Hof Arnhem-Leeuwarden, 14-10-2014, nr. 200.139.621/01

wonende te [woonplaats],

2. [geïntimeerde 2],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],

advocaat: mr. N.G. van Breukelen, kantoorhoudend te Roden.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 15 juli 2014 hier over.

Na het vermelde tussenarrest heeft mr. Van Breukelen voornoemd zich op 29 juli 2014 ter rolle als procesvertegenwoordiger van [geïntimeerden] gesteld.

Ter uitvoering van het tussenarrest heeft op 10 september 2014 een comparitie van partijen plaatsgevonden.

Het daarvan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich in afschrift bij de stukken.

Vervolgens heeft het hof, nadat beide partijen ter comparitie om arrest hadden gevraagd, arrest bepaald op het ten behoeve van de comparitie reeds door [appellante] overgelegde procesdossier, waaraan het hof het voormelde proces-verbaal van de comparitiezitting toevoeg

2. De verdere beoordeling

In rechtsoverweging 5.3 van het voormelde tussenarrest heeft het hof onder meer overwogen:

“Het hof is van oordeel dat het gewraakte artikel 16 lid 4 van het Modelreglement aldus moet worden gelezen, dat de woning slechts in haar geheel verhuurd mag worden dan wel in gebruik mag worden gegeven aan de tot bewoning gerechtigde, die er zelf met zijn gezin of bij hem inwonenden dient te wonen. Met andere woorden: de hoofdhuurder of hoofdgebruiker kan slechts een gedeelte van de woning aan een (onder)huurder afstaan, aangezien hij er zelf moet blijven wonen.(…)

Dat betekent dat het niet is toegestaan om de gehele woning in delen op te knippen en per kamer te verhuren, zoals [geïntimeerden] en hun rechtsvoorgangers hebben gedaan.

Dit leidt tot de conclusie dat de bestaande situatie zich niet verdraagt met de in de splitsingsakte opgenomen beperking en aldus met die akte in strijd is, zodat de grief in zoverre slaagt.”

[geïntimeerden] hebben ter comparitie een andere uitleg bepleit, maar de argumenten die zij daarvoor hanteren berusten op een onjuiste lezing van de voormelde overweging (namelijk op de veronderstelling dat deze een totaalverbod op kamerverhuur inhoudt). Het hof laat dan nog daar dat hier sprake is van een bindende eindbeslissing en dat het hof gelet op de daarbij te hanteren maatstaf geen aanleiding ziet om daarvan terug te komen (vgl. Hoge Raad 25 april 2008, ECLI: NL:HR:2008:BC2800).

[appellante] vordert in de onderhavige procedure dat de bestaande verhuursituatie wordt beëindigd en verbindt daar ook een dwangsom aan.

Ter comparitie is met partijen besproken in hoeverre het in het tussenarrest gegeven oordeel tot opzegging van de huurovereenkomsten met de studenten en tot hun ontruiming dwingt.

[appellante] heeft daarbij aangegeven dat zij zich realiseert dat de strijd met de splitsingsakte ook kan worden opgeheven door de woning in haar geheel aan één van de huidige bewoners te verhuren en deze (onder)verhuur aan de anderen toe te staan. Zolang de hoofdhuurder de woning zelf (mede) blijft bewonen staat de akte daar niet aan in de weg.

[geïntimeerden] hebben aangegeven wel voor een dergelijke constructie te voelen.

Zo´n oplossing zou een einde maken aan de juridische onhoudbaarheid van de bestaande situatie, maar geen verandering brengen in de feitelijke situatie waar [appellante] hinder van zegt te ondervinden, te weten: kamerbewoning door studenten.

[appellante] heeft aangegeven dat zij haar vordering desondanks handhaaft, naar het hof begrijpt uit principe maar ook omdat zij wil dat er een bepaalde controle is. Vergeleken met de huidige situatie, waarin sprake is van zes of zeven voortdurend wisselende huurders bij wie zij geen enkel aanspreekpunt vindt, heeft zij bij dat laatste naar het hof voorkomt ook wel een rechtens te respecteren belang.

Het hof acht de vordering tot beëindiging van de bestaande verhuursituatie derhalve toewijsbaar in die zin, dat [geïntimeerden] de situatie met de door het hof gegeven uitleg van de splitsingsakte in overeenstemming dienen te brengen. Gelet op het gegeven dat zij daarbij tegen verkregen rechten van derden kunnen aanlopen dient hun daarvoor een ruime periode te worden gegund. [geïntimeerden] hebben gesteld dat zij voor een daadwerkelijke ontruiming (die hier, zoals [appellante] ter comparitie nog heeft benadrukt, niet wordt gevorderd) minstens een jaar nodig zullen hebben. Nu de noodzakelijke harmonie met de splitsingsakte, zoals uit het vore overwogene moge blijken, ook met minder vergaande maatregelen kan worden bereikt, acht het hof hier een termijn van zes maanden op zijn plaats. Het hof neemt daarbij ook in aanmerking dat [appellante] ter zitting heeft aangegeven dat de huidige bewoners op dit moment geen overlast veroorzaken.

