Rb. Gelderland, 09-04-2014, nr. C/06/130482 / HA ZA 12-227

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Eiseres sub 1 maakt deel uit van een bouw-aannemingscombinatie en houdt zich bezig met de ontwikkeling van (nieuw-)bouwprojecten. Eiseres sub 2 houdt zich eveneens bezig met projectontwikkeling. Eiseressen zijn gaan samenwerken om op de locatie ‘Kranenburg Kerkweide-Zuid’ in de gemeente Bronckhorst (hierna ook: het Projectgebied) een nieuwbouwproject tot stand te brengen.

De toenmalige gemeente Vorden heeft in 2004 het plan opgevat om aan de zuidzijde van het dorp Kranenburg, op de locatie Kerkweide-Zuid, 27 nieuwbouwwoningen te realiseren. [eiseressen] heeft in 2004 het grootste deel van het projectgebied in eigendom verworven. De Gemeente is eigenaar van de aangrenzende infrastructurele werken en percelen (producties 31 en 32).

Het op 26 juni 2001 door de gemeenteraad vastgestelde en op 16 oktober 2001 door Gedeputeerde Staten van Gelderland goedgekeurde bestemmingsplan voor de betreffende percelen laat geen woningbouw toe.

Op 1 januari 2005 is de gemeente Vorden met enkele omliggende gemeenten samengevoegd tot de gemeente Bronckhorst.

Op 6 december 2005 hebben Gedeputeerde Staten van de provincie het Kwalitatieve Woonprogramma 2005 – 2014 (hierna ook: KWP2) vastgesteld als onderdeel van de Woonvisie Gelderland. Binnen KWP2 is afgesproken dat de regio Achterhoek zich in de periode 2005-2014 inzet om 10.000 woningen te realiseren. In de regionale afstemming tussen de gemeenten werd afgesproken dat de gemeente Bronckhorst circa 1.100 woningen zou bouwen in deze periode.

Hoewel een KWP betrekking heeft op een periode van 10 jaar moet zij iedere vijf jaar geactualiseerd worden.

In augustus 2005 heeft de Gemeente een beleidsnotitie opgesteld met de naam Ruimte voor Ruimte Kranenburg (productie 1). Daarin wordt een ruimtelijke onderbouwing van dit woningbouwproject gegeven. Onder 1.1. met als kopje “Opgave” van deze notitie staat onder meer:

“(…) De gemeente Bronckhorst (voormalige gemeente Vorden) is voornemens om op een locatie aan de zuidzijde van Kranenburg woningbouw te realiseren. Hiermee wordt invulling gegeven aan een deel van het reguliere woningbouwprogramma van de gemeente en aan de ontwikkeling van woningen in het kader van het “Ruimte voor Ruimte”-beleid van de provincie Gelderland. Het betreft de locatie die is opgenomen als uitbreidingslocatie in het rapport “Inbreiding voor uitbreiding” van de toenmalige gemeente Vorden, waarover de goedkeuring is uitgesproken door de provincie. De gemeente ziet zich genoodzaakt om op deze locaties tot de ontwikkeling van reguliere woningen te komen, aangezien inbreidingslocaties niet afdoende zijn gebleken voor realisatie van de volledige taakstelling van de gemeente. (…)”

Onder 1.3. met het kopje “planproces” staat onder meer:

“(…) Uiteindelijk zal voor het bouwplan een bestemmingsplan worden opgesteld. Tevens is een bestuursovereenkomst voor de ontwikkeling van de Ruimte voor Ruimte-kavels worden opgesteld. De gemeente zal een realisatieovereenkomst sluiten met de partij die de bouwplannen realiseert.”

Onder 4.6 met het kopje “aantallen en typologie” staat dat op de locatie de realisatie van 27 woningen wordt voorgestaan.

Partijen zijn in 2006 in onderhandeling getreden over de realisatie van de woningen, waarbij deze beleidsnotitie als uitgangspunt is gehanteerd.

Op 21 april 2008 hebben partijen de Intentieovereenkomst Kranenburg gesloten, waarin zij zijn overeengekomen dat zij zullen pogen overeenstemming te bereiken over een samenwerkingsovereenkomst en de opzet van de grondexploitatie (productie 2).

In de considerans van deze overeenkomst staat dat partijen tot de conclusie zijn gekomen dat zij voor gemeenschappelijke rekening en risico de grondexploitatie willen voeren. Over de kosten staat in artikel 5 van de intentieovereenkomst:

“Partijen dragen tot het tot stand komen van de samenwerkingsovereenkomst ieder voor zich de aan hun zijde voor de uitvoering van deze overeenkomst gemaakte interne en

externe kosten, tenzij partijen anders overeenkomen. Partijen zullen overleggen of en in

hoeverre al gemaakte kosten als historische kosten in de grondexploitatie kunnen en

zullen worden ingebracht. Indien er geen samenwerkingsovereenkomst tot stand komt is

het bepaalde in artikel 4 lid 4 van deze overeenkomst van toepassing.”

In het vierde lid van artikel 4 staat dat geen van partijen aan een beëindiging van de Intentieovereenkomst recht zal kunnen ontlenen op vergoeding van een eventuele schade, in welke vorm dan ook.

Medio 2008 zijn de voorbereidingen voor het nieuwe KWP 2010 – 2019 (hierna ook: KWP3) gestart. In de periode september 2008 tot en met december 2009 heeft intensief overleg plaatsgevonden tussen de Provincie, de betrokken gemeenten en de woningcorporaties.

Op 25 september 2008 heeft de Raad van de Gemeente een Woonvisie vastgesteld met de titel: ‘Bouwen met visie en ambitie’ (productie 35). In deze Woonvisie 2008 staat onder meer:

“(…) De regio Achterhoek staat een ontwikkeling te wachten die regio’s elders in Nederland (Oost-Groningen, Midden-Limburg) al kennen: krimp van de bevolking. Ook voor de gemeente Bronckhorst wordt dat verwacht, maar nog wel in lichte mate. (…)”

In de Woonvisie 2008 gaat men uit van de bouw van circa 1.225 woningen in de Gemeente in de periode tot en met 2017.

Tussen partijen is de samenwerkingsovereenkomst Kerkweide-Zuid (hierna ook: de SOK) tot stand gekomen. Deze is op 17 juli 2009 door [eiseressen] ondertekend, op 19 juli 2009 door Ronin en op 24 juli 2009 door de Gemeente (productie 4).

