Rb. Midden-Nederland, 15-06-2016, nr. C/16/377484 / HA ZA 14-755

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Op 27 maart 2008 heeft [eiseres] , die net haar opleiding had afgerond en een eerste baan had geaccepteerd, met mevrouw [X] een overeenkomst gesloten ter verkrijging van een lidmaatschapsrecht in woonvereniging [adres] (hierna: het lidmaatschapsrecht), tegen betaling van een inleggeld van € 150.000,00 inclusief overdrachtsbelasting. Het lidmaatschapsrecht geeft recht op het uitsluitend gebruik van studio 1, gelegen op de begane grond van het pand [adres] .

[eiseres] heeft de gesprekken over de verkrijging van het lidmaatschapsrecht gevoerd met een vertegenwoordiger van één van de vennootschappen van het Koopstudio-concern. Gelijktijdig met bovengenoemde overeenkomst is [eiseres] met Koopstudio Nederland B.V. (hierna: Koopstudio) een overeenkomst aangegaan ter verkrijging van de “Koopstudio Lastendemper” (hierna: KLD) voor een periode van drie jaar. De KLD hield in dat [eiseres] gedurende een periode van drie jaar maandelijks een bedrag van € 345,00 zou ontvangen van Stichting Beheer Derdengelden Koopstudio Finance & Investments (hierna: Stichting Derdengelden). Bij brief van 21 mei 2008 is de overeenkomst aangevuld in die zin dat het maandelijkse bedrag van de KLD is verhoogd van € 345,00 naar € 491,00. Deze bedragen zou [eiseres] alleen hebben moeten terugbetalen indien en voor zover zij haar lidmaatschapsrecht met winst zou verkopen.

Het inleggeld is gefinancierd met een lening van ABN Amro ter hoogte van

€ 161.500,00. Quarz trad daarbij op als financieel adviseur en bemiddelaar ter verkrijging van de geldlening bij ABN Amro. De geldlening is aangegaan door [eiseres] en haar ouders als hoofdelijk mededebiteur.

Op 26 juni 2008 is het lidmaatschapsrecht bij notariële akte geleverd aan [eiseres] .

Vanaf augustus 2009 is de Stichting Derdengelden gestopt met het betalen van de maandelijkse lastendempers. De resterende maandelijkse uitkeringen van € 491,00 hebben nooit plaatsgevonden.

Op 19 oktober 2009 is Koopstudio failliet verklaard. De andere vennootschappen die deel uitmaken van het Koopstudio-concern, waaronder de Stichting Derdengelden, zijn in de jaren 2009 tot 2012 failliet verklaard.

[eiseres] vordert samengevat -:

[eiseres] stelt dat Quarz en ABN Amro op verschillende punten niet hebben voldaan aan de zorgplicht die zij jegens haar hadden. Quarz en ABN Amro voeren gemotiveerd verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

[eiseres] heeft gesteld dat zowel Quarz als ABN Amro jegens haar niet hebben voldaan aan de zorgplicht die op hen rustte. De centrale stelling van [eiseres] is dat zij in een zeer ongunstige en risicovolle constructie terecht is gekomen en dat deze gedaagden hebben verzuimd haar hiervoor te behoeden. [eiseres] wil graag ergens anders gaan wonen en heeft het lidmaatschapsrecht enige tijd te koop gezet. Volgens [eiseres] zijn de naam Koopstudio en het lidmaatschapsrecht van een Koopstudio woonvereniging met zoveel negatieve publiciteit omgeven dat er geen koper te vinden is en zal zijn. Juist nu makelaars en verkopers steeds beter de risico’s van deze Koopstudioconstructie beginnen te begrijpen, en dit dus ook aan potentiële kopers (moeten) melden, blijkt er niemand in een dergelijke constructie te willen investeren, en zeker niet voor een prijs die [eiseres] er destijds voor heeft betaald, ook niet na aftrek van de reguliere prijsdaling op de onroerendgoedmarkt. Bovendien is er zoveel onzekerheid over de toekomst van dit type woonvereniging dat kopers niet durven in te stappen. De waarde van het lidmaatschapsrecht van [eiseres] is door deze oorzaken negatief beïnvloed hetgeen vermogensschade oplevert. Zij kan immers het lidmaatschapsrecht niet te gelde maken, althans niet te gelde maken zonder een disproportionele waardedaling te accepteren, als gevolg waarvan zij (een groot gedeelte van) het krediet niet meer zou kunnen aflossen.

Koopstudio heeft [eiseres] niet goed geïnformeerd over alle risico’s en voorwaarden van het Koopstudioconcept. Quarz en ABN Amro mochten er niet op vertrouwen dat [eiseres] via de door Koopstudio verstrekte commerciële en misleidende informatiedragers voldoende en volledig op de risico’s van de Koopstudioconstructie was gewezen. Het lag juist op de weg van deze, in de ogen van [eiseres] , onafhankelijke en professionele partijen om [eiseres] hierop te wijzen.

De rechtbank zal hierna uiteenzetten wat de zorgplicht van Quarz en ABN Amro jegens [eiseres] in het algemeen inhoudt en daarna ingaan op de door [eiseres] onderscheidene gestelde schendingen van die zorgplicht.

Quarz

Quarz heeft bemiddeld bij de totstandkoming van de geldlening tussen [eiseres] en ABN Amro. Zij is gehouden bij haar advisering de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. Het gaat daarbij om de vraag of Quarz heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur mag worden verwacht. Wat dit concreet betekent, hangt af van de omstandigheden van het geval.

Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend financieel adviseur mag in dit geval in ieder geval worden verwacht dat hij de financiële positie en wensen van zijn opdrachtgevers inventariseert en dat hij zijn opdrachtgevers informeert over de financieringsmogelijkheden en de specifieke risico’s die verbonden zijn aan de betreffende financiering.

