Rb. Noord-Nederland, 20-12-2016, nr. LEE 14/3353

Bij besluit van 28 februari 2013 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld voor het kalenderjaar 2013 op € 96.629.000.

Eiser heeft op 26 maart 2013 bezwaar aangetekend.

Bij uitspraak op bezwaar van 30 juni 2014 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft de waarde gehandhaafd.

Eiser heeft op 8 augustus 2014 tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juni 2016. De onderhavige zaak is ter zitting gelijktijdig behandeld met de zaak met het procedurenummer LEE 14/3352. Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde bijgestaan door [naam 1] , [naam 2] en [taxateur eiser] (taxateur). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden en [taxateur verweerder] (taxateur).

Op 28 oktober 2016 heeft een comparitiezitting plaatsgevonden, waarna het onderzoek is gesloten.

Van het verhandelde ter zittingen zijn processen-verbaal opgemaakt, waarvan afschriften aan deze uitspraak zijn gehecht.

Feiten

1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.

Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een kantoorgebouw gelegen aan de zuidelijke ringweg van [plaats] aan de [adres] te [plaats] . Het kantoorgebouw is begin 2011 in gebruik genomen. Op de toestandsdatum was sprake van een in aanbouw zijnde parkeergarage en fietsenstalling.

Eiser heeft op [dag, maand] 2008 met [A] een Design, Build, Finance & Maintain Operate overeenkomst (DBFMO) gesloten met betrekking tot de onroerende zaak. De onroerende zaak is in gebruik bij [B] en [C] .

Eiser heeft een taxatierapport overgelegd, opgesteld door [taxateur] , met opnamedatum 25 september 2014, waarin de waarde naar de waardepeildatum

1 januari 2012 van de onroerende zaak is getaxeerd op een bedrag van € 58.575.000. In dit taxatierapport is voor het kantoorgebouw uitgegaan van een waardering op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode (€ 51.769.132) en voor de in aanbouw zijnde parkeergarage op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde (€ 6.818.700).

De heer [taxateur verweerder] , taxateur van verweerder, heeft in een taxatierapport, opgemaakt op 23 oktober 2015, de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op een bedrag van € 111.856.000. In dit bedrag is voor de in aanbouw zijnde parkeergarage een waarde toegekend van € 12.559.164. In dit taxatierapport is uitgegaan van een waardering op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

Bij het verweerschrift, met dagtekening van 27 oktober 2015, heeft verweerder een berekening overgelegd, waarin de waarde van de onroerende zaak (kantoorgedeelte) naar de waardepeildatum 1 januari 2012, op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, is berekend op € 90.640.000.

Eiser heeft bij brief met dagtekening 16 juni 2016 een deskundigenverslag overgelegd waarin is uitgegaan van een waardering op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het deskundigenverslag is opgesteld door [taxateur eiser] naar de waardepeildatum 1 januari 2012. De waarde is daarin vastgesteld op € 55.430.000. In de in het verslag opgenomen berekening is een bedrag van € 6.702.441 (incl. BTW) opgenomen voor de in aanbouw zijnde parkeergarage en fietsenstalling.

Geschil en beoordeling

2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per

1 januari 2012. Eiser bepleit een waarde van € 58.750.000 en verweerder staat een waarde voor van € 96.629.000.

3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 dient te worden bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (toestandsdatum 1 januari 2013). De rechtbank acht dit, gelet op het bepaalde in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, juist.

4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2012, naar de staat op de toestandsdatum 1 januari 2013, niet te hoog is. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, met inachtneming van het door verweerder gestelde. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

In afwijking van dit in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ vervatte waarderingsvoorschrift wordt ingevolge het derde lid van dit artikel de waarde van een niet tot woning dienende onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan ingevolge het tweede lid bepaald.

Tussen partijen is in geschil of de waardering van de onroerende zaak op de voet van het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ, leidt tot een hogere waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum dan waardering op de voet van het tweede lid van dat artikel. Verweerder is primair van mening dat de onroerende zaak een incourante onroerende zaak betreft en dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde in het economische verkeer. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat sprake is van een incourant pand aangevoerd dat het gaat om een gebouw voor bijzonder gebruik dat slechts in [plaats] is verrezen omdat daarmee beleidsdoelstellingen van de Staat der Nederlanden worden gediend. Die beleidsdoelstellingen beogen met de bouw en de vestiging van rijksdiensten een sociaaleconomische impuls te geven aan de regio.