Over het doel van de overeenkomst hebben partijen in artikel 2 vastgelegd:

“2.1. De Partijen gaan deze overeenkomst aan met het doel de ontwikkeling en realisering van woningbouw, bestaande uit 27 grondgebonden woningen met bijbehorende bijgebouwen en andere bouwwerken, alsmede bijbehorende infrastructuur en overig openbaar gebied in het Projectgebied;

De Partijen voeren, met inachtneming van het ter zake bepaalde, voor gezamenlijk rekening en risico de grondexploitatie, de Ontwikkelaar voert voor eigen rekening en risico de vastgoedexploitatie, het eigendom van de openbare ruimte wordt door de Ontwikkelaar

overdragen aan de Gemeente, een en ander conform het bepaalde in deze overeenkomst;

(…)

De Partijen verplichten zich over en weer om ten behoeve van het in artikel 2.1. genoemde doel hun deskundigheid en (markt)kennis ter beschikking te stellen;

De ontwikkeling van het Projectgebied is een geïntegreerd proces. De Partijen onderschrijven de noodzaak van coördinatie en het onderling afstemmen van elkaars activiteiten en werkzaamheden en van onderling overleg.”

In artikel 5 hebben partijen over de planologische medewerking van de Gemeente onder meer vastgelegd:

“5.1 De Gemeente zal na vaststelling van het definitieve ontwerp -met inachtneming van de wettelijke procedures en de te betrachten zorgvuldigheid jegens derden (bijvoorbeeld bij

zienswijzen en in bezwaar- en/of beroepsprocedures)- zich inspannen om te komen tot

vaststelling van de voor de uitvoering van het definitieve ontwerp benodigde bestemmingsplan.

(…)

De Gemeente zal zich inspannen -met inachtneming van wettelijke procedures en te

betrachten zorgvuldigheid jegens derden (bijvoorbeeld bij zienswijzen en in bezwaar- en/of

beroepsprocedures)- de door de Ontwikkelaar in te dienen ontvankelijke

bouwvergunningaanvragen betreffende de realisering voortvarend in behandeling te nemen.

Iedere aansprakelijkheid van de Gemeente bij niet of niet-tijdig vaststellen van het

bestemmingsplan, het verkrijgen van vergunningen of andere publiekrechtelijke besluiten of

van benodigde goedkeuringen, verklaringen van geen bezwaar en dergelijke van andere

overheden dan wel vernietiging en/of schorsing van besluiten door de rechter is uitgesloten.

(…)”

In artikel 9 hebben partijen over het te voeren overleg onder meer bepaald:

“9.1 De Partijen zullen geregeld overleg voeren over de voortgang van het project en de uitvoering van deze Overeenkomst

Overleg wordt gevoerd op “ambtelijk” niveau in een projectgroep. Dit overleg vindt plaats op verzoek van één van de Partijen doch minimaal één keer per drie (3) maanden te rekenen vanaf de datum van ondertekening van deze overeenkomst.

Een vertegenwoordiger van de Gemeente is voorzitter van de projectgroep en verzorgt de

verslaglegging.

Indien één van de Partijen dit wenst vindt overleg plaats op bestuurlijk niveau, met andere woorden overleg tussen de verantwoordelijke wethouder en de bestuurders van de

Ontwikkelaar. Dit overleg vindt enkel plaats als op ambtelijk niveau geen overeenstemming

kan worden bereikt over de uitvoering van (delen van) deze Overeenkomst. (…)”

In artikel 11 hebben partijen over tussentijdse beëindiging en wanprestatie onder meer het volgende vastgelegd:

“11.1 Deze overeenkomst kan enkel met wederzijds instemmen van de Partijen voor het verstrijken van de in artikel 10 bedoelde termijn worden beëindigd. De Partijen sluiten in dat geval een ontbindingsovereenkomst waarin de Partijen (financiële) afspraken maken over de afwikkeling van deze overeenkomst.

Indien één van de Partijen echter binnen een termijn van dertig (30) dagen na schriftelijke en aangetekende aanmaning en ingebrekestelling daartoe, in gebreke blijft met de nakoming van één van de Partijen van haar in deze Overeenkomst omschreven verplichtingen, is de andere partij gerechtigd deze overeenkomst zonder inachtneming van een nadere termijn, zonder nadere ingebrekestelling, zonder nadere ontbindingsovereenkomst en zonder rechtelijke tussenkomst geheel of gedeeltelijk voor ontbonden te verklaren, onverminderd haar recht om nakoming voor het niet ontbonden deel van de Overeenkomst te vorderen. Bovendien is de desbetreffende partij gerechtigd tot vergoeding van alle schade die zij ten gevolge van het verzuim lijdt of zal lijden.”

Over overmacht hebben partijen in artikel 12 het volgende bepaald:

“12.1 In het geval dat één of beide Partijen op grond van overmacht verhinderd is/zijn aan haar/hun verplichtingen te voldoen, wordt de door overmacht getroffen verplichtingen tezamen met alle daarmee rechtstreeks samenhangende verplichtingen over en weer opgeschort, totdat de oorzaak van deze verhindering zal zijn opgeheven of beëindigd.

Onder overmacht wordt mede verstaan: werkstaking, mobilisatie, natuurrampen, oorlog, oorlogsgeweld en terroristische aanslagen, brand alsmede zodanige overheidsmaatregelen die tot gevolg hebben dat van de betrokken partij in redelijkheid nakoming van de verplichtingen niet of niet ten volle kan worden verlangd.

Indien één van de Partijen van mening is dat dusdanige opschorting en instandhouding van de Overeenkomst van haar in redelijkheid niet langer kan worden gevergd, zullen de Partijen met elkaar in overleg treden om te komen tot een voor de Partijen aanvaardbare oplossing te komen. Zo ver noodzakelijk wordt deze oplossing in een addendum gevat. Mocht dit overleg niet tot resultaat leiden kan door de meeste gerede partij een beroep worden gedaan op het bepaalde in artikel 15 van deze Overeenkomst.”

In artikel 13 hebben partijen over onvoorziene omstandigheden het volgende opgenomen:

“Ingeval van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat van de Gemeente en/of

de Ontwikkelaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van deze overeenkomst niet mag/mogen verwachten, zullen de Partijen trachten de inhoud van deze overeenkomst bij addendum aan te passen en wel op zodanige wijze dat de beoogde doelstellingen zoveel mogelijk in stand blijven en bereikt kunnen worden.”

In artikel 21 hebben partijen onder meer de volgende slotbepaling vastgelegd:

“21.1 Indien zich onvoorziene wijzigingen voordoen of omstandigheden die niet in deze

overeenkomst zijn verdisconteerd, zullen de Partijen de gevolgen daarvan in goed overleg en tegen de uitgangspunten waarop deze Overeenkomst is gebaseerd, in redelijkheid vaststellen alsmede afspraken maken hoe deze gevolgen moeten worden opgelost. (…)”

Als bijlage 3 is bij de SOK gevoegd de in overleg met de Gemeente door Arcadis opgestelde gezamenlijke grondexploitatie (hierna ook de GREX). Partijen hebben deze GREX tegelijk met de SOK ondertekend. In die GREX is de beoogde winst op 31 december 2012 begroot op een bedrag van € 258.700,--. Ingevolge de intentieovereenkomst zijn de door partijen gemaakte kosten tot aan het sluiten van de SOK als historische kosten in de GREX opgenomen.

Na de totstandkoming van de SOK zijn partijen met elkaar in overleg getreden om te komen tot een definitief ontwerp en om te komen tot een nieuw bestemmingsplan, waarbinnen het mogelijk is 27 woningen te realiseren in het Projectgebied. Conform artikel 5.1 van de SOK is een definitief ontwerp tot stand gekomen en vastgesteld. In een vergadering van 24 september 2009 van de Projectgroep is een concept voorontwerp bestemmingsplan besproken.

In het najaar van 2009 zijn KWP3 hoofdstukken per regio bestuurlijk in concept besproken, waarna deze teksten door de provincie formeel zijn voorgelegd aan de gemeenten en de woningcorporaties met het verzoek hiermee in te stemmen. In het KWP3 wordt uitgegaan van 5.900 woningen in de regio Achterhoek (productie 24). Tijdens de raadsvergadering van 22 oktober 2009 heeft de Raad conform het voorstel van het College van B&W ingestemd met KWP3 (productie 23).

De zeven Achterhoekse gemeenten, waaronder de Gemeente, hebben in samenwerking met woningcorporaties en de provincie Gelderland een regionale verdeling van het woonprogramma afgesproken. Deze verdeling is neergelegd in een Regionale Woonvisie die op 27 juli 2010 door het College en op 27 januari 2011 door de Raad van de Gemeente is vastgesteld. Ingevolge die Regionale Woonvisie mogen in de Gemeente in de planperiode maximaal 385 nieuwbouwwoningen worden toegevoegd, peildatum 1 januari 2010 (productie 37).

Het voorontwerpbestemmingsplan “Kranenburg Kerkweide-Zuid” met de daarop betrekking hebbende stukken heeft van 18 maart 2010 tot en met 28 april 2010 ter inzage gelegen.

In de vergadering van de projectgroep op 21 juli 2010 heeft de Gemeente aan de hand van haar beschikbare conceptversie van de regionale woonvisie een toelichting gegeven op de discussie die in de regio was ontstaan met betrekking tot verdeling van het woonprogramma. In het verslag van de vergadering staat onder meer (productie 38):

“(…) Gemeente geeft toelichting op recente discussie in de regio over het Kwalitatief Woonprogramma/de Woonvisie. De laatste bevolkingsprognoses voor de gemeente Bronckhorst zijn: 5.000 à 10.000 minder inwoners tot 2040 (krimp). De gemeente Bronckhorst mag volgens het ontwerp van de regionale Woonvisie van 01/01/2010 tot 01/01/2020 nog maximaal 385 woningen realiseren, terwijl er plannen liggen voor ca 1100 woningen. Het bestuur beraadt zich hierover en heroverweegt alle woningbouwprojecten, die nog niet in uitvoering zijn. Besluitvorming door de gemeenten over de regionale visie is voorzien in november. De verwachting is dat er binnenkort meer informatie beschikbaar komt. De gevolgen voor Kerkweide Zuid zijn nog niet te overzien. (…)”

Bij e-mail van 5 augustus 2010 heeft[naam 1] van de Gemeente aan [eiseressen] geschreven (productie 10):

“(…) Er hebben zich in de afgelopen weken mbt de woningbouwprogrammering enkele belangrijke ontwikkelingen voorgedaan, die van invloed (kunnen) zijn op de planvoorbereiding en -procedure voor o.a. de locatie Kerkweide Zuid in Kranenburg.

(…)

Op 9 juli 2010 hebben de zeven Achterhoekse gemeenten, Aalten, Berkelland, Bronckhorst, Doetinchem, Oost Gelre, oude IJsselstreek en Winterswijk in zaal Veldhoen te Langerak een concept - regionale woonvisie gepresenteerd. Die visie gaat uit van kwaliteit in plaats van kwantiteit. De gemeenten willen tijdig inspelen op de verwachte bevolkingsontwikkeling. Op basis van het al eerder door de zeven gemeenteraden geaccordeerde Kwalitatieve Woonprogramma 3 (2010 – 2019), voorziet de nieuwe regionale woonvisie onder andere in de binnenregionale verdeling van het – in het KWP3 vastgelegde – aantal woningen (5900) in de Achterhoek in die periode. Het gaat daarbij om de netto-toevoeging aan de woningvoorraad, dus nieuwbouw minus sloop. (…)

De vraag dient zich aan hoe onder deze omstandigheden verder te gaan met de procedure voor het plan Kerkweide Zuid. [eiseressen] en de gemeente hebben in juli 2009 een exploitatie-overeenkomst voor de ontwikkeling van het plan Kerkweide Zuid gesloten. Daarin is een inspanningsverplichting voor de gemeente opgenomen om de noodzakelijke publiekrechtelijke procedures voortvarend te doen doorlopen. Anderzijds is in deze overeenkomst ook opgenomen, dat de gemeente haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid tijdens de bestemmingsplanprocedure behoudt. Dit betekent dat als die verantwoordelijkheid dat vereist de gemeente -zonder dat sprake is van wanprestatie- publiekrechtelijke rechtshandelingen kan verrichten die niet in het voordeel zijn van de aard of de strekking van de overeenkomst of van de voortgang van het project.

Zolang nog niet duidelijk is wat de gevolgen voor het plan Kerkweide Zuid zullen zijn, hebben wij meegedeeld bereid te zijn om -conform de afspraken in de overeenkomst- de planologische procedure voort te zetten op de ingeslagen weg, dwz de terinzagelegging van het ontwerp-bestemmingsplan.

