Hof Amsterdam, 15-03-2022, nr. 21/00176

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2019 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [adres 1] te [Z] , gemeente Opmeer (hierna ook: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 291.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna ook: OZB) voor het jaar 2019 (hierna: de aanslag) bekend gemaakt.

Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 21 oktober 2019, de WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd.

Bij uitspraak van 30 december 2020 heeft de rechtbank het tegen de uitspraak op bezwaar door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.

Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 9 februari 2021. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 december 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met garage en overkapping. De inhoud van de woning is ongeveer 430 m³ en de oppervlakte van het perceel is 459 m².”

Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 291.000 heeft de heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd. In deze matrix staan onder andere de onderstaande gegevens van drie, hierna nader benoemde, vergelijkingsobjecten (vrijstaande woonhuizen, alle gelegen te [Z] , gemeente Opmeer).

[afbeelding]

Bij brief van 1 april 2019 heeft de gemachtigde namens belanghebbende bezwaar gemaakt tegen de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag. In het bezwaarschrift heeft de gemachtigde onder meer het volgende geschreven:

“Op basis van informatie door mijn opdrachtgever verstrekt en een quick-scan kan de WOZ-waarde voor [de woning] niet hoger zijn dan € 229.000,00. (…) Om de WOZ-waarde en de opgelegde aanslag nader te controleren verzoek ik u ons uiterlijk binnen twee weken het taxatieverslag toe te sturen via taxatieverslagen@previcus.nl. (…)

Graag willen wij gehoord worden zoals bepaald in de Algemene Wet Bestuursrecht. (…)

Ik verzoek u, bij niet volledig tegemoetkoming aan het bezwaar, op basis van art. 40 Wet WOZ de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van [de woning] en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken.”

Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Voorts is in geschil of de heffingsambtenaar in de bezwaarfase mocht volstaan met het ter inzage leggen van de door de gemachtigde - in aanvulling op het taxatieverslag - gevraagde gegevens, dan wel (afschriften van) deze gegevens aan de gemachtigde had moeten toezenden.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil - voor zover in hoger beroep van belang - het volgende overwogen:

“Beoordeling van het geschil

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

9. Allereerst zal de rechtbank beoordelen of de door verweerder getoonde objecten tot uitgangspunt kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Gelet op ligging, type, bouwjaar en grootte komt de rechtbank tot het oordeel dat de door verweerder getoonde objecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en dus kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.

10. Vervolgens beoordeelt de rechtbank of met de verschillen voldoende rekening is gehouden. De rechtbank constateert allereerst dat eiser weigert een taxateur tot de woning toe te laten voor een inpandige opname. Hierdoor is het voor verweerder niet mogelijk om de onderhoudstoestand, de kwaliteit, het voorzieningenniveau en overige kenmerken van de woning te bezien zodat het niet mogelijk is om de verschillen tussen de woning en de door verweerder getoonde objecten vast te stellen. Ook de rechtbank kan daardoor niet beoordelen of verweerder met de verschillen waar eiser op wijst (gedateerde voorzieningen) in voldoende mate rekening heeft gehouden.

De rechtbank kan wel vaststellen dat op de verkoopprijs van het object [adres 2] rekening is gehouden met de mindere staat van onderhoud/kwaliteit/voorzieningenniveau. Zo heeft verweerder ook rekening gehouden met de betere staat van onderhoud/kwaliteit/ voorzieningenniveau bij de overige twee objecten. Dat de voorzieningen in de woning gedateerd zijn, heeft eiseres niet onderbouwd. Mede gelet op het feit dat verweerder niet heeft kunnen vaststellen of de voorzieningen gedateerd zijn en de rechtbank hierdoor ook gehinderd wordt bij haar beoordeling slaagt deze grief van eiser daarom niet.

Doordat eiser geen taxateur toelaat en een goede waardebepaling in de weg staat, wint het gegeven van de verkoop van de woning, hoewel ruim 5 jaar gelegen voor de waardepeildatum, enorm aan belang. De woning eind 2012 is gekocht voor € 270.000. Sindsdien heeft een (naar wordt aangenomen waardevermeerderende) verbouwing plaatsgevonden.

