu'il en va de même pour les autres réformes législatives adoptées en la matière (concernant l'impossibilité de résilier les contrats préliminaires de vente immobilière enregistrés et ayant pour objet l'habitation principale de l'acheteur, et concernant l'obligation pour les constructeurs de souscrire une assurance contre la faillite — paragraphes 31–32 et 51 ci-dessus), qui sont entrées en vigueur après la faillite de l'entreprise X et le prononcé de l'arrêt de la Cour de cassation dans la présente affaire (paragraphe 22 ci-dessus).

Quant à la possibilité pour la requérante d'être indemnisée par le fonds pour les victimes de faillites immobilières, la Cour note que, selon les informations fournies par l'intéressée (paragraphe 55 ci-dessus) et non démenties par le Gouvernement, le fonds en question n'a pas encore versé d'indemnisations et que, au vu des ressources dont il dispose, il serait en mesure de verser à la requérante seulement 8 % de l'indemnité qui lui a été reconnue (s'élevant à 167 498,53 EUR). Elle considère donc qu'une telle indemnisation est aléatoire et en tout cas insuffisante pour réparer le préjudice subi.

De plus, la Cour constate que, face au refus du représentant de l'entreprise X de signer l'acte notarié définitif de vente, la requérante a entrepris la seule démarche légale qui s'ouvrait à elle, à savoir l'introduction d'une action visant à obtenir le transfert de propriété par la voie judiciaire conformément à l'article 2932 du CC. Elle estime que l'intéressée a fourni des justifications pertinentes pour exposer les raisons qui l'ont empêchée d'introduire cette action dès 1995 (paragraphe 52 ci-dessus). Elle relève également que son initiative a été rendue inefficace par le choix du liquidateur judiciaire de résilier le contrat préliminaire de vente, étant donné que les juridictions italiennes ont jugé qu'un tel choix pouvait être fait et était contraignant même lorsque, comme en l'espèce, une action visant à obtenir le transfert de propriété par la voie judiciaire était pendante (paragraphe 18 ci-dessus). Elle en déduit que la requérante a ainsi été privée de toute protection effective contre la perte de l'appartement et des sommes versées par elle pour son acquisition, et qu'elle a été obligée de supporter une charge excessive et exorbitante.

Par ailleurs, la Cour note que la requérante ne disposait d'aucun recours au travers duquel elle aurait pu faire examiner l'opportunité et la proportionnalité du choix du liquidateur judiciaire, étant donné que celui-ci avait exercé un pouvoir discrétionnaire qui ne pouvait être soumis à un contrôle juridictionnel à la demande des parties du contrat résilié.

A la lumière de ce qui précède, la Cour considère qu'en l'espèce l'État n'a pas satisfait aux obligations positives découlant de l'article 1 du Protocole n^o 1 à la Convention. Il s'ensuit qu'il y a eu violation de cette disposition.

La requérante affirme que le juge délégué à la faillite a évité d'examiner au fond les choix effectués par le liquidateur judiciaire, ce juge se bornant, d'après elle, à suspendre l'action en annulation de la résiliation du contrat préliminaire de vente engagée par elle et sa demande d'inscription de sa créance au passif de la faillite. Elle considère que le tribunal et la cour d'appel de Florence ainsi que la Cour de cassation se sont limités à prendre acte du choix du liquidateur judiciaire. A cet égard, elle estime que le comportement des juridictions nationales s'analyse en un déni de justice qui a contribué à vider de sa substance sa créance.

Le Gouvernement indique que la validité de la décision du liquidateur judiciaire de résilier le contrat préliminaire a été examinée en détail par le tribunal et la cour d'appel de Florence et par la Cour de cassation. Il précise que, dans son arrêt, cette dernière a explicité sur 25 pages les raisons du rejet de la demande de la requérante.

Par ailleurs, le Gouvernement affirme qu'il n'y a aucune preuve que l'action de la requérante en annulation de la résiliation du contrat préliminaire ait été suspendue et que cette suspension alléguée ait porté préjudice à l'intéressée.