HR, 22-06-2018, nr. 17/02229

Het hof ’s-Hertogenbosch is in zijn bestreden arrest van 7 februari 2017 uitgegaan van de door de rechtbank Zeeland-West-Brabant in haar vonnis van 22 juli 2015 vastgestelde feiten, die door het hof in rov. 4.3 als volgt zijn samengevat:

(i) Op 16 januari 2009 heeft Villa Vredeoord voor de duur van vijf jaar een huurovereenkomst gesloten met een rechtsvoorganger van Vieya met betrekking tot het bedrijfspand aan de Hoge Ham 124 te Dongen. Villa Vredeoord exploiteert hierin een horecaonderneming.

(ii) In de huurovereenkomst is voor de huurder voor de duur van vijf jaar een koopoptie opgenomen tegen de stichtingskosten. In een allonge van 19 juli 2011 is dc koopprijs vastgesteld op het bedrag van de stichtingskosten, € 2.949.109.= k.k. De huurovereenkomst bevat voor de periode na vijf jaar een eerste recht van koop.

(iii) Na verder overleg tussen partijen over de aankoop van het bedrijfspand is op 8 november 2013 een koopovereenkomst gesloten tussen Vieya en Intrinsiek Plus BV.

aandeelhoudster van Villa Vredeoord. De koopprijs bedroeg € 1.100.000.= exclusief btw. De koopovereenkomst bevatte een financieringsvoorbehoud.

(iv) Na verlenging van de termijn daarvoor heeft Villa Vredeoord bij brief van 28 april 2014 een beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan en de koopovereenkomst ontbonden. Deze brief bevat onder meer het volgende:

“U kunt ervan uitgaan dat als er ruimte is voor financiering ik onmiddellijk bij Vieya een bod zal doen: ik ken de prijs. Mijn wens tot aankoop is onverminderd nadrukkelijk aanwezig. Gezien de huidige situatie is het logisch dat Vieya gaat zoeken naar andere kopers en dat de huidige koopovereenkomst wordt ontbonden.”

(v) Partijen hebben vervolgens onderhandeld over de hoogte van de huurprijs en over een voorkeursrecht van koop voor de huurder. De afspraken hierover zijn neergelegd in een allonge die door Vieya op 26 mei 2014 is ondertekend en door Villa Vredeoord op 28 mei 2014 (verder: de allonge van 28 mei 2014).

(vi) Vieya heeft op 5 mei 2014 een koopvoorstel voor het pand gezonden aan [A] BV, die dit voorstel op 6 mei 2014 heeft aanvaard. De koopsom is hierin bepaald op € 1.100.000.- exclusief btw.

(vii) Bij brief van 11 juni 2014 aan Vieya heeft Villa Vredeoord bezwaar gemaakt tegen de verkoop van het bedrijfspand aan een derde en meegedeeld dat Vieya een eventueel reeds tot stand gekomen koopovereenkomst zal moeten ontbinden.

(viii) Op verzoek van Villa Vredeoord is op 17 juni 2014 conservatoir beslag gelegd op het bedrijfspand: dit beslag is op 7 juli 2014 door Villa Vredeoord opgeheven.

(ix) Bij brief van 2 juli 2014 heeft de gemachtigde van Villa Vredeoord de partiële nietigheid van de allonge van 28 mei 2014 ingeroepen.

(x) De koopovereenkomst tussen Vieya en [A] BV is op 12 september 2014 aangevuld/gewijzigd en op die datum door Casade als rechtsopvolger onder algemene titel van Vieya geleverd aan [betrokkene 1] .

Bij dagvaarding van 1 juli 2014 heeft Villa Vredeoord de onderhavige procedure tegen Vieya en Casade aanhangig gemaakt. Zij stelt dat Vieya jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld dan wel wanprestatie heeft gepleegd door het pand na 1 mei 2014 niet aan haar te koop aan te bieden en tijdens de onderhandelingen over de allonge van 28 mei 2014 te verzwijgen dat zij inmiddels het pand had verkocht. Op grond hiervan vorderde Villa Vredeoord in eerste aanleg in conventie na eiswijziging (samengevat) een verklaring voor recht dat Vieya en Casade aansprakelijk zijn voor de door Villa Vredeoord geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat, en veroordeling van Vieya en Casade tot betaling van een voorschot van € 500.000,- op die schadevergoeding.

