Rb. Utrecht, 02-07-2008, nr. 182536/ HA ZA 04-1765

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Bij voormeld tussenvonnis heeft de rechtbank, ter vaststelling van de door de gemeente aan de stichting wegens de onteigening verschuldigde schadeloosstelling, het daaromtrent uitgebrachte advies van de deskundigen en de door partijen tegen dat advies geuite bezwaren, beoordeeld. Omdat de rechtbank zich niet voldoende geïnformeerd heeft geacht, heeft zij bij het tussenvonnis bepaald dat de gemeente haar bij akte dient te informeren over de eis die zij zal stellen betreffende het aantal door de stichting bij de moskee te realiseren parkeerplaatsen. Daarnaast heeft de rechtbank bij voormeld tussenvonnis bepaald dat de deskundigen:

De rechtbank heeft in haar tussenvonnis overwogen dat de deskundigen de aankoop van een perceel van 1.550 m2 tot uitgangspunt van hun berekening van de schadeloosstelling hebben genomen. De rechtbank heeft geoordeeld dat, indien de gemeente een eis stelt betreffende het aantal parkeerplaatsen, waarvan het gevolg is dat de stichting niet kan volstaan met de aankoop van 1.550 m2 grond, de noodzaak van de aankoop van extra grond als een gevolg van de onteigening moet worden beschouwd en de aankoop van extra grond dus dient te worden vergoed.

De gemeente heeft bij akte gesteld dat zij, uitgaande van het aantal zit- of knielplaatsen in de moskee, een norm heeft gesteld van 96 parkeerplaatsen. Zij heeft aangevoerd dat bij een bouw van een moskee met een brutovloeroppervlakte (hierna: bvo) van 700 m2, zijnde de oppervlakte van het onteigende, 35 tot 40 van die 96 parkeerplaatsen op het aan te kopen perceel van 1.550 m2 kunnen worden gerealiseerd en dat dus 55 extra parkeerplaatsen als een onteigeningsgevolg kunnen worden beschouwd. De gemeente becijfert de extra grondkosten op € 85.000,--. De gemeente heeft daarnaast naar voren gebracht dat de stichting heeft besloten een moskee met een bvo van 1.420 m2 te bouwen. De vanwege de keuze voor een groter gebouw benodigde extra grond acht de gemeente niet een onteigeningsgevolg. De gemeente heeft ten slotte gesteld dat zij inmiddels heeft besloten de noodzakelijke 3.774 m2 voor een bedrag van € 513.264,-- aan de stichting te koop aan te bieden om de bouw van een grotere moskee mogelijk te maken, welk aanbod door de stichting is aanvaard.

De deskundigen hebben in hun aanvullend advies aangegeven dat in geval van aankoop van een perceel van 1.550 m2, er bij gestapelde bouw capaciteit is voor 30 parkeerplaatsen. De deskundigen begroten de benodigde extra grond bij een eis van 96 parkeerplaatsen op 1.650 m2, zijnde 25 m2 per parkeerplaats maal 66 parkeerplaatsen. De deskundigen hebben een aangepaste schadeberekening opgesteld, waarin zij extra kosten hebben opgenomen voor de aankoop van de grond en de verharding van de grond.

De stichting acht 25 m2 per parkeerplaats te weinig, aangezien op eigen terrein dient te worden geparkeerd zodat tevens een toegangsweg naar en tussen twee rijen parkeerplaatsen nodig is.

Volgens de stichting gaan de deskundigen er aan voorbij dat zij uiteindelijk een perceel van 3.774 m2 heeft moeten kopen om de 96 parkeerplaatsen mogelijk te maken. De koopprijs van € 513.264,-- dient daarom volgens de stichting in de schadevaststelling tot uitgangspunt te worden genomen. De stichting betwist niet dat zij heeft besloten een moskee te bouwen met een bvo van 1.420 m2, maar zij is het niet eens met de stelling van de gemeente dat dit een verdubbeling van het aantal parkeerplaatsen met zich brengt, aangezien gestapeld wordt gebouwd en het feitelijk grondbeslag volgens de stichting dus gelijk blijft.

