Rb. Midden-Nederland, 24-04-2013, nr. 836856 UC EXPL 12-16199 aw/4074

Niet in geschil is dat tussen partijen geldt de samenwerkingsovereenkomst gedateerd augustus 1975 (zie onder 2.3.). Super de Boer en Van Eerd Beheer hebben echter een tweede samenwerkingsovereenkomst in het geding gebracht gedateerd 2006 (zie onder 2.5.), die is gesloten [bedrijf ] van de locatie [locatie 2]. Zij stellen dat die samenwerkingsovereenkomst ook geldt voor de locatie {locatie 1] althans reflexwerking heeft op de rechtsverhouding met [gedaagde]. [gedaagde] heeft dit betwist. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.

De samenwerkingsovereenkomst van 2006 vermeldt op pagina 2, voor zover hier van belang:

“In aanmerking nemende:

Van Eerd Beheer en Super de Boer hebben nog aangevoerd dat partijen met betrekking tot de locatie [locatie 1] sinds 2006 ook altijd hebben gehandeld volgens de in 2006 gesloten samenwerkingsovereenkomst. Nu [gedaagde] dit heeft weersproken hadden Van Eerd Beheer en Super de Boer echter nader moeten onderbouwen in welke zin partijen na 2006 anders hebben gehandeld dan vóór 2006, de periode dat ook volgens Van Eerd Beheer en Super de Boer de samenwerkingsovereenkomst van 1975 geldend was. Nu zij dit niet hebben gedaan gaat de kantonrechter ervan uit, gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, dat met betrekking tot de locatie Amersfoort ook na 2006 (alleen) de samenwerkingsovereenkomst geldt die dateert van augustus 1975.

Het vonnis van rechtbank ’s-Hertogenbosch van 6 juli 2011

In de procedure die partijen eerder hebben gevoerd bij rechtbank s’-Hertogenbosch is de samenwerkingsovereenkomst (van augustus 1975) aan de orde geweest. In die procedure heeft de rechtbank uitgebreid aandacht besteed aan de wijze waarop deze is geëindigd, namelijk door opzegging zijdens (de rechtsvoorgangster van) Super de Boer (zie hiervoor onder 2.8.). Het standpunt van Van Eerd Beheer en Super de Boer dat dit geschilpunt in die procedure slechts zijdelings aan de orde is geweest kan de kantonrechter, gelet op die uitvoerige overwegingen in het vonnis van rechtbank ’s-Hertogenbosch van 6 juli 2011, niet volgen. Voornoemd vonnis, dat in kracht van gewijsde is gegaan, heeft in de onderhavige procedure tussen partijen gezag van gewijsde. Partijen zijn aan dat vonnis gebonden. Dit geldt niet alleen voor de beslissing, maar ook voor de dragende overwegingen die tot die beslissing hebben geleid. De overwegingen zoals deze hiervoor onder 2.8. zijn vermeld, zijn naar het oordeel van de kantonrechter aan te merken als dragende overwegingen. Thans staat daarom in rechte vast dat de samenwerkingsovereenkomst tussen partijen door opzegging zijdens (de rechtsvoorgangster van) Super de Boer is geëindigd per 1 november 2011. De rechtbank ’s-Hertogenbosch heeft in datzelfde vonnis voor recht verklaard dat [gedaagde] niet verplicht was mee te werken aan de overgang van de supermarkt naar C1000. Partijen zijn ook aan die vaststelling gebonden. Uit het gesloten stelsel van rechtsmiddelen volgt dat op geen van beide geschilpunten in de onderhavige procedure door de kantonrechter opnieuw kan worden beslist. De primair en subsidiair gevorderde verklaringen voor recht dienen te worden afgewezen.

Ontbinding en ontruiming

Van Eerd Beheer en Super de Boer stellen dat [gedaagde] toerekenbaar is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de samenwerkingsovereenkomst, die deel uitmaakt van de onderhuurovereenkomst. Zij vorderen daarom de ontbinding van de onderhuurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat artikel 1.2 in de onderhuurovereenkomst (zie hiervoor onder 2.4.) vernietigbaar is, omdat dit een afwijkend beding betreft omtrent het einde van de huurovereenkomst, waarvoor geen goedkeuring van de kantonrechter is verkregen (artikel 7:291 BW).

Dit standpunt is niet juist. Artikel 7:291 BW ziet (onder andere) op bedingen die ten nadele van de huurder afwijken van wettelijke bepalingen opgenomen in afdeling 7.4.6. BW. Artikel 1.2 van de onderhuurovereenkomst ziet daarentegen op de beëindiging van de huurovereenkomst in het geval van wanprestatie. Goedkeuring van de kantonrechter is voor de geldigheid van een dergelijk beding niet vereist. Het beroep op vernietiging gaat derhalve niet op.