ABN Amro

De maatschappelijke functie van een bank brengt een bijzondere zorgplicht met zich mee zowel jegens haar cliënten uit hoofde van de met hen bestaande contractuele verhouding, als ten opzichte van derden met wier belangen zij rekening behoort te houden op grond van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. De reikwijdte van die zorgplicht hangt af van de omstandigheden van het geval. Relevante omstandigheden zijn de complexiteit en risico’s van het betreffende financiële product, de kennis en ervaring van de klant en diens financiële positie.

Is er sprake van overkreditering?

[eiseres] stelt dat er sprake is van overkreditering. ABN Amro heeft de financieringsaanvraag getoetst aan de normen van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen 2007 (hierna: GHF 2007), en niet aan de strengere normen voor consumptief krediet. Ten onrechte aldus [eiseres] , omdat de GHF 2007 uitsluitend betrekking heeft op de financiering van registergoederen terwijl de financiering van [eiseres] niet bestemd was voor de aankoop van een registergoed maar voor de verwerving van een lidmaatschapsrecht.

Als de financiering aan [eiseres] al als een hypothecaire financiering zou moeten worden aangemerkt, dan staat in ieder geval vast dat het inkomen van [eiseres] voor dit krediet ontoereikend was. In dat geval geldt voor de ouders van [eiseres] dat aan hen een consumptief krediet is verstrekt nu zij geen lidmaatschapsrecht hebben gekocht en geen zekerheden leveren voor wat betreft het onderpand, aldus [eiseres] .

De rechtbank overweegt het volgende. Tussen partijen staat vast dat [eiseres] niet zelfstandig de benodigde financiering kon verkrijgen. Dit is de reden geweest dat haar ouders als hoofdelijk aansprakelijke mededebiteur voor de financiering hebben getekend. [eiseres] heeft niet, althans onvoldoende concreet onderbouwd aangevoerd dat [eiseres] en haar ouders gezamenlijk volgens de normen van GHF 2007 onvoldoende inkomen hadden voor het afgesloten krediet.

In artikel 4:34 lid 2 Wet op het financieel toezicht (Wft), is bepaald dat een aanbieder van krediet geen overeenkomst mag aangaan met een consument indien dit met het oog op overkreditering van de consument onverantwoord is. Deze norm is uitgewerkt in het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft (hierna: Bgfo). Op grond van artikel 115 Bgfo dient de aanbieder van een krediet de criteria vast te leggen die hij ten grondslag legt aan de beoordeling van een kredietaanvraag. Voor hypothecaire leningen was de uitwerking hiervan destijds neergelegd in de GHF 2007.

In artikel 1 Bgfo is consumptief krediet gedefinieerd als: “krediet, niet zijnde hypothecair krediet”. Hypothecair krediet is daar -voor zover hier van belang- gedefinieerd als: “overeenkomst inzake krediet met een consument, bij het aangaan waarvan een recht van hypotheek wordt gevestigd, strekkend tot verhaal bij voorrang van de vordering tot voldoening van de door de consument verschuldigde betaling.” In de GHF 2007 wordt het begrip hypothecaire financiering gedefinieerd als –voor zover hier van belang- een financiering aan een consument voor de verwerving van een voor eigen bewoning bestemd registergoed, tot zekerheid voor de terugbetaling waarvan een hypotheek op dat registergoed wordt gevestigd.

De rechtbank overweegt dat het krediet strekte tot de financiering van een lidmaatschapsrecht in een woonvereniging, die op haar beurt eigenaar was van het registergoed waarop een hypotheekrecht werd gevestigd. Anders dan [eiseres] stelt, gaat een vergelijking met een time-share overeenkomst (die wel als consumptief krediet wordt aangemerkt), niet op, omdat een dergelijke overeenkomst niet is gericht op eigen bewoning. Daarvan is hier wel sprake. Er is dus sprake van een woningfinanciering die wordt gezekerd door een hypotheekrecht.

De rechtbank betrekt bij haar oordeel dat ook in het maatschappelijk verkeer de verwerving van een lidmaatschapsrecht in bepaalde gevallen gelijk wordt gesteld met de verwerving van een registergoed. Niet alleen bij enkele bepalingen in het BW, maar ook door de fiscus die de financiering van een lidmaatschapsrecht niet beschouwt als een consumptieve financiering, waardoor [eiseres] de rentevergoeding van haar belastbaar inkomen kan aftrekken. Ter zitting is in dat kader namens [eiseres] verklaard dat er geen gevallen bekend zijn waarin de belastingdienst dergelijke renteaftrek heeft geweigerd. Dat de ouders als mededebiteur hebben getekend voor de financiering terwijl zij geen lidmaatschapsrecht hadden gekocht en zij geen zekerheden hebben verstrekt, maakt –gelet op de overige hiervoor benoemde omstandigheden- niet dat hun verplichtingen jegens de bank kunnen worden gekwalificeerd als een consumptief krediet.

Gelet op het bovenstaande heeft ABN Amro terecht de financieringsaanvraag getoetst aan de normen van de GHF 2007. Nu vaststaat dat het inkomen van [eiseres] en haar ouders gezamenlijk volgens deze normen toereikend was voor de verstrekte financiering, terwijl ook overigens geen feiten of omstandigheden zijn gesteld of gebleken waaruit zou kunnen worden afgeleid dat er desondanks sprake was van overkreditering, wordt deze stelling van [eiseres] verworpen.