De gemeente heeft in haar nadere akte gesteld dat de parkeernorm voor religieuze gebouwen niet enkel is gekoppeld aan het aantal zit- of knielplaatsen in het gebouw, zoals onjuist is vermeld in haar eerdere akte, maar ook aan de oppervlakte, waar het gaat om de niet-gebedsruimte, dus de gebruiksruimten. Op basis van die uitgangspunten was de parkeerbehoefte in de oude situatie, dus die van het onteigende, 67,5 parkeerplaatsen en bedraagt de parkeerbehoefte in de nieuwe situatie 96 plaatsen. Gelet op het uitgangspunt van de deskundigen dat 30 parkeerplaatsen konden worden gerealiseerd op het aanvankelijk aan te kopen perceel van 1.550 m2, kunnen slechts 37,5 extra parkeerplaatsen als gevolg van de onteigening worden aangemerkt.

De rechtbank overweegt ten aanzien van het aantal parkeerplaatsen als volgt. De stichting heeft niet weersproken dat zij heeft besloten om een moskee met een bvo van 1.420 m2 te bouwen, terwijl het onteigende een bvo heeft van 700 m2. De rechtbank is van oordeel dat slechts de kosten van de parkeerplaatsen die nodig zijn bij een gebouw met een bvo van 700 m2, als een gevolg van de onteigening kunnen worden aangemerkt en dus voor vergoeding in aanmerking komen. De gemeente heeft in haar eerste akte kenbaar gemaakt dat zij een norm heeft gesteld van 96 parkeerplaatsen. Zowel de deskundigen als partijen hebben deze norm als uitgangspunt genomen bij het innemen van standpunten en het berekenen van de schade. Eerst in haar laatste akte, waar de stichting niet op heeft kunnen reageren, heeft de gemeente toegelicht dat de norm van 96 parkeerplaatsen het gevolg is van de keuze van de stichting om een moskee met een bvo van 1.420 m2 te bouwen en dat bij een bvo van 700 m2 voor de moskee een norm geldt van 67,5 parkeerplaatsen.

Gelet op het vorenstaande zal de rechtbank de stichting in de gelegenheid stellen om bij akte te reageren op de stelling van de gemeente dat niet alle vereiste 96 parkeerplaatsen, maar slechts 67,5 parkeerplaatsen, als gevolg van de onteigening kunnen worden aangemerkt.

Ten aanzien van de hoogte van de kosten per extra benodigde parkeerplaats, volgt de rechtbank het advies van de deskundigen. De deskundigen hebben hun berekening van deze kosten voldoende inzichtelijk gemaakt. Zij hebben per extra benodigde parkeerplaats een grondoppervlakte gehanteerd van 25 m2. De stichting heeft weliswaar gesteld dat rekening gehouden moet worden met een toegangsweg, maar zij heeft nagelaten te onderbouwen dat en waarom de door de deskundigen gehanteerde 25 m2 per parkeerplaats daarvoor niet afdoende is. Met name heeft de stichting niet gemotiveerd gesteld hoeveel grond volgens haar nodig is om de extra parkeerplaatsen te realiseren. De rechtbank zal daarom op dit punt de berekening van de deskundigen volgen. Vervolgens hebben de deskundigen in hun aangepaste schadeberekening rekening gehouden met extra grondkosten ter hoogte van € 136,-- per m2 extra benodigde grond, en met extra kosten voor bestrating ter hoogte van € 35,-- per m2 extra benodigde grond exclusief opslagen en BTW. De rechtbank zal deze uitgangspunten, waartegen door partijen geen bezwaren zijn geuit, overnemen. De beslissing ten aanzien van de hoogte van de totale kosten van de extra parkeerplaatsen zal, met het oog op rechtsoverweging 2.8, worden aangehouden. De beslissing ten aanzien van de overdrachtsbelasting zal daarom ook opnieuw worden aangehouden.

aftrek voor economische verbetering

De rechtbank heeft in haar tussenvonnis overwogen dat de deskundigen de door hen gehanteerde aftrek voor economische verbetering van 35% onvoldoende hebben toegelicht. De deskundigen hebben daarom in hun aanvullend advies een nadere onderbouwing verstrekt. Wat betreft de toekomstige besparingen op onderhoud en energieverbruik achten de deskundigen de volgens de stichting haalbare besparingen aanvaardbaar. De omvang van deze besparingen wordt door de deskundigen getaxeerd op

€ 97.290,--. De toekomstige besparingen op vernieuwingen zijn volgens de deskundigen het grootst. Elk gebouw dient na verloop van tijd gerenoveerd te worden, ook gebouwen als kerken en moskeeën. Volgens de deskundigen geldt voor wat betreft de levensduur van dit soort gebouwen de volgende termijnen:

