HR, 20-11-2020, nr. 19/04450

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer 19/04450

Zitting 18 september 2020

CONCLUSIE

M.L.C.C. Lückers

In de zaak

[eiser]

(hierna: [eiser])

eiser tot cassatie

advocaat: mr. J.P. van den Berg

tegen

1. HBC Schoonhoven B.V.

2. [verweerder 2]

(hierna respectievelijk: HBC en [verweerder 2] en gezamenlijk ook: HBC c.s.)

verweerders in cassatie

advocaat: mr. D. Rijpma

[eiser] heeft percelen verkocht en geleverd aan HBC (A-B), die deze op haar beurt voor een hogere prijs heeft doorverkocht aan projectontwikkelaars (B-C). [eiser] heeft zich in deze procedure op het standpunt gesteld dat [verweerder 2], directeur van HBC, zich aan hem heeft gepresenteerd als makelaar die optrad voor geïnteresseerde projectontwikkelaars, dat hij de koopovereenkomst (waarin als koper was vermeld HBC, ‘handelende voor zich of nader te noemen meester’) heeft gesloten in de veronderstelling dat hij rechtstreeks aan de projectontwikkelaars verkocht en dat hij de koopprijs ontving die die projectontwikkelaars bereid waren te betalen. [eiser] vordert in deze procedure o.m. veroordeling van HBC c.s. tot betaling van het verschil in koopprijs tussen de transacties A-B en B-C en beroept zich daartoe o.m. op dwaling (en opheffing nadeel op de voet van art. 6:230 BW) en onrechtmatige daad. Het hof heeft de vorderingen van [eiser] afgewezen. In cassatie klaagt [eiser] dat het hof (de essentie van) zijn stellingen heeft miskend.

1. Feiten1. en procesverloop2.

1.1 [eiser] was eigenaar van een aantal percelen weiland, ter grootte van grofweg veertien hectare, gelegen in de gemeente Zevenhuizen in de Zuidplaspolder (hierna: de percelen).

1.2 HBC is een vennootschap die deel uitmaakt van een groep vennootschappen die zich richt(te) op de verwerving en verkoop van gronden. Tot 31 december 2010 was [verweerder 2] enig directeur van HBC.

1.3 In 2001 werd [eiser] ernstig ziek. Eind augustus 2001 werd hij voor een week opgenomen in het ziekenhuis, waar hij te horen kreeg dat hij er rekening mee moest houden dat hij kanker had.

1.4 Medio september 2001 is [eiser] benaderd door een lokale makelaar, [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]). [betrokkene 1] liet hem weten dat grote projectontwikkelaars interesse hadden in de aan [eiser] toebehorende percelen, omdat zij daar in de toekomst, na een bestemmingsplanwijziging, woningen op zouden kunnen realiseren. [betrokkene 1] heeft [eiser] toen gevraagd of hij bereid was zijn percelen te verkopen. [eiser] heeft die vraag bevestigend beantwoord.

1.5 Later diezelfde dag heeft ook [verweerder 2] [eiser] benaderd over de verkoop van de percelen. HBC had geconcludeerd dat de agrarische gronden rondom Zevenhuizen na een voorlopige structuurvisie waarschijnlijk ontwikkeld zouden kunnen worden. De percelen van [eiser] namen daarin een bijzondere positie in. [verweerder 2] en [eiser] spraken die dag over de verkoop van de percelen en bereikten overeenstemming over de koopprijs.

1.6 Niet lang daarna, op 26 september 2001, hebben [eiser] en HBC de koop op schrift gesteld. In de door hen ondertekende koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) is o.m. het volgende bepaald:

“De ondergetekenden,

1. [eiser], (…)

hierna te noemen: “verkoper”

2. [verweerder 2], vennootschapsdirecteur, (...), ten deze handelend als enig directeur van - en als zodanig vertegenwoordigende (...) H.B.C. SCHOONHOVEN

B.V., (...), ten dezen handelende voor zich of nader te noemen meester;

hierna te noemen: “koper”

(...)

KOOPPRIJS

De koopprijs van het verkochte bedraagt ƒ 5.000.000,00 (...) /€ 2.268.901,08 (...)

Deze koopprijs wordt verhoogd met:

ƒ 25,00 / € 11,34 per centiare, voor dat gedeelte van het verkochte, indien en zodra op dat gedeelte een vóór 1 februari 2022 onherroepelijke, niet meer voor bezwaar, beroep of schorsing vatbare bestemmingsplanwijziging heeft plaatsgevonden voor woningbouw en/of bedrijventerrein cum annexis (inclusief de daarbij behorende infrastructuur), danwel koper uitvoeringswerkzaamheden opstart in relatie tot het beoogde doel zoals omschreven in artikel 5-A.

In gemelde koopprijs zijn voorts alle schade hoe dan ook genaamd begrepen (inclusief eventuele schade op grond van artikel 49 van de Wet Ruimtelijke Ordening).”

De overeengekomen verhoging van de koopprijs in verband met een bestemmingswijziging wordt hierna de eerste nabetalingsregeling genoemd. Voorts vermeldt de akte:

“Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete

Artikel 13

(…)

3.Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische

levering danwel op de voldoening van de koopprijs of het nakomen van kettingbedingen, zal de nalatige partij voorts ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan de koopprijs.