Hoewel dat tijdens het projectgroepoverleg op 21 juli nog niet aan de [eiseressen] is gemeld, achten wij het onder de gegeven omstandigheden echter wel noodzakelijk om -bij doorzetting van de terinzagelegging van het ontwerp-bestemmingsplan- in de Toelichting enkele passages over deze problematiek op te nemen, zodat ook voor ‘de burger’ zichtbaar wordt dat het plan mogelijk in een later stadium nog zal worden aangepast. (…)”

Bij e-mail van 24 augustus 2010 is door [naam 1] aan [eiseressen] meegedeeld (productie 11):

“(…) Vanmorgen heeft het college van B&W de beslissing aangehouden op mijn voorstel om het ontwerpbestemmingsplan Kranenburg, Kerkweide Zuid ter inzage te leggen en de inspraakzienswijzen te beantwoorden overeenkomstig de concept Nota Inspraak en Overleg. Reden is de problematiek rond de woningbouwprogrammering, zoals ik die tijdens het vorige projectgroep-overleg al heb toegelicht. (…)

Voor het project Kerkweide Zuid betekent de collegebeslissing van heden in elk geval dat het ontwerpbestemmingsplan tot nader order NIET ter inzage wordt gelegd. (…)”

Bij brief van 10 september 2010 heeft [eiseressen] aan de Gemeente geschreven (productie 12):

“(…) In een e-mail van 24 augustus jl berichtte u ons dat het college van B&W die dag besloten had de beslissing aan te houden op uw voorstel om het ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen, omdat het college eerst een advies wil van de interne Regiegroep. Niet bekend is wanneer dit advies uitkomt. De gemeenteraad zou zich – hoewel omgeven met onzekerheden – in haar raadsvergadering van november 2010 uitspreken over het concept Regionale Woonvisie. Voor onderhavig project betekent dit dat het ontwerpbestemmingsplan in elk geval tot nader order niet ter inzage wordt gelegd. (…)

Wij voelen ons als ontwikkelaar door uw mededelingen en de gang van zaken buitengewoon onaangenaam getroffen. Voor ons als ontwikkelaar heeft de door u beschreven gang van zaken namelijk tot gevolg dat onze kosten substantieel zullen toenemen, terwijl bij de gemeente bekend is dat er niet of nauwelijks marge (over) is. Met andere woorden, als ontwikkelaar worden wij hier in financiële zin sterk benadeeld. Immers, niet alleen de plannen zoals overeengekomen stagneren. Wij lopen ook nog eens het risico dat er in het plan minder woningen mogen worden gebouwd. Dat roept bij ons de vraag op of het plan nog wel rendabel is en wij door moeten gaan.

In uw e-mail van 5 augustus jl. meldt u (terecht) dat in de met de gemeente gesloten overeenkomst een inspanningsverplichting is opgenomen welke verplichting op de gemeente rust. U benoemt dat niet, maar naar onze mening zult u hier doelen op artikel 5.1 van de overeenkomst. U plaatst deze inspanningsverplichting tegen de achtergrond dat de gemeente hierbij haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid tijdens de bestemmingsplanprocedure heeft voorbehouden. Dat betekent volgens u dat als die verantwoordelijkheid dat vereist de gemeente -zonder dat er sprake is van wanprestatie- publiekrechtelijke rechtshandelingen kan verrichten die niet in het voordeel zijn van de aard of de strekking van de overeenkomst of van de voortgang van het project. Wij delen uw visie niet.

De in genoemd artikel 5.1 vervatte inspanningsverplichting is ‘ingebed’ in de verplichting dat de wettelijke procedures om te komen tot een bestemmingsplanwijziging in acht worden genomen. De publiekrechtelijke verantwoordelijkheid waar u gewag van maakt dient gelezen te worden in de context van uw mededelingen zoals hiervoor (samengevat) verwoord en slaat dus niet op het gestelde in artikel 5.1. In de door u geschetste situatie is geen sprake van wettelijke procedures maar simpelweg van het (mogelijk) aanvaarden van een Regionale Woonvisie (een beleidsdocument). Daar is artikel 5.1 niet voor geschreven en ook nooit voor bedoeld.

Wij zijn van mening dat hetgeen u ons heeft gemeld in strijd is met artikel 5.1 (inspanningsverplichting) en derhalve sprake is van wanprestatie. Op grond van artikel 11 verplicht u ons dan ook de gemeente Bronckhorst hierbij in gebreke te stellen en te verzoeken alsnog de overeenkomst na te komen en i.h.b. de hierboven besproken inspanningsverbintenis. Voorts beroepen wij ons op het recht zoals omschreven in de laatste volzin van artikel 11.2, inhoudende dat wij gerechtigd zijn tot vergoeding van alle schade die ten gevolge van het verzuim wordt geleden. En die schade is evident aanwezig. Wij houden de gemeente hiervoor aansprakelijk.

(…)

In juli 2009 is de overeenkomst met de gemeente Bronckhorst getekend. Nergens uit de overeenkomst blijkt dat de gemeente zich enig recht heeft voorbehouden ten aanzien van het aantal in de toekomst te bouwen woningen in de gemeente Bronckhorst noch dat de ontwikkelaar er rekening mee moet houden dat aantallen te bouwen woningen naar beneden zouden kunnen worden bijgesteld.

Uit diverse mededelingen/nieuwsberichten blijkt ons dat de gemeente Bronckhorst sinds september 2009 met een aantal andere Achterhoekse gemeenten, provincie en woningcorporaties bezig is een Regionale Woonvisie vast te stellen. Het doel ervan is om de te grote aantallen woningen (14.000) in de bestaande woningbouwprogramma’s van de gemeenten terug te brengen en beter aan te passen aan de verwachte vraag naar woningen in de komende tien jaar. Uit een onderzoek, uitgevoerd door onderzoeksbureau Atrivé, zou zijn gebleken dat in die periode maar vraag zal zijn er 5.900 woningen. (…) Ons komt het voor dat deze informatie bij de gemeente Bronckhorst bekend moet zijn geweest toen de overeenkomst is getekend.

Naar onze mening had het op de weg van de gemeente dienen te liggen deze toch wel essentiële informatie aan ons mee te delen. De gemeente is op grond van artikel 2.4 verplicht deze kennis ter beschikking te stellen van de ontwikkelaar. Dat is niet gebeurd. Een verzuim wat naar onze mening (eveneens) valt onder genoemd artikel 11.2 van de overeenkomst op grond waarvan de ontwikkelaar gerechtigd is tot vergoeding van alle schade die zij ten gevolge van dit verzuim lijdt of zal lijden. Immers, als ons deze informatie wel bijtijds was aangereikt, zou naar alle waarschijnlijkheid de overeenkomst niet althans niet onder dezelfde voorwaarden zijn gesloten. Sterker uitgedrukt, het risico dat het aantal woningen wel eens lager zou kunnen uitvallen zou ons er mogelijkerwijs van hebben weerhouden de overeenkomst te sluiten. Zeker gelet op de financiële risico’s die voor ons aan het plan kleven. Overigens vinden wij dat de gemeente ons ook veel eerder op de hoogte had behoren te stellen van dit onderzoek en de mogelijke uitkomst daarvan. Wij verwijzen naar artikel 9.1 van de overeenkomst. Ook hier ligt een verzuim van de gemeente.

Op grond van artikel 9.3 van de overeenkomst wensen wij op korte termijn overleg op bestuurlijk niveau. (.…)”

Het College van B&W van de Gemeente heeft in (besloten) vergaderingen op 9 november en 14 december 2010 de notitie “Notitie keuzes in woningbouwplanning” vastgesteld (productie 40). Daarin zijn onder meer de navolgende beleidsuitgangspunten geformuleerd:

Op basis van deze uitgangspunten heeft het College onder meer de navolgende keuzes gemaakt:

Bij brief van 15 december 2010 heeft de Gemeente aan [eiseressen] geschreven (productie 13):

“(…) Geconfronteerd met dit gegeven [de toedeling van maximaal 385 nieuwbouw-woningen aan de Gemeente, rb], heeft ons college in de afgelopen weken op basis van een aantal beleidsuitgangspunten de woningbouwplannen moeten herzien. In januari 2011 zullen de Regionale Woonvisie evenals de keuzes die ons college ter zake voorstelt, ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden. Duidelijk is echter dat de gemeente in haar planologische beleid keuzes zal moeten maken, die nopen tot een andere invulling van haar tot nog toe gevoerde planologisch beleid. Voor dat beleid is de gemeente immers afhankelijk van regionale en provinciale ontwikkelingen.

De keuzes die ons college maakt, hebben ook invloed op het project “Kerkweide-Zuid”. Met u zagen wij onder ogen dat de noodzakelijk geworden (door hogerhand opgelegde) beleidswijzigingen als een onvoorziene omstandigheid zijn aan te merken en daarom noodzaken tot een herschikking van de afspraken die wij met u hebben gemaakt ter zake van de ontwikkeling en realisatie van onderhavig project. Concreet betekent dit dat het geplande woningbouwproject “Kerkweide-Zuid” geen doorgang zal vinden. Deze situatie onder ogen ziend, spraken wij met u af op de kortst mogelijke termijn te overleggen over een heronderhandelings- dan wel ontbindingsovereenkomst waarbij partijen zullen trachten nadere afspraken te maken over de wijze waarop aan de huidige situatie invulling kan worden gegeven en op welke wijze de onevenredige schade die u ten gevolge hiervan mogelijk leidt, kan worden gecompenseerd. (…)”

In de vergadering van 27 januari 2011 heeft de Raad van de Gemeente besloten in te stemmen met de regionale Woonvisie 2010-2020 en met de notitie “Beleidskaders woningbouwplanning Bronckhorst 2010-2019”. Deze notitie is (zo goed als) gelijkluidend aan de onder 2.28 bedoelde notitie.

[eiseressen] heeft bij een mail van 1 maart 2011 aan de Gemeente een kosten- en rente-overzicht tot 31 december 2010 van het woningprojectbouwproject Kranenburg gestuurd waarin zij haar kosten, vermeerderd met rente, begroot op een bedrag van € 1.961.211,70 (productie 28).

Bij e-mail van 29 april 2011 heeft de Gemeente aan [eiseressen] een concept eindvoorstel gedaan ter bepaling van de schade zoals de Gemeente die in kaart heeft gebracht met de door [eiseressen] aangeleverde informatie. In het daarbij gesloten stuk met de titel ‘Uitgangspunten voor bepalen onevenredige schade’ staat onder “Onevenredig geleden schade” (productie 16):

“(…) De te vergoeden schade zal bestaan uit de al gemaakte plankosten vanaf tekenen van de overeenkomst. De vergoeding van winstderving staat ter discussie en is mede afhankelijk van de geactualiseerde grond- en vastgoedexploitatie waarbij ook rekening wordt gehouden met eventuele risico’s die op ontwikkelaars rusten (o.a marktomstandigheden).

Waar niet sprake is van enige tekortkoming aan de zijde van de gemeente, kan niet tot uitgangspunt worden genomen dat de volledige kosten en schade vergoed moeten worden. Als gemeente zien wij in dat wij een schadevergoedingsplicht hebben tot compensatie van door de ontwikkelaars onevenredig geleden schade. (…)”

Het eindadvies van de notitie luidt:

“Op basis van de genoemde ijkmomenten in het voorgaande en een oordeel over haalbaarheid, stelt de gemeente dat de kosten van vóór het sluiten van de overeenkomst à ca € 873.000 niet vergoed zullen worden en directe kosten na het sluiten van de overeenkomst à ca € 78.000 hiervoor wel in aanmerking komen. Tot slot is de gemeente van mening dat het resultaat de potentie/het mogelijke resultaat (ontwikkelwinst) van de ontwikkeling negatief is. Op basis van een nadere toelichting wordt overwogen of dit aanleiding geeft om het genoemde minimumbedrag van € 78.000 te verhogen. (…)”

De advocaat van [eiseressen] heeft op dit aanbod gereageerd bij brief van 1 juni 2011 (productie 17). Daarin schrijft hij onder meer:

“… (…) Het enkele feit dat de gemeente aanbiedt om uit hoofde van de overeenkomst schade te vergoeden, impliceert erkenning van aansprakelijkheid uit hoofde van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Er is -zonder dat een ingebrekestelling noodzakelijk is- zelfs sprake van direct intredend verzuim. Immers, uit voornoemde mededeling moeten mijn cliënten afleiden dat de gemeente in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten (…). Mijn cliënten achten de overeenkomst dan ook als ontbonden in de zin van art. 11.2 van de overeenkomst.

Subsidiair en dus voor het geval in rechte zou worden vastgesteld dat wèl een ingebrekestelling is vereist, stel ik namens mijn cliënten de gemeente hierbij in gebreke en sommeer ik de gemeente alsnog de overeenkomst na te komen en wel binnen dertig dagen na heden, bij gebreke waarvan (alsnog) verzuim intreedt en de overeenkomst als ontbonden moeten worden beschouwd in de zin van art. 11.2 van de overeenkomst.

Op grond van het gestelde in art. 11.2 van de overeenkomst zijn mijn cliënten thans gerechtigd tot vergoeding van alle schade die zij ten gevolge van het verzuim lijden of zullen lijden.

(…)

Ik verzoek u mij binnen twee weken na heden schriftelijk te bevestigen dat de gemeente alsnog bereid is alle schade en conform laatstgenoemd kostenoverzicht aan mijn cliënten te vergoeden. Alsdan spreekt het voor zich dat mijn cliënten bereid zijn aan de gemeente de betreffende percelen grond te leveren. Indien de gevraagde bevestiging er niet komt zal het geschil worden voorgelegd aan de rechtbank Zutphen.

(…)

Het voorstel van de gemeente is voor mijn cliënten onbespreekbaar. De aannames van de gemeente worden betwist. De stelling dat gemaakte (plan)kosten zullen worden vergoed vanaf tekenen van de overeenkomst berust niet op de overeenkomst. Mocht de gemeente zich in dit verband op de intentieovereenkomst beroepen dan sluit art. 16 van de overeenkomst dit beroep uit. (…)”

De Gemeente heeft geconcludeerd dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

De Gemeente voert de volgende verweren.

Onjuist is dat de Gemeente bij brief van 15 december 2010 de SOK eenzijdig zou hebben beëindigd met een beroep op onvoorziene omstandigheden. Zij heeft [eiseressen] slechts laten weten dat er sprake is van een omstandigheid die noopt tot overleg over een heronderhandelings- dan wel ontbindingsovereenkomst. Het is juist [eiseressen] zelf die de SOK heeft ontbonden bij brief van 1 juni 2011 van haar raadsman.

De Gemeente betwist dat sprake is van een tekortkoming. Zij betwist dat zij al ver vóór medio 2010 beschikte over de nodige relevante (markt)kennis. Waar het KWP2 en de Woonvisie van eind 2008 nog tot uitgangspunt hadden dat er meer woningen gerealiseerd zouden moeten worden, werd in het KWP3 geanticipeerd op een krimpscenario van de bevolking. Evenwel was het voor de Gemeente ook na de vaststelling van het KWP3 nog niet duidelijk wat de (exacte) gevolgen zouden zijn voor de woningbouwplannen op lokaal (gemeentelijk) niveau. Pas op het moment dat de regionale verdeling van het woonprogramma (in concept) gereed was (medio 2010), werd duidelijk dat en in hoeverre de Gemeente haar bestaande bouwplannen kritisch zou moeten bekijken. De Gemeente heeft [eiseressen] meteen op de hoogte gesteld toen zij zich bewust was van het feit dat het beleid ten aanzien van de woningbouwcapaciteit zou veranderen.

De Gemeente betwist eveneens dat zij zich onvoldoende zou hebben ingespannen om het doel van de SOK te realiseren. Met het sluiten van de overeenkomst is niet een resultaatsverplichting tot stand gekomen, gericht op de realisatie van 27 grondgebonden woningen met bijbehorende bijgebouwen. Naast andere onzekerheden, zoals de economische uitvoerbaarheid, was een belangrijke onzekerheid het feit dat het plan voor woningbouw niet in overeenstemming was met het geldende bestemmingsplan. De inspanningsverplichting die de Gemeente krachtens artikel 5.1 van de SOK is aangegaan om te komen tot vaststelling van het voor het project benodigde bestemmingsplan, kan niet anders worden opgevat dan dat deze wordt begrensd door de bestuursrechtelijke verantwoordelijkheden, taken en bevoegdheden van de Gemeente. De Gemeente heeft ter zake van haar planologische medewerking een duidelijk voorbehoud gemaakt, welk voorbehoud zich hier voordoet. Afgewogen tegen de achtergrond van het provinciaal ruimtelijk beleid was het een gegeven dat een regionale afspraak moest worden gemaakt om minder woningen te bouwen. Aan die afspraak, die niet vrijblijvend was, diende de Gemeente op lokaal niveau invulling te geven. Nadat partijen hadden geconstateerd dat er geen planologische grondslag voor het project verkregen kon worden, heeft de Gemeente [eiseressen] te kennen gegeven dat moest worden bezien hoe [eiseressen] zou kunnen worden gecompenseerd voor de door haar onevenredig geleden schade als gevolg daarvan. De Gemeente was steeds bereid om daarover constructief mee te denken, maar [eiseressen] heeft de stekker eruit getrokken.

Aan de Gemeente komt een beroep toe op overmacht dan wel onvoorziene omstandigheden.

Het beroep op dwaling of bedrog faalt op grond van vorenstaande.

Als al sprake zou zijn van enige tekortkoming van de Gemeente dan wel enig onrechtmatig handelen, dan geldt dat het causaal verband met de gestelde schade ontbreekt. Reeds ten tijde van de gesprekken die partijen hebben gevoerd over eventuele compensatie van [eiseressen] is door hen vastgesteld dat op basis van een geactualiseerde GREX het exploitatieresultaat negatief zou zijn. Reden daarvoor was dat inmiddels het economische klimaat zodanig was verslechterd en de als gevolg daarvan ontstane crisis op de woningmarkt zodanig was verergerd dat, zowel in de grondexploitatie als de opstalexploitatie, geen positief resultaat meer was te bereiken.

Betwist wordt dat de Gemeente aansprakelijkheid heeft erkend. De Gemeente heeft aangeboden een bedrag van € 77.412,-- te voldoen aan [eiseressen] in verband met onevenredig geleden schade als gevolg van het stopzetten van het project. De aangeboden vergoeding, bestaande uit de reeds gemaakte directe plankosten vanaf het tekenen van de SOK, ziet niet op schade als gevolg van een toerekenbare tekortkoming.

[eiseressen] heeft primair gevorderd voor recht te verklaren dat de Gemeente niet gerechtigd was de SOK eenzijdig te beëindigen. Vast staat dat de Gemeente bij brief van 15 december 2010 aan [eiseressen] heeft laten weten dat de geplande woningbouw Kerkweide-Zuid geen doorgang zal vinden, maar de Gemeente heeft de overeenkomst zelf niet beëindigd. Het is de Gemeente geweest die – op grond van de overeenkomst – aanbood te onderhandelen over de wijze waarop de schade die [eiseressen] leed zou worden gecompenseerd, waarna onderhandelingen tussen partijen hebben plaatsgevonden. Het is juist [eiseressen] geweest die bij brief van haar raadsman van 1 juni 2011 – nadat onderhandelingen op niets waren uitgelopen – de overeenkomst tegen 1 juli 2011 heeft ontbonden. Gelet hierop zal de primaire vordering onder 1 worden afgewezen.

Voorts heeft [eiseressen] een verklaring voor recht gevorderd dat de Gemeente, kort samengevat, wanprestatie jegens haar heeft gepleegd dan wel onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld.

Het eerste verwijt dat [eiseressen] de Gemeente maakt, is dat de Gemeente haar niet vóór het sluiten van de Intentieovereenkomst, althans de SOK, heeft gewezen op de gevolgen voor de woningbouw van de in de regio te verwachten krimp. Daarmee heeft de Gemeente, aldus [eiseressen], zich niet gehouden aan het bepaalde in artikel 2.4 van de SOK. [eiseressen] wijst ter onderbouwing van haar stelling op de volgende stukken: de

e-mail van 5 augustus 2010 (r.o. 2.25), waarin de Gemeente toegeeft dat zij in ieder geval al een jaar met de provincie en de andere gemeenten in de Achterhoek bezig was met demografische berekeningen die uitwijzen dat de bevolking zal krimpen, het KWP2 waarin de aanbeveling voor het KWP3 wordt gedaan om rekening te houden met het krimpscenario, het rapport van Companen van 21 december 2007 waarin eveneens wordt gewezen op krimp van de bevolking in de Achterhoek en de Woonvisie Gelderland van 12 januari 2010 waaruit blijkt van intensief overleg tussen de gemeenten en de woningcorporaties in de periode september 2008 tot en met december 2009. De Gemeente had, volgens [eiseressen], bovendien de regionale coördinatietaak op zich genomen op het gebied van woningbouw en is nauw betrokken geweest bij het totstandkomingsproces van het KWP3 zodat zij al ver vóór juli 2009 moet hebben beschikt over de nodige relevante (markt)kennis.