Ruwbouw 75 jaar

Afbouw en inrichtingen 30 jaar

Terreinwerken 20 jaar

Installaties 15 jaar

Vergeleken met het onteigende levert de nieuw te bouwen moskee het voordeel op dat deze termijnen eerst thans aanvangen, aldus de deskundigen. Zij hebben gesteld dat het bestaande gebouw na de helft van bovenvermelde termijnen vernieuwingen vereisen en dat de kosten daarvan kunnen worden bepaald op de helft van de voor de nieuwbouw getaxeerde bouwkosten van € 908.426,--. Rekening houdend met aspecten zoals prijsstijgingen, rente en aanvullende kosten zoals directiekosten, kan het voordeel volgens de deskundigen worden bepaald op niet de helft maar op eenderde van een investering van € 1,1 miljoen ofwel op een bedrag van € 366.666,--. Vermeerderd met de besparingen op onderhoud en energieverbruik kan het voordeel worden begroot op € 463.956,--. Volgens de deskundigen is een aftrek voor economische verbetering van 35% op het in de nieuwbouw te investeren bedrag daarom redelijk.

De stichting heeft bezwaar gemaakt tegen deze berekening van de deskundigen.

Ten aanzien van de besparingen op onderhoudskosten heeft zij gesteld dat de onderhoudskosten van de nieuwe moskee lager zullen zijn omdat de oude moskee als schoolgebouw en daarom intensiever is gebruikt. De besparing op stookkosten valt daarom volgens haar weg tegen die lagere onderhoudskosten. In plaats van de aftrek van € 97.290,-- zoals berekend door de deskundigen komt de stichting daarom hooguit op een bedrag van

€ 85.750,--. De rechtbank kan de stelling van de stichting niet onderschrijven. Indien al juist zou zijn dat de onderhoudskosten van het nieuwe gebouw lager zullen zijn omdat het gebouw slechts als moskee en niet als school zal worden gebruikt, hetgeen door de stichting niet concreet is onderbouwd, vermag de rechtbank niet in te zien waarom die besparing niet als een gevolg van de onteigening kan worden beschouwd en dus als voordeel kan worden meegenomen in de schadeberekening. Bovendien leidt een vaststelling van de besparingen op onderhoudskosten en stookkosten op een bedrag van € 85.750,--, zoals de stichting voorstaat, niet tot het oordeel dat een aftrek van 35% niet is gerechtvaardigd, hetgeen mede uit het navolgende zal blijken.

Ten aanzien van de besparingen op vernieuwingen heeft de stichting allereerst gesteld dat de kosten van vernieuwingen reeds in de onderhoudskosten zijn meegenomen. Deze stelling kan haar niet baten. Wellicht is juist dat het normale onderhoud, zoals schilderwerk, in de begroting is opgenomen, maar het enkel verrichten van deze reguliere onderhoudswerkzaamheden maakt niet dat een gebouw nimmer behoeft te worden gerenoveerd.

De stichting heeft daarnaast betoogd dat de door de deskundigen gehanteerde uitgangspunten voor de berekening van de besparingen op vernieuwingen zich niet verdragen met de door de deskundigen gehanteerde kapitalisatiefactor 10. Deze factor gaat volgens de stichting uit van de inschatting dat het gebruik hooguit 13 jaar zal worden voortgezet. De uitgangspunten voor de berekening van de renovatiekosten strekken zich echter uit tot ver na 13 jaar na de onteigening, aldus de stichting.

De rechtbank ziet in dit betoog geen aanleiding om te oordelen dat de door de deskundigen gehanteerde uitgangspunten voor de berekening van de besparingen op vernieuwingen niet juist zijn. De in het advies van de deskundigen vermelde levensduur van een gebouw als de onderhavige komt de rechtbank niet onaannemelijk voor en de stichting heeft ook geen aanknopingspunten aangereikt op grond waarvan geoordeeld zou moeten worden dat de vermelde termijnen niet juist zijn. Het voordeel dat de nieuwbouw oplevert ten opzichte van het onteigende, doordat de termijnen waarbinnen gerenoveerd dient te worden pas nu aanvangen, strekt zich weliswaar uit over een zeer lange periode en zal pas in de verre toekomst concreet worden gevoeld, doch dit leidt niet tot de conclusie dat geen voordeel wordt genoten. De stichting heeft gemotiveerd aangevoerd dat het onteigende in de nabije toekomst ook nog niet hoefde te worden gerenoveerd, maar dit neemt niet weg dat het onteigende eerder aan renovatie toe was dan het nieuwe gebouw. De deskundigen hebben het voordeel vervolgens begroot aan de hand van enkele uitgangspunten waartegen geen bezwaren zijn geuit. De rechtbank zal daarom het advies van de deskundigen om een aftrek van 35% op de investeringskosten te hanteren, overnemen.