(…)

Kettingbeding

Artikel 21

Indien koper tot verkoop van het verkochte of een gedeelte daarvan besluit over te gaan of besluit het verkochte of een gedeelte daarvan ten name van derden te doen stellen, is koper verplicht de onder de koopsom vermelde nabetalingsregeling en het in artikel 19, ten behoeve van verkoper bepaalde, alsmede dit artikel uitdrukkelijk aan de verkrijger op te leggen en namens verkoper te aanvaarden onder de bepaling, dat bij elke opvolgende overdracht de overdragende partij gehouden is het in deze artikelen ten behoeve van verkoper bepaald aan de nieuwe verkrijger op te leggen en namens verkoper te aanvaarden, zulks op straffe van een boete van twee miljoen gulden (ƒ 2.000.000,00), onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding voorzover de schade hoger is.

Ontbindende voorwaarden

Artikel 22

Deze overeenkomst kan door koper binnen 30 dagen na ondertekening door verkoper ontbonden worden in geval de Raad van Bestuur van opdrachtgever van koper geen schriftelijke toestemming heeft verleend voor deze aankoop.”

1.7 In januari 2002 heeft [eiser] een concept leveringsakte (d.d. 1 februari 2002) ontvangen. In die akte is ten aanzien van de koopprijs bepaald dat deze € 2.268.901,08 bedraagt. Ook de eerste nabetalingsregeling en het kettingbeding zijn daarin opgenomen.

1.8 Bij fax van 30 januari 2002 heeft [betrokkene 2], een kennis van [eiser] die hem van advies diende bij het bezien van de tekst van de akte, namens [eiser] als volgt op dat concept gereageerd:

“Uitgangspunt is dat verkoper de nabetaling ontvangt als op het verkochte de bestemming wordt gewijzigd. daarvoor is van belang dat:

- koper binnen 3 maanden na transport het plan heeft ingediend bij de gemeente inclusief de aanvraag voor wijziging

- als buren bezwaar maken mag het niet zo zijn dat door deze vertragingen een lange bestemmingsplan procedure wordt gegenereerd en verkoper daardoor de nabetaling misloopt

- termijn van 2022 oprekken naar 2050

- als een gedeelte van de percelen de bestemmingswijziging verkrijgt dient de volledige nabetaling over alle percelen te worden gedaan (...)”

1.9 Op 8 februari 2002 is een leveringsakte verleden waarbij [eiser] zijn percelen aan HBC heeft overgedragen (hierna: de leveringsakte). In die akte is o.m. het volgende bepaald:

“KOOPPRIJS. VERREKENING DIVERSE BEDRAGEN

De koopprijs bedraagt (…) (EUR 2.268.901,08), welk bedrag door koper is voldaan door storting op een rekening van de notaris.

(...)

Voormelde koopprijs wordt verhoogd:

- met (…) (EUR 11,34) per centiare, voor dat gedeelte van het verkochte, indien en zodra op dat gedeelte een onherroepelijke, niet meer voor bezwaar, beroep en schorsing vatbare bestemmingsplanwijziging heeft plaatsgevonden voor woningbouw en/of industrie/bedrijventerrein cum annexis (inclusief de daarbij behorende infrastructuur), danwel koper uitvoeringswerkzaamheden opstart in relatie tot het beoogde doel zoals hiervoor omschreven;

- met (…)(EUR 11,34) per centiare voor het gehele bij deze verkochte, indien en zodra op een oppervlakte van het verkochte van minimaal tachtig procent (80%) een onherroepelijke, niet meer voor bezwaar, beroep en schorsing vatbare bestemmingsplanwijziging heeft plaatsgevonden voor woningbouw en/of industrie/bedrijventerrein cum annexis (inclusief de daarbij behorende infrastructuur), danwel koper uitvoeringswerkzaamheden opstart in relatie tot het beoogde doel zoals hiervoor omschreven.”

De aldus overeengekomen verhoging van de koopprijs wordt hierna de tweede nabetalingsregeling genoemd.

Als zekerheidsstelling voor de nabetaling is in de akte een concerngarantie gegeven door Amstelland Ontwikkeling B.V. (hierna: AO) en Heijmans N.V. (hierna: Heijmans), elk voor 50%, “welke garantie aan deze akte zal worden gehecht”. Verder is een kettingbeding opgenomen ten aanzien van de nabetalingsverplichting, de verplichting om [eiser] het voortgezet gebruik van de grond om niet te geven en aanbiedingsverplichtingen van zowel verkoper als koper, alles op straffe van een boete van € 2,5 miljoen, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding voor zover de schade hoger is.

1.10 Bij leveringsakte van 21 februari 2002 heeft HBC de percelen geleverd aan Amstelland Ontwikkeling Grondbedrijf B.V. (hierna ook: AM of Amstelland) en aan Heijmans Vastgoed Realisatie B.V. De akte vermeldt de daarmee gemoeide initiële koopprijs van € 2.880.052,28. De nabetalingsverplichting is dezelfde als die van de leveringsakte ([eiser]/HBC) van 8 februari 2002 (de tweede nabetalingsregeling). Het kettingbeding is ook overgenomen. In die akte is voorts een concerngarantie opgenomen van AO en Heijmans, elk voor 50%, voor de nabetaling door HBC aan [eiser] alsmede voor de nabetaling door Amstelland Ontwikkeling Grondbedrijf B.V. en Heijmans Vastgoed Realisatie B.V. aan HBC. De koopovereenkomst die aan de levering van 21 februari 2002 ten grondslag ligt, dateert van 19 december 2001. In die koopovereenkomst is de eerste nabetalingsregeling opgenomen. Het eerste concept van de koopovereenkomst tussen HBC en haar opvolgende kopers dateert van 9 november 2001.