Parapluhypotheek en hoofdelijke aansprakelijkheid

Op het gehele pand is door de woonvereniging een hypotheekrecht gevestigd tot zekerheid voor betalingen van al hetgeen de bank te vorderen heeft van de woonvereniging en/of haar leden, zowel de huidige als de toekomstige, uit hoofde van verstrekte en/of nog te verstrekken geldleningen, verleende en/of alsnog te verlenen kredieten in rekening courant, tegenwoordige en/of toekomstige borgstellingen, dan wel uit welken anderen hoofde ook.

In de koopovereenkomst is vervolgens vermeld dat op het pand een hypotheekrecht is gevestigd tot zekerheid voor alles wat de bank van de woonvereniging en/of haar huidige en/of toekomstige leden te vorderen heeft. In de statuten is tot slot bepaald dat de leden aansprakelijk zijn voor de tekorten van de vereniging.

[eiseres] stelt dat Quarz en ABN Amro hun zorgplicht jegens haar hebben geschonden door haar niet te wijzen op het feit dat zij en haar ouders via de parapluhypotheek medeaansprakelijk werden voor mogelijke schulden van de woonvereniging en mogelijke schulden van andere leden van de woonvereniging.

De rechtbank laat in het midden of ten aanzien van dit punt een zorgplicht rustte op Quarz en/of ABN Amro en of, voor zover dit het geval zou zijn, deze zorgplicht door hen is geschonden. De rechtbank overweegt daartoe dat [eiseres] en haar ouders weliswaar een risico liepen doordat de parapluhypotheek was verleend tot zekerheid voor de betaling van al hetgeen de bank te vorderen had van de woonvereniging en haar leden, maar dit risico heeft zich niet gerealiseerd. ABN Amro heeft eerder [eiseres] en haar ouders bij brief van 16 februari 2010 bericht dat zij bij verkoop van het pand tegen een marktconforme prijs bereid is mee te werken aan doorhaling van de hypotheek, ook als de verkoopprijs niet voldoende is om de bank daaruit te voldoen. Daarnaast heeft ABN Amro zich bereid verklaard om, indien de notaris de aktes zodanig zou aanpassen dat de leden van de woonverenigingen alleen aansprakelijk zijn voor hun eigen schuld die betrekking heeft op de woonvereniging, zij daaraan haar medewerking zou verlenen. Niet gesteld of gebleken is dat de notaris niet bereid is tot aanpassing van de hypotheekakte van de woonvereniging waarvan [eiseres] lid is. Met een dergelijke gewijzigde akte wordt, zo is namens [eiseres] ter zitting bevestigd, het risico dat [eiseres] wordt aangesproken voor schulden van (oud-leden van de woonvereniging volledig geëlimineerd.

[eiseres] heeft gesteld dat daarmee echter niet de slechte naam van Koopstudio hersteld wordt, zodat zij nog steeds het nadeel van een slechte verkoopbaarheid van het lidmaatschapsrecht ondervindt. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat er echter onvoldoende verband tussen de (gestelde) slechte verkoopbaarheid van het lidmaatschapsrecht en de constructie met de parapluhypotheek. Voor zover daar sprake van is, moet aangenomen worden dat die in hoofdzaak veroorzaakt wordt door andere factoren, zoals het faillissement van Koopstudio en de ontwikkelingen op de woningmarkt.

Omdat zich op dit punt geen schade heeft voorgedaan en ook niet te voorzien valt dat zich in de toekomst wel schade zal voordoen, kan dit punt verder onbesproken blijven.

Lastendempers

Partijen verschillen van mening over de beantwoording van de vraag of Quarz en ABN Amro hadden moeten waarschuwen voor de mogelijkheid dat de lastendempers zouden kunnen wegvallen. Quarz meent dat dat niet het geval is omdat de financiering is verstrekt op basis van de draagkracht van [eiseres] en haar ouders, en de lastendempers daarbij niet zijn meegeteld als inkomen. Omdat de lastendempers buiten beschouwing zijn gelaten bij de financieringsaanvraag, hoefde Quarz deze ook niet te toetsen, aldus Quarz. Ook ABN Amro stelt dat zij op dit punt geen zorgplicht had.

Ten aanzien van Quarz

De rechtbank overweegt dat de zorgplicht die rust op een redelijk bekwaam en redelijk handelend financieel adviseur, belast met de opdracht tot hypotheekbemiddeling, met zich brengt dat de adviseur zich de belangen van zijn cliënt bij het verkrijgen van een passende financiering aantrekt. Deze zorgplicht strekt, anders dan Quarz lijkt te betogen, verder dan het enkel waken voor overkreditering. Deze zorgplicht heeft ook betrekking op de voor Quarz kenbare wensen van de cliënt met betrekking tot zijn financiële positie en wensen ten aanzien van de financiering en de risico’s die daarmee samenhangen. In dat verband is het volgende van belang.

In de door Koopstudio uitgegeven en door [eiseres] overgelegde “Vragenpocket Woonvereniging” (versie 2008) staat het volgende opgenomen over de lastendempers:

“Wat is mijn extra voordeel als ik via Quarz financier?

Wie via Quarz Financial Partners de financiering regelt, heeft een extra voordeel. Dan heb je namelijk recht op een Koopstudio Lastendemper (KLD). Dit is een module die door Koopstudio is ontwikkeld om de koper tegemoet te komen in zijn woonlasten. Je kunt hier alleen aanspraak op maken als je de hypotheek door Quarz laat regelen. (…)

Wat is de Koopstudio Lastendemper (KLD)?

De Koopstudio Lastendemper is een maandelijkse tegemoetkoming in de woonlasten waar zowel de starter als de student gebruik van kan maken.

De Koopstudio Lastendemper is een renteloze lening die Koopstudio beschikbaar stelt voor de koper en kan aangegaan worden voor een periode van 36 óf 60 maanden. Deze renteloze lening dient alleen terugbetaald te worden bij overwaarde van de studio bij verkoop.