De stichting heeft tevens aangevoerd dat zij het onjuist acht om de aftrek van 35% op de totale investering toe te passen. Zij is van mening dat de aftrek niet mag worden toegepast op de kosten van de terreininrichting, de bestrating en het tapijt. De rechtbank vermag echter niet in te zien waarom ten aanzien van deze zaken, die eveneens nieuw in gebruik zullen worden genomen door de stichting, het hierboven bedoelde voordeel niet zal worden genoten.

De rechtbank volgt echter wel het betoog van de stichting dat de uitgangspunten voor de berekening van de besparingen op vernieuwingen zich niet verdragen met de gehanteerde kapitalisatiefactor 10. Het uitgangspunt dat het voordeel dat zich over een zeer lange periode uitstrekt, in het onderhavige geval wel in de schadeberekening moet worden meegenomen, dient naar het oordeel van de rechtbank tot een aanpassing van de gehanteerde kapitalisatiefactor te leiden. De rechtbank neemt bij dit oordeel tevens in aanmerking de bijzondere aard van het onderhavige gebouw. In haar tussenvonnis heeft de rechtbank reeds geoordeeld dat gelet op deze bijzondere aard niet aannemelijk is dat het gebouw in de nabije toekomst zal worden verkocht. Dit rechtvaardigt een ruimere inschatting van de periode dat de stichting gebruik zal maken van het gebouw. De rechtbank zal de te hanteren kapitalisatiefactor in redelijkheid vaststellen op 15.

overige bezwaren van de stichting

De stichting heeft in haar antwoordakte haar eerder geuite bezwaren met betrekking tot de raming van de bouwkosten, de vaststelling van de aanwezigheid van slechts één keuken en het achterwege laten van een vergoeding van de onrendabele top, gehandhaafd. De rechtbank ziet in hetgeen de stichting thans naar voren heeft gebracht echter geen aanleiding om terug te komen op haar beslissingen in het tussenvonnis.

Dit geldt eveneens voor het door de stichting gehandhaafde bezwaar met betrekking tot de door de deskundigen gehanteerde kostenstijging van 2% van de bouwkosten. De rechtbank merkt hierbij op dat de stelling van de stichting dat de prijsstijging meer bedraagt dan 2%, mede omdat de bouw later plaatsvindt dan aanvankelijk aangenomen, niet is miskend door de deskundigen. De deskundigen hebben echter aangegeven dat de stijging van de bouwkosten wordt gecompenseerd door het rentevoordeel dat eveneens oploopt indien de bouw later plaatsvindt dan verwacht.

De stichting heeft ten slotte nog verzocht om in dit vonnis op te nemen de door de gemeente tijdens de pleidooien gedane toezegging dat zij de stichting zal vrijwaren voor eventuele claims van derden uit hoofde van planschade en/of nadeelcompensatie. De rechtbank zal niet aan dit verzoek voldoen omdat voor opneming van een toezegging geen plaats is in een vonnis.

schadeberekening

De deskundigen hebben bij hun aanvullend advies een gecorrigeerde schadeberekening gevoegd. In deze schadeberekening hebben zij correcties aangebracht die het gevolg zijn van beslissingen van de rechtbank in haar tussenvonnis. Daarnaast hebben de deskundigen, overeenkomstig de rechtbank in het tussenvonnis heeft bepaald, een correctie opgenomen betreffende de BTW. Aangezien hiertegen geen bezwaren zijn geuit zal de rechtbank deze correctie overnemen. Ten slotte hebben de deskundigen extra kosten voor grond en bestrating opgenomen ten gevolge van de door de gemeente gestelde eis voor wat betreft het aantal parkeerplaatsen. In verband hiermee hebben de deskundigen eveneens de kosten voor overdrachtsbelasting, kosten notaris en kadastrale registratie aangepast. De rechtbank zal de beslissing ten aanzien van deze kosten aanhouden zoals reeds is overwogen in rechtsoverweging 2.9. De rechtbank zal in het eindvonnis met inachtneming van het vorenstaande een definitieve schadeberekening opnemen, waarbij dus de jaarlijkse financieringsschade zal worden gekapitaliseerd met factor 15.