1.11 Volgens leveringsakte van 31 juli 2002 zijn de percelen (tezamen met nog een aantal andere percelen) op die dag geleverd aan Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II Beheer B.V. (hierna: de Zuidplaspolder). Ook in die leveringsakte is de tweede nabetalingsregeling overgenomen.

1.12 Bij brief van 14 april 2010 heeft [verweerder 2] (namens [verweerder 2] Schoonhoven B.V.) [eiser] op de hoogte gesteld van de voortgang van de op handen zijnde bestemmingsplanwijziging. Hij vermeldt:

“Zodra het bestemmingsplan onherroepelijk niet meer voor bezwaar, beroep of schorsing is vastgesteld zullen wij zorg dragen voor de afwikkeling van de nabetaling, conform het bepaalde in de akte van levering.

Volledigheidshalve wil ik u er nog op wijzen dat u destijds - als zekerheid voor deze nabetaling- een concerngarantie heeft ontvangen van Amstelland Ontwikkeling B.V. en Heijmans N.V., ieder voor 50% van het totale bedrag van de nabetaling, welke partijen ook eigenaar zijn van de grond.”

1.13 Op 10 augustus 2011 is het bestemmingsplan waarin de percelen de bestemming woningbouw met bijbehorende voorzieningen verkregen onherroepelijk geworden.

1.14 Daarna hebben partijen gesproken over de nabetalingsregeling. Onderwerp van gesprek was onder andere een mogelijk uitstel van betaling tegen een rentevergoeding. Partijen werden het niet eens. Vervolgens heeft de betrokken notaris conceptaktes van kwijting opgesteld en aan [eiser] medegedeeld dat “het geld klaarstond”.

1.15 Bij (fax)brief van 4 november 2011 aan HBC heeft [eiser] aanspraak gemaakt op de overeengekomen nabetaling en HBC gesommeerd vóór 11 november 2011 tot betaling over te gaan. Betaling bleef uit en [eiser] schreef bij brief van 5 december 2011 van zijn toenmalige advocaat aan HBC o.m.:

“Cliënt maakt dan ook aanspraak op de nabetaling ad € 11,34 per centiare van het verkochte, zijnde totaal € 1.599.393,60.

Daarnaast maakt cliënte thans aanspraak op de boete ex artikel 13 lid 3 van de Koopovereenkomst, welke u verschuldigd bent vanwege uw verzuim. De hoogte van deze boete is gelijk aan de koopprijs.

De boete bedraagt aldus € 3.868.294.68.

(...)

Daarnaast deel ik u mede dat cliënt inmiddels de beschikking heeft gekregen over de leveringsakte d.d. 21 februari 2002 waaruit volgt dat u de percelen heeft doorverkocht en geleverd aan Amstelland Ontwikkeling Grondbedrijf B.V. en Heijmans Vastgoed Realisatie B.V. (...) Uit de leveringsakte d.d. 21 februari 2002 volgt dat u een koopprijs van € 2.880.052,28 heeft ontvangen, de nabetaling daar niet bij inbegrepen. (...) Dat betekent een prijsverschil ad € 611.151,20. Zonder uw tussenkomst als makelaar had cliënt aldus een (bijna 27%!) hogere koopprijs kunnen realiseren. Aldus heeft cliënt door uw toedoen schade geleden, zijnde in ieder geval voornoemd prijsverschil. Cliënt houdt u daarvoor aansprakelijk.”

1.16 Op 20 december 2011 hebben De Eerste Tocht Beheer B.V. (rechtsvoorganger van de Zuidplaspolder) en HBC samen een totaalbedrag van € 1.606.604,64 aan [eiser] betaald.

1.17 Bij inleidende dagvaarding van 13 april 2016 heeft [eiser] HBC c.s. gedagvaard voor de rechtbank Den Haag. Voor zover in cassatie nog van belang heeft hij daarbij, samengevat, gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

- voor recht zal verklaren dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen met een wilsgebrek, althans te verklaren dat HBC c.s. onrechtmatig jegens hem hebben gehandeld, ongerechtvaardigd zijn verrijkt, althans in strijd met de redelijkheid en billijkheid hebben gehandeld; en

- HBC c.s. hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 611.151,20, te vermeerderen met de wettelijke rente.3.

1.18 [eiser] heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat hij in de veronderstelling verkeerde dat hij voor zijn percelen de koopprijs zou ontvangen die de geïnteresseerde projectontwikkelaars bereid waren te betalen.4.[verweerder 2] presenteerde zich slechts als een bemiddelaar. Indien [eiser] zich zou hebben gerealiseerd dat [verweerder 2] voornemens was een entiteit tussen te schuiven die de grond met grote winst zou doorverkopen aan een ontwikkelaar dan was de overeenkomst niet tot stand gekomen of had [eiser] daar nadere voorwaarden aan gesteld. [eiser] was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst als gevolg van zijn ziekte bovendien niet in staat rationeel te beslissen. Daarmee is sprake van een wilsgebrek, waarvan [verweerder 2] misbruik heeft gemaakt. [eiser] beroept zich voorts op dwaling, onrechtmatige daad, ongerechtvaardigde verrijking en stelt voorts dat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om [eiser] aan de koopovereenkomst gebonden te achten. [eiser] wenst het door hem geleden nadeel - het verschil tussen de aan hem betaalde koopprijs en de door HBC ontvangen koopprijs - gecompenseerd te zien.

1.19 HBC c.s. hebben gemotiveerd verweer gevoerd.5.

1.20 De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 28 december 2016 een comparitie van partijen gelast, die op 1 juli 2017 heeft plaatsgevonden. Van de comparitie is proces-verbaal opgemaakt.

1.21 Bij eindvonnis van 13 december 2017 heeft de rechtbank, voor zover thans van belang, de vorderingen van [eiser] afgewezen.6.

De rechtbank heeft, voor zover in cassatie van belang, – kort gezegd – overwogen dat in redelijkheid geen twijfel kon bestaan over de rol van [verweerder 2] en HBC als “tussenstation” voor de daadwerkelijke ontwikkelaars. Daarom is het beroep op dwaling, onrechtmatige daad en ongerechtvaardigde verrijking afgewezen. Ook achtte de rechtbank geen plaats voor het oordeel dat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om [eiser] aan de koopovereenkomst gebonden te achten.7.

1.22 [eiser] is, onder aanvoering van zeven grieven, van het tussen hem als eiser en HBC c.s. als gedaagden gewezen vonnis van 13 december 2017 in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof Den Haag. Hij heeft daarbij, voor zover thans van belang en zakelijk weergegeven, gevorderd dat het hof dit vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [eiser] zal toewijzen.

1.23 HBC c.s. hebben de grieven bestreden en, voor zover thans van belang en zakelijk weergegeven, geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis.

1.24 Partijen hebben hun zaak ter zitting van het hof van 1 april 2019 doen bepleiten.

1.25 Het hof heeft bij arrest van 2 juli 2019, voor zover thans van belang, het vonnis van 13 december 2017 bekrachtigd.

1.26 [eiser] heeft tegen dit arrest tijdig8.cassatieberoep ingesteld.

HBC c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het principale cassatieberoep en tevens voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld.

[eiser] heeft zich ten aanzien van het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep aan het oordeel van de Hoge Raad gerefereerd.

HBC c.s. hebben hun standpunt schriftelijk toegelicht, waarna [eiser] nog heeft gerepliceerd.9.

Het principale cassatiemiddel bestaat uit acht onderdelen. Het middel draait er in de kern in al zijn onderdelen om dat het hof de (hierna te noemen) essentie van de stellingen van [eiser] heeft miskend. In de onderdelen is deze klacht toegespitst op de verschillende bestreden rechtsoverwegingen (rov. 2.2 en 9-21).

Vanwege deze onderlinge samenhang – en omdat onderdeel 1 betrekking heeft op alle voornoemde rechtsoverwegingen behalve rov. 2.2 – citeer ik allereerst de bestreden rechtsoverwegingen achter elkaar.

“2.2. Aan zijn vorderingen onder I en II legt [eiser] ten grondslag dat hij bij het sluiten van de koopovereenkomst in de veronderstelling verkeerde dat hij de koopprijs zou ontvangen die een ontwikkelaar voor de grond wilde betalen. [verweerder 2] presenteerde zich slechts als een bemiddelaar. Indien [eiser] zich zou hebben gerealiseerd dat [verweerder 2] voornemens was een entiteit tussen te schuiven die de grond met grote winst zou doorverkopen aan een ontwikkelaar dan was de overeenkomst niet tot stand gekomen of had [eiser] daar nadere voorwaarden aan gesteld. (…)

9. In verband met zijn beroep op dwaling stelt [eiser] dat hij bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet, of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. Hij verkeerde in de veronderstelling dat [verweerder 2] als makelaar of bemiddelaar optrad en dat hij de grond direct verkocht aan een partij die de percelen zou gaan ontwikkelen. Volgens [eiser] heeft [verweerder 2] daags na de mondelinge overeenkomst laten weten dat zijn opdrachtgevers akkoord waren. Bij pleidooi heeft [eiser] daaraan toegevoegd, dat aan de orde is geweest dat aan “Heijmans en AM” geleverd zou worden. Toen uit de op schrift gestelde overeenkomst bleek dat HBC de koper was, dacht hij dat HBC deel uitmaakte van een ontwikkelingscombinatie. Pas later werd hem duidelijk dat HBC door [verweerder 2] is tussengeschoven en dat de percelen met winst zijn doorverkocht aan de beoogde ontwikkelaars. Het gaat [eiser] er dus in wezen om dat hij meent een hogere prijs te hebben kunnen bedingen als hij met een projectontwikkelaar had onderhandeld.

10. In de schriftelijke overeenkomst van 26 september 2001 staat duidelijk dat HBC (vertegenwoordigd door [verweerder 2]) handelt voor zichzelf of voor een nader te noemen meester. Duidelijk is dus dat HBC voor zichzelf óf voor een nader te noemen meester kocht. Zelfs indien [eiser] aanvankelijk ervan uitgegaan is dat [verweerder 2] (slechts) een makelaar of bemiddelaar was die niet voor zichzelf kocht, dan was op dat moment voor hem duidelijk dat HBC zelf mogelijk wél de koper was. HBC was geen projectontwikkelaar en ook dat was [eiser] duidelijk. Op grond waarvan hij op dat moment veronderstelde dat HBC deel uitmaakt van een ontwikkelingscombinatie heeft [eiser] niet duidelijk gemaakt. Hij verwijst in dit verband weliswaar naar de leveringsakte waarin een concerngarantie is gegeven door ontwikkelaars, maar de koop was toen reeds gesloten. Voor zover [eiser] betoogt dat de koop pas daags voor de levering tot stand is gekomen, omdat toen pas alle voorwaarden definitief overeengekomen zijn, faalt dat betoog. Partijen hebben in september 2001 overeenstemming bereikt over de essentialia van de koop, te weten het object en de initiële koopprijs alsmede de eerste nabetalingsregeling. De aanvankelijk mondelinge overeenkomst is op 26 september 2001 bekrachtigd door de schriftelijke vastlegging ervan. Niet voor niets meende ook [eiser] zelf dat hij begin 2002 niet meer van de transactie af kon. Dat [eiser] er begin 2002 in geslaagd is nog iets gunstiger voorwaarden te bedingen, doet daar niet aan af.