Met [eiseressen] is de rechtbank van oordeel dat demografische ontwikkelingen die zouden kunnen leiden tot aanpassing van het project – en dus aanpassing van het doel als geformuleerd in artikel 2.1. van de SOK – op grond van het bepaalde in artikel 2.4 van de SOK door de Gemeente gedeeld hadden moeten worden met haar. [eiseressen] stelt echter dat de Gemeente ook mededeling had moeten doen van het feit dat sprake was van bevolkingskrimp in de Achterhoek als geheel. Die verplichting valt echter niet af te leiden uit de SOK. Daarin staat immers dat partijen verplicht zijn (markt)kennis ter beschikking te stellen ten behoeve van het in artikel 2.1 genoemde doel. Dat doel is de ontwikkeling en realisering van woningbouw, bestaande uit 27 grondgeboden woningen met bijbehorende bijgebouwen en andere bouwwerken, alsmede bijbehorende infrastructuur en overig openbaar gebied in het projectgebied. Met andere woorden, alleen (markt)kennis die direct gevolgen heeft voor het woningbouwproject dient op grond van de SOK gedeeld te worden. [eiseressen] heeft niet gesteld op grond van welke andere wettelijke of contractuele verplichting de Gemeente gehouden was de bevolkingskrimp in de Achterhoek aan [eiseressen] te melden. Waar [eiseressen] overigens stelt dat de Gemeente al vóór het sluiten van de SOK, en zelfs vóór het sluiten van de intentieovereenkomst, dergelijke kennis had moeten melden aan haar, stuit dit eveneens af op het feit dat daaraan geen wettelijke of contractuele verplichting ten grondslag lag. Daar komt het volgende bij.

Vooropgesteld wordt dat al sinds ongeveer 2006 regelmatig publicaties zijn verschenen waarin gesproken wordt over bevolkingskrimp in de Achterhoek. In het rapport van Companen van 21 december 2007 wordt van deze publicaties melding gemaakt. Companen schrijft in haar rapport dat de bevolking van de regio Achterhoek sinds 2003 terugloopt en dat vanaf 2005 van krimp gesproken kan worden. De notie dat de bevolking van de Achterhoek krimpt, was derhalve algemeen bekend. Het komt niet aannemelijk voor dat een projectontwikkelaar als [eiseressen] tot 2010 niet bekend was met deze voor haar toch essentiële bevolkingsontwikkeling.

Bij de beoordeling van de vraag of de Gemeente tekort is geschoten in haar informatievoorziening aan [eiseressen] dient daarom te worden nagegaan of de Gemeente al eerder dan medio 2010 bekend was met de gevolgen die de bevolkingskrimp voor dit woningbouwproject zou hebben.

[eiseressen] heeft aangevoerd dat in de evaluatie in hoofdstuk 2 van het KWP2 de aanbeveling wordt gedaan in het KWP3 expliciet rekening te houden met demografische ontwikkelingen (krimpscenario) en dat in de evaluatie melding wordt gemaakt van een ambtelijke gespreksronde waarbij de (voorlopige) inhoud van hoofdstuk 2 aan de hand van een bespreeknotitie in alle Gelderse regio’s is besproken.

Anders dan [eiseressen] stelt, blijkt uit deze productie niet dat bij de bespreking van de voorlopige evaluatie met de verschillende gemeentes al rekening gehouden werd met een zodanige krimp dat woningbouwprojecten geen doorgang meer zouden kunnen vinden. Zo is naar aanleiding van de voorlopige evaluatie onder meer het volgende opgemerkt:

“(….) Moet in het KWP3 rekening gehouden worden met demografische ontwikkelingen (krimpscenario)? Opmerkingen:

Dat de Gemeente naar aanleiding van de (voorlopige) evaluatie begin 2009 rekening moest houden met een zodanige krimp dat woningbouwprojecten geen doorgang meer zouden kunnen vinden, blijkt hier evenwel niet uit.

[eiseressen] heeft voorts aangevoerd dat de Gemeente al in 2007 de regionale coördinatietaak op zich heeft genomen op het gebied van de woningbouw en zij uit dien hoofde als eerste over alle relevante informatie beschikte met betrekking tot de demografische ontwikkelingen in de regio en de Gemeente en de daaruit voortvloeiende bevolkingskrimp.

De Gemeente heeft echter gemotiveerd betwist dat zij in haar positie van regionaal coördinator al vóór medio 2010 over alle relevante informatie beschikte. Zij heeft er onbetwist op gewezen dat zij geen beslissende of zwaarwegende stem had in de verdeling van het woonprogramma, terwijl uit het enkele feit dat de Gemeente een coördinerende rol had niet zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan worden afgeleid dat de Gemeente dus al eerder wist van de gevolgen van de krimp voor de(ze) woningbouw. Dat blijkt evenmin uit het door [eiseressen] als productie 21 in het geding gebrachte Afsprakenkader regionaal kwalitatief programma regio De Achterhoek, opgesteld naar aanleiding van een bestuurlijk overleg tussen de zeven Achterhoekse gemeentes op 20 mei 2009. Daarin staat dat het getal van 10.000 netto toe te voegen woningen moet worden bijgesteld naar 5.900. Over de verdeling van het aantal nog te bouwen woningen over de verschillende gemeentes zijn toen echter nog geen afspraken gemaakt. Afgesproken werd dat de basis voor de regionale verdeling zal zijn de aangetoonde behoefte, waarbij ruimte wordt gelaten voor lokaal beleid. De Gemeente heeft onbetwist aangevoerd dat eerst met de vaststelling van de Regionale Woonvisie in juli 2010 duidelijk werd hoeveel woningen tot 2020 binnen haar grondgebied nog gebouwd zouden mogen worden.

Uit de e-mail van 5 augustus 2010 van Annevelink volgt evenmin dat het de Gemeente reeds een jaar daarvoor duidelijk was wat de gevolgen zouden zijn voor de woningbouwplannen op gemeentelijk niveau.

Uit de door [eiseressen] aangehaalde stukken blijkt dus niet welke gevolgen de gesignaleerde bevolkingskrimp in de Achterhoek zou hebben voor het onderhavige woningbouwproject zelf. Zelfs uit het KWP3 komt nog niet naar voren dat de bouwplannen hoe dan ook moesten worden stopgezet; enkel dat de behoefte aan groei van de woningvoorraad afneemt.

