Rb. Arnhem, 18-04-2012, nr. 221720 / HA ZA 11-1397

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Vervolgens is vonnis bepaald.

[gedaagde] woont sinds het begin van de jaren '50 van de vorige eeuw aan de [adres] in Arnhem, aanvankelijk met zijn ouders, die de woning huurden. Hij is sinds 15 januari 1982 erfpachter van het desbetreffende perceel, kadastraal bekend gemeente Arnhem, [sectie en nummer], blijkens een door [gedaagde] overgelegde akte van 25 november 1983 tot aanvulling van de erfpachtsvoorwaarden groot 317 m2. [gedaagde] heeft op 24 juni 1994 de blote eigendom van dit perceel van de gemeente verkregen. Bij die gelegenheid heeft hij een kadastrale kaart ontvangen, waarop de contouren van zijn perceel en de omliggende percelen, met daarop de contouren van de opstallen, zijn afgebeeld.

In het verlengde van de achtertuin van het genoemde perceel ligt een strook grond van ongeveer 70 m2, die deel uitmaakt van het kadastrale perceel gemeente Arnhem, sectie S nummer 1800 (in totaal groot 04.17.65 ha), welk perceel blijkens de kadastrale registratie toebehoort aan de gemeente (hierna: perceel S 1800). De genoemde strook grond (hierna: de strook grond) vormt samen met het achtererf van het perceel van [gedaagde] ogenschijnlijk één geheel en is in ieder geval sinds de jaren '50 van de vorige eeuw samen met dat achtererf in gebruik als achtertuin (hierna: de achtertuin). De strook grond wordt begrensd door een steil oplopend talud dat eveneens deel uitmaakt van perceel S 1800. Daar waar het talud begint heeft [gedaagde] de achtertuin afgerasterd. Aan de hand van een door de gemeente overgelegde en inhoudelijk niet betwiste kaart kan de situatie ter plaatse als volgt in beeld worden gebracht. De strook grond is hierop - schetsmatig - gearceerd weergegeven.

Bij brief van 28 januari 2011 heeft de gemeente [gedaagde] aangeboden dat hij de strook grond, onder voorwaarden, van de gemeente kon kopen voor € 77,- per vierkante meter. Bij brief van 18 februari 2011 heeft [gedaagde] dit aanbod van de hand gewezen en zich beroepen op verkrijgende verjaring van de strook grond. Daarop heeft de gemeente aan [gedaagde] bij brief van 22 april 2011 onder meer het volgende geschreven:

In de brief heeft de gemeente het aanbod tot koop gestand gedaan en [gedaagde] verzocht, indien hij daarop niet wenst in te gaan, om binnen drie maanden na dagtekening van de brief zijn afrastering in overeenstemming te brengen met de kadastrale grens en de strook grond te ontruimen.

Bij brief van 26 mei 2011 heeft de toenmalige advocaat van [gedaagde] het standpunt van de gemeente bestreden. Op basis van de kadasterkaart die [gedaagde] had ontvangen bij de akte van levering van 24 juni 1994 mocht hij erop vertrouwen, aldus zijn advocaat, dat het perceel dat hij kocht overeenstemde met de kadastrale grenzen. In ieder geval heeft hij het bezit over de strook grond gedurende 20 jaar uitgeoefend, zodat hij het eigendomsrecht op de strook grond (ook) langs die weg heeft verkregen. Daarop heeft de gemeente weer gereageerd bij brief van 15 juli 2011, waar zij haar standpunt uit de brief van 22 april 2011 heeft herhaald.

Bij brief van 12 augustus 2011 heeft de toenmalige advocaat van [gedaagde] daarop onder meer geantwoord:

De gemeente stelt zich op het standpunt dat zij eigenaar is van de strook grond en vordert in conventie, kort gezegd, de ontruiming ervan. Zij bestrijdt het standpunt van [gedaagde] dat deze vanaf 1982 het bezit van de strook grond heeft gehad en door twintigjarige verjaring krachtens artikel 3:105 BW eigenaar daarvan is geworden. Ook bestrijdt zij het standpunt van [gedaagde] dat deze vanaf 1994 door verloop van tien jaren op de voet van artikel 3:99 BW eigenaar van de strook grond is geworden. Volgens de gemeente is steeds sprake geweest van een stilzwijgende bruikleenovereenkomst, welke constructie in feite verhindert dat gehouden is zonder recht of titel en dat de revindicatie verjaart. [gedaagde] betwist uitvoerig het bestaan van een dergelijke bruikleenovereenkomst en vordert in reconventie, kort gezegd, primair een verklaring voor recht dat hij door verjaring eigenaar is geworden van de strook grond en subsidiair dat de gemeente die strook grond aan hem levert.