Vooropgesteld wordt dat (de rechtsvoorgangster van) Super de Boer de samenwerkingsovereenkomst heeft opgezegd tegen 1 november 2011. In de huurovereenkomst is geen bepaling opgenomen dat deze eindigt zodra de samenwerkingsovereenkomst eindigt. Het feit dat het verblijf van [gedaagde] in het gehuurde sinds november 2011 in strijd is met de bedoeling van partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, namelijk dat [gedaagde] als franchisenemer van Super de Boer in het gehuurde een supermarkt zou drijven, is door Super de Boer en niet door [gedaagde] veroorzaakt en kan onder de gegeven omstandigheden niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen. Daarnaast geldt dat (de rechtsvoorgangster van) Super de Boer de samenwerkingsovereenkomst op onjuiste gronden heeft beëindigd. Zij is tot beëindiging overgegaan omdat [gedaagde] bleef weigeren mee te werken aan een overgang naar C1000. In rechte staat thans vast dat [gedaagde] tot die medewerking niet verplicht was.

Super de Boer heeft daarnaast aangevoerd dat de weigering door [gedaagde] van de Jumbo-formule een tekortkoming oplevert in de huurovereenkomst. Aangenomen dat [gedaagde] op grond van de samenwerkingsovereenkomst van 1975 verplicht was mee te werken aan een formulewijziging – Super de Boer heeft niet toegelicht uit welke specifieke bepalingen in de overeenkomst die verplichting van [gedaagde] volgt – overweegt de kantonrechter dat Super de Boer de Jumbo-formule pas eind juni 2011, dat is enkele maanden vóór het einde van de samenwerkingsovereenkomst, voor het eerst heeft aangeboden. Voldoende aannemelijk is dat [gedaagde], zoals zij heeft aangevoerd, op dat moment al ver gevorderd was met de noodzakelijke voorbereidingen in verband met de voortzetting van haar onderneming na 1 november 2011, onder haar eigen naam. Dat zij die voorbereidingen moest treffen is het directe gevolg van het feit dat Van Eerd Beheer de samenwerkingsovereenkomst heeft opgezegd. Onder die omstandigheden is het beroep van Van Eerd Beheer en Super de Boer op de betreffende bepalingen in de samenwerkingsovereenkomst omtrent de medewerking van [gedaagde] aan een wijziging van de formule, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Die bepalingen in de samenwerkingsovereenkomst moeten in dit geval daarom buiten toepassing blijven. Van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, waarvan de betreffende bepalingen deel uitmaken, is geen sprake.

Van Eerd Beheer en Super de Boer hebben voorts aangevoerd dat [gedaagde] Super de Boer gedurende één jaar na het einde van de samenwerkingsovereenkomst geen concurrentie mag aandoen en dat zij daarom wanprestatie pleegt door per 1 november 2011 in het gehuurde een supermarkt te drijven onder haar eigen naam. Super de Boer verwijst ter onderbouwing naar artikel 13 van de samenwerkingsovereenkomst van 2006. Onder de rechtsoverwegingen 4.1. tot en met 4.3. is reeds geoordeeld dat bedoelde samenwerkingsovereenkomst uit 2006 geen betrekking heeft op de locatie Amersfoort. Niet is gesteld of gebleken dat de samenwerkingsovereenkomst van 1975 een dergelijke non-concurrentiebepaling bevat. Voormeld beroep van Van Eerd Beheer en Super de Boer op wanprestatie kan om die reden niet slagen.

Van Eerd Beheer en Super de Boer hebben daarnaast aangevoerd dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen, door gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst fraude te plegen en personeel zwart te laten werken. Super de Boer lijdt daardoor imagoschade. Ook lijden Van Eerd Beheer en Super de Boer schade doordat zij, als gevolg van het door [gedaagde] buiten de boeken houden van omzet, mogelijk te weinig franchisevergoeding hebben ontvangen. Zij verwijst naar het onderzoek van Fiod, waarvan zij een aantal stukken, waaronder getuigenverklaringen, ter gelegenheid van de comparitie in het geding heeft gebracht.

[gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen die overlegging van stukken uit het Fiod-dossier. Zij benadrukt dat slechts een klein deel van het dossier is overgelegd en dat de zaak genuanceerder is dan Super de Boer thans stelt. Zij voert daartoe onder meer aan dat de Fiod naar alle ongeveer 130 voormalige Super de Boer ondernemers een onderzoek heeft ingesteld en dat ook onderzoek heeft plaatsgevonden op het hoofdkantoor van Super de Boer. Daarnaast is [gedaagde] van mening dat zij onvoldoende gelegenheid heeft gehad om op dit punt verweer te voeren.

Ervan uitgaande dat juist is dat [gedaagde] haar personeel zwart heeft laten werken en omzet niet heeft opgegeven aan de fiscus, dan hebben Van Eerd Beheer en Super de Boer naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat die handelwijze van [gedaagde] jegens hen wanprestatie oplevert. Onder meer is daarbij belang of Van Eerd Beheer en Super de Boer ook (financieel) benadeeld zijn en in welke zin de werkwijze van [gedaagde] in strijd is met de tussen partijen geldende samenwerkingsafspraken. Van Eerd Beheer en Super de Boer hebben hun stellingen op dit punt onvoldoende onderbouwd en kunnen in dat kader niet volstaan met het overleggen van een klein deel van een, kennelijk omvangrijk, Fiod-onderzoek. Mede gelet op de hiervoor genoemde, niet ongegronde bezwaren van [gedaagde] zal de kantonrechter aan de inhoud van de overgelegde stukken uit het Fiod-onderzoek verder voorbij gaan.

Het eerst ter comparitie gedane beroep van Van Eerd Beheer en Super de Boer op de ontbinding van de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) kan, gelet op hetgeen hiervoor onder 4.7. t/m 4.9. is overwogen, evenmin slagen. De omstandigheid dat [gedaagde] het gehuurde niet langer gebruikt als franchisenemer van Super de Boer komt, onder de gegeven omstandigheden, krachtens verkeersopvattingen voor rekening van Van Eerd Beheer en Super de Boer.

Dit alles leidt ertoe dat de primair gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie en de ontruiming van het gehuurde zullen worden afgewezen.

De opzegging

Van Eerd Beheer heeft de huurovereenkomst, met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn van ten minste één jaar, opgezegd tegen 30 juni 2014. Van Eerd Beheer en Super de Boer vorderen te bepalen dat de huurovereenkomst per die datum eindigt.

De opzegging is primair gegrond op dringend eigen gebruik. Super de Boer dient in dat kader aannemelijk te maken dat zij de wil heeft om het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen om daarin zelf een supermarkt te exploiteren en dat zij het gehuurde daartoe dringend nodig heeft.

Super de Boer voert daartoe aan dat zij heeft besloten om zelf in het gehuurde een supermarkt te gaan exploiteren conform de Jumbo-formule. In het kader van de afbouw van de Super de Boer-formule is Super de Boer overgestapt op de Jumbo-formule. Door de Jumbo Groep Holding B.V. is besloten één formule te voeren en wel de Jumbo-formule. Onder Jumbo Supermarkten B.V. zijn alle oospronkelijke Jumbo-winkels ondergebracht. Onder Super de Boer Winkels B.V. zijn alle voormalige Super de Boer-winkels ondergebracht. Inmiddels voeren beide vennootschappen dezelfde formule.

Super de Boer stelt voorts dat zij een aanzienlijk financieel belang heeft bij de exploitatie van een Jumbo-supermarkt in het gehuurde. Zij heeft sinds 1 november 2011 geen enkel profijt van de aanhuur van deze locatie, omdat [gedaagde] sinds 1 november 2011 een eigen formule exploiteert en niet meer door Super de Boer wordt beleverd.

Zij heeft als productie 35 een “quickscan vestigingsplaatsonderzoek” in het geding gebracht. Volgens dat onderzoek valt onder de Jumbo-formule een weekomzet te verwachten van tussen circa € 190.000,-- en € 200.000,--. Na aftrek van loonkosten, huurkosten, afschrijving, rente e.d. en na aftrek van de inkoop bij Super de Boer zelf resteert een geprognosticeerd verlies ten aanzien van uitsluitend de exploitatie van de vestiging Amersfoort van € 34.354,-- in het startjaar. Het resultaat zal zich na het startjaar positief ontwikkelen, zodra de eenmalige aanloopkosten en rente- en afschrijvingskosten afnemen. Naast de winst op de winkellocatie als exploitant (de detailhandelswinst) verwacht Super de Boer tevens een aanmerkelijk resultaat als groothandel te realiseren, namelijk een bedrag van € 500.000,-- per jaar.

Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk geworden dat Super de Boer de wil heeft om zelf in het gehuurde duurzaam een supermarkt te exploiteren. [gedaagde] heeft dit overigens ook niet betwist. [gedaagde] heeft echter aangevoerd dat Van Eerd Beheer, de rechtsvoorgangster van Super de Boer, die de opzegging bij brief van 21 juli 2011 heeft verricht, ten tijde van de opzegging niet de wil had om het gehuurde persoonlijk in gebruik te nemen, omdat zij zich niet bezig houdt met de exploitatie van supermarkten, maar (onder meer) met de exploitatie van vastgoed.

Ter comparitie hebben Van Eerd Beheer en Super de Boer toegelicht dat Laurus Deelnemingen B.V., die in 2004 de onderhavige onderhuurovereenkomst met [gedaagde] heeft gesloten, per vergissing is meegefuseerd naar Van Eerd Beheer, dat tot doelstelling heeft de exploitatie en het beheer van (onder meer) winkelruimtes die in eigendom zijn. Die fout is in december 2011 hersteld. Voor dat herstel was een juridische splitsing nodig gevolgd door een juridische fusie. Alle (onder)huurovereenkomsten en franchise-overeenkomsten zijn thans ondergebracht in Super de Boer. Beide vennootschappen hebben dezelfde bestuurders.

Vooropgesteld wordt dat Van Eerd Beheer ten tijde van de opzegging verhuurder was van de winkelruimte. Blijkens de opzeggingsbrief van 21 juli 2011 is het de bedoeling van Van Eerd Beheer om in het gehuurde zelf een supermarkt te gaan exploiteren. Na voornoemde splitsing en fusie, die – anders dan [gedaagde] stelt – naar het oordeel van de kantonrechter geen rechtens relevante wijziging heeft gebracht in de materiële verhouding tussen verhuurder en huurder, is Super de Boer verhuurder geworden. Onder deze omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat Super de Boer als rechtsopvolger van Van Eerd Beheer geen beroep toekomt op de door Van Eerd Beheer gedane opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. Evenmin kan onder deze omstandigheden als juist worden aanvaard dat Van Eerd Beheer op het moment van de opzegging niet de wil had het gehuurde persoonlijk in gebruik te nemen. Voldoende aannemelijk is geworden dat de verhuurder vanaf het moment van de opzegging van de huurovereenkomst de wil heeft gehad om zelf in het gehuurde een supermarkt te exploiteren.

Voorts dient te worden beoordeeld of Super de Boer het gehuurde voor het door haar beoogde gebruik dringend nodig heeft.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Super de Boer, mede door de overgelegde financiële gegevens, waaronder het vestigingsplaatsonderzoek, voldoende aannemelijk gemaakt dat zij ten opzichte van de huidige situatie - waarin zij weliswaar van [gedaagde] huur ontvangt, maar ook aan de hoofdverhuurder huur dient te betalen - op afzienbare termijn een beter resultaat uit het gehuurde zal kunnen behalen als zij daarin zelf een supermarkt exploiteert, ook afgezien van het door haar gestelde groothandelsresultaat van

€ 500.000,-- per jaar dat zij, naar [gedaagde] terecht heeft opgemerkt, onvoldoende heeft onderbouwd. De grootte van de totale omzet van Super de Boer (of het Jumbo concern) kan daarnaast niet tot het oordeel leiden dat met betrekking tot het onderhavige pand geen dringende behoefte kan bestaan tot ingebruikneming, zoals [gedaagde] heeft gesteld. Super de Boer heeft haar bedrijfseconomisch belang bij de ingebruikneming van dit specifieke pand, waarvan zij verhuurder is, voldoende aannemelijk gemaakt.

Het feit dat Super de Boer het ontstaan van de dringende behoefte zelf heeft veroorzaakt, namelijk door de samenwerkingsovereenkomst met [gedaagde] op te zeggen met als gevolg dat zij geen franchisevergoeding meer van [gedaagde] ontvangt, betekent daarnaast niet dat haar niet langer een beroep toekomt op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik (HR 10 oktober 1980, NJ 1981, 150) of dat zij door die opzegging misbruik van recht maakt dan wel handelt in strijd met de redelijkheid en billijkheid (HR 12 juli 2002, NJ 2002,457).

Geconcludeerd wordt dat voldaan is aan de criteria voor de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Aan een afweging van de wederzijdse belangen bij het gehuurde komt de kantonrechter daarom niet toe. De beëindigingsvordering zal worden toegewezen.

De kantonrechter overweegt dat, nu de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijsbaar is, eveneens aan de orde is of en zo ja, welke tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten moet worden toegewezen.

Super de Boer heeft aangeboden aan [gedaagde] – onder de voorwaarde dat [gedaagde] daadwerkelijk elders opnieuw een supermarkt gaat exploiteren - een dergelijke, redelijke tegemoetkoming te betalen.

[gedaagde] dient derhalve haar verhuis- en inrichtingskosten te onderbouwen.

Daartoe acht de kantonrechter het noodzakelijk dat [gedaagde] bij akte de volgende gegevens overlegt, welke gegevens in aanmerking genomen kunnen worden bij de vaststelling van de hoogte van de verhuis- en inrichtingskosten:

Met betrekking tot de verhuiskosten:

Intussen wordt iedere verdere beslissing aangehouden.