Hof 's-Gravenhage, 09-03-2010, nr. 105.005.639-01

3. Met grief IV komt Aquastaete op tegen het oordeel van de rechtbank dat artikel 22 van de koop- en aannemingsovereenkomst er toe strekt slechts die geschillen aan arbitrage te onderwerpen, die zien op de aannemingsopdracht tot het bouwen van een recreatiewoning en derhalve niet op de geschillen die zijn ontstaan naar aanleiding van de koop van grond. De rechtbank heeft zich op die grond bevoegd acht van de vordering in reconventie kennis te nemen.

overmaat

5. Tussen partijen staat vast dat Aquastaete aan [geïntimeerde] bij overeenkomst van 30 maart 2002 "een op het terrein kennelijk aangegeven gedeelte ter grootte van ongeveer 459m2" heeft verkocht. Na een kadastrale meting is gebleken dat 514 m² aan [geïntimeerde] was geleverd. Aquastaete heeft daarop over 514 m² verminderd met [459 m² plus 22,95 m² =] 481,95 m² = 32,05 m² wegens overmaat een bedrag van € 5.191,93 inclusief BTW (€ 4.362,97 exclusief BTW) aan [geïntimeerde] in rekening gebracht.

6. Aquastaete komt met name op tegen het oordeel van de rechtbank dat Aquastaete volgens de bedoeling van de overmaatbepaling geen extra geleverde grond in rekening kan brengen, omdat deze grond door een fout van Aquastaete is aangebracht. De bedoeling van deze bepaling is, zo stelt Aquastaete, onder meer de verkoper het recht te geven de koopprijs te vermeerderen indien er meer grond wordt geleverd dan is overeengekomen. Volgens Aquastaete staat vast dat bij nameting bleek dat meer grond was geleverd aan [geïntimeerde] dan was overeengekomen, zodat Aquastaete overeenkomstig de bedoeling van de overmaatbepaling recht heeft op een meerprijs.

7. Het hof overweegt als volgt. Op grond van artikel 2 van de koop- en aannemings-overeenkomst heeft Aquastaete recht op een meerprijs indien aan twee voorwaarden is voldaan. Ten eerste moet het verschil meer dan 5% bedragen en ten tweede moet dit verschil bestaan tussen de werkelijke en de opgegeven grootte van het verkochte perceel. Aan de tweede voorwaarde is niet voldaan. Een uitleg aan de hand van de Haviltex-maatstaf brengt mee dat Aquastaete geen aanspraak op een meerprijs heeft indien zij op 30 maart 2002 een perceel dat zij in de week van 11 tot 15 maart 2002 gemodelleerd en op hoogte heeft gebracht tot een perceel van 514 m², heeft verkocht als een perceel van ongeveer 459 m². [geïntimeerde] heeft er op mogen vertrouwen dat het perceel dat hij bij de koopovereenkomst van 30 maart 2002 kocht, overeenkwam met de in die overeenkomst vermelde grootte. Dit geldt temeer waar Aquastaete stelt dat het park is aangelegd overeenkomstig de ontwerptekening, dat [geïntimeerde] het perceel heeft gekocht aan de hand van de ontwerptekening en dat, voor zover er al verschillen zijn tussen de ontwerptekening en het gerealiseerde terrein, deze verschillen miniem zijn. Uit het vorenstaande volgt dat er conform doel en strekking van de overmaatbepaling geen sprake is van een verschil tussen de werkelijke en de opgegeven grootte van het verkochte perceel. Bovendien is in de akte van levering van 8 september 2004 vermeld dat partijen met betrekking tot het deel waarvan Aquastaete ten tijde van de eerste levering, op 10 juli 2002, nog geen eigenaar was, overeengekomen zijn dit deel aan [geïntimeerde] in eigendom te leveren "zodat daarmee aan koper geleverd is hetgeen door hem bij voormelde koopovereenkomst is gekocht."

schadevergoeding ad € 25.047

9. Het hof bespreekt vervolgens de grieven V tot en met XI in principaal appel in samenhang met de grief in incidenteel appel.

10. Het betoog van Aquastaete komt er naar de kern genomen op neer dat noch in de situatieschets die was gehecht aan de koop- en aannemingsovereenkomst, noch in de plattegrond, noch in de verkoopinformatie en het reclamemateriaal – zoals deze redelijkerwijs mochten worden geïnterpreteerd – is vermeld of zelfs gesuggereerd dat het perceel van [geïntimeerde] aan een brede waterpartij was gelegen. In de watergang naast het perceel van [geïntimeerde] is na de ondertekening van de koop- en aannemingsovereenkomst geen grond gestort om het perceel te vergroten, zodat nadien de breedte van deze watergang niet is gewijzigd, aldus Aquastaete. Ten aanzien van het door [geïntimeerde] gestelde niveauverschil tussen zijn perceel en de watergang, stelt Aquastaete ten eerste dat in de koop- en aannemingsovereenkomst of in de akte van levering niets is overeengekomen ten aanzien van een bepaald niveauverschil en ten tweede dat het niveauverschil al bij ondertekening van de koop- en aannemingsovereenkomst op 15 april 2002 voor [geïntimeerde] kenbaar was.

11. Ten aanzien van de watergang stelt [geïntimeerde] dat deze ter plaatste van zijn woning aanzienlijk smaller is geworden door de zandstorting en dat er ten tijde van de ondertekening van de transportakte op 10 juli 2002 nog een breed water achter zijn perceel lag.