Partijen voeren over en weer verweer tegen elkaars vorderingen. Op hun standpunten zal hierna worden ingegaan.

De rechtbank volgt eerst duidelijkheidshalve de redeneerstappen van de gemeente en het debat van partijen daarover (4.2 - 4.4). Dat daarmee nog niet alles is gezegd over het beroep op verjaring, volgt uit hetgeen daarna wordt overwogen. Aldus zal blijken dat de overwegingen 4.2 - 4.4 uiteindelijk niet dragend zijn voor de beslissing.

De vraag of er vóór 24 juni 1994 (de dag waarop de blote eigendom werd geleverd) sprake is geweest van bezit van de strook grond door [gedaagde] beantwoordt de rechtbank met de gemeente ontkennend. Een groot deel van de motivering daarvan kan worden ontleend aan de laatste geciteerde alinea uit de brief van de gemeente van 22 april 2011. In dit verband is bovendien van belang hetgeen door [gedaagde] ter comparitie is verklaard:

In de conclusie van antwoord stelt [gedaagde] voorts:

Daaruit valt af te leiden dat [gedaagde] in deze procedure niet de stelling ingang probeert te doen vinden dat op enig moment een houder (huurder, erfpachter) van het perceel de strook grond erbij heeft getrokken met een andere uiterlijk kenbare pretentie dan deze te gaan houden voor de eigenaar en dat dit bezit op hem is overgegaan (hoewel de brief van 12 augustus 2011 anders lijkt te impliceren). In ieder geval moet worden aangenomen dat [gedaagde] zich tegenover de gemeente met betrekking tot de strook grond niet anders heeft gedragen dan met betrekking tot het in erfpacht gegeven perceel, ook al kon de strook grond strikt genomen niet onder de erfpacht vallen. Dat betekent dat [gedaagde] (of een eerdere gebruiker die de feitelijke macht over de strook uitoefende) vóór 1994 de strook grond niet "als eigenaar" in bezit heeft gehad en toen de eigendom daarvan niet langs de weg van artikel 3:105 BW kan hebben verkregen.

Vanaf 1994 is dit mogelijk anders maar dan is voor een succesvol beroep op verkrijging door verjaring via de weg van artikel 3:99 BW tevens goede trouw vereist. [gedaagde] moest er, met andere woorden, bij de levering redelijkerwijs niet aan hoeven te twijfelen dat de strook grond tot het perceel behoorde, waarvan de blote eigendom hem toen werd geleverd. De gemeente heeft in dit verband terecht gewezen op het kenbare verschil in oppervlakte van het perceel met of zonder de strook grond. Daar komt bij dat ook de toen overhandigde kadastrale kaart hem op een ander spoor had moeten zetten. De rechter heeft ter comparitie geconstateerd dat de afstand van de achtergevel van het woonhuis van [gedaagde] tot aan de afrastering tegen het talud vrijwel gelijk is aan die van de achtergevel tot de perceelsgrens aan de voorzijde (beide ongeveer 15 stappen). Raadpleging van de kadastrale kaart leert echter dat de verhouding van die afstanden tot elkaar beduidend anders zijn:

Aldus kan niet worden aangenomen dat [gedaagde] bij de verkrijging van de eigendom van het erfpachtperceel te goeder trouw is geweest als bedoeld in artikel 3:11 BW (hetgeen de toenmalige advocaat van [gedaagde] overigens ook zelf aangaf in zijn brief van 12 augustus 2011).

Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] vóór 24 juni 1994 geen eigenaar door verjaring is geworden en dat de verkrijgende verjaring van artikel 3:99 BW nadien evenmin tot eigendomsverkrijging heeft geleid. Het laat echter niet (dan wel onvoldoende) beantwoord wat er op (of na) 24 juni 1994 is gebeurd en welke gevolgen het recht daaraan verbindt.

Ingevolge artikel 3:306 BW verjaart een rechtsvordering, indien de wet niet anders bepaalt, door verloop van 20 jaar. Artikel 3:314 lid 2 BW bepaalt verder dat de termijn van verjaring van een rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende - hierna ook te noemen: de revindicatie - begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt (cursivering is van de Rechtbank). Artikel 3:105 lid 1 BW bepaalt ten slotte dat hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw.