Eiser stelt dat de onroerende zaak slechts een kantoorfunctie heeft en ook als zodanig is ingericht, en dat er geen sprake is van bijzonder gebruik of een specifieke inrichting. Ter onderbouwing heeft eiser aangevoerd dat uit de door de taxateurs van zowel verweerder als eiser genoemde gerealiseerde verkoopcijfers van kantoren, waaronder het omvangrijke kantoorcomplex aan het [referentieobject] , kan worden afgeleid dat er een markt is voor omvangrijke kantoren en dat de onroerende zaak daarom courant is. Daarnaast verwijst eiser naar het arrest van de Hoge Raad van 9 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AW3887. De Hoge Raad bevestigde in dit arrest dat een onroerende zaak, waarin rijksdiensten kantoor houden, een courant object kan zijn dat evengoed in de commerciële sfeer gebruikt zou kunnen worden, aldus eiser.

Naar het oordeel van de rechtbank kan, anders dan verweerder betoogt, de onderhavige onroerende zaak als een in de commerciële sfeer gebezigde courante onroerende zaak worden beschouwd. Er is sprake van een pand met een kantoorfunctie, waarbij tijdens de bouw al rekening is gehouden met toekomstige flexibele gebruiksmogelijkheden. Noch de aard, noch de inrichting van het pand is specifiek toegespitst op de huidige eigenaar. De rechtbank acht daarom aannemelijk dat voor een dergelijk kantoorpand een markt is. Weliswaar is sprake van een voor de [plaats] markt omvangrijk kantoorgebouw, maar dit maakt het gebouw op zich niet incourant, zeker niet nu het pand geschikt is om tegelijkertijd door verschillende gebruikers te worden gebruikt. Feitelijk is dit in het onderhavige jaar ook het geval (zie 1.2).

Uit het voorgaande volgt dat sprake is van een courant object dat evengoed in de commerciële sfeer zou kunnen worden gebruikt. In het arrest van 31 mei 1995, nr. 29 224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de gecorrigeerde vervangingswaarde voor een dergelijk object in beginsel niet kan afwijken van de waarde in het economische verkeer. De Hoge Raad heeft vervolgens in zijn arrest van 9 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AW3887, geoordeeld dat hierop uitzonderingen mogelijk zijn, bijvoorbeeld in verband met subjectieve omstandigheden die de eigenaar van de onroerende zaak betreffen.

Naar het oordeel van de rechtbank rust op verweerder, die immers aannemelijk dient te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld, de bewijslast dat van dergelijke subjectieve omstandigheden sprake is. Naar de rechtbank begrijpt heeft verweerder daartoe aangevoerd dat de beoogde sociaaleconomische impuls en de statuur van het gebouw, waaronder de grootte, de hoogwaardige afwerking en de tuinaanleg, subjectieve omstandigheden vormen waardoor de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde in het economische verkeer.

Naar het oordeel van de rechtbank kan het argument van de sociaaleconomische impuls, onder andere inhoudende de spreiding van overheidsdiensten, niet doorslaggevend zijn geweest voor het bouwen van de onroerende zaak. De in de onroerende zaak gevestigde overheidsdiensten waren immers voorheen ook al in [plaats] gevestigd en het aantal m² van de nieuw gebouwde onroerende zaak is minder dan het totaal aantal m² van de voorheen op de desbetreffende locatie aanwezige, inmiddels gesloopte, kantoren. Ten aanzien van de statuur van het gebouw heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat deze voor de eigenaar een meerwaarde vormt boven de waarde in het economische verkeer, nu niet is gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, dat de bouwkosten daardoor hoger zijn uitgevallen dan de kosten van andere kantoorpanden van een dergelijke omvang.

Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank voor de waardering van de onroerende zaak ervan uit zal gaan dat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer.

Kantoorgebouw

Tussen partijen is voor dat geval niet in geschil dat de waarde voor zover deze ziet op het kantoorgebouw dient te worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Beide partijen hebben ter zake van de huurwaardekapitalisatiemethode een taxatierapport of berekening overgelegd. Daarbij heeft verweerder, op wie in eerste instantie de bewijslast rust, de waarde van de onroerende zaak (het kantoorgedeelte) op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode berekend op € 90.640.000 (zie 1.5). Verweerder heeft de bruto beschikbaarheidsvergoeding van € 280 per m², zoals volgens verweerder volgt uit de DBFMO-overeenkomst, als basis genomen voor de bepaling van de huurprijs per m². Verweerder heeft op deze beschikbaarheidsvergoeding een correctie aangebracht en is voor de bepaling van de waarde van eisers onroerende zaak uitgegaan van een huurwaarde voor de kantoorruimtes van € 200 per m². Naar het oordeel van de rechtbank is door verweerder echter niet inzichtelijk gemaakt waaruit deze correctie van € 80 per m² precies bestaat. Verweerder heeft eveneens niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre dit bedrag is terug te voeren op marktgegevens. Verweerder heeft daarmee naar het oordeel van de rechtbank de door hem gestelde huurwaarde per m² niet aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft evenmin de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,9 aannemelijk gemaakt, nu deze niet is onderbouwd aan de hand van gerealiseerde marktgegevens en ook verder niet inzichtelijk is gemaakt met voor de rechtbank herleidbare gegevens.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite huurwaarde en kapitalisatiefactor aannemelijk kan maken. Eiser stelt aan de hand van door hem aangedragen vergelijkingsobjecten de huurwaarde vast op een bedrag van € 130 per m². Naar het oordeel van de rechtbank is daarbij echter niet voldoende inzichtelijk gemaakt hoe, rekening houdend met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, deze huurprijs tot stand is gekomen. Tevens is niet aan de hand van marktgegevens onderbouwd hoe de kapitalisatiefactor van 10,5 is bepaald. Ook overigens ontbreekt voor de kapitalisatiefactor elke onderbouwing. Hiermee is ook eiser niet geslaagd in zijn bewijslast.

Fietsenstalling en parkeergarage

Tussen partijen is, naar de rechtbank begrijpt, niet in geschil dat de deelwaarden van de fietsenstalling en de parkeergarage die op de waardepeildatum nog in aanbouw waren, dient te worden vastgesteld aan de hand van de vervangingswaarde. Partijen verschillen daarbij echter van mening over het gereedheidspercentage. Eiser stelt dat de fietsenstalling en parkeergarage voor 30 % gereed zijn. Dit leidt tot een waardering van € € 6.702.441 (zie 1.6). Naar de rechtbank begrijpt gaat verweerder uit van een gereedheidspercentage van 60 %, hetgeen leidt tot een waardering van € 12.559.164 (zie 1.4). Wat van bovenstaande berekeningen ook zij, de rechtbank is van oordeel dat geen van beide partijen de door hen voorgestane gereedheidspercentages voldoende inzichtelijk hebben gemaakt en dat de aan de fietsenstalling en parkeergarage toegekende waarden van beide partijen daarmee niet aannemelijk zijn geworden. De rechtbank zal derhalve als volgt concluderen.

Conclusie

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak, bestaande uit een kantorengebouw, met een in aanbouw zijnde fietsenstalling en parkeergarage, niet te hoog is vastgesteld. Uit het voorgaande volgt eveneens dat eiser, op wie vervolgens de bewijslast rust, evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde niet te laag is. Nu beide partijen de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. De rechtbank is van oordeel dat, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs dient te worden vastgesteld op een bedrag van € 80.000.000.

Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

Proceskosten

6. De rechtbank vindt aanleiding om verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.240 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en 0,5 punt voor het verschijnen ter comparitiezitting met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor 1). Eiser heeft daarnaast gevraagd om vergoeding van door hem gemaakte taxatiekosten van, voor beide zaken (LEE 14/3352 en LEE 14/3353) in totaal, € 2.988,70 (38 uur maal € 65 uur, vermeerderd met 21% BTW). Verweerder heeft de hoogte van deze kosten niet bestreden. Naar het oordeel van de rechtbank komen, gelet op het voorgaande, de door eiser gevraagde kosten voor vergoeding in aanmerking tot een bedrag van € 1.494,35 (de helft) in onderhavige zaak.

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de waarde tot een bedrag van € 80.000.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 328 aan eiser te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.734,35.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, mr. M. van den Bosch, en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van mr. J. Zomer, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 december 2016.

w.g. griffier

w.g. voorzitter

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.