Vast staat dat de Gemeente op 21 juli 2010 aan [eiseressen] heeft meegedeeld dat het woningbouwprogramma tot 385 woningen in de periode tot 2019 zou moeten inkrimpen en dat dit ook gevolgen zou hebben voor het plan Kranenburg Kerkweide-Zuid. Het verwijt dat de Gemeente niet heeft voldaan aan haar verplichting uit de SOK om marktkennis met [eiseressen] te delen, treft derhalve geen doel.

Het tweede verwijt dat [eiseressen] de Gemeente maakt is dat zij zich niet heeft ingespannen om, zoals artikel 5.1 van de SOK bepaalt, te komen tot vaststelling van het voor de uitvoering van het definitieve ontwerp benodigde bestemmingsplan. [eiseressen] heeft gesteld dat de Gemeente een inspanningsverplichting op zich heeft genomen om te komen tot vaststelling van het voor de uitvoering van het definitieve ontwerp benodigde bestemmingsplan. Volgens [eiseressen] heeft de Gemeente de belangen van [eiseressen] daarbij onvoldoende verdedigd bij de regio, de provincie en haar eigen gemeenteraad. De Gemeente komt volgens haar geen beroep toe op haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid, omdat van haar verwacht had mogen worden dat zij had aangevoerd dat en waarom in dit geval de genoemde publiekrechtelijke verantwoordelijkheden zo zwaar wogen dat moest worden afgezien van de bouw van 27 woningen. De Gemeente heeft echter geen uitleg verschaft en heeft het project van [eiseressen] zonder aarzelen van tafel geveegd. Van de Gemeente mocht worden verwacht dat ze alle haar redelijkerwijs ten dienste staande bestuurlijke middelen aanwendde om de contractueel overeengekomen inspanning gestalte te geven, aldus [eiseressen].

De Gemeente heeft daar tegenin gebracht dat zij geen resultaatsverplichting, zoals [eiseressen] eigenlijk stelt, maar een inspanningsverplichting is aangegaan om te komen tot vaststelling van het voor het project benodigde bestemmingsplan. Die inspanningsverplichting wordt begrensd door de bestuursrechtelijke verantwoordelijkheden, taken en bevoegdheden van de Gemeente, reden waarom zij ter zake van de planologische medewerking in de SOK een duidelijk voorbehoud heeft gemaakt. Dat voorbehoud doet zich hier voor. In het kader van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur was de Gemeente genoodzaakt om een duidelijk beleid te formuleren dat voor alle partijen duidelijkheid en helderheid zou verschaffen. Voor het project kon geen planologische grondslag worden verkregen gelet op de nieuwe beleidsuitgangspunten die door de Gemeenteraad zijn vastgesteld. De Gemeente heeft zich ingespannen om ervoor te zorgen dat zoveel als mogelijk woningen zouden worden toegekend en het project doorgang zou kunnen vinden. Er was echter, zo vervolgt de Gemeente, geen mogelijkheid meer om het plan aan te passen overeenkomstig de wens van [eiseressen]. De wijziging van het ruimtelijk beleid leidde tot een definitief vervallen van woningbouwmogelijkheden in Kranenburg. Voorts, zo stelt de Gemeente, was het niet aannemelijk dat de Gemeenteraad het nieuwe bestemmingsplan zou hebben vastgesteld als zij tot het oordeel had moeten komen dat er geen sprake was van een economisch uitvoerbaar project. Dat was het geval omdat als het project ongewijzigd zou zijn doorgezet, het geen winst zou hebben opgeleverd.

Uit de tekst van artikel 5.1 van de SOK blijkt dat sprake was van een inspanningsverplichting aan de zijde van de Gemeente om te komen tot vaststelling van het voor de uitvoering van het definitieve ontwerp benodigde bestemmingsplan. Dat brengt reeds met zich dat niet snel sprake zal kunnen zijn van een tekortkoming door overtreding van dit artikel. De Gemeente heeft er bovendien onbetwist op gewezen dat het, afgewogen tegen de achtergrond van het provinciaal ruimtelijk beleid, een gegeven was dat een regionale afspraak moest worden gemaakt om minder woningen te bouwen en dat zij aan die afspraak, die niet vrijblijvend was, op lokaal niveau invulling moest geven. [eiseressen] heeft aangevoerd dat er geen sprake is van een door hogerhand opgelegde beleidswijziging, zoals de Gemeente heeft betoogd. De Gemeente is door hogere overheidsorganen niets opgelegd – aldus [eiseressen] – en zou simpelweg kunnen weigeren de regionale woonvisie uit te voeren. Bovendien bood de woonvisie volgens [eiseressen] nog steeds voldoende ruimte voor het door [eiseressen] te bouwen aantal woningen. De Gemeente heeft door overlegging van onder meer KWP3 en de notitie “Demografische ontwikkeling, woningbouw en ruimtelijke kwaliteit” van de provincie voldoende de stelling weersproken dat zij zou kunnen weigeren de regionale woonvisie uit te voeren. Zij heeft onbetwist gesteld dat het KWP de formele status van een provinciale structuurvisie heeft, welke visie het vaststellende bestuursorgaan bindt. De provincie verzoekt in voornoemde notitie de gemeenten geen nieuwe bestemmingsplannen voor uitleglocaties in procedure te brengen totdat er een bestuurlijk vastgesteld regionaal woningbouwprogramma ligt en zij waarschuwt dat zij overweegt zienswijzen in te dienen tegen deze bestemmingsplannen.

De Gemeente zag zich dus genoodzaakt om het aantal nieuw te bouwen woningen fors naar beneden bij te stellen. Bij het bepalen welk project nog wel en welk project niet meer door zou gaan, heeft de Gemeente onbetwist gesteld dat zij de door de Raad vastgestelde criteria als opgesomd in r.o. 2.28 heeft aangehouden. Vast staat dat het onderhavige project in een B-kern lag, dat het bestemmingsplan op het moment dat duidelijk werd dat de Gemeente haar plannen moest bijstellen nog niet was vastgesteld en dat het hier om een uitbreidingslocatie ging, terwijl inbreiden voor uitbreiden moest gaan. Dat door de Gemeente is getoetst aan deze criteria heeft [eiseressen] niet betwist. Op grond van die criteria mocht de Gemeente oordelen dat het project niet meer in overeenstemming zou zijn met de eisen van een goede ruimtelijke ordening en dat dus niet zou kunnen worden overgegaan tot vaststelling van het bestemmingsplan. Dat mogelijk bij die beslissing van de Gemeente ook heeft meegespeeld dat het project niet (langer) winstgevend zou zijn, moge zo zijn, maar dat maakt niet dat, getoetst aan de criteria, de Gemeente had moeten besluiten om toch te komen tot vaststelling van het bestemmingsplