Rb. Zeeland-West-Brabant, 03-05-2023, nr. AWB - 21 , 4491

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 21/4491 WOZ

gemachtigde: [gemachtigde],

en

en

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 september 2021.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (het object) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 333.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende afgewezen. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd door het overleggen van de zaakstukken en met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 22 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, en [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.

Belanghebbende is gebruiker van het object. Het object betreft een winkel (bouwjaar 1961 en gerenoveerd in 2017) met een oppervlakte van 127 m2. In het object drijft belanghebbende een fastfoodrestaurant, [restaurant].

De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbende vindt de waarde van het object te hoog. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 333.000.

Toetsingskader van de rechtbank

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Onderbouwing van de WOZ-waarde

De heffingsambtenaar heeft de waardering van het object gebaseerd op een in het verweerschrift vermelde rekenkundige vergelijking met twee referentieobjecten en overlegging van een berekening van de kapitalisatiefactor.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object op de waardepeildatum volgens de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 333.000. De heffingsambtenaar heeft een vergelijking gemaakt met de cijfers van de objecten [object] en [object], beide te [plaats]. Ter verduidelijking zijn foto’s van het vooraanzicht van het object en de referentieobjecten en een luchtfoto toegevoegd.

Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 333.000 niet te hoog is.

De beroepsgronden

In het onderstaande behandelt de rechtbank de beroepsgronden van belanghebbende.

Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten. Daarbij wijst de rechtbank op dat het voor het eerst ter zitting innemen van standpunten het risico meebrengt dat de rechtspositie van de wederpartij wordt geschaad. De rechtbank betrekt daarom alleen datgene in de beoordeling wat in lijn ligt met hetgeen is betoogd in de stukken. Voor beoordeling van nieuw ingebrachte geschilpunten is geen plaats.

Ter zitting heeft de gemachtigde aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte de derde-belanghebbende (eigenaar) in deze zaak niet heeft uitgenodigd. De door de heffingsambtenaar gehanteerde huurcijfers, zowel het vermeende eigen huurcijfer als de huurcijfers van de referentieobjecten zijn niet onderbouwd. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een te laag leegstandsrisico waardoor de kapitalisatiefactor te hoog is. Ook dient vanwege de coronapandemie en de daarmee samenhangende maatregelen uitgegaan te worden van de toestandsdatum. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 24 december 20212 dient dit ertoe te leiden dat de WOZ-waarde van het object met 40% wordt verlaagd.

Oordeel rechtbank

De gemachtigde heeft gesteld dat de rechtbank de procedure dient aan te houden om de eigenaar van het object in de gelegenheid te stellen als derde-belanghebbende aan deze procedure deel te nemen. De rechtbank volgt de gemachtigde hierin niet. De heffingsambtenaar heeft de eigenaar niet als derde-belanghebbende in de bezwaarprocedure betrokken. De rechtbank heeft ook geen verzoek ontvangen om de eigenaar als derde-belanghebbende in de procedure te betrekken. De rechtbank heeft evenmin aanleiding gezien om hem alsnog ambtshalve in de procedure te betrekken.

De heffingsambtenaar heeft de waardebepaling rekenkundig opgenomen in het verweerschrift. Het is de rechtbank niet duidelijk geworden waar de gegevens vandaan komen waarmee is gerekend en evenmin of deze gegevens en de berekening zijn gehanteerd en opgesteld door een taxateur. Op het rekenblad kapitalisatiefactor staat wel de vermelding “taxateur [taxateur]” en een taxatiedatum. Dit stuk is echter niet ondertekend. Uit het verweerschrift blijkt dat [X] een nieuw onderzoek heeft ingesteld naar de vastgestelde waarde. Van dat onderzoek zijn in het geheel geen stukken toegevoegd aan het dossier.

De heffingsambtenaar heeft een rekenblad kapitalisatiefactor overgelegd. Daarin is vermeld dat de kapitalisatiefactor 14,1 is, met een leegstandsrisico van 10% (6 maanden per 5 jaar). Dit is buiten de mutatieleegstand om. Overigens is er bij het object geen sprake van leegstand. Volgens de heffingsambtenaar heeft de gemeente Tilburg ervoor gekozen om objecten met een zuivere horeca-bestemming een 5% lagere waarde te geven naar aanleiding van Covid. Uitgangspunt daarbij is een huurvrije periode van 6 maanden. Het object heeft geen horeca-bestemming. In de waardebepaling zoals opgenomen in het verweerschrift is de heffingsambtenaar, anders dan bij het rekenblad kapitalisatiefactor, uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 10,5. De gehanteerde huurwaarde bedraagt € 31.750.

Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar de waarde vergeleken met twee volgens hem met het object vergelijkbare referentiepanden, namelijk

De rechtbank is van oordeel dat de referentieobjecten op zich wel vergelijkbaar lijken met het object. Echter, uit de door de heffingsambtenaar toegevoegde foto, luchtfoto en kadastraal overzicht valt enkel het object af te leiden. De vergelijkbaarheid heeft gemachtigde ook betwist. Of de referentieobjecten ook daadwerkelijk vergelijkbaar zijn is met de ingediende stukken niet aannemelijk gemaakt. Een verdere onderbouwing is door de heffingsambtenaar niet gegeven, ook niet van de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurcijfers.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat het voor [object] gehanteerde huurcijfer is gebaseerd op cijfers van de NS (verhuurder van dat referentieobject) die zij hebben ingezien. Een nadere onderbouwing daarvan is niet aanwezig. Het voor [object] gehanteerde huurcijfer volgt volgens de heffingsambtenaar uit de bij verkoop overgelegde gegevens. Het voor het object gehanteerde huurcijfer is afgeleid van bij de NVW bekende gegevens die de heffingsambtenaar heeft geïndexeerd. Met de door de heffingsambtenaar gegeven onderbouwing heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de door hem beschikte waarde niet te hoog is.

Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de waarde van het object met 40% moet worden verlaagd vanwege de Coronapandemie en de daarmee samenhangende maatregelen.

De heffingsambtenaar stelt dat belanghebbende de correctie van 40% op geen enkele wijze cijfermatig heeft onderbouwd. Op de vraag om onderbouwing met huurvrije maanden, huurkorting, aanpassing huurcontract, overheidssteun of een andere vorm van compensatie, is geen reactie ontvangen. De door belanghebbende overgelegde memo van de VNG over vastgoed en de coronamaatregelen ziet volgens de heffingsambtenaar op tijdelijke gevolgen. Vastgoed is een langetermijninvestering. Daarom is er bij de gemeente Tilburg voor gekozen om objecten met een zuivere horecabestemming een 5% lagere waarde te geven. De rechtbank betrekt in haar beoordeling dat de waardepeildatum in dit geval 1 januari 2020 is en dat de gevolgen van de coronapandemie op dat moment nog geen rol speelden. Dat in de loop van 2020 de coronapandemie in Nederland een ontwrichtende werking heeft gehad, is geen voorwerp van discussie. Het is echter niet een omstandigheid die een verandering van het object of een specifiek voor het object geldende bijzondere omstandigheid oplevert als bedoeld in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ. Er bestaat daarom geen aanleiding om van de toestand per 1 januari 2021 uit te gaan.

Het door belanghebbende aangehaalde arrest van de Hoge Raad leidt de rechtbank evenmin tot een ander oordeel. Het arrest is gewezen door de civiele kamer van de Hoge Raad met betrekking tot een rechtskader dat geen samenhang heeft met het rechtskader voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak.

Belanghebbende heeft de door haar voorgestane korting van 40% niet aannemelijk gemaakt. Een andere waarde is door belanghebbende niet genoemd.

Nu geen van beide partijen de voorgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt zal de rechtbank de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2020 is goede justitie vaststellen op € 330.000.

Immateriële schadevergoeding

Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn. Vastgesteld moet worden of de redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep, die twee jaar bedraagt, is overschreden.

De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift op 12 april 2021 door de heffingsambtenaar is ontvangen en dat de rechtbank op 3 mei 2023 uitspraak doet. Dit betekent dat de redelijke termijn is overschreden met 1 maand.

Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank thans aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50. Omdat de overschrijding geheel is toe te rekenen aan de beroepsfase zal de minister hiertoe worden veroordeeld. De minister moet daarom worden aangemerkt als partij in dit geding.

De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren en de waarde van het object vaststellen op € 330.000.

Gelet op het gegronde beroep bestaat aanleiding voor vergoeding van de proceskosten. De rechtbank stelt de vergoeding voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266 waarvan een bedrag van € 592 ziet op de bezwaarfase (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 296 en een wegingsfactor 1), en een bedrag van € 1.674 op de beroepsfase (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837, een wegingsfactor 1 voor de zwaarte van de zaak). Andere kosten die voor vergoeding in aanmerking komen zijn niet gesteld.

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.C.C. Koreman-de Bok, griffier, op 3 mei 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

De griffier is verhinderd om

deze uitspraak mede te ondertekenen

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.