(…)

Wat is de Koopstudio Belastingdemper (KBD)?

Wie als student of starter beschikt over een eigen studio waarop een hypotheek rust, heeft bij de belastingdienst recht op een renteteruggave. Zolang je geen belastbaar inkomen hebt, spaart de belastingdienst deze renteaftrek voor jou op en vindt de verrekening pas plaats als je een betaalde baan hebt (lees hier meer over in het hoofdstuk ‘Belastingen’).

Omdat jij, als student, de opgebouwde renteaftrek niet direct kan benutten, biedt Koopstudio je de mogelijkheid gebruik te maken van de KBD. Dat betekent dat je maandelijks (achteraf) een tegemoetkoming in de maandlasten krijgt. De hoogte van de tegemoetkoming varieert per pand en per studio. In de informatiebrochure van de woning wordt het bedrag van de tegemoetkoming vermeld. Als student kan je ook kiezen of je 36 of 60 maanden wil profiteren van deze belastingdemper. (…)

Wat zijn de voorwaarden voor de KLD en KBD en waaraan moet je voldoen?

(…)

De financiering van de studio dient te zijn geregeld via Quarz Financial Partners BV in Zaltbommel. (…)”

Kortom, de Koopstudio Lastendemper (KLD) is door Koopstudio gepresenteerd als een financieel product (een renteloze lening) dat tot doel heeft om de maandlasten van de koper te verlagen en waarop alleen aanspraak kon worden gemaakt als Quarz de financiering regelde. Ook op de tegemoetkoming bestaande uit een voorschot op de fiscale renteaftrek (KBD) kon alleen aanspraak worden gemaakt als Quarz de financiering regelde. Dit brengt mee dat Quarz de mogelijke risico’s die waren verbonden aan de lastendempers in haar advisering moest betrekken. De lastendempers maakten het product van Koopstudio (de verkoop van lidmaatschapsrechten die recht gaven op het gebruik van onzelfstandige woonruimte vergelijkbaar met een studentenkamer) financieel aantrekkelijk voor starters en studenten. Dit moet Quarz duidelijk zijn geweest. Het moet Quarz ook duidelijk zijn geweest dat het voor veel studenten en starters alleen mogelijk was om zélf de maandlasten te dragen die verbonden zijn aan het lidmaatschapsrecht (dus zonder een beroep te doen op hun ouders), juist doordát zij aanspraak konden maken op de lastendempers. In dit geval werden de bruto maandlasten door de KLD teruggebracht van € 1.100,06 tot € 609,06. In dit verband heeft [eiseres] gesteld dat zij aan Quarz heeft meegedeeld dat zij zelf de maandlasten zou dragen en haar ouders wat dat betreft alleen als vangnet zouden fungeren. Quarz heeft die stelling slechts in algemene bewoordingen en daarmee onvoldoende gemotiveerd betwist. Quarz heeft gesteld dat het niet anders kan dan dat in het adviesgesprek is gezegd dat de ouders de maandlasten zouden betalen omdat de student/starter geen of onvoldoende inkomen had. Die stelling van Quarz is echter niet begrijpelijk in het licht van de (niet betwiste) stelling van [eiseres] dat haar inkomen destijds circa € 1.230,- bruto per maand bedroeg.

Een en ander brengt mee dat Quarz de mogelijke risico’s die waren verbonden aan de lastendempers in haar advisering moest betrekken.

De renteloze lening (KLD) werd niet in één keer maar in maandelijkse termijnen van € 491,-- uitbetaald, en dekte daarmee – zoals hiervoor overwogen - een substantieel deel van de maandlasten van [eiseres] . Tot de aan dit product verbonden risico’s behoorde dus onder meer het risico dat de maandlasten van [eiseres] substantieel zouden stijgen indien Koopstudio om wat voor reden dan ook de maandelijkse termijnen niet meer zou willen of kunnen betalen. Het in de toekomst wegvallen van de lastendempers zou het lidmaatschapsrecht bovendien veel minder interessant maken voor studenten en starters op de woningmarkt, waardoor de verkoopbaarheid – en daarmee ook de waarde - van de onzelfstandige woonruimte negatief zou kunnen worden beïnvloed. Quarz had hierop moeten wijzen maar heeft dat nagelaten.

[eiseres] ging er vanuit dat als zij haar lidmaatschapsrecht zou verkopen, de koper net als zij recht zou hebben op lastendempers. Volgens Quarz hield het Koopstudioconcept niet in dat opvolgende kopers recht hadden op de lastendempers en kan [eiseres] er niet gerechtvaardigd op hebben vertrouwd dat dit wel het geval zou zijn. Dit verweer is onvoldoende onderbouwd en slaagt daarom niet. In de door [eiseres] overgelegde Vragenpocket Koopstudio, versie april 2008, staat het volgende:

‘Als student of starter betaal je de KLD alleen terug als je de studio met winst verkoopt. Deze winst wordt door Koopstudio gebruikt om een nieuwe KLD te creëren voor de nieuwe koper. Als er geen winst is bij doorverkoop, dan hoeft de lastendemper ook niet terugbetaald te worden. […]

Als je gebruik gemaakt hebt van de KBD, dien je deze altijd terug te betalen op het moment dat je de studio weer verkoopt. De belastingdienst spaart immers jouw hypotheekrenteaftrek voor je op.’

Koopstudio heeft aspirantkopers, en dus ook [eiseres] , voorgespiegeld dat ook opvolgende kopers recht zouden krijgen op (in ieder geval) de KLD. Dat een opvolgend koper geen recht zou hebben op de lastendempers is ook niet logisch, omdat zij een cruciaal onderdeel zijn van het Koopstudioconcept. Zonder lastendempers zouden veel studenten/starters het lidmaatschapsrecht van [eiseres] niet kunnen kopen, althans de maandlasten die daaraan verbonden zijn, niet zelf kunnen dragen. Maar als veronderstellenderwijs wordt uitgegaan van de juistheid van de hier aan de orde zijnde stelling van Quarz had het, gelet op het belang van de lastendempers voor de maandlasten en de verkoopbaarheid van het lidmaatschapsrecht (en daarmee voor de waarde van het lidmaatschapsrecht), op de weg van Quarz gelegen om er uitdrukkelijk op te wijzen dat een opvolgend koper mogelijk geen recht had op de lastendempers. Quarz heeft ook dit nagelaten.

Het voorgaande laat onverlet dat [eiseres] ook zelf als koper van het lidmaatschapsrecht verantwoordelijkheid draagt voor een onderzoek naar de risico’s die aan de lastendempers zijn verbonden. Op zichzelf is het juist dat het risico van een faillissement altijd aanwezig is, dat [eiseres] zich had kunnen realiseren dat een eventueel faillissement van Koopstudio tot problemen zou kunnen leiden en dat zij daaromtrent ook zelf nadere vragen aan Koopstudio had kunnen stellen. [eiseres] heeft dit nagelaten. Niettemin brengt de in dit geval op Quarz rustende zorgplicht mee dat zij zich de belangen van haar cliënt aantrekt en deze tijdig waarschuwt voor de aan het lidmaatschapsrecht verbonden risico’s. Dit geldt temeer voor het feit dat de verkoopwaarde van de lidmaatschapsrechten sterk samenhangt met de mogelijkheid om een lastendemper te verkrijgen. Uit het dossier blijkt niet dat [eiseres] dit risico overzag of kon overzien. Quarz had [eiseres] er dan ook op moeten wijzen dat de lastendempers niet alleen voor de maandlasten, maar ook voor de waarde van het lidmaatschapsrecht van essentieel belang zijn. Quarz heeft dit nagelaten.

De rechtbank verwerpt het verweer van Quarz dat de lastendempers een product van Koopstudio waren en dat het dus aan Koopstudio was om te adviseren over de aan dit product verbonden risico’s. Quarz heeft als financieel adviseur haar eigen verantwoordelijkheden en kan zich niet verschuilen achter de aanbieder van financiële producten en diens verantwoordelijkheden. Aanvaarding van het standpunt van Quarz zou er immers feitelijk op neerkomen dat de zorgplicht van financieel adviseurs bij de advisering over financiële producten van derden vrijwel inhoudsloos wordt. Daarbij komt dat de financiering via Quarz moest worden geregeld om voor de KLD in aanmerking te komen. Quarz was ermee bekend dat zij op deze wijze als vast intermediair bij dit concept werd gepresenteerd en bij de uitvoering trok zij ook gezamenlijk met Koopstudio op. Potentiële kopers mochten dan ook verwachten dat Quarz het door Koopstudio aangeboden product met de daarbij behorende opties goed kende. Als financieel adviseur diende zij haar opdrachtgevers te wijzen op de voor haar kenbare financiële risico’s van de gekozen constructie.

Anders dan Quarz stelt is ook niet van belang dat niet gebleken is dat [eiseres] (en haar ouders) de lasten niet konden dragen en dat er dus geen sprake is van overkreditering. In zijn advies dient een financieel adviseur immers niet alleen te betrekken wat de maximale draagkracht is van zijn cliënt, maar ook wat de door zijn cliënt gewenste maandlasten zijn. Als een cliënt aanspraak maakt op een financieel product dat specifiek is ontwikkeld om de woonlasten te verlagen, moet een financieel adviseur dat product dus bij zijn advisering betrekken, ook al telt dit product niet mee als inkomen (en de cliënt de maandlasten dus ook zou kunnen betalen als hij geen aanspraak maakt op de lastendemper).

Samengevat had Quarz op grond van de op haar rustende zorgplicht [eiseres] erop moeten wijzen dat de lastendempers niet alleen voor de maandlasten, maar ook voor de waarde van het lidmaatschapsrecht van essentieel belang zijn. In het bijzonder had Quarz [eiseres] a) moeten wijzen op het risico dat de maandlasten substantieel zouden stijgen indien Koopstudio om wat voor reden dan ook de maandelijkse termijnen van de lastendempers niet meer zou willen of kunnen betalen en b) erop moeten wijzen dat áls de lastendempers in de toekomst zouden wegvallen, het lidmaatschapsrecht veel minder interessant zou worden voor studenten en starters op de woningmarkt, waardoor de verkoopbaarheid - en daarmee ook de waarde - van de onzelfstandige woonruimte negatief zou kunnen worden beïnvloed. Quarz heeft dit nagelaten en daarmee is zij toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van deze verplichtingen.

Ten aanzien van ABN Amro

ABN Amro was in het kader van haar zorgplicht jegens [eiseres] niet gehouden om informatie te geven over lastendempers of voor (de gevolgen van) het wegvallen daarvan te waarschuwen. Hierbij is van belang dat in de door ABN Amro aangeboden geldlening op geen enkele wijze een koppeling met de lastendempers is gemaakt. Daar komt bij dat ABN Amro, in de situatie dat [eiseres] werd geadviseerd door een financieel dienstverlener, ervan mocht uitgaan dat Quarz adequaat advies zou geven over de lastendempers. [eiseres] heeft geen dan wel onvoldoende omstandigheden gesteld waaruit volgt dat ABN Amro zich had moeten realiseren dat zij de risico’s van het wegvallen van de lastendempers niet zou kunnen overzien.

