Hof Arnhem, 28-07-2009, nr. 104.007.176, nr. 104.007.340

Daarvoor verwijst het hof naar zijn tussenbeschikking van 13 mei 2008 onder 1.

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de beschikking van 16 april 2007 die de rechtbank Zutphen, sector Kanton, locatie Zutphen (verder ook: de kantonrechter) heeft gewezen tussen Aviko (B.V.) als verzoekster en [verweerster] als verweerster. Van die beschikking is een fotokopie aan deze beschikking gehecht.

Daarvoor verwijst het hof naar zijn tussenbeschikking van 13 mei 2008 onder 2.

Bij beroepschrift, ingekomen op 13 juli 2007, is Aviko in hoger beroep gekomen van voormelde beschikking van de kantonrechter, heeft een aantal grieven daartegen aangevoerd en toegelicht, producties in het geding gebracht en verzocht dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en, opnieuw beschikkende, voor een rechtshandeling vergelijkbaar met die als in het beroepschrift onder 14 vervangende toestemming zal verlenen en [verweerster] zal veroordelen in de kosten van beide instanties.

Bij verweerschrift heeft [verweerster] de grieven bestreden, bewijs aangeboden en verzocht dat het hof Aviko in haar hoger beroep niet-ontvankelijk zal verklaren en het verzoek om vervangende machtiging c.q. toestemming zal afwijzen met veroordeling van Aviko in de kosten van het hoger beroep.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 juli 2009. Bij die gelegenheid hebben partijen de zaak mondeling doen toelichten, [belanghebbenden] door mr. R. Cats, advocaat te Maastricht, Aviko door mr. A. Groenewoud, advocate te 's‑Hertogenbosch en [verweerster] door mr. I.P.A. van Heijst, advocaat te Arnhem, de laatste volgens zijn in het geding gebrachte pleitnotities.

De advocaten hebben vóór de zitting aan elkaar en het hof brieven van respectievelijk 29 juni 2009 met een productie, van 6 juli 2009 en van 25 juni 2009 met een productie gezonden. De ontvangende advocaten hebben ter zitting meegedeeld dat zij voldoende hebben kennisgenomen van die producties, dat zij zich voldoende hebben kunnen voorbereiden op een verweer daartegen en dat zij instemmen met het in het geding brengen van die producties zonder nadere maatregel door het hof. Vervolgens is akte verleend van het in het geding brengen van die producties.

Ten slotte heeft het hof beschikking bepaald op heden.

Het hof verwijst naar en volhardt bij zijn tussenbeschikking van 13 mei 2008 onder 4.

Aviko heeft aan de kantonrechter diens vervangende machtiging als bedoeld in artikel 5:91 lid 4 BW verzocht voor haar voorgenomen overdracht van het erfpachtrecht aan [belanghebbenden], aanvankelijk ingevolge de overeenkomst van verkoop van 23 oktober 2006, thans in hoger beroep voor een daarmee vergelijkbare rechtshandeling.

Na verweer van [verweerster] heeft de kantonrechter het verzoek afgewezen.

Daartegen heeft Aviko als verzoekster en hebben [belanghebbenden] als belanghebbenden hoger beroep ingesteld.

Het hof oordeelt daarover als volgt.

Volgens artikel 5:91 lid 4 BW kan, indien de eigenaar de in de akte van vestiging vereiste toestemming tot onder meer overdracht van de erfpacht zonder redelijke gronden weigert, deze toestemming op verzoek van degene die haar behoeft, worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter.

Het hof wil er veronderstellenderwijs van uitgaan dat de erfpacht nog doorloopt tot 31 oktober 2013 nu het vonnis van 20 mei 2009 nog niet onherroepelijk is.

Ter mondelinge behandeling van 14 juli 2009 hebben [belanghebbenden] niet weersproken dat hun overeenkomst met Aviko van 23 oktober 2006 is geëindigd, zoals hiervoor onder 3.5 is overwogen. Zij hebben echter aangevoerd dat zij nadien bij een bijeenkomst in Motel Tiel mondeling van ([a] en [B] namens) Aviko (de erfpacht met) het woonhuis en de resten van de oude fabriek voor € 70.000,00 hebben gekocht en dat partijen toen hun plannen op elkaar hebben afgestemd ‘om de procedures in te gaan’. Aviko heeft dit alles betwist. Hoe het ook zij, Aviko heeft bij de mondelinge behandeling wel meegedeeld dat Aviko, in geval deze procedure succes heeft, serieus zal bezien of zij nieuwe afspraken met [belanghebbenden] zal maken. Het hof wil er daarom, in het verlengde van rov. 4.5 van zijn tussenbeschikking van 13 mei 2008, van uitgaan dat Aviko tezamen met [belanghebbenden] voldoende belang hebben bij hun verzoek om een toestemming vervangende machtiging.

Beoordeeld moet dus worden of de weigering van de eigenaresse [verweerster] van toestemming tot overdracht van de erfpacht zonder redelijke gronden is.