11. Maar zelfs indien [eiser] terecht veronderstelde dat HBC deel uitmaakte van een ontwikkelingscombinatie, dan baat hem dit niet. [eiser] maakt immers niet duidelijk op grond waarvan moet worden aangenomen dat een koper die deel uitmaakt van een ontwikkelingscombinatie zonder meer een hogere prijs voor de aankoop van de grond zou willen betalen dan een koper die dat niet doet. Met name licht hij niet toe waarom het enkele feit dat een koper van grond deel uitmaakt van een ontwikkelingscombinatie betekent dat die koper zelf zich bezig houdt met het ontwikkelen van die grond en ook niet dat deze de aangekochte grond zonder winst of andersoortige voordelen doorverkoopt aan ontwikkelaars die deel uitmaken van dezelfde combinatie. Indien [eiser] aannam dat dit wel zo is, komt dat voor zijn rekening.

12. [eiser] heeft ook nog verwezen naar art. 22 van de koopovereenkomst van 26 september 2001, waarin een Raad van Bestuur wordt vermeld. HBC heeft daarover gesteld, dat dit artikel was opgenomen voor het geval een nader te noemen meester binnen de termijn van 30 dagen in beeld zou komen. Die mogelijkheid van een nader te noemen meester is expliciet in de overeenkomst vermeld, dus [eiser] kan hieraan geen steun ontlenen voor zijn stellingen.

13. Tot slot geldt ook hier, dat [eiser] geenszins duidelijk maakt dat voor [verweerder 2] (dus voor HBC of de nader te noemen meester) kenbaar was, dat voor [eiser] essentieel was dat hij uitsluitend verkocht aan een (rechts)persoon die de grond zelf ging ontwikkelen en dat het [eiser] niet alleen om de prijs van de grond ging.

14. Uit het voorgaande volgt dat ook van bedrog geen sprake is.

15. [eiser] verwijt [verweerder 2] dat hij als lid van de LMV (de Landelijke Makelaars Vereniging) niet als zorgvuldig makelaar heeft gehandeld. Vrijwel direct nadat [eiser] de aangeboden initiële koopsom had aanvaard, heeft [verweerder 2] laten weten dat zijn opdrachtgevers akkoord waren. Bij pleidooi heeft [eiser] daaraan toegevoegd, dat aan de orde is geweest dat aan Heijmans (Vastgoed Realisatie) en AM (Amstelland Ontwikkeling Grondbedrijf) geleverd zou worden. Volgens [eiser] had [verweerder 2] hem tijd moeten gunnen en hem de consequenties van de verkoop voor de voortzetting van zijn bedrijf moeten voorhouden. Voor een paardenbedrijf als dat van [eiser], met ruim 70 paarden, is het nodig dat er voldoende weiland bij de stallen aanwezig is, waarop voldoende toezicht kan worden gehouden. Dat wist [verweerder 2] als geen ander en [eiser] heeft dat zelf niet onder ogen gezien, omdat hij op dat moment zijn toekomst niet zeker was, aldus [eiser].

16. HBC c.s. betwist dat [verweerder 2] zich als makelaar heeft voorgedaan en stelt dat voldoende open kaart is gespeeld. Voorts wijst HBC c.s. erop dat het schermen met LMV-regels [eiser] niet baat, omdat uitsluitend [verweerder 2] Makelaardij B.V. LMV-lid was en niet HBC of [verweerder 2] in persoon.

17. Het beroep op de LMV-regels kan [eiser] inderdaad in zoverre niet baten omdat HBC of [verweerder 2] in persoon, zoals [eiser] niet betwist, geen lid zijn van de LMV. Voor het oordeel dat [verweerder 2] als bestuurder van [verweerder 2] Makelaardij B.V. in persoon aansprakelijk zou zijn, heeft [eiser] onvoldoende gesteld.

Dat neemt niet weg dat onderzocht dient te worden of HBC dan wel [verweerder 2] onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld, op grond waarvan [eiser] aanspraak kan maken op de door hem gestelde schadevergoeding.

18. Vaststaat dat medio september 2001 gesproken is over de verkoop van de percelen tegen de overeengekomen prijs en dat enige tijd later de koopovereenkomst op schrift is gesteld en ondertekend. Daarin is als koper HBC zelf, vertegenwoordigd door [verweerder 2], óf een nader te noemen meester als koper vermeld. Indien juist is, dat in september 2001 aan de orde is geweest dat [eiser] aan Heijmans Vastgoed Realisatie en Amstelland Ontwikkeling Grondbedrijf zou verkopen, dan moet [eiser] begrepen hebben dat deze de nader te noemen meester in de overeenkomst van 26 september 2001 waren. [eiser] maakt echter niet duidelijk waarom er zonder meer van moet worden uitgegaan dat Heijmans Vastgoed Realisatie en Amstelland Ontwikkeling Grondbedrijf zelf de grond zouden gaan ontwikkelen. In feite is dat ook niet gebeurd en de grond is zelfs niet ontwikkeld door een rechtspersoon uit de combinatie waarvan de kopers van HBC deel uitmaakten, maar doorverkocht aan de Zuidplaspolder.