Vieya en Casade hebben de vordering van Villa Vredeoord bestreden. In reconventie vorderden zij (samengevat) een verklaring voor recht dat de partiële vernietiging van de allonge van 28 mei 2014 zonder rechtsgevolg blijft en dat de rechtsverhouding tussen verhuurder en huurder wordt weergegeven in de huurovereenkomst van 16 januari 2009 en deze allonge, alsmede veroordeling van Villa Vredeoord tot betaling van schadevergoeding vanwege het gelegde beslag en betaling van een voorschot daarop. Villa Vredeoord heeft deze vorderingen op haar beurt bestreden.

Bij vonnis van 22 juli 2015 heeft de rechtbank geoordeeld dat in augustus 2012 vast stond dat van de koopoptie uit de overeenkomst van 16 januari 2009 geen gebruik gemaakt zou worden vanwege de daarvoor geldende koopprijs. Vervolgens is door Vieya aan de verplichting tot het eerste recht van koop gevolg gegeven en is een koopovereenkomst tot stand gekomen, die evenwel door Villa Vredeoord is ontbonden. Deze verplichting zou naar het oordeel van de rechtbank slechts herleven wanneer Vieya het pand tegen een lagere prijs of wezenlijk minder bezwarende voorwaarden aan de derde te koop zou aanbieden, welke situatie zich niet heeft voorgedaan. Op 5 mei 2014, toen Vieya het pand aan [A] te koop aanbood, was de oorspronkelijke verplichting tot het eerste recht van koop vervallen en een nieuw voorkeursrecht nog niet overeengekomen. De rechtbank acht het een complicerende factor dat Vieya bij het tot stand komen van de allonge van 28 mei 2014 geen melding heeft gemaakt van de koopovereenkomst met [A] , maar op het voorkeursrecht dat in deze allonge is opgenomen kan Villa Vredeoord geen beroep doen nu hieraan geen terugwerkende kracht tot 1 mei 2014 kan worden toegekend. De ingangsdatum van 1 mei 2014 in de allonge van 28 mei 2014 geldt (alleen) voor de huurprijs en de huurperioden en Villa Vredeoord mocht onder de gegeven omstandigheden niet verwachten dat dit ook de ingangsdatum van het voorkeursrecht betrof. De rechtbank concludeert dat de vorderingen van Villa Vredeoord in conventie niet voor toewijzing in aanmerking komen. In reconventie heeft de rechtbank de gevorderde verklaring voor recht toegewezen en de overige vorderingen van Vieya en Casade afgewezen.

In hoger beroep zijn alleen de vorderingen in conventie aan de orde.Villa Vredeoord heeft de grondslag van haar vorderingen in conventie en de formulering ervan aangepast. Volgens Villa Vredeoord handelde Vieya in strijd met de precontractuele eisen van redelijkheid en billijkheid, met haar mededelingsplicht, met haar maatschappelijke zorgvuldigheid en met haar contractuele verplichtingen, door het pand na 1 mei 2014 niet aan haar te koop aan te bieden en tijdens de onderhandelingen over de allonge van 28 mei 2014 te verzwijgen dat zij inmiddels het pand had verkocht. Casade heeft de vorderingen van Villa Vredeoord bestreden. Tegen Vieya is verstek verleend. Het hof overweegt dat in de procedure alleen Casade (als rechtsopvolger onder algemene titel van Vieya) de wederpartij van Villa Vredeoord is.1.

Het hof ’s-Hertogenbosch bekrachtigt bij arrest van 7 februari 2017 het bestreden vonnis. Daartoe overwoog het onder meer:

“4.14 In haar brief van 28 april 2014 heeft Villa Vredeoord de situatie tussen partijen correct onder woorden gebracht: Villa Vredeoord was en bleef geïnteresseerd in de koop van het bedrijfspand, maar had op dat moment niet de financiële mogelijkheden om dat ook te realiseren en Vieya had vanaf dat moment de vrijheid om een andere koper te zoeken. Dat Vieya op zoek was naar een koper voor het bedrijfspand was voor beide partijen al geruime tijd duidelijk. Op dat ogenblik was er tussen partijen geen sprake meer van onderhandelingen over de aankoop van het bedrijfspand - dat had Villa Vredeoord nu juist beëindigd – en daarom ook niet van een situatie die aangemerkt kan worden als een precontractuele situatie. Villa Vredeoord heeft in haar brief van 28 april 2014 aangekondigd dat zij een bod zou doen wanneer zij daarvoor de financiering zou verwerven. Dat was gezien de ontbinding van de koopovereenkomst vanwege juist het financieringsvoorbehoud niet op korte termijn te verwachten. In ieder geval heeft Villa Vredeoord in haar brief van 28 april 2014 geen concrete aanwijzingen daarvoor vermeld. Dat Vieya kort daarop de haar ten opzichte van Villa Vredeoord toekomende ruimte heeft benut door een koopovereenkomst te sluiten met een derde, stond haar vrij en kan niet worden aangemerkt als onzorgvuldig of onrechtmatig jegens Villa Vredeoord. Op Vieya rustte op dat moment ook niet de verplichting om de voorgenomen verkoop van het bedrijfspand aan een derde met Villa Vredeoord af te stemmen. Villa Vredeoord had immers de mogelijkheid om het pand zelf te verwerven zojuist voorbij laten gaan.

