5.1.3 Ontwikkelingsdochter; (on)aanvaardbaarheid cost-plus

Projectontwikkeling is geen beleggen. Een fbi kan daarom zelf in beginsel1. niet aan projectontwikkeling doen. Het houden van aandelen in en besturen van een zogenoemde ontwikkelingsdochter is wel mogelijk, krachtens artikel 28, derde lid, onder a.2.

Kenmerkend voor de ontwikkeling van vastgoed door de ontwikkelingsdochter van artikel 28, derde lid, is dat het ‘lichaam in de ontwikkelingsfase substantiële zeggenschap heeft over de vormgeving van een project of als een lichaam substantieel risico loopt met betrekking tot de realisatie of de waarde van een project’3.. Deze substantiële inhoud van de werkzaamheden van een ontwikkelingsdochter brengt met zich mee dat geen sprake is van een routinematige functie, maar van een entrepreneursfunctie. Een dergelijke entrepreneursfunctie gaat gepaard met aanzienlijke en projectspecifieke unieke risico’s en de beloning ervan is niet te benchmarken door vergelijking met andere onafhankelijke partijen in de markt. Het past daarom in zijn algemeenheid niet om bij dergelijke activiteiten de zakelijke beloning te bepalen op basis van een kostengerelateerde beloning zoals de Cost-Plus methode of de Transactional Net Margin methode met een netto operationele winstmarge op de kosten als ‘profit level indicator’.

De volledige waardemutatie van het ontwikkelde vastgoed vanaf de aanvang van de planfase/initiatieffase tot de voltooiing van het project kan bij de bepaling van een zakelijke vergoeding een goede aanwijzing vormen voor de beloning van de ontwikkelingsdochter; rekening houdend met de autonome waardemutatie van het ontwikkelde vastgoed, dat wil zeggen de waardemutatie niet veroorzaakt door de ontwikkeling van het vastgoed.

Ook de bedoeling van het fbi-regime voor de ontwikkelingsdochter pleit tegen het gebruik van een kostengerelateerde beloning. De wetsgeschiedenis toont uitdrukkelijk dat de wetgever beoogt de volledige projectontwikkelingswinst bij de ontwikkelingsdochter in de belastingheffing te betrekken. Een kostengerelateerde beloning zou ertoe leiden dat (mogelijk) niet de volledige ontwikkelingswinst bij de ontwikkelingsdochter wordt belast en is in dergelijke situaties dan ook strijdig met de bedoeling van de wetgever.