De rechtbank zal de door de stichting tot nu toe gevorderde kosten van Alphaplan, de kosten van haar raadsman, nakomende kosten van rechtsbijstand en griffierecht, reeds nu begroten. De beslissing zal worden aangehouden totdat een eindvonnis zal worden gewezen.

De stichting heeft gesteld dat de calculatiekosten van Alphaplan € 12.962,00 bedragen. De rechtbank acht zowel het inschakelen van deze deskundige als de omvang van diens kosten redelijk, zodat de gemeente deze kosten dient te vergoeden.

De kosten van rechtsbijstand gemaakt tot en met de op 22 februari 2007 gehouden pleidooien bedragen volgens de stichting € 42.233,00. De stichting heeft een urenuitdraai overgelegd van mr. Van Schaik vanaf 23 augustus 2004 tot en met 19 februari 2007. Ter gelegenheid van de pleidooien is namens de stichting gesteld dat die uren vermeerderd dienen te worden met 15,10 uren die tot en met de pleidooien zijn gemaakt, hetgeen inclusief BTW resulteert in bovenvermeld bedrag. Bij antwoordakte heeft de stichting nog een aanvullende urenuitdraai overgelegd van mr. Van Schaik vanaf 15 mei 2007 tot en met 13 september 2007, waaruit volgens de stichting blijkt dat na de pleidooien nog 15 uren aan de zaak zijn besteed, resulterend in een bedrag van € 3.150,-- te vermeerderen met een bedrag van € 598,50 aan BTW.

De rechtbank deelt het standpunt van de gemeente dat de kosten die verband houden met de door de lokale stichting aanhangig gemaakte incidentele vordering, niet voor vergoeding in aanmerking komen. Deze kosten zijn door de lokale stichting en derhalve niet door gedaagde gemaakt. Bovendien heeft de rechtbank de lokale stichting in de kosten van het incident veroordeeld. De gemeente heeft gesteld dat uit de urenuitdraai van mr. Van Schaik blijkt dat ongeveer een bedrag van € 2.000, -- exclusief BTW is gemoeid met het incident, hetgeen door de stichting niet is weersproken. Derhalve komt een bedrag van € 2.380,-- (inclusief BTW) niet voor vergoeding in aanmerking.

De vordering van de stichting tot vergoeding van de kosten van rechtsbijstand zal voor het overige worden toegewezen. Gelet op de omvang en complexiteit van de zaak acht de rechtbank het inschakelen van juridische bijstand alsmede de omvang van de kosten van mr. Van Schaik, redelijk. In het licht hiervan gaat de rechtbank voorbij aan de summier onderbouwde betwisting van de gemeente van enkele niet-omvangrijke posten in de urenuitdraai.

De stichting heeft voorts nakomende kosten van rechtsbijstand gevorderd. De vordering betreft blijkens de overgelegde pleitnota een bedrag van € 11.900,-- alsmede een bedrag van € 10.000,--. Volgens de stichting zal zij zich nog moeten laten bijstaan bij de wijziging van het bestemmingsplan en bij de behandeling van de bezwaren van de Stichting “Groen Moet Blijven” en verdere opposanten. De rechtbank acht de keuze van de stichting om zich bij deze bestuursrechtelijke kwesties juridisch te laten bijstaan, echter geen noodzakelijk gevolg van de onteigening. Daarom kan niet worden gezegd dat deze kosten in redelijkheid zijn en/of zullen worden gemaakt, zodat de gevorderde vergoeding van deze kosten zal worden afgewezen.

Ten slotte komt het door de stichting verschuldigde griffierecht voor vergoeding in aanmerking. De hoogte hiervan zal in het eindvonnis worden vastgesteld.

De slotsom is dat de kosten tot nu toe zullen worden begroot op € 56.563,50

(€ 12.962,-- + € 42.233,-- + € 3.150,-- + € 598,50 - € 2.380,--).

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.