Toepassing van bovenstaande combinatie van bepalingen uit het derde boek van het Burgerlijk Wetboek zou tot de conclusie kunnen leiden dat [gedaagde] op 24 juni 1994 (of later) eigenaar is geworden van de strook grond. De rechtbank veronderstelt daarbij dan, in het verlengde van hetgeen onder 4.2 is overwogen, dat [gedaagde] op 24 juni 1994 met de blote eigendom van zijn perceel ook het bezit van de strook grond verkreeg. Er was immers geen reden meer om die strook 'als erfpachter' nog te gaan houden voor de gemeente (vgl. art. 3:111 BW).

Vereist is dan wel dat toen de revindicatie inderdaad was verjaard. De gemeente tracht dit te voorkomen door ervan uit te gaan dat tussen partijen een stilzwijgend aangegane overeenkomst van bruikleen heeft gegolden, welke geacht moet worden bij brief van 22 april 2011 te zijn opgezegd. Vanaf het einde van de bruikleenverhouding is dan immers eerst sprake van houden zonder recht of titel, zodat eerst vanaf dat moment sprake kan zijn van een rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit van een niet rechthebbende. Deze opvatting is echter niet goed te rijmen met de door de gemeente in dezelfde brief gemaakte opmerking dat voor het gebruik van de strook grond in het verleden geen bruikleenovereenkomst is afgesloten. Zonder feiten die de gestelde bruikleenverhouding inkleuren kan naar het oordeel van de rechtbank (dan ook) niet tot het bestaan van een dergelijke stilzwijgende overeenkomst worden geconcludeerd. Zonder dergelijke feiten is immers slechts sprake van een gefingeerde rechtsfiguur.

In dit verband is van belang dat [gedaagde] erop heeft gewezen - waarop de gemeente in haar conclusie van antwoord in reconventie onder 6 inhaakt - dat de strook grond onderdeel uitmaakt van een plan van de gemeente om in de jaren '30 van de vorige eeuw daar een tramlijn aan te leggen, welk plan uiteindelijk niet is doorgegaan. Mede naar aanleiding daarvan - zie productie 2 bij conclusie van antwoord - heeft de gemeente in 1949

Dat is in 1963 nog een keer gebeurd:

In 1968 is ten slotte geconstateerd dat met betrokkenen collectief niet tot overeenstemming kon worden gekomen, waarna er verder geen werk van gemaakt is. De gemeente heeft ter comparitie aangegeven dat er na 1968 hierover geen contact meer is geweest tussen de erfpachters en de gemeente tot 2010.

Genoemd contact tussen 1949 en 1968 leidt tot een situatie waarin de gemeente het over en weer kenbaar toelaat dat de strook grond door de erfpachters (en hun eventuele huurders) - ook de toenmalige erfpachter van [adres] - wordt gebruikt. Het is niet moeilijk om uit deze feiten een stilzwijgende bruikleenovereenkomst af te leiden. De rechtbank gaat daar dan ook vanuit.

Uit de stukken leidt de rechtbank af dat [gedaagde] het erfpachtsrecht - met het daaraan feitelijk gekoppelde gebruik van de strook grond - op 15 januari 1982 onder bijzondere titel heeft verkregen. Daarmee is, gelet op het voorgaande, in ieder geval een bruikleenloze periode van 20 jaar gegeven tot 2002. Gesteld noch gebleken is immers dat de verplichtingen uit de in de vorige rechtsoverweging aangenomen stilzwijgende bruikleenovereenkomst op [gedaagde] zijn overgegaan en vaststaat dat over de periode na 15 januari 1982 tussen partijen over het gebruik van de strook grond op geen enkele wijze is communiceerd tot 2010. De conclusie is dan ook dat [gedaagde] - in ieder geval, maar het zou ook eerder kunnen zijn geweest - op 15 januari 2002 eigenaar is geworden van de strook grond.

Dat betekent dat de gemeente geen ontruiming kan vorderen. De vorderingen in conventie zullen daarom worden afgewezen. De primaire vordering in reconventie zal daarentegen worden toegewezen. Als de in conventie en in reconventie in het ongelijk gestelde partij zal de gemeente in de kosten van die procedures worden veroordeeld.

De rechtbank

IN CONVENTIE:

wijst de vorderingen af,

veroordeelt de gemeente in de kosten van de procedure, tot dit vonnis aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 260,- voor griffierecht en op € 904,- voor kosten van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief, vermeerderd met de wettelijke rente daarover, lopende vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis, indien die kosten dan niet zijn voldaan,

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

IN RECONVENTIE:

verklaart voor recht dat [gedaagde] door middel van verjaring eigenaar is geworden van de strook grond,

veroordeelt de gemeente in de kosten van de procedure, tot dit vonnis aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 452,- voor kosten van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief, vermeerderd met de wettelijke rente daarover, lopende vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis, indien die kosten dan niet zijn voldaan,

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op 18 april 2012.