Rb. Middelburg, 24-05-2012, nr. 11/4724

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 mei 2012 te Middelburg.

Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar,

[gemachtigden].

De rechtbank:

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2011 tot 1 januari 2012 op € 818.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde verminderd naar € 792.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een bedrijfsgebouw. De inhoud van de woning is 606 m³ en de oppervlakte van het perceel is 8.530 m².

De rechtbank verstaat, gelet op het beroepschrift en hetgeen daaromtrent ter zitting is verklaard, dat in geschil is het antwoord op de volgende vragen:

Zoals de rechtbank eerder heeft overwogen dient de uitspraak op bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering (Rechtbank Middelburg 9 september 2010, AWB 09/995, LJN:BN9634). De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. Dit brengt mee, dat de heffingsambtenaar in de uitspraak dient te motiveren waarom de referentie-objecten die hij voor de waardevaststelling aanvoert, vergelijkbaar zijn met de woning, alsmede dient aan te geven op welke wijze de vastgestelde waarde van de woning is afgeleid uit de verkoopprijzen van de referentie-objecten. Hoewel de wijze van motiveren aan de heffingsambtenaar vrijstaat, ligt het voor de hand, gelet op de wijze waarop hij zich van zijn bewijslast in de beroepsfase pleegt te kwijten, dat hij daartoe een matrix, waarin onder meer de m³- en m²- van de referentie-objecten zijn opgenomen, overlegt. Voor het voldoen aan de bewijslast maakt het geen verschil of het de motivering in de bezwaarfase dan wel het verweer in de beroepsfase betreft.

In de bestreden uitspraak op bezwaar is onder meer de afleiding van de vastgestelde waarde uit de verkoopprijzen van de referentie-objecten niet opgenomen, maar is volstaan met de opmerking dat na onderzoek naar de waarde van de woning betere vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn, en dat naar aanleiding van die transacties een hertaxatie heeft plaatsgevonden. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel, dat de uitspraak op bezwaar niet op een deugdelijke motivering berust.

De stelling van verweerder, dat op grond van de instructie “gerechtvaardigd belang” de opneming van de door belanghebbende gevraagde gegevens in de uitspraak op bezwaar achterwege kan blijven, is onjuist, omdat deze instructie niet kan afdoen aan de op grond van artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) op verweerder rustende motiveringsplicht.

Het beroep is gegrond. De uitspraken op bezwaar dienen vernietigd te worden.

De rechtbank zal op de voet van artikel 8:72, derde lid, van de Awb onderzoeken of de rechtsgevolgen van de vernietigde besluiten geheel of gedeeltelijk in stand kunnen blijven. Daartoe wordt het volgende overwogen.

Waarde van de woning

Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dit is de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft in de beroepsprocedure een taxatiematrix met fotomateriaal overgelegd. In deze matrix zijn gegevens en foto’s van een aantal referentieobjecten opgenomen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar nader uiteengezet, dat de waarde van de woning in de vorige perioden te laag is vastgesteld, omdat uit de marktanalyse is gebleken dat de grondstaffel voor percelen met grote oppervlakten onjuist bepaald is geweest. Gelet op de verkoopprijzen leidde de grondstaffel tot niet meer met de overige verkopen in goede verhouding staande m³-prijzen. Op grond daarvan is de grondstaffel deels verhoogd, waardoor de verhouding tussen m²- en m³-prijzen weer in evenwicht is gebracht. De rechtbank acht het aanpassen van de grondstaffel op basis van uit de marktanalyse voortkomende gegevens passend en de verklaring van de heffingsambtenaar ter zitting aannemelijk.

In de taxatiematrix is het object [referentieobject] te [woonplaats] opgenomen. Dit object is omstreeks de waardepeildatum verkocht en is evenals de woning een vrijstaande woning. Ook wat bouwjaar en onderhoud betreft, is het object voldoende vergelijkbaar met de woning. Gelet op de voor het object [referentieobject] gehanteerde m³-prijs is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die aan de woning is toegekend per de vorige waardepeildatum van 1 januari 2009. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De rechtbank neemt hierbij tevens in aanmerking de in 2.6. opgenomen verklaring van de heffingsambtenaar inzake de grondstaffel. Het betoog van belanghebbende faalt daarom.

Gelet op het vorenstaande dienen de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraken op bezwaar in stand te blijven.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gebleken van kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.

Deze uitspraak is gedaan op 24 mei 2012 door mr. J.C.K.W. Bartel, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. drs. I.E. Rijsdijk-van Eerd, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 7 juni 2012

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,