Taxatierapport / marktconforme prijs

[eiseres] heeft gesteld dat Quarz en ABN Amro hun zorgplicht hebben geschonden door na te laten een onafhankelijke taxatie voor de waarde van het lidmaatschapsrecht op te laten stellen. De taxatie was uitgevoerd in opdracht van de verkoper van de lidmaatschapsrechten, die een sterk commercieel belang had bij de verkoop. Een taxatie bestemd voor woningfinanciering mag niet worden opgesteld door of in opdracht van de verkoper, aldus [eiseres] . Quarz had [eiseres] moeten adviseren om een onafhankelijke taxatie uit te laten voeren en ABN Amro had om een onafhankelijke taxatie moeten vragen omdat een taxatie als primair doel heeft om overkreditering te voorkomen en het voorkomen van overkreditering in het belang van de bank en haar cliënt is. Bovendien was het taxatierapport al gedateerd op het moment van offreren van het krediet door ABN Amro. Tenslotte hadden Quarz en ABN Amro moeten twijfelen aan de juistheid van deze taxatie omdat de koopsom van de lidmaatschapsrechten “bottom-up” is vastgesteld, dat wil zeggen beredeneerd vanuit de maandlasten die een koper bereid zou zijn te betalen. Van marktwerking rondom de verkoopprijzen was geen sprake en dat was Quarz en ABN Amro bekend, aldus [eiseres] . [eiseres] heeft voorts gewezen op een door haar opgesteld taxatierapport waaruit blijkt dat het lidmaatschapsrecht veel minder waard was dan de koopprijs die zij daarvoor heeft betaald.

Quarz en ABN Amro hebben betwist dat zij een onafhankelijke taxatie behoorden aan te vragen of dat zij dat aan [eiseres] behoorden te adviseren. Er is sprake van een rapport van een beëdigd taxateur, dat niet ouder was dan een jaar, waarop Quarz en ABN Amro af mochten gaan, ongeacht wie de opdrachtgever van de taxatie was. Bij Quarz en ABN Amro ligt geen verantwoordelijkheid om de taxatie op juistheid te beoordelen. Een taxatie heeft niet primair als doel om overkreditering te voorkomen. Een taxatie dient primair het belang van de bank en een kredietnemer kan hieraan geen rechten ontlenen. Op Quarz en ABN Amro rust geen verplichting om te onderzoeken of de aankoopsom reëel is en zij hebben ook geen expertise op dat vlak. Bovendien was de koopsom al tot stand gekomen op het moment dat Quarz en ABN Amro werden ingeschakeld. Betwist wordt (bij gebrek aan wetenschap) dat de koopsom van het lidmaatschapsrecht zou zijn bepaald aan de hand van de taxatie en dat er sprake was een van een zogenaamde “bottom-up”-benadering. ABN Amro en Quarz hebben de juistheid van het door [eiseres] opgestelde taxatierapport betwist.

De rechtbank stelt voorop dat het de verantwoordelijkheid is van een aspirant koper om zich ervan te vergewissen of een vraagprijs redelijk c.q. marktconform is. Die mogelijkheid bestond ook voor [eiseres] . Zij had immers zelf op woningverkoopsites kunnen kijken om te zien wat de vraagprijs per vierkante meter was voor appartementen in dezelfde buurt. Ook stond het haar vrij om een andere taxateur opdracht te geven het lidmaatschapsrecht te taxeren. Er bestond voor Quarz en ABN Amro dan ook geen verplichting jegens [eiseres] om een onafhankelijke taxatie te laten uitvoeren of dat aan [eiseres] te adviseren. Het is aan de koper van een woning (in dit geval: lidmaatschapsrecht) om zelf onderzoek te doen naar de vraag of de koopprijs een reële marktconforme prijs is. Een en ander valt in het algemeen niet onder de zorgplicht van de financieel adviseur dan wel de kredietverstrekkende bank. De omstandigheden van het geval maken dat niet anders. Daarover overweegt de rechtbank als volgt.

In dit geval was sprake van een taxatierapport van een beëdigd taxateur dat niet meer dan een jaar oud was op het moment dat de bank een offerte uitbracht en de lening werd gesloten. Met Quarz en ABN Amro is de rechtbank van oordeel dat er geen reden voor hen bestond om te twijfelen aan de deugdelijkheid van het rapport. Dat het rapport was opgesteld in opdracht van de verkopende partij, maakt niet dat Quarz en ABN Amro niet mochten afgaan op het rapport. Het rapport was immers opgesteld door een beëdigd taxateur en die is volgens de gebruikelijke waarderingsmethodiek van objectvergelijking tot een waardebepaling van het lidmaatschapsrecht gekomen. ABN Amro heeft terecht aangevoerd dat zij met haar handelwijze al voldeed aan de (per 1 januari 2013) ingevoerde voorschriften van het Bgfo, te weten dat zij voor wat betreft de marktwaarde van een woning afgaat op een door een deskundig taxateur opgemaakt taxatierapport dat op het moment van het aangaan van het hypothecair krediet niet ouder is dan een jaar.

De stelling dat Koopstudio de verkoopprijs “bottom-up” (en niet marktconform, dat wil zeggen te hoog) heeft vastgesteld en dat ABN Amro en Quarz daarvan op de hoogte waren, kan niet leiden tot het oordeel dat zij hun zorgplicht jegens [eiseres] hebben geschonden. Ook als veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat de verkoopprijs “bottom-up” is vastgesteld, zoals [eiseres] heeft gesteld, en Quarz en ABN Amro daarvan op de hoogte waren dan wel behoorden te zijn, leidt dat er niet toe dat Quarz en ABN Amro gehouden waren om een nieuw taxatierapport te laten opmaken dan wel [eiseres] te adviseren dat te laten doen. Wanneer de bank en de financieel adviseur – zoals in dit geval – beschikken over een taxatierapport dat voldoet aan de daaraan te stellen eisen, ligt het in het algemeen niet op hun weg om na te gaan hoe de koopprijs tot stand is gekomen en of die koopprijs, in vergelijking met andere onroerende zaken, een reële prijs is. Zoals hiervoor overwogen is dat een verantwoordelijkheid van de koper zelf.

Concluderend zijn er naar het oordeel van de rechtbank geen omstandigheden die maken dat Quarz en ABN Amro niet mochten afgaan op het taxatierapport in kwestie.

Interne aansprakelijkheid woonvereniging op basis van statuten

[eiseres] heeft gesteld dat het gebruikelijk is om in de statuten van een woonvereniging een uitsluiting van aansprakelijkheid voor verbintenissen van de vereniging en van iedere verplichting van haar leden en oud-leden op te nemen. Zij verwijst in dat verband naar de voorbeeld-statuten van een standaard coöperatieve woonvereniging. De statuten van een “Koopstudio-woonvereniging” bepalen echter dat de leden tegenover de woonvereniging aansprakelijk zijn voor eventuele tekorten bij beëindiging van het lidmaatschapsrecht (artikel 8) en bij ontbinding van de woonvereniging (artikel 25). Die aansprakelijkheid van de leden van de “Koopstudio-woonverenigingen” is dus niet uitgesloten of tot een maximum beperkt. [eiseres] stelt dat Quarz en ABN Amro tekort zijn geschoten in de nakoming van de op hen rustende bijzondere zorgplicht door niet te waarschuwen voor de risico’s van de juridische constructie van de woonvereniging en door niet te adviseren om een zogenaamde akte van vrijwaring voor de verschillende lidmaatschapsrechten te arrangeren. Het lidmaatschapsrecht en daarmee dus ook de constructie van de woonvereniging staat in enig verband met de beoordeling door Quarz en ABN Amro of de geldlening voor [eiseres] passend is, aldus [eiseres] . De juridische constructie, waaronder de regeling voor interne aansprakelijkheid (en de parapluhypotheek), leidt er volgens [eiseres] toe dat het lidmaatschapsrecht niet, althans minder goed verkoopbaar is.

ABN Amro stelt dat [eiseres] zich voorafgaand aan de koop bewust moet zijn geweest van de risico’s die aan de koop van een lidmaatschapsrecht waren verbonden gezien de informatie die Koopstudio en Quarz aan haar hebben verstrekt. ABN Amro was in het geheel niet betrokken bij de koop van het lidmaatschapsrecht en had dan ook geen verplichting om haar te wijzen op risico’s die aan de juridische constructie waren verbonden. Zij was jegens [eiseres] slechts gehouden om te onderzoeken of de kredietaanvraag kon worden ingewilligd.

Quarz bestrijdt dat op haar een bijzondere zorgplicht rust wat betreft het voorlichten over de juridische aard, eigenschappen en risico’s van het lidmaatschapsrecht. Quarz was niet betrokken bij de ontwikkeling van het Koopstudio-concept en evenmin bij de verkoop van de studio’s. De zorgplicht van een financieel adviseur strekt zich niet uit tot het geven van (juridische) voorlichting aan (aspirant-)kopers over datgene wat zij kopen, waarover een financieel adviseur ook geen bijzondere kennis heeft.

De rechtbank overweegt dat het (eventuele) causaal verband tussen de vermeende zorgplichtschending en de gestelde schade (verminderde verkoopbaarheid van het lidmaatschapsrecht) door [eiseres] zelf kan worden opgeheven. De rechtbank stelt in dat kader vast dat het tot de bevoegdheid van de individuele woonvereniging behoort om de statuten op het punt van de interne aansprakelijkheid te wijzigen. [eiseres] heeft het, samen met de andere leden van de woonvereniging, dus in haar macht om de interne aansprakelijkheid uit te sluiten of te beperken zoals zij wenst. [eiseres] heeft onvoldoende concreet en onderbouwd gesteld dát en om welke reden(en) zo’n wijziging niet mogelijk zou zijn en waaruit dat blijkt. De enkele stelling dat leden uiteenlopende belangen hebben en dat een wijziging van de statuten daarom niet mogelijk is gebleken, acht de rechtbank in dat verband onvoldoende. De rechtbank komt dan ook niet toe aan beoordeling van de vraag of Quarz en/of ABN Amro tekort zijn geschoten in nakoming van hun zorgplicht jegens [eiseres] of verwijtbaar hebben gehandeld door mee te werken aan het opzetten van de juridische constructie.

Gelet op het voorgaande worden de stellingen van [eiseres] op het punt van de interne aansprakelijkheid verworpen.

Zorgplicht ABN Amro 2010

Nadat het Koopstudio-concern failliet was gegaan, heeft [eiseres] – volgens [eiseres] op advies van ABN Amro – in juli 2010 de lening helemaal aflossingsvrij gemaakt, de kapitaalverzekering bij Allianz beëindigd en heeft zij een nieuwe verzekering afgesloten bij ABN Amro om het risico bij overlijden af te dekken. [eiseres] stelt dat ABN Amro met het geven van dit advies tekort is geschoten in de nakoming van haar zorgplicht. De lening werd immers hiermee nog risicovoller door het enige stukje vermogensopbouw eruit te halen. ABN Amro heeft nagelaten een financieel rapport op te stellen, een financiële analyse te maken en andere alternatieven te bespreken, aldus [eiseres] . ABN Amro betwist dat zij tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Zij betwist dat zij als financieel adviseur is opgetreden jegens [eiseres] . Zij wijst erop dat [eiseres] haar stellingen niet heeft onderbouwd en dat [eiseres] niet heeft gesteld dat zij, als zij anders zou zijn voorgelicht, voor een ander product zou hebben gekozen. Na het wegvallen van de lastendempers wilde [eiseres] de maandlasten verlagen en ABN Amro is aan die wens tegemoetgekomen, aldus ABN Amro.