De rechtsverhouding tussen partijen op dat moment is in deze procedure inmiddels vastgesteld door de onbestreden gebleven gedeeltelijke toewijzing van de reconventionele vordering, waardoor vast staat dat de rechtsverhouding tussen verhuurder en huurder wordt weergegeven in de huurovereenkomst van 16 januari 2000 en de allonge van 28 mei 2014. Aan haar verplichtingen ten aanzien van de verkoop van het pand uit de huurovereenkomst van 16 januari 2009 had Vieya, zoals gezegd, voldaan. Verplichtingen op dat punt waren op het moment dat het pand aan een derde werd verkocht nog niet van kracht. Vieya behoefde daar ook niet op vooruit te lopen, nu er geen bod van de kant van Villa Vredeoord lag waardoor onderhandelingen over de aankoop van het pand door haar nieuw leven ingeblazen zouden kunnen worden. Villa Vredeoord overlegde in dit stadium over de rechtsverhouding tussen partijen als huurder en verhuurder en die verhouding is vastgesteld zoals hiervoor weergegeven.

Aan Villa Vredeoord kan worden toegegeven dat het gezien de relatie tussen partijen en de bij Vieya bekende wens van Villa Vredeoord om alsnog tot aankoop van het bedrijfspand te geraken voor de hand gelegen zou hebben wanneer Vieya in de periode dat de allonge van 28 mei 2014 tussen hen werd besproken kenbaar gemaakt zou hebben dat het pand inmiddels was verkocht. Een verplichting daartoe rustte echter niet op Vieya en in ieder geval kan niet worden gezegd dat het onvermeld laten van die transactie bij Villa Vredeoord heeft geleid tot schade als door haar gevorderd. Of de allonge van 28 mei 2014 in geval van een dergelijke mededeling een andere inhoud gehad zou hebben, is in dit verband niet relevant aangezien op dat punt geen vorderingen voorliggen.

Voor zover Villa Vredeoord schade heeft geleden doordat zij het bedrijfspand niet heeft kunnen aankopen, hetgeen op zich overigens niet vaststaat, kan zij Vieya en/of Casade daarvoor niet aansprakelijk stellen op de grondslagen die zij daarvoor heeft aangevoerd, aangezien de door Villa Vredeoord aangevoerde feiten en omstandigheden een onvoldoende basis vormen voor het aannemen van een dergelijke aansprakelijkheid op die grondslagen. Dit betekent dat voor bewijslevering als door Villa Vredeoord op een groot aantal punten aangeboden, geen aanleiding bestaat.”

Bij procesinleiding van 8 mei 2017 heeft Villa Vredeoord tijdig2.cassatieberoep ingesteld. Casade heeft geconcludeerd tot verwerping daarvan en voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. Villa Vredeoord heeft geconcludeerd tot verwerping van het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk toegelicht, waarna Villa Vredeoord nog heeft gerepliceerd.

Het incidentele middel klaagt over de overweging in rov. 4.16 dat het voor de hand had gelegen wanneer Vieya in de periode dat de allonge van 28 mei 2014 tussen haar en Villa Vredeoord werd besproken kenbaar zou hebben gemaakt dat het pand inmiddels was verkocht.

Het middel is voorgesteld onder de voorwaarde dat het arrest in het principaal cassatieberoep (gedeeltelijk) wordt vernietigd. Nu aan de voorwaarde niet wordt voldaan, gezien het falen van het principale middel, behoeft het incidentele middel geen behandeling. Overigens richt dit middel zich tegen een overweging ten overvloede nu het hof heeft geoordeeld dat op Vieya geen mededelingsplicht rustte, zodat er geen belang zou bestaan bij behandeling ervan.

De conclusie strekt tot verwerping van het principale cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G