Ook de gevorderde dwangsommen acht het hof toewijsbaar, zij het dat deze tot een bedrag van € 25.000,- zullen worden gemaximeerd.

[geïntimeerden] dienen, onder overlegging van het huurcontract met de hoofdbewoner, aan [appellante] kennis te geven dat de bedoelde aanpassing (tijdig) is gerealiseerd, zoals hierna in het dictum is vermeld.

Ter comparitie hebben [geïntimeerden] aangegeven dat zij hun oorspronkelijk in reconventie ingestelde vordering, die in eerste aanleg werd afgewezen, willen handhaven. Daarvoor bestaat in dit stadium van het geding echter geen ruimte, aangezien zij geen memorie van antwoord hebben genomen en aldus de mogelijkheid om incidenteel appel tegen het vonnis in te stellen ongebruikt voorbij hebben laten gaan.

De in artikel 347 lid 1 Rv besloten "twee-conclusieregel" brengt mee dat de rechter in beginsel niet behoort te letten op grieven die in een later stadium dan in de memorie van grieven, dan wel (in het geval van een incidenteel appel) in de memorie van antwoord worden aangevoerd (ECLI:NL:HR: 2009:BI8771). Op deze regel kunnen onder omstandigheden uitzonderingen worden aanvaard, zoals in genoemd arrest is aangegeven. Het hof oordeelt dat daarvoor in dit geval geen aanleiding bestaat. Het gegeven dat [geïntimeerden] aanvankelijk niet zijn verschenen en hun advocaat zich pas na het tussenarrest ter rolle heeft gesteld, doet aan het voorgaande niet af.

De slotsom is dat de bestreden beslissing niet in stand kan blijven.

Het hof zal het vonnis waarvan beroep, voor zover in conventie gewezen, vernietigen en de vordering van [appellante] toewijzen zoals hierna in het dictum vermeld.

Het hof zal [geïntimeerden], als de in het ongelijk te stellen partij, in de kosten van beide instanties veroordelen.

De kosten voor de procedure in conventie in eerste aanleg aan de zijde van [appellante] zullen worden vastgesteld op € 361,17 aan verschotten en op € 904,- voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellante] zullen worden vastgesteld op € 396,38 aan verschotten en op € 1.788,- voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (2 punten tarief II).

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 14 augustus 2014 voor zover in conventie gewezen en doet in zoverre opnieuw recht:

veroordeelt [geïntimeerden] om de bestaande verhuursituatie aan het adres [adres] binnen zes maanden na betekening van dit arrest met de hiervoor onder 2.1 gegeven uitleg van de splitsingsakte in overeenstemming te brengen,

zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- per dag of gedeelte daarvan dat zij daarmee in gebreke blijven, tot een maximum van € 25.000,- ;

veroordeelt [geïntimeerden] om, onder overlegging van het huurcontract met de hoofdbewoner, aan [appellante] kennis te geven dat de bedoelde aanpassing (tijdig) is gerealiseerd;

veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellante] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 904,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 361,17 voor verschotten, en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 1.788,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 396,38 voor verschotten;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. M.E.L. Fikkers, mr. L. Groefsema en mr. A.M. Koene en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 14 oktober 2014.

wonende te [woonplaats],

2. [geïntimeerde 2],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],

niet verschenen

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 20 maart 2013 en 14 augustus 2013 van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen.

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 14 november 2013, zoals hersteld bij exploot van 17 januari 2014;

- verstekverlening d.d. 28 januari 2014 en

- de memorie van grieven van 25 maart 2014.

Vervolgens heeft [appellante] de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

De vordering van [appellante] luidt:

“(…) te vernietigen het op 14 augustus 2013 door de rechtbank Noord-Nederland (…) gewezen vonnis (…) en, opnieuw rechtdoende, zo nodig onder aanvulling en/of verbetering der gronden, bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de oorspronkelijke vordering van appellante alsnog toe te wijzen, met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van beide instanties.”

Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.5) van het bestreden vonnis is geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan. Deze feiten, voor zover in hoger beroep nog van belang (de oorspronkelijke procedure in reconventie speelt in appel geen rol) luiden met een enkele aanvulling van het hof als volgt.

[appellante] is sedert 1986 gerechtigde en bewoonster van het appartement op de eerste verdieping van het appartementencomplex op de hoek van [de hoek], plaatselijk bekend als [adres].

Dit appartementencomplex bestaat uit drie appartementen, een garage en schuurtjes “staande en gelegen te [woonplaats] aan [adressen]”.

De splitsing in appartementsrechten heeft plaatsgevonden bij notariële akte van 27 maart 1986 op verzoek van de toenmalige eigenaresse van het gehele perceel, de commanditaire vennootschap Van COGG-Groep C.V.

In deze splitsingsakte is vermeld dat (tevens) een (model)reglement als bedoeld in art 3:875e lid 1 onder d van het toenmalige Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek is vastgesteld, waarbij verwezen is naar de artikelen 1 tot en met 44 van het Modelreglement, zoals dat is vastgesteld bij akte op 22 november 1983 verleden voor notaris [notaris] (verder te noemen: het Modelreglement) met dien verstande dat, onder meer, artikel 16 lid 4 van het Modelreglement als volgt is gewijzigd casu quo aangevuld:

“De eigenaars en gebruikers van de privégedeelten met appartementindices 1., 2. en 3. zijn verplicht deze privégedeelten te bestemmen tot woning voor de tot gebruik gerechtigden met hun gezin of bij hen inwonenden en de eigenaar en gebruiker van het privégedeelte met appartementsindex 4. is verplicht dit privégedeelte te bestemmen tot garage voor de tot gebruik gerechtigde.”

De oorspronkelijke tekst van deze bepaling luidde:

"Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming.

Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering [hof: bedoeld wordt de vergadering van eigenaars]. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken."

[geïntimeerden] zijn sinds augustus 2008 gezamenlijk appartementsgerechtigd tot het appartementsrecht van de tweede verdieping van meergenoemd complex, plaatselijk bekend

als [adres]. Het appartement van [geïntimeerden] bestaat uit twee woonlagen en is onderverdeeld in kamers die worden verhuurd aan zes studenten. Deze kamerverhuur vindt al plaats sinds 2004. De toenmalige appartementsgerechtigde en rechtsvoorganger van [geïntimeerden] heeft voor de kamerverhuur in 2004 een onttrekkings- en een exploitatievergunning van het College van burgemeester en wethouders van de gemeente [woonplaats] verkregen. Daartegen gerichte bezwaren van [appellante] zijn door dat college bij beslissing van 6 april 2006 afgewezen.

Bij brieven van 2 augustus 2007, 13 augustus 2010 en 14 november 2011 heeft [appellante] zich bij [geïntimeerden] en hun rechtsvoorganger beklaagd over geluids- en wateroverlast afkomstig uit het appartement van [geïntimeerden] en heeft [appellante] tevens aangegeven dat de kamerverhuur en/of verhuur aan studenten van het appartement in strijd is met artikel 16 lid 4 van het splitsingsreglement en heeft zij [geïntimeerden] gesommeerd om een einde te maken aan die verhuursituatie. [geïntimeerden] hebben daar niet aan voldaan. Wèl hebben zij vanaf 2008 mede naar aanleiding van klachten van [appellante] diverse werkzaamheden in en aan hun appartement laten verrichten.

De Vereniging van Eigenaars van het appartementencomplex leidt een slapend bestaan.

[appellante] heeft in eerste aanleg – kort gezegd – gevorderd dat [geïntimeerden] binnen drie maanden na het te wijzen vonnis een einde maken aan de bestaande huursituatie, op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag of gedeelte daarvan dat zij daarmee in gebreke blijven.

[appellante] heeft haar vordering gegrond op het standpunt dat het in de splitsingsakte opgenomen art. 16 lid 4 aldus moet worden uitgelegd, dat de verhuurmogelijkheid van de appartementen wordt beperkt in die zin dat het appartement slechts in gebruik mag worden gegeven aan huurders met hun gezin of bij hen inwonenden, en dat kamerverhuur aan studenten daar niet onder valt.

[geïntimeerden] hebben verweer gevoerd en daarbij de integrale veroordeling van [appellante] in hun werkelijk gemaakte proceskosten gevorderd. In reconventie hebben zij – samengevat – de medewerking van [appellante] aan het activeren van de Vereniging van Eigenaars gevorderd, alsmede de veroordeling van [appellante] tot vergoeding van hun kosten ter zake van uitgevoerde werkzaamheden, alsmede de bepaling dat [appellante] aansprakelijk is voor alle schade die zij zullen lijden als de rechtbank mocht oordelen dat verhuur aan derden en studenten niet is toegestaan, nader op te maken bij staat.

Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen zowel in conventie als in reconventie afgewezen en partijen over en weer veroordeeld in de (forfaitaire) proceskosten.

De kern van haar overwegingen in conventie is dat de door [appellante] voorgestane uitleg van art. 16 lid 4 van de splitsingsakte niet kan worden gevolgd, nu deze noch uit de taalkundige uitleg van de splitsingsakte noch uit de context waarbinnen deze is opgemaakt kan worden afgeleid. Het reglement brengt volgens de rechtbank de beperking mee dat het privé-gedeelte van de appartementsgerechtigde uitsluitend gebruikt mag worden om in te wonen, maar van een uitsluiting van zijn recht om het (in kamers) op te splitsen en in gebruik te geven aan meerdere anderen (gebruikers, gebruiksgerechtigden c.q. huurders) is naar haar oordeel geen sprake.

De (enige) grief die [appellante] in hoger beroep heeft geformuleerd richt zich uitsluitend tegen het in conventie gegeven oordeel dat de door haar bepleite uitleg van het vorenbedoelde art. 16 lid 4 niet kan worden gevolgd.

Het hof stelt voorop dat het bij de uitleg van een uit de openbare registers kenbare splitsingsakte aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.

De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. (vgl. Hoge Raad 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 en 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).

Het hof is van oordeel dat het gewraakte artikel 16 lid 4 van het Modelreglement aldus moet worden gelezen, dat de woning slechts in haar geheel verhuurd mag worden dan wel in gebruik mag worden gegeven aan de tot bewoning gerechtigde, die er zelf met zijn gezin of bij hem inwonenden dient te wonen. Met andere woorden: de hoofdhuurder of hoofdgebruiker kan slechts een gedeelte van de woning aan een (onder)huurder afstaan, aangezien hij er zelf moet blijven wonen. Het hof acht de ingeschreven splitsingsstukken in dit opzicht voldoende duidelijk; bij een andere uitleg zou het gebruik van de kwalificatie "met hun gezin of bij hen inwonenden" immers zinledig zijn. Dat die kwalificatie hier bewust gekozen is, blijkt uit het feit dat het om een expliciet in de akte opgenomen aanvulling van de (hiervoor onder 3.4 weergegeven) standaard modeltekst gaat.

Dat betekent dat het niet is toegestaan om de gehele woning in delen op te knippen en per kamer te verhuren, zoals [geïntimeerden] en hun rechtsvoorgangers hebben gedaan.

Dit leidt tot de conclusie dat de bestaande situatie zich niet verdraagt met de in de splitsingsakte opgenomen beperking en aldus met die akte in strijd is, zodat de grief in zoverre slaagt.

Daarmee is de vordering van [appellante] nog niet toewijsbaar. Haar vordering gaat immers verder dan een verklaring voor recht aangaande de bestaande situatie: zij vordert dat die situatie binnen drie maanden wordt beëindigd en verbindt daar ook dwangsommen aan.

Gelet op de hierbij in het geding zijnde aanspraken van derden (de huidige bewoners) heeft het hof er behoefte aan om nader met partijen van gedachten te wisselen over de implicaties van de hiervoor onder 5.3 getrokken conclusie. Het hof zal daartoe een comparitie van partijen bepalen. Het hof merkt daarbij op dat [geïntimeerden] bij conclusie van antwoord in eerste aanleg (randnummer 62) hebben verzocht om hun in ieder geval een langere periode dan drie maanden te gunnen en de zaak daartoe bij voorkeur een jaar aan te houden. [geïntimeerden] worden verzocht om deze tijdspanne van een jaar ter comparitie nader toe te lichten.

Het hof zal een comparitie van partijen bepalen zoals hierna in het dictum bepaald en voor het overige elke beslissing aanhouden.

Het hof, alvorens nader te beslissen:

bepaalt dat partijen in persoon samen met hun advocaten zullen verschijnen voor het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. A.M. Koene, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan het Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden op een nader door deze te bepalen dag en tijdstip, om inlichtingen te geven als onder 5.4 vermeld en opdat kan worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;

bepaalt dat partijen de verhinderdagen van partijen en hun advocaten in de maanden augustus, september en oktober zullen opgeven op de roldatum 29 juli 2014, waarna dag en uur van de comparitie (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;

bepaalt dat indien een partij ter comparitie nog een proceshandeling wenst te verrichten en/of producties in het geding wil brengen, zij ervoor dient te zorgen dat aan het hof en de wederpartij schriftelijk wordt meegedeeld wat de inhoud is van de ter comparitie te verrichten proceshandeling (voorzien van stukken) en indien een partij ter comparitie nog producties in het geding wenst te brengen dat zij daarvan goed leesbare afschriften aan het hof en de wederpartij dient over te leggen, in beide gevallen uiterlijk veertien dagen voorafgaand aan de zitting.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, L. Groefsema en A.M. Koene en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag15 juli 2014.