De rechtbank stelt vast dat [eiseres] niet dan wel onvoldoende heeft gesteld dat, als ABN Amro in 2010 zou hebben gehandeld zoals [eiseres] meent dat zij had moeten handelen, [eiseres] een andere keuze zou hebben gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank staat dan ook onvoldoende vast dat [eiseres] schade heeft geleden door de handelwijze van ABN Amro. Alleen al om deze reden moet de vordering van [eiseres] op dit punt worden afgewezen. De overige stellingen van partijen in dit kader behoeven dan ook geen bespreking.

Schade

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, komt de rechtbank tot het oordeel dat Quarz bij haar advisering niet de zorg van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen. De rechtbank acht aannemelijk dat [eiseres] door die tekortkoming schade heeft geleden. Zij heeft immers gemotiveerd gesteld dat zij, indien zij juist zou zijn voorgelicht over de risico’s van het wegvallen van de lastendempers, het lidmaatschapsrecht niet zou hebben gekocht. Zij heeft in dat kader erop gewezen dat het voor haar van groot belang was dat de maandlasten laag waren, vergelijkbaar met de huur van een studentenkamer. Bij het wegvallen van de lastendempers zouden deze maandlasten substantieel stijgen. Quarz heeft betwist dat [eiseres] in die situatie het lidmaatschapsrecht niet zou hebben gekocht, maar gelet op de omstandigheid dat door de tekortkoming van Quarz aan [eiseres] de mogelijkheid is ontnomen om die keuze te maken, kan aan de stelplicht van [eiseres] op dit punt niet al te hoge eisen worden gesteld en verwerpt de rechtbank dat verweer. Daarnaast heeft Quarz aangevoerd dat [eiseres] ten tijde van haar advisering niet meer had kunnen afzien van de koop van het lidmaatschapsrecht omdat de koopovereenkomst tussen Koopstudio en haar al definitief was geworden. De rechtbank verwerpt ook dit verweer. [eiseres] heeft gemotiveerd gesteld dat ook Koopstudio jegens haar tekort is geschoten in haar contractuele verplichtingen, onder andere door haar niet of onvoldoende voor te lichten over de aard en risico’s die verbonden waren aan de lastendempers. Op grond van die omstandigheid had [eiseres] de koopovereenkomst met Koopstudio kunnen ontbinden of deze kunnen vernietigen wegens dwaling, als Quarz haar op de risico’s die waren verbonden aan de lastendempers had gewezen. Die mogelijkheid is aannemelijk, zodat [eiseres] voldoende heeft gesteld om aan te nemen dat zij schade heeft geleden door de tekortkoming van Quarz.

De rechtbank ziet op basis van de stellingen van partijen geen mogelijkheid om in dit vonnis de schade aan de zijde van [eiseres] te begroten. Aangezien wel aannemelijk is geworden dat [eiseres] als gevolg van de hiervoor besproken schending van de zorgplicht door Quarz schade heeft geleden, zal de zaak tussen [eiseres] en Quarz worden verwezen naar de schadestaatprocedure.

Gelet op het bovenstaande hoeven enkele stellingen van [eiseres] niet inhoudelijk te worden beoordeeld, aangezien niet is gesteld of gebleken dat de schade van [eiseres] hoger is dan nu het geval is, als komt vast te staan dat ook die stellingen juist zijn. Ook hoeven enkele verweren niet inhoudelijk te worden besproken omdat de vorderingen al op andere gronden worden afgewezen. Het gaat hierbij om:

In de zaak [eiseres] - Quarz

De rechtbank komt tot het oordeel dat Quarz tekort is geschoten jegens [eiseres] omdat zij niet heeft voldaan aan haar zorgplicht op het punt van de lastendempers. Dit betekent dat de vorderingen op dit punt worden toegewezen. Voor het overige komt de rechtbank niet tot het oordeel dat Quarz tekort is geschoten dan wel onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres] en worden de vorderingen afgewezen.

Quarz zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De gevorderde nakosten worden toegewezen zoals onder 5 omschreven. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:

- dagvaarding € 93,80

- griffierecht 282,00

- salaris advocaat 1.356,00 (3,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 1.731,80

In de zaak [eiseres] – ABN Amro

De rechtbank komt niet tot het oordeel dat ABN Amro tekort is geschoten dan wel onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres] . Dit betekent dat de vorderingen worden afgewezen.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De gevorderde nakosten worden toegewezen zoals onder 5 omschreven. De kosten aan de zijde van ABN Amro worden begroot op:

- griffierecht € 608,00

- salaris advocaat 1.356,00 (3,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 1.964,00

De rechtbank

in de zaak [eiseres] - Quarz

verklaart voor recht dat Quarz toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van haar verplichting jegens [eiseres] zoals overwogen in rechtsoverweging 4.23,

veroordeelt Quarz tot vergoeding van de schade van [eiseres] , nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

veroordeelt Quarz in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.731,80, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt Quarz, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 131,00 aan salaris advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening,

verklaart dit vonnis wat betreft de onderdelen 5.2 tot en met 5.4 uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af,

in de zaak [eiseres] – ABN Amro

wijst de vorderingen af,

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van ABN Amro tot op heden begroot op € 1.964,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [eiseres] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door ABN Amro volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 131,00 aan salaris advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening,

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Brouwer, mr. J.K.J. van den Boom en mr. L.M.G. de Weerd en in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2016.1.