12. [geïntimeerde] heeft echter niet, althans niet voldoende gemotiveerd, betwist dat er na de ondertekening van de koop- en aannemingsovereenkomst geen grond is gestort in de watergang teneinde het perceel te vergroten. [geïntimeerde] heeft weliswaar betoogd dat de grond op enig moment na 10 juli 2002 is aangebracht, maar daaraan toegevoegd dat hij niet weet wanneer dit het geval was. Op de door [geïntimeerde] bij akte van 29 november 2007 overgelegde foto's is de kavel van [geïntimeerde] niet zichtbaar en bovendien blijkt niet zonder meer uit deze productie dat in april/mei 2003, toen deze foto's zouden zijn gemaakt, door een hoeveelheid gestort zand het water aanzienlijk smaller is geworden. Voor bewijslevering door [geïntimeerde] ziet het hof geen plaats, nu het bewijsaanbod op dit punt onvoldoende concreet is. Uit het vorenstaande volgt dat [geïntimeerde] in zoverre onvoldoende feiten heeft gesteld om te kunnen concluderen dat er sprake is van bedrog, dwaling dan wel onrechtmatige daad.

13. Ten aanzien van het verschil in niveau stelt [geïntimeerde] dat volgens de videobeelden zijn woning met een gering niveauverschil aan het water zou grenzen, terwijl in werkelijkheid het niveauverschil 2 à 3 meter bedraagt met een steil talud tot het water. Volgens [geïntimeerde] heeft hij bij de oplevering op 2 juni 2003 geklaagd over de tuinaanleg en daarmee onder meer gedoeld op het hoge talud dan wel de lage waterstand van de tuin. Volgens Aquastaete heeft [geïntimeerde] noch op 2 juni 2003, noch op 17 september 2003, bij de ondertekening van het proces-verbaal van oplevering, geklaagd over de steilte van het talud of de lage waterstand.

14. Het hof stelt het volgende vast. Aan dit proces-verbaal is een lijst van onvolkomenheden gehecht. Op deze lijst is, voor zover van belang, alleen vermeld "tuinaanleg" en "erfgrens achter aangeven". Hierin is in redelijkheid geen klacht te lezen over het talud of de waterstand. Nu [geïntimeerde] niet heeft betwist dat, zoals Aquastaete stelt, ten tijde van de oplevering het gehele perceel al vorm gegeven was, neemt het hof aan dat noch het talud, noch de waterstand ten opzichte van 2 juni 2003 wezenlijk is gewijzigd. Dit betekent dat [geïntimeerde] niet binnen bekwame tijd kennis heeft gegeven van het door hem gestelde gebrek, zodat [geïntimeerde] er op 9 november 2005 (de datum van de conclusie na antwoord in conventie en van eis in reconventie) geen beroep meer op kon doen dat hetgeen is afgeleverd, niet aan de overeenkomst zou voldoen.

15. Aquastaete stelt terecht dat dit tevens betekent dat aan [geïntimeerde] geen rechtsvordering gegrond op dwaling en bedrog toekomt, nu [geïntimeerde] aan de gestelde dwaling en bedrog dezelfde feiten ten grondslag legt als aan de vordering wegens toerekenbare tekortkoming(HR 29 juni 2007, NJ 2008, 606).

16. Aan de vordering gegrond op onrechtmatige daad legt [geïntimeerde] de stelling ten grondslag dat hij door Aquastaete tot aankoop van het perceel is bewogen door middel van opzettelijk verkeerde mededelingen met betrekking tot de situering aan het water en doordat verzwegen is dat [geïntimeerde] aan een smalle sloot met een veel te steil talud tussen tuin en water zou komen te wonen. Deze opzettelijk verkeerde mededelingen zijn volgens [geïntimeerde] tijdens verkoopgesprekken gedaan door de heer De Haan, die heeft toegezegd dat [geïntimeerde] zou komen wonen in een huis aan een brede waterpartij met een gering niveauverschil ten opzichte van de tuin.

17. Het hof stelt voorop dat voor toewijzing van de vordering op grond van onrechtmatige daad in ieder geval is vereist dat aan deze vordering andere feiten en omstandigheden ten grondslag zijn gelegd dan aan de vordering gebaseerd op dwaling of bedrog. Deze situatie doet zich hier niet voor, zodat de vordering evenmin op de grondslag onrechtmatige daad toewijsbaar is en het hof niet toekomt aan bewijslevering overeenkomstig het bewijsaanbod door [geïntimeerde].

18. Uit het vorenstaande volgt dat de grieven V tot en met XI in het principaal appel leiden tot een vernietiging van het bestreden vonnis op dit punt en dat de grief in het incidenteel appel faalt.

nutsvoorzieningen

20. Met grief I komt Aquastaete op tegen het oordeel van de rechtbank dat Aquastaete haar vordering tot betaling van € 1.289,40 tegenover de betwisting door [geïntimeerde] onvoldoende heeft onderbouwd en dat deze vordering dus moet worden afgewezen.

22. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat volgens zijn berekeningen de nutsvoorzieningen over het jaar 2004 volledig waren betaald en dat uit de erkenning van Aquastaete dat [geïntimeerde] recht had op terugbetaling van € 470,65 blijkt dat hij aan nutsvoorzieningen over 2004 niets meer verschuldigd is.

en voorts

24. Grief XIII mist zelfstandige betekenis en behoeft dus geen aparte bespreking.

tot slot

Beslissing

Het hof: