Rb. 's-Hertogenbosch, 11-11-2009, nr. 646418, nr. 3863/09

Eiseres heeft bij dagvaarding gesteld en gevorderd als na te melden. Gedaagde is in rechte verschenen, heeft schriftelijk verweer gevoerd en heeft bij die gelegenheid een tegenvordering (vordering in reconventie) ingesteld. Bij rolbeslissing van de kantonrechter is vervolgens een comparitie van partijen gelast, welke heeft plaatsgevonden op 23 oktober 2009. Na afloop van de comparitie is vonnis bepaald. Onder de genoemde processtukken bevonden zich tevens de in die stukken nader aangeduide producties.

Partijen zullen verder worden aangeduid als ‘W’ en ‘Z’.

W vordert in conventie, na vermindering van eis bij gelegenheid van de gehouden comparitie, betaling van een bedrag van € 602,79 wegens huurachterstand, ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en een bevel tot ontruiming van het gehuurde, te vermeerderen met een vergoeding voor gebruik tot de ontruiming, rente en kosten als vermeld in de dagvaarding.

W legt daaraan in haar dagvaarding ten grondslag dat Z van haar woonruimte huurt in het appartementencomplex aan de Nieuwendijk (nr. 39 c) te Someren-Eind. Het betreft een oud kloostercomplex. De huur bedraagt vanaf 1 juli 2009, aldus W in de dagvaarding, € 245,10 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. Z heeft een huurachterstand laten ontstaan van (ten tijde van de comparitie) € 602,79. Een relevant verweer zou Z volgens de dagvaarding niet hebben.

Z voert tegen de vordering in conventie tot verweer aan dat de huurachterstand in de dagvaarding ten onrechte is opgeklopt. De dagvaarding is op 1 september 2009 betekend en bij de achterstand is ook al de maand september betrokken. Bovendien is de huursom onjuist, omdat die vanaf juli 2009 € 435,51 per maand bedraagt. Enige achterstand is er wel, maar niet meer dan € 441,79.

Z heeft tot verweer aangevoerd dat hij zich heeft opgeworpen als belangenbehartiger van de bewoners van het complex. De bewonersgroep bestaat uit over het algemeen oudere mensen. Voor toewijzing van een appartement in het complex genoten senioren met een zogenaamde CIZ-indicatie voorkeur. Het pand was echter helemaal niet ingericht op ouderen met een dergelijke indicatie. Z heeft zich hard gemaakt voor het treffen van voorzieningen en is in dat kader betrokken geweest bij de oprichting van een bewonersraad. Hij heeft namens die raad onderhandelingen gevoerd met W. Die hebben geleid tot een aanzienlijke verbetering van met name de meegehuurde gemeenschappelijke voorzieningen. Van een lijst met 35 punten blijft W echter nalatig om alle punten uit te voeren. Voorts reageert W niet snel genoeg op klachten met betrekking tot gemeenschappelijke voorzieningen, zoals bijvoorbeeld het niet functioneren van de automatische deuren. De in hun mobiliteit beperkte bewoners van het complex worden hierdoor in ernstige mate in hun bewegingsvrijheid belemmerd.

Tot slot heeft Z nog opgemerkt dat hij vanwege zijn gezondheidstoestand geregeld dient te rusten, ook overdag. Dat laatste is niet mogelijk, omdat in de ruimte onder zijn appartement een handenarbeidlokaal is gevestigd, waarin overdag volop wordt getimmerd en lawaai wordt geproduceerd. Vanwege een gebrekkige geluidsisolatie kan hij daardoor overdag niet voldoende rusten.

In reconventie vordert Z een bevel aan W om de werkzaamheden op de zogenaamde ‘35 punten lijst’ uit te voeren, één en ander op verbeurte van een dwangsom van € 100,= per maand dat deze punten niet volledig zijn uitgevoerd, alsmede vergoeding van een bedrag van € 900,=, deels te verrekenen met het bedrag van de nog open staande huur.

Z heeft hiertoe verwezen naar de afspraken die over de uitvoering van de 35 punten lijst met W zijn gemaakt. In het kader van dat overleg heeft W ook een toezegging gedaan aan Z tot vergoeding wegens diens inzet ten gunste van W en de medebewoners van het complex aan de Nieuwendijk. Z voert aan dat W hem heeft toegestaan om vanaf januari 2009 € 25,= per maand in te houden op de huur. Later zou zijn afgesproken dat hem een vergoeding van € 2,50 per uur zou toekomen. Hij berekent de hem toekomende vergoeding op 6 maanden maal 60 uur maal € 2,50, zijnde € 900,=.

Bij gelegenheid van de gehouden comparitie heeft W verweer gevoerd in reconventie. W heeft erkend dat de bruto huur per maand € 435,51 bedraagt. Hierop in mindering strekt de huurtoeslag, die door de belastingdienst direct aan W wordt uitbetaald. Daardoor resteert een netto huursom, door Z te betalen, van € 245,10 per maand. De achterstand ten tijde van de comparitie bedroeg € 602,79 inclusief de huur van oktober, die op dat moment nog niet was betaald. Van instemming zijdens W om de huur op een ander tijdstip dan contractueel bepaald te betalen is geen sprake.

Het appartement is gehuurd op grond van een reguliere huurovereenkomst voor woonruimte, met gebruikmaking van gemeenschappelijke ruimten. Van enige bijzondere zorgverplichting tegenover Z voor W op grond van de bestaande huurovereenkomst is geen sprake. Zo zij dat wensen, kunnen de bewoners specifieke zorgfaciliteiten inkopen via W.

Het is juist dat Z zich heeft opgeworpen als vertegenwoordiger van de bewoners van het complex. Ook is juist dat hij terecht een aantal klachten heeft geponeerd. Voor zover die klachten terecht waren, zijn die allemaal verholpen. Vanaf eind 2008 en in begin 2009 heeft constructief overleg plaatsgevonden met Z. In dat kader is ook sprake geweest van het toestaan van een inhouding van € 25,= per maand. Die inhouding heeft plaatsgevonden in de maanden oktober, november en december van 2008 en januari van 2009. In deze zaak is echter de huurachterstand vanaf maart 2009 aan de orde. Vanaf februari 2009 heeft Z de volledige huursom betaald, als hij betaalde. Van een toezegging dat Z een vergoeding als berekend zou toekomen is geen sprake.

Het gehuurde heeft geen gebreken. De klachten die er waren zijn opgelost. De punten die nog open staan betreffen voorzieningen die niet noodzakelijk zijn voor de veiligheid of voor een volledig, onbelemmerd huurgenot van het gehuurde. Het zijn de bewoners geweest, die derden die in opdracht van W langs kwamen hebben gehinderd in de uitvoering van hun werkzaamheden. Z is zelf dingen gaan repareren, waardoor juist weer andere gebreken zijn ontstaan. Wat uiteindelijk de emmer heeft doen overlopen, is dat de bewoners eigenmachtig in augustus 2009 de hele tuin hebben laten leeghalen. Van constructief overleg met de bewonersraad is sedertdien geen sprake meer geweest.

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in het geding gebrachte producties, voor zover de inhoud daarvan niet is weersproken, staat tussen partijen het navolgende vast.

Z huurt van W woonruimte in het appartementencomplex aan de Nieuwendijk (nr. 39 c) te Someren-Eind. Het betreft een oud kloostercomplex. De huur bedraagt vanaf 1 juli 2009 € 435,51 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. Z heeft een huurachterstand laten ontstaan van (ten tijde van de comparitie) € 602,79. De verhouding tussen partijen betreft een reguliere huurovereenkomst inzake woonruimte met gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen.

De gevorderde veroordeling van Z komt niet voor toewijzing in aanmerking. Het moet de gemachtigde van W bekend zijn dat de verlangde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde slechts worden toegewezen wanneer een huurder in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Dat is doorgaans pas het geval wanneer een huurachterstand bestaat van drie of meer maanden, dan wel wanneer sprake is van het herhaaldelijk laten ontstaan van huurachterstanden. Die laatste grond is in deze zaak niet aangevoerd. De eerste grond doet zich niet voor.

Ten aanzien van die eerste grond merkt de kantonrechter op dat hij zich onjuist voorgelicht acht door W. Haar gemachtigde en W zelf — als institutioneel verhuurder — zijn op de hoogte van het feit dat in het kader van het ontbindings- en ontruimingsbeleid door de kantonrechter als uitgangspunt wordt genomen de bruto huur, derhalve vóór aftrek van huurtoeslag. De door W in de dagvaarding opgenomen maandelijks te betalen huursom betreft de netto huur, na aftrek van huurtoeslag, en is dus als grondslag voor de gevorderde voorzieningen onjuist en kennelijk enkel en alleen vermeld om de kantonrechter te bewegen tot het treffen van voorzieningen waartoe geen grond bestond.

Daarenboven heeft W ten onrechte in de dagvaarding vermeld dat Z geen relevant verweer heeft gevoerd. De onderhavige zaak wordt in de dagvaarding gepresenteerd als een standaard huurincasso. Evident is echter dat aan de huurachterstand een heel andere problematiek ten grondslag ligt dan in standaard huurincasso's. Die problematiek was bekend bij W en bij haar gemachtigde, die zulks ook als relevant hadden moeten onderkennen. Los van het feit dat het aan de kantonrechter is om de relevantie van een verweer te beoordelen, is het in elk geval zo dat de weren van Z beschouwd dienden de worden als een beroep op opschorting, c.q. verrekening met een tegenvordering. Dergelijke weren zijn altijd relevant en van de gemachtigde van W mag aangenomen worden dat deze dat heeft onderkend, althans had behoren te onderkennen.