11. Eiser heeft nog aangevoerd dat de grondstaffel niet bij de stukken is gevoegd. Omdat deze grondstaffel ter inzage heeft gelegen en dit ter zitting niet is ontkend heeft dit geen gevolg voor de uitkomst van de procedure. Immers de gegevens waren voor eiser beschikbaar. Dat eiser heeft gevraagd om toezending tegen ten hoogste kostprijs is niet gesteld nog aannemelijk geworden. Daar komt bij dat twee van de drie door verweerder getoonde objecten in dezelfde straat zijn gelegen als de woning zodat waardevermeerderende of waardeverminderende aspecten van de ligging in de straat in de verkoopprijzen zijn verdisconteerd. Het belang van diverse grondstaffels is hierdoor dan ook voor het voorliggende geval naar het oordeel van de rechtbank niet wezenlijk.

12. Gelet op het vorenoverwogene luidt de conclusie dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld zodat het beroep ongegrond dient te worden verklaard.

Proceskosten

13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

Standpunten belanghebbende

Belanghebbende neemt het standpunt in dat de rechtbank ten onrechte is voorbijgegaan aan zijn beroep op artikel 40 Wet WOZ en de artikelen 7:4, vierde lid, en 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Omdat belanghebbende als indiener van het bezwaarschrift zich door een gemachtigde heeft laten vertegenwoordigen, hadden de stukken in ieder geval aan de gemachtigde moeten worden toegezonden; in het bezwaarschrift is ook gevraagd om de taxatiekaart, de grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren alsmede de wijze waarop verschillen verdisconteerd zijn; met betrekking tot die stukken is verzocht om deze voorafgaand aan het hoorgesprek toe te zenden (zie onder 2.3). Belanghebbende wijst in dat verband op een aantal uitspraken waaruit volgt dat alle gegevens die gebruikt zijn ten behoeve van de waardebepaling verstrekt moeten worden. Wel is daarvoor ook volgens belanghebbende nodig dat het bestuursorgaan duidelijk moet zijn dat belanghebbende zich laat vertegenwoordigen; maar daarover bestaat in het onderhavige geval geen twijfel. Belanghebbende is daarom genoodzaakt in hoger beroep te komen om alsnog inzicht te verkrijgen in de gevraagde documenten om daarmee de vastgestelde WOZ-waarde te kunnen controleren; zelfs in eerste aanleg zijn die gegevens niet verstrekt. Zo is er geen grondstaffel overgelegd en is geen inzicht gegeven op welke wijze is gecorrigeerd voor secundaire objectkenmerken, noch hoe de indexatie is bepaald naar waardepeildatum.

De rechtbank heeft ten onrechte ook geoordeeld dat de grondstaffels in dit geval niet van belang zouden zijn; belanghebbende kan aan de hand van de grondstaffels nagaan of en op welke wijze de wet van het afnemend grensnut is toegepast. Bovendien moet kunnen worden nagegaan hoe de grondstaffel is onderbouwd; alleen een verwijzing naar de permanente marktanalyse is daarvoor onvoldoende.

Voorts stelt belanghebbende dat uit de door de heffingsambtenaar ingebrachte matrix niet valt op te maken hoe de kwalificaties voor onderhoud/kwaliteit/uitstraling als ‘minder’ of ‘beter’ zich vertalen in de taxaties. Er wordt willekeurig gecorrigeerd zonder dat een onderbouwing wordt gegeven. Belanghebbende wijst daarbij op de in de matrix vermelde correcties ten aanzien van de 3 vergelijkingsobjecten waarvan totaal niet inzichtelijk is hoe de bedragen van de correcties tot stand zijn gekomen of verklaard worden. Evenmin is duidelijk hoe de heffingsambtenaar de transactieprijzen heeft geïndexeerd naar prijzen per waardepeildatum; er zijn wel bedragen vermeld in de matrix maar er is daarvan geen onderbouwing gegeven.

Ten slotte stelt belanghebbende dat zijn woning gedateerd is. De heffingsambtenaar bewijst niet dat het anders is en hij heeft ook geen informatiebeschikking gegeven op grond waarvan de bewijslast had kunnen worden omgekeerd.