Voor zover [eiser] bedoelt dat [verweerder 2] onzorgvuldig heeft gehandeld omdat hij de schijn heeft gewekt dat [eiser] aan een projectontwikkelaar verkocht, is de gestelde schade niet daardoor veroorzaakt. De gestelde schade is volgens [eiser] immers het gevolg van het feit dat hij niet rechtstreeks aan een ontwikkelaar verkocht.

19. Ten aanzien van hetgeen [eiser] voorts in dit verband stelt, te weten dat [verweerder 2] hem tijd had moeten gunnen om de consequenties voor zijn bedrijf te overzien, omdat hij dat zelf niet overzag, geldt hetgeen hiervoor onder randnummer 8 is overwogen. Aangenomen dat [verweerder 2] wist dat [eiser] aan kanker leed en daardoor ernstig ziek was, dan wil dat niet zeggen dat [verweerder 2] wist of moest weten, dat dit aan het beoordelingsvermogen van [eiser] in de weg stond.

20. Al het voorgaande leidt ook tot de conclusie dat van ongerechtvaardigde verrijking geen sprake is en dat niet kan […] worden gezegd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om [eiser] aan de overeenkomst gebonden te achten.

21. De grieven genoemd onder III en IV van de memorie van grieven falen.”

Onderdeel 1 is gericht tegen de overwegingen en beslissingen in rov. 9 t/m 21 en klaagt dat deze onvoldoende begrijpelijk en/of onvoldoende gemotiveerd zijn, omdat het hof daarmee (de essentie van) de stellingen van [eiser] heeft miskend, althans onvoldoende begrijpelijk en/of onvoldoende gemotiveerd daarop heeft gerespondeerd. De essentie van de stellingen van [eiser] is, aldus het onderdeel, dat [eiser] op basis van mededelingen en gedragingen van [verweerder 2] in de veronderstelling verkeerde dat hij voor zijn percelen de koopprijs zou ontvangen die de geïnteresseerde projectontwikkelaars (Heijmans [Heijmans Vastgoed Realisatie B.V., A-G]10.en AM) bereid waren te betalen, maar dat de door [eiser] van HBC en [verweerder 2] ontvangen koopprijs – naar [eiser] veel later is gebleken – veel lager was dan de koopprijs die de geïnteresseerde projectontwikkelaars (Heijmans en AM) bereid waren te betalen.11.

Onderdeel 2 is gericht tegen de weergave van de stellingen van [eiser] in de eerste drie zinnen van rov. 2.2. Het onderdeel klaagt dat voornoemde essentie van de stellingen van [eiser] aldaar niet althans onvolledig is weergegeven, in die zin dat daarmee niet althans onvoldoende tot uitdrukking komt dat [eiser] heeft gesteld dat hij in de veronderstelling verkeerde dat hij de koopprijs zou ontvangen die de geïnteresseerde projectontwikkelaars (Heijmans en AM) voor de grond wilden betalen. In zoverre is deze weergave onjuist en/of onvoldoende begrijpelijk, aldus het onderdeel.

De onderdelen 3 tot en met 6 zijn vervolgens toegespitst op de overwegingen van het hof in het kader van dwaling.

Onderdeel 3 is gericht tegen rov. 9 en bevat een klacht die overeenstemt met de klacht van onderdeel 2.

Onderdeel 4 is gericht tegen rov. 10 en 11 en klaagt ‘mede gelet op het voorgaande’, kort weergegeven, dat het hof met deze overwegingen niet voldoende begrijpelijk en niet voldoende gemotiveerd heeft gerespondeerd op de essentie van de stellingen van [eiser].12.Daaraan doen de overwegingen van het hof in rov. 10 en 11 niet, althans onvoldoende af, aldus het onderdeel.

Onderdeel 5 is gericht tegen rov. 12 en klaagt dat de overwegingen eveneens onvoldoende begrijpelijk en onvoldoende gemotiveerd zijn. Het onderdeel betoogt dat de stelling van HBC dat artikel 22 van de koopovereenkomst van 26 september 2001 was opgenomen voor het geval een nader te noemen meester binnen de termijn van 30 dagen in beeld zou komen er niet, althans niet zonder meer, aan afdoet dat [eiser] mede op grond van dat artikel in de veronderstelling verkeerde dat hij voor de grond de koopprijs zou ontvangen die de geïnteresseerde projectontwikkelaars bereid waren te betalen.13.Daarbij is van belang, aldus het onderdeel, dat door HBC c.s. niet is gesteld en door het hof niet is overwogen dat HBC c.s. aan [eiser] hebben meegedeeld, kort weergegeven, dat artikel 22 voor dat geval was opgenomen.

Onderdeel 6 klaagt dat de overweging in rov. 13 onvoldoende begrijpelijk is gelet op (de essentie van) de stellingen van [eiser].14.Volgens het onderdeel blijkt uit deze overweging duidelijk dat het hof (de essentie van) de stellingen van [eiser] heeft miskend.

Ik richt mij in de eerste plaats op de onderdelen 4 tot en met 6 en de daarin aan de orde gestelde rechtsoverwegingen.

[eiser] heeft in de kern - voor zover in cassatie van belang - aan zijn beroep op dwaling ten grondslag gelegd (i) dat [verweerder 2] zich aan hem heeft gepresenteerd als makelaar die optrad voor geïnteresseerde projectontwikkelaars, en (ii) dat [eiser] (mede) daardoor in de veronderstelling verkeerde dat hij rechtstreeks aan de opdrachtgever(s) van [verweerder 2], die projectontwikkelaars, verkocht en (dus) de koopprijs zou ontvangen die de geïnteresseerde projectontwikkelaars (naar [eiser] later is gebleken: Heijmans en AM) bereid waren te betalen voor de percelen.

Die veronderstelling(en) is (/zijn) onjuist gebleken, nu [eiser] heeft verkocht en geleverd aan HBC tegen een koopprijs van ruim € 2.2 miljoen, terwijl Heijmans en AM de grond nadien van HBC hebben gekocht voor een koopprijs van ruim € 2.8 miljoen.15.Het beroep op dwaling is aldus gefundeerd op de stelling van [eiser] dat hij ervan uitging dat hij verkocht aan de geïnteresseerde projectontwikkelaars.

Op dat fundament gaat het hof in rov. 10 en 12 in. Ook rov. 13 lijkt in dat verband relevant.

In rov. 10 heeft het hof, samengevat, allereerst overwogen dat zelfs indien [eiser] aanvankelijk ervan uitging dat [verweerder 2] (slechts) een makelaar of bemiddelaar was die niet voor zichzelf kocht, het met de schriftelijke overeenkomst van 26 september 2001 voor [eiser] duidelijk was dat HBC, die – zoals [eiser] duidelijk was – geen projectontwikkelaar was, mogelijk zelf de koper was. Verder heeft het hof o.m. overwogen dat [eiser] niet duidelijk heeft gemaakt op grond waarvan hij op dat moment veronderstelde dat HBC deel uitmaakt van een ontwikkelingscombinatie.

Het hof heeft in rov. 10 onmiskenbaar gerespondeerd op het betoog van [eiser], hiervoor onder 2.5 samengevat weergegeven, en klaarblijkelijk geoordeeld dat in ieder geval vanaf de schriftelijke overeenkomst van 26 september 2001 geen grond (meer) bestond voor de veronderstelling van [eiser] dat hij – zonder meer – aan de geïnteresseerde projectontwikkelaars verkocht. Dat oordeel is niet onbegrijpelijk en voldoende gemotiveerd. Onderdeel 4 faalt dan ook in zoverre. Het oordeel kan de afwijzing van de op dwaling gegronde vordering van [eiser] zelfstandig dragen.

In rov. 12 gaat het hof in op artikel 22 van de koopovereenkomst, dat de koper de bevoegdheid geeft de overeenkomst binnen dertig dagen te ontbinden ingeval de Raad van Bestuur van opdrachtgever geen schriftelijke toestemming voor de aankoop verleent (zie hiervoor onder 1.6).

[eiser] heeft naar artikel 22 van de koopovereenkomst verwezen ter ondersteuning van zijn stelling dat de schriftelijke overeenkomst van 26 september 2001 en de nadere overeenstemming voorafgaande aan de levering tot stand is gekomen in [eiser] veronderstelling dat hij de koopprijs zou ontvangen die een ontwikkelaar voor de grond wilde betalen. Ook uit artikel 22 bleek volgens [eiser] dat HBC kocht voor een opdrachtgever.16.

HBC c.s. hebben in hoger beroep over artikel 22 het volgende naar voren gebracht:17.

"Artikel 22 van de koopovereenkomst bevat het voorbehoud van goedkeuring van een opdrachtgever van HBC, maar die was in die periode nog niet concreet in beeld. De bepaling van artikel 22 van de Overeenkomst was zekerheidshalve opgenomen, om te accomoderen voor de situatie waarin een nader te noemen meester eventueel in beeld zou komen binnen de in dat artikel genoemde termijn van 30 dagen. Pas na de aankoop van de gronden van [eiser] en na het uitwerken van de in artikel 22 genoemde termijn is [verweerder 2] over deze gronden in contact gekomen met Amstelland en Heijmans. Deze contacten kwamen in november 2001 tot stand (…).”

De strekking van dit betoog van HBC c.s. is aldus kennelijk dat uit artikel 22 niet mocht worden afgeleid dat er ten tijde van de schriftelijke overeenkomst al een achterman, een nader te noemen meester, was.

In rov. 12 refereert het hof aan de stelling van HBC c.s. dat artikel 22 was opgenomen voor het geval een nader te noemen meester binnen de termijn van 30 dagen in beeld zou komen, en overweegt het hof dat de mogelijkheid van een nader te noemen meester expliciet in de overeenkomst is vermeld, en [eiser] hieraan dus geen steun kan ontlenen voor zijn stellingen. Hiermee heeft het hof m.i. kennelijk bedoeld dat [eiser] uit artikel 22 niet zonder meer kon afleiden dat HBC voor een opdrachtgever kocht en aldus gerespondeerd op de hiervoor onder 2.8 vermelde stellingname van [eiser].

In rov. 13 overweegt het hof dat [eiser] niet duidelijk maakt dat voor [verweerder 2] kenbaar was dat voor [eiser] essentieel was dat hij uitsluitend verkocht aan een (rechts)persoon die de grond zelf ging ontwikkelen en dat het [eiser] niet alleen om de prijs van de grond ging. M.i. is deze rechtsoverweging niet geheel eenduidig. Zoals hiervoor onder 2.5 is weergeven, dient de stelling van [eiser] dat hij ervan uitging dat hij rechtstreeks aan de geïnteresseerde projectontwikkelaars verkocht (louter) ter ondersteuning van zijn stelling dat hij veronderstelde dat hij de prijs kreeg die de projectontwikkelaars bereid waren te betalen.Ik ga er echter van uit dat rov. 13 zo moet worden begrepen dat het hof heeft bedoeld dat [eiser] niet duidelijk heeft gemaakt dat voor [verweerder 2] kenbaar was dat de prijs alleen akkoord was bij verkoop aan een (rechts)persoon die de grond zelf ging ontwikkelen (dus dat het in die zin ‘niet alleen om de prijs ging’). Anders gezegd: dat [eiser] niet duidelijk heeft gemaakt dat voor [verweerder 2] kenbaar was dat [eiser] niet zonder meer akkoord ging met een prijs van € 2.2 miljoen, maar alleen als dat de prijs was die de projectontwikkelaars bereid waren te betalen. In deze lezing kan niet worden gezegd dat het hof de (essentie van de) stellingen van [eiser] heeft miskend.

Het hof heeft in de rov. 10, 12 en 13 vanuit verschillende invalshoeken gerespondeerd op de stelling van [eiser] dat hij ervan uitging dat hij verkocht aan de geïnteresseerde projectontwikkelaars. Met deze overwegingen, die in cassatie tevergeefs worden bestreden, is de basis onder [eiser] beroep op dwaling (zie hiervoor onder 2.5) weggeslagen.

Gelet op het voorgaande behoeft de klacht tegen rov. 11 geen afzonderlijke bespreking. Datzelfde geldt voor de klachten van de onderdelen 2 en 3, die louter zijn gericht tegen de weergave van het standpunt van [eiser].

Onderdelen 7 en 8 zijn gericht tegen rov. 18 (zie citaat hiervoor onder 2.1).

Onderdeel 7 is toegespitst op de vierde en vijfde volzin van rov. 18 (“[eiser] maakt echter niet duidelijk waarom er zonder meer van moet worden uitgegaan dat Heijmans Vastgoed Realisatie en Amstelland Ontwikkeling Grondbedrijf zelf de grond zouden gaan ontwikkelen. In feite is dat ook niet gebeurd en de grond is zelfs niet ontwikkeld door een rechtspersoon uit de combinatie waarvan de kopers van HBC deel uitmaakten, maar doorverkocht aan de Zuidplaspolder.”). Het onderdeel klaagt dat ook deze overwegingen onvoldoende begrijpelijk zijn, gelet op de meergenoemde (essentie van) de stellingen van [eiser] en dat ook uit deze overwegingen blijkt dat het hof (de essentie van) de stellingen van [eiser] heeft miskend.18.Volgens het onderdeel is de laatste zin ook onvoldoende begrijpelijk, nu Heijmans Vastgoed Realisatie en Amstelland Ontwikkeling Grondbedrijf deel uitmaken van de rechtspersoon de Zuidplaspolder.19.Het hof heeft dat miskend, aldus het onderdeel.

Onderdeel 8 is toegespitst op de voorlaatste en laatste volzin van rov. 18 (“Voor zover [eiser] bedoelt dat [verweerder 2] onzorgvuldig heeft gehandeld omdat hij de schijn heeft gewekt dat [eiser] aan een projectontwikkelaar verkocht, is de gestelde schade niet daardoor veroorzaakt. De gestelde schade is volgens [eiser] immers het gevolg van het feit dat hij niet rechtstreeks aan een ontwikkelaar verkocht.”). Het onderdeel klaagt dat ook deze overweging onvoldoende begrijpelijk en onvoldoende gemotiveerd is, gelet op (de essentie van) de stellingen van [eiser].20.Volgens het onderdeel blijkt ook uit deze overweging duidelijk dat het hof deze heeft miskend.

[eiser] heeft in hoger beroep in het kader van de grondslag onrechtmatige daad21., voor zover thans van belang, gesteld dat [eiser] door [verweerder 2] onjuist althans onvolledig is ingelicht, dat [eiser] de mogelijkheid is ontnomen rechtstreeks aan de ontwikkelingscombinatie te verkopen en dat [verweerder 2] zijn mededelingsplicht heeft geschonden en heeft gehandeld in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt, als gevolg waarvan [eiser] een bedrag van € 611.151,20 is misgelopen, althans het bedrag van het verschil tussen de met HBC overeengekomen koopprijs en de marktwaarde die de ontwikkelingscombinatie bereid was te betalen.22.

Het hof heeft in rov. 18 (die, dat kan het middel worden toegegeven, niet heel gemakkelijk te duiden is) kennelijk bedoeld te zeggen dat [eiser] niet heeft onderbouwd dat de schade is veroorzaakt doordat [verweerder 2] de schijn zou hebben gewekt dat [eiser] aan een projectontwikkelaar verkocht waardoor hij een hogere prijs zou zijn misgelopen. Dit is een feitelijk en niet onbegrijpelijk oordeel. Daarbij merk ik op dat de onderdelen ook niet duidelijk maken waarom het hof de meergenoemde (essentie van de) stellingen van [eiser] heeft miskend. De klacht aan het slot van onderdeel 7 dat het hof heeft miskend dat Heijmans en AM deel uitmaken van de rechtspersoon de Zuidplaspolder kan m.i. reeds wegens een gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden.

Onderdeel 1 tot slot (zie hiervoor onder 2.2), dat een overkoepelende klacht bevat tegen een reeks aan rechtsoverwegingen die in de onderdelen 2-8 op een aantal specifieke overwegingen is toegespitst, faalt in het voetspoor van de hiervoor besproken onderdelen.

Nu alle onderdelen falen, dient het principale cassatieberoep te worden verworpen.

HBC c.s. hebben incidenteel cassatieberoep ingesteld onder de voorwaarde dat het principale cassatiemiddel geheel of gedeeltelijk slaagt. Nu de voorwaarde niet is vervuld, behoeft het voorwaardelijk incidenteel cassatiemiddel geen bespreking.

De conclusie strekt tot verwerping van het principale cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G