De kantonrechter kan niet anders dan concluderen dat W en haar gemachtigde in de dagvaarding willens en wetens niet hebben voldaan aan de substantiëringsplicht en, bovendien, willens en wetens foutieve informatie hebben verstrekt ten aanzien van de maandelijks verschuldigde huursom, kennelijk vanuit de wens door inschakeling van de kantonrechter druk te zetten op een als lastig ervaren huurder. De kantonrechter acht deze gang van zaken dermate in strijd met een goede procesorde, dat W niet ontvangen kan worden in haar vordering in conventie.

Gegeven de te nemen beslissing zal W worden verwezen in de kosten van de procedure in conventie.

Z heeft in reconventie gevorderd dat W zal worden bevolen over te gaan tot uitvoering van de werkzaamheden op de 35 puntenlijst en dat zij zal worden veroordeeld tot betaling van € 900,= wegens aan hem verschuldigde vergoedingen.

W heeft weersproken dat de punten die nog open staan op de genoemde lijst als gebreken kunnen worden beschouwd die voor haar rekening hersteld dienen te worden.

De genoemde lijst is door Z bij verweerschrift in het geding gebracht. Blijkens zijn toelichting bij gelegenheid van de gehouden comparitie gaat het concreet om de 13 gearceerde punten van de lijst van 35. Deze lijst beziend en gehoord de reactie van W, moet worden geoordeeld dat hierbij geen sprake is van gebreken aan het gehuurde als bedoeld in artikel 7:204 BW die de verhuurder voor haar rekening zou dienen te verhelpen om aan Z het volledig en ongestoord huurgenot te verstrekken dat hij op grond van zijn huurovereenkomst van het appartement mag verwachten. Dat het gehuurde verbeterd kan worden en dat maatregelen getroffen kunnen worden om het huurgenot te verhogen (zoals bijvoorbeeld geluidsisolatie tussen de begane grond en het appartement van Z) moge zo zijn, maar dat levert op zich nog geen grond op voor het oordeel dat sprake is van (ernstige) gebreken aan het gehuurde.

Om de verlangde voorzieningen gerealiseerd te krijgen, dienen partijen met elkaar in overleg te gaan en te blijven. Het laten escaleren van het geschil draagt daar niet toe bij. De kantonrechter constateert dat dienaangaande beide partijen verwijten kunnen worden gemaakt. Enerzijds nakoming verlangen, maar anderzijds zelf tekortschieten door het laten ontstaan van een huurachterstand valt moeilijk met elkaar te rijmen. Het inschakelen van de media (dagbladen) en het dreigen daarmee (SBS 6) met als kennelijk oogmerk vermeend wanpresteren van de wederpartij publiekelijk aan de kaak te stellen komt de onderlinge verhoudingen ook bepaald niet ten goede. Het als reactie daarop doen uitbrengen van een dagvaarding met zeer ingrijpende, maar bij voorbaat kansloze vorderingen draagt evenmin bij aan een sfeer waarbinnen partijen met welwillendheid en begrip voor elkanders belangen zoeken naar oplossingen om het woongenot voor een kwetsbare groep bewoners te optimaliseren. Herstel van die goede verhoudingen begint met het nakomen van de wederzijdse verplichtingen: het tijdig betalen van de huur door Z en het tijdig en adequaat reageren op (onderhouds-)klachten zijdens de bewoners van het appartementencomplex door W. Verder vraagt dit wederzijds begrip voor de grenzen van ieders rechten en verplichtingen en de mogelijkheden c.q. beperkingen die daarbinnen bestaan om elkaar tegemoet te komen.

De door Z in reconventie verlangde vergoeding zal worden afgewezen. Van enige instemming zijdens W met een dergelijke vergoeding is niets gebleken en bij gelegenheid van de gehouden comparitie is een concrete toezegging op dit punt door W ook weersproken, zowel ten aanzien van de omvang van de vergoeding, als ook ten aanzien van het aantal maandelijks voor vergoeding in aanmerking komende uren. Bovendien geldt op dit punt dat het aantal uren waarvoor de vergoeding wordt verlangd niet is gespecificeerd. De kantonrechter acht deze vordering daarom onvoldoende feitelijk onderbouwd.

Nu het in reconventie verlangde zal worden afgewezen, zal Z worden verwezen in de kosten van W in reconventie, welke de kantonrechter overigens zal begroten op nihil.

De kantonrechter:

Verklaart de stichting Stichting W niet-ontvankelijk in haar vorderingen;

Veroordeelt de stichting Stichting W in de kosten van het geding, aan de zijde van Z tot aan deze uitspraak begroot op € 100,= als tegemoetkoming in diens reis- en verletkosten.

Wijst de vorderingen van Z af;

Veroordeelt Z in de kosten van het geding, aan de zijde van de stichting Stichting W tot aan deze uitspraak begroot op nihil.

Aldus gewezen te Helmond door mr. R.J.M. Cremers, kantonrechter, en aldaar uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 november 2009, in tegenwoordigheid van de griffier.