Belanghebbende bepleit – evenals in eerste aanleg – de waarde van zijn woning voor het onderhavige jaar vast te stellen op € 260.000.

Standpunten heffingsambtenaar

De heffingsambtenaar heeft deze standpunten van belanghebbende betwist. Volgens de heffingsambtenaar bevat artikel 7:4, vierde lid, Awb alleen een verplichting tot het in de bezwaarfase verlenen van inzage in de op de zaak betrekking hebbende stukken en geen verplichting tot toezending van stukken; artikel 6:17 Awb brengt daarin geen verandering. Aangezien de op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan de hoorzitting ter inzage zijn gelegd, is de heffingsambtenaar van mening dat hij aan zijn verplichtingen ingevolge artikel 7:4 Awb heeft voldaan. Dat (de gemachtigde van) belanghebbende ervoor heeft gekozen om geen gebruik te maken van zijn inzagerecht en hier ook tijdens de telefonische hoorzitting niet om heeft gevraagd, komt voor zijn rekening en risico, zo stelt de heffingsambtenaar.

Artikel 40, tweede lid, Wet WOZ bevat volgens de heffingsambtenaar evenmin een verplichting tot het toezenden van de op de zaak betrekking hebbende stukken. Op grond van deze bepaling dient alleen het conform het in bijlage 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) opgenomen ‘Model taxatieverslag woningen’ opgestelde taxatieverslag aan de belanghebbende – dan wel, met toepassing van artikel 6:17 Awb, in de bezwaarfase aan diens gemachtigde – te worden toegezonden indien daarom wordt verzocht. Aangezien dit taxatieverslag in de bezwaarfase aan de gemachtigde van belanghebbende, conform diens verzoek, is toegezonden , stelt de heffingsambtenaar daarmee te hebben voldaan aan zijn verplichtingen ingevolge artikel 40, tweede lid, Wet WOZ. Op grond van deze bepaling hoefde hij geen gevolg te geven aan het verzoek van de gemachtigde om in de bezwaarfase in de vorm van een taxatiekaart nog aanvullende gegevens toe te zenden, zoals een grondstaffel of een overzicht van de KOUDV- en liggingsfactoren.

Voor de waardevaststelling verwijst de heffingsambtenaar naar de door hem in eerste aanleg overgelegde matrix. Omdat uit die matrix een waarde blijkt van € 292.318, is de daar onder liggende WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld. In het verweerschrift in hoger beroep is op de matrix nog de volgende toelichting gegeven: “De bedragen in de matrix zijn opgebouwd uit 3 onderdelen, te weten een waarde voor de grond, een waarde voor de bijgebouwen en een waarde voor het hoofdgebouw. De waarde van de grond wordt vastgesteld aan de hand van een kavelmodel. Voor de bijgebouwen wordt gebruik gemaakt van een bijgebouwenmodel. De waarde die resteert ten einde op de geïndexeerde verkoopprijs uit te komen, betreft de waarde voor het hoofdgebouw. Vervolgens is de referentiewoning vergeleken met de onderhavige woning en wordt, zoals onderaan in de matrix is samengevat, een gradatie gegeven ten opzichte van de onderhavige woning voor het onderhoud, de kwaliteit en de uitstraling in de benamingen ‘minder’, ‘vergelijkbaar’ en ‘beter’. Mochten de verschillen nog groter zijn, dan had ook nog voor ‘veel minder’ of ‘veel beter’ gekozen kunnen worden. (...) De correcties die zijn toegepast, teneinde op de verkoopprijs uit te komen, laten zien dat rekening is gehouden met de secundaire objectkenmerken, die blijken uit de toelichting en de foto’s.”

Voor de indexatie is gebruik gemaakt van de Woning Index Calculator van VastgoedPro, die is samengesteld aan de hand van de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS. Voor de berekeningen verwijst de heffingsambtenaar naar de bijlagen bij zijn verweerschrift in hoger beroep. Er is daarbij door de taxateur uitgegaan van een landelijk gemiddelde in plaats van een regionaal gemiddelde omdat landelijk sprake is van een lagere waardestijging. In dit verband is de door de gemachtigde aangehaalde uitspraak van rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2020:8088) niet van belang omdat in de onderhavige zaak de indexatie niet is bepaald aan de hand van een door de gemeente uitgevoerde permanente marktanalyse. Bij het vergelijkingsobject [adres 2] is de indexatie zelfs niet toegepast, aangezien de transactie kort voor de peildatum heeft plaatsgevonden.

Hoewel daartoe de mogelijkheid bestaat kiest de heffingsambtenaar er niet voor om een informatiebeschikking te geven als een belanghebbende geen medewerking verleent aan een inpandige opname van diens woning; in dat geval kan bij de waardering alleen rekening worden gehouden met informatie over de woning waarmee de gemeente al bekend is. Voor de onderhavige woning is de heffingsambtenaar daarom afgegaan op de verkoopinformatie uit 2012 waaruit kan worden opgemaakt dat de woning – na verbeteringen – in goede staat verkeerde. Ook na de aankoop in 2012 is de woning nog verbeterd. Aannemelijk is daarom dat de woning niet, zoals belanghebbende stelt, in een gedateerde staat verkeert.

Oordeel Hof

Artikel 7:4 Awb

Het Hof is op grond van de tekst van artikel 7:4 en 8:42 Awb – in samenhang beoordeeld – en de wetsgeschiedenis van deze bepalingen van oordeel dat de wetgever bewust een onderscheid heeft gemaakt tussen de verplichtingen van het bestuursorgaan in de bezwaarfase en de verplichtingen van het bestuursorgaan in de beroepsfase. Alleen in de beroepsfase is het bestuursorgaan op grond van artikel 8:42 Awb verplicht de op de zaak betrekking hebbende stukken (aan de rechter) toe te zenden. In de bezwaarfase geldt ter zake van diezelfde stukken op grond van artikel 7:4 Awb enkel een inzagerecht. Dit onderscheid blijkt uit de tekst van deze bepalingen; in artikel 7:4, tweede lid, Awb is voorgeschreven dat alle op de zaak betrekking hebbende stukken “ter inzage worden gelegd”, terwijl in artikel 8:42 Awb is bepaald dat het bestuursorgaan de op de zaak betrekking hebbende stukken “aan de bestuursrechter zendt”. Gelezen in de context van het gehele artikel 7:4 kan het bepaalde in het vierde lid daarvan slechts zo worden uitgelegd dat een belanghebbende die gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om voorafgaand aan een hoorzitting inzage te nemen in zijn (haar) dossier, tegen vergoeding (een) afschrift(en) kan verkrijgen van (een of meer van) de ter inzage gelegde stukken. In de tekst van het vierde lid komt dit tot uitdrukking in de bewoordingen “deze stukken”, welke terugwijzen naar de in het tweede en derde lid bedoelde, ter inzage gelegde op de zaak betrekking hebbende stukken.

Deze interpretatie op grond van tekst en context van artikel 7:4 Awb vindt naar het oordeel van het Hof bevestiging in de wetsgeschiedenis. In de memorie van toelichting bij de Awb wordt immers opgemerkt dat het bestuursorgaan stukken “(…) die aan de beroepsinstantie plegen te worden toegezonden, ook reeds in de bezwaarschriftprocedure voor belanghebbenden ter inzage [dient] te leggen”, terwijl voorts wordt opgemerkt dat “in aansluiting op het inzagerecht” in (het huidige) vierde lid wordt bepaald “dat belanghebbenden van de ter inzage gelegde stukken, tegen vergoeding van ten hoogste de kosten, afschrift kunnen verkrijgen” (zie Kamerstukken II 1988/89, 21 221, nr. 3, blz. 149). In de memorie van antwoord (Kamerstukken II 1990/91, 21 221, nr. 5, p. 98 (r.k.)) is voorts toegelicht dat het inzagerecht is gekoppeld aan de hoorzitting; indien de belanghebbende afziet van het recht te worden gehoord, bestaat in die zaak ook geen verplichting tot terinzagelegging (vgl. HR 7 juni 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE3833, r.o. 3.1). Ook uit de wetsgeschiedenis blijkt derhalve dat de belanghebbende tijdens het nemen van inzage op verzoek afschriften kan verkrijgen van ter inzage gelegde stukken, maar niet dat de belanghebbende recht heeft op toezending van de op de zaak betrekking hebbende stukken, los van de uitoefening van het inzagerecht.

Het Hof is van oordeel dat artikel 6:17 Awb niet een zelfstandige verplichting voor het bestuursorgaan bevat om in de bezwaarfase bepaalde stukken aan de gemachtigde toe te zenden. In de wetsgeschiedenis van deze bepaling is vermeld dat zij de codificatie bevat van een voorheen reeds in de jurisprudentie van de bestuursrechter toegepast beginsel van goede procesorde, inhoudende dat indien een belanghebbende zich laat vertegenwoordigen, de stukken die aan de belanghebbende moeten worden toegezonden, in ieder geval ook aan diens vertegenwoordiger dienen te worden gezonden (zie Kamerstukken II 1988/89, 21 221, nr. 3, blz. 136). Indien en voor zover uit hoofde van een andere wettelijke bepaling een toezendingsverplichting geldt, moeten de desbetreffende stukken op de voet van artikel 6:17 Awb in ieder geval ook aan de gemachtigde worden gezonden; artikel 6:17 geldt evenwel niet indien een wettelijke bepaling geen toezending voorschrijft, maar bijvoorbeeld terinzagelegging, zoals dit het geval is bij artikel 7:4 Awb. Artikel 6:17 Awb heeft derhalve slechts betrekking op de vraag aan wie de stukken moeten worden toegezonden, niet op de vraag voor welke stukken een toezendverplichting geldt. Het Hof wijst in dit verband ook op het arrest van de Hoge Raad van 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148.

Het standpunt van belanghebbende dat de door hem opgevraagde, op de zaak betrekking hebbende stukken in de bezwaarfase (digitaal of in afschrift) aan zijn gemachtigde toegezonden hadden moeten worden vindt derhalve noch in de tekst van de Awb noch in de wetsgeschiedenis steun, zodat zij wordt verworpen.

Aangezien – naar niet in geschil is - de op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan de (telefonische) hoorzitting ter inzage hebben gelegen, heeft de heffingsambtenaar daarmee in het onderhavige geval aan zijn verplichtingen op grond van artikel 7:4 Awb voldaan. Dat de gemachtigde geen gebruik heeft gemaakt van dit inzagerecht en daar tijdens de hoorzitting niet (alsnog) om heeft verzocht, dient voor rekening van belanghebbende te komen.

Artikel 40 Wet WOZ

Op grond van de wetsgeschiedenis van artikel 40, tweede lid, Wet WOZ is het Hof van oordeel dat de in deze bepaling opgenomen uitdrukking ‘verstrekt de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde’ een specifieke strekking heeft, namelijk dat degene te wiens aanzien een beschikking is genomen (of in de bezwaarfase diens gemachtigde, met toepassing van artikel 6:17 Awb), op verzoek een afschrift toegezonden krijgt van het taxatieverslag, opgesteld conform het model-taxatieverslag als bedoeld in artikel 6 van de Uitvoeringsregeling en – voor woningen – bijlage 4 van de Uitvoeringsregeling. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst het Hof naar zijn uitspraak van 22 februari 2022, nr. 21/00253, ECLI:NL:GHAMS:2022:499, r.o. 5.5.1-5.5.20.

Aangezien de heffingsambtenaar in de onderhavige zaak in de bezwaarfase aan de gemachtigde (op diens verzoek) het taxatieverslag van de woning heeft toegezonden, welk taxatieverslag de gegevens bevat conform het model-taxatieverslag voor woningen van de Uitvoeringsregeling, heeft de heffingsambtenaar daarmee voldaan aan de ingevolge artikel 40 Wet WOZ op hem rustende verplichtingen.

Indien de belanghebbende (of zijn gemachtigde) van mening is dat het verstrekte taxatieverslag onvoldoende gegevens bevat om tot een beoordeling van de vastgestelde waarde te kunnen komen, kan hij in de bezwaarfase gebruik maken van het inzagerecht van artikel 7:4, tweede lid, Awb. Ook de bepaling van artikel 7:4 Awb bevat (zoals hiervoor is overwogen) niet een verplichting voor het bestuursorgaan om in de bezwaarfase aanvullende gegevens digitaal ter beschikking te stellen dan wel toe te zenden. De grief van belanghebbende dat de heffingsambtenaar zijn verplichtingen ingevolge artikel 7:4 Awb en artikel 40 Wet WOZ niet is nagekomen, wordt derhalve verworpen.

Vastgestelde WOZ-waarde

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde gewezen op zijn in eerste aanleg ingebrachte matrix (zie onder 2.2). Het Hof acht de in de matrix vermelde vergelijkingsobjecten als zodanig bruikbaar als referentie. De vraag is echter of op de juiste wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. In dat verband heeft het Hof ter zitting om een nadere toelichting gevraagd op de becijferingen in de matrix, mede naar aanleiding van de door belanghebbende bij die matrix gezette vraagtekens. Ondanks die nadere toelichting is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met de matrix de WOZ-waarde niet, althans niet voldoende, heeft onderbouwd. Het Hof neemt daarbij het volgende in aanmerking.

In de matrix wordt de transactieprijs van 2 vergelijkingsobjecten verhoogd vanwege de indexering, maar de vermelde geïndexeerde transactieprijzen komen niet geheel overeen met de bedragen vermeld in de bijlagen bij het verweerschrift in hoger beroep. Ook in geval van het niet-geïndexeerde object, [adres 2] , wordt op eenzelfde wijze doorgerekend met een iets hogere waarde. De achtergrond van de – weliswaar kleine – verschillen is niet duidelijk. Vervolgens wordt doorgerekend met de aldus verhoogde (geïndexeerde) waarde om, nadat daarop de grondwaarde en de waarde van bijgebouwen in mindering is gebracht, te komen tot een ‘Waarde na correctie’. Met ‘correctie’ zo begrijpt het Hof wordt gedoeld op een bijstelling van de waarde in verband met de verschillen in zogenoemde secundaire objectkenmerken (onderhoud/kwaliteit/uitstraling en ligging). Hoewel aan de verschillen van deze secundaire objectkenmerken bedragen zijn gekoppeld, is – ondanks toelichting – niet duidelijk geworden hoe de taxateur van de gemeente tot die bedragen is gekomen, en waarom er in twee gevallen met een – op het eerste gezicht (maar zie hierna onder 5.3.11) – een relatief groot negatief bedrag is gerekend voor deze verschillen en in een ander geval een – kleiner – positief bedrag.

Verder stelt het Hof vast dat ‘Waarde na correctie’ tot verwarring kan leiden omdat gezien de opstelling van dat bedrag in de matrix, het de indruk wekt dat in feite sprake is van een waarde vóór correctie. Eenzelfde verwarring kan ontstaan over de in de matrix vermelde ‘Waarde zonder correctie’ aangezien die waarde een rekenkundig resultaat lijkt nadat de correctie daarop is toegepast. De taxateur van de gemeente heeft evenwel ter zitting bevestigd dat de terminologie en de daarbij vermelde bedragen juist zijn. Die bevestiging leidde het Hof vervolgens tot de vraag wanneer dan sprake is van negatieve of positieve bedragen aan correcties, waarbij als voorbeeld is gewezen op het object [adres 3] met een correctie van € 68.000 resulterend in een (doorgerekende) waarde van € 213.440. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft geantwoord dat de correctie bedoeld is als positieve correctie en bevestigt dat in geval dit vergelijkingsobject een betere kwaliteit zou hebben dan de woning, waarbij het aangegeven verschil € 100.000 zou zijn, de geïndexeerde waarde met dat bedrag dan zou worden verhoogd. Het Hof stelt echter vast dat aldus met de correcties verhoogde bedragen niet zijn opgenomen in de matrix, maar daarentegen de m3-prijs voor dat vergelijkingsobject is berekend uitgaande van € 281.440, dat is dus niet het door de taxateur met de correctie verhoogde bedrag, noch het met de correctie verminderde bedrag. Het is het Hof dan ook niet duidelijk in hoeverre de – nadere – becijferingen van de taxateur de berekening van de m3-prijs onderbouwen; zowel de toelichting op de matrix in het verweerschrift in hoger beroep (deels geciteerd in 5.2.3) als de nadere toelichting ter zitting hebben de vraagtekens van het Hof over de becijferingen in de matrix eerder versterkt dan weggenomen.