Volgens artikel 9 van de erfpachtakte mag het fabrieksgebouw zonder schriftelijke toestemming van de grondeigenaar voor geen andere doeleinden worden gebruikt dan voor de daarin uitgeoefende aardappelverwerkende industrie. Met toestemming van [verweerster] heeft Aviko de fabriek vanaf 1992 gebruikt voor een met haar verplaatste aardappelfabriek verband houdende opslag. Vestiging door [belanghebbenden] van een automuseum in het te herbouwen fabrieksgebouw voldoet niet aan die erfpachtbestemming. Een museum strekt niet enkel tot opslag maar bij uitstek tot bezichtiging door publiek van tentoongestelde objecten. De door [belanghebbenden] vermelde stalling van klassieke auto's staat ook niet, zoals de eerdere opslag, in verband met de aardappelverwerkende industrie. Dat het enkel om stalling zou gaan, is daarnaast niet aannemelijk nu [belanghebbenden] ook in hoger beroep telkens weer vermelden dat zij een automuseum beogen. Het fabrieksgebouw zou dus in de plannen van [belanghebbenden] na herbouw een duidelijk andere erfpachtbestemming krijgen, hetgeen artikel 9 in beginsel verbiedt.

De (directie-)woning is wat betreft haar ligging en voormalig gebruik (door een leidinggevende van de fabriek) een bedrijfswoning bij de fabriek. Daarmee is naar de aard en strekking van de erfpachtakte niet verenigbaar dat die woning (en andere opstallen dan de te herbouwen fabriek) geheel los van (de functie van) de fabriek aan een ander in gebruik wordt gegeven. Ook volgens het bestemmingsplan heeft deze woning de bestemming ‘bedrijfswoning’. Het gaat [belanghebbenden] niet om verwezenlijking van een enkele woonbestemming, maar om daar zelf te gaan wonen in combinatie met het door hen gewenste automuseum. Een en ander zou neerkomen op een ingrijpende wijziging van zowel de privaatrechtelijke als de publiekrechtelijke bestemming van de woning.

Hoezeer de wens van [belanghebbenden] tot herbouw van de fabriek in haar oude staat vanuit cultuurhistorisch oogpunt van waarde kan zijn, de door [belanghebbenden] voorgenomen vestiging daarin van (onder meer) een automuseum komt neer op een ingrijpende wijziging van de erfpachtbestemming van (opslag verband houdend met) aardappelverwerkende industrie, die de grondeigenaresse zich niet behoeft te laten opdringen.

Dat Aviko bij een verkoop aan [belanghebbenden] een immaterieel belang heeft (herstel van de gebouwen in de oude glorie door [belanghebbenden]) overtuigt het hof niet. Het is Aviko zelf geweest, die de opstallen na verplaatsing van haar aardappelfabriek in afnemende mate heeft (laten) gebruiken, waarna deze zijn gekraakt en de fabriek is afgebrand (zie rov. 3.3., 3.6 en 3.8).

Het materiële belang van Aviko is met name financieel. Haar belang om met [belanghebbenden] als de meest biedende partij in zee te gaan, ontleent Aviko echter, naar aannemelijk is, in overwegende mate aan de door [belanghebbenden] nagestreefde, onder de erfpacht verboden bestemmingswijziging. Een daaraan te ontlenen meerwaarde komt niet aan de erfpachter maar aan de grondeigenaar toe.

Daarnaast is het in ieder geval ná sloop van de uitgebrande fabriek niet langer aannemelijk dat [verweerster] nog van overheidswege kan worden gedwongen tot (het maken van kosten voor) herbouw.

Verder is nog van belang dat het erfpachtrecht (verondersteld dat de opzegging geen effect sorteert) afloopt op 31 oktober 2013 terwijl het meest wezenlijke bestanddeel ervan, namelijk de in 1915 gebouwde fabriek, begin april 2008 is afgebrand en Aviko zelf geen herbouwplannen heeft. Indien [belanghebbenden] de fabriek, wier functie verloren ging, nu zouden herbouwen, zou [verweerster] ingevolge artikel 12 van de erfpachtakte tegen de afloop van de erfpacht, dus al over enkele jaren, die herbouwde fabriek moeten overnemen tegen de waarde daarvan. In feite wordt haar dan een nieuwbouw tegen een nieuwprijs opgedrongen. Bij de verlenging van de erfpacht in 1963 met 50 jaar behoefde de erfverpachter er in redelijkheid niet op bedacht te zijn dat zij enkele jaren voor de afloop daarvan nog met die mogelijkheid zou worden geconfronteerd. Daarnaast zal een en ander haar kunnen belemmeren in haar eigen planontwikkeling vanaf 2013. Anders dan [belanghebbenden] aanvoeren, is niet zonder meer aannemelijk dat alleen zijzelf tot een nieuwe en te financieren planrealisatie in staat zouden zijn.

Bij het voorgaande moet ten slotte nog in aanmerking worden genomen dat aan de belangen van [belanghebbenden], geen erfpachters en voor [verweerster] min of meer willekeurige derden, minder gewicht toekomt dan wanneer het eigen belangen van Aviko als erfpachter had betroffen.

De conclusie moet zijn dat de weigering van [verweerster] tot overdracht van de erfpacht aan [belanghebbenden] tot herbouw van de fabriek en tot vestiging (in een deel daarvan) van een museum van klassieke auto's in afwijking van de erfpachtbestemming jegens erfpachter Aviko niet in strijd komt met de tussen Aviko en [verweerster] als erfverpachter geldende redelijkheid en billijkheid en dat deze weigering ook ten opzichte van [belanghebbenden] steunt op voldoende redelijke gronden.