2. Ook ten aanzien van de indexaties hebben de heffingsambtenaar en de taxateur van de gemeente de ter zitting gesignaleerde onduidelijkheden niet kunnen wegnemen. Zo kan het Hof geen aansluiting vinden tussen de indexaties toegepast op de transactieprijzen en de in de bijlagen bij het verweerschrift in hoger beroep opgenomen landelijke indexcijfers ontleend aan VastgoedPro en het CBS. In die bijlagen zijn weliswaar per vergelijkingsobject twee landelijke indexcijfers per transactiedatum vermeld zowel voor de regio als voor heel Nederland, maar blijft onduidelijk hoe daarvan het indexcijfer voor het specifieke vergelijkingsobject is afgeleid; dit geldt ook voor het daarin vermelde percentage ‘afwijking regio’ ten opzichte van het ‘landelijk gemiddelde’. Verder is in die bijlagen vermeld dat niet voor type woning is gecorrigeerd omdat er regionaal te grote verschillen zouden zijn. Het Hof leidt daaruit af dat kennelijk cijfers zijn gebruikt die voor alle typen woningen landelijk gelden; niet duidelijk is waarom geen rekening is gehouden met regionale verschillen.

Hetgeen hiervoor onder 5.3.9 tot en met 5.3.12 is overwogen leidt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar en de taxateur van de gemeente onvoldoende duidelijkheid hebben verschaft over de door hen toegepaste systematische waardebepaling, die bovendien de indruk zou kunnen wekken dat is toegerekend naar de vastgestelde WOZ-waarde. Dit betekent dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde onvoldoende is onderbouwd.

Vervolgens is dan de vraag of belanghebbende de door hem bepleite waarde heeft onderbouwd. Het Hof acht daarvan geen sprake. Zo is door belanghebbende geen enkele onderbouwing is gegeven voor zijn stelling dat de woning zich in gedateerde mindere staat bevindt. Het had op weg van belanghebbende gelegen om daarvoor wel zelf met een onderbouwing te komen. Hij kan zich daaraan niet onttrekken door te stellen dat de heffingsambtenaar een informatiebeschikking had moeten geven.

Nu geen van beide partijen de door hen verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde voor het kalenderjaar 2019 van de woning in goede justitie vaststellen. Met inachtneming van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof deze waarde schattenderwijs vast op € 280.000.

Slotsom

Het hiervoor overwogene leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is. De waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 dient te worden vastgesteld op € 280.000 en de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 dient dienovereenkomstig te worden verminderd.

Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:75 van de Awb in de door belanghebbende gemaakte kosten in bezwaar, beroep en hoger beroep. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit).

Voor het onderhavige geval zijn dat in de eerste plaats de in artikel 1, aanhef en onderdeel a, van het Besluit vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op (in totaal) € 2.702:

Daarnaast komen op de voet van artikel 1, aanhef en onderdeel f, van het Besluit voor vergoeding in aanmerking de kosten van uittreksels uit de openbare registers. Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift inzake de WOZ-beschikking voor het jaar 2019 € 7 opgevoerd als kosten van kadastrale uittreksels. Het Hof acht aannemelijk dat deze kosten ten laste van belanghebbende zijn gekomen. Deze kosten dienen derhalve eveneens te worden vergoed.

De kostenvergoeding komt in totaal neer op een bedrag van (€ 2.702 + € 7 =) € 2.709.

Het Hof:

De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M Lips, voorzitter, H.E. Kostense en

J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn, als griffier. De beslissing is op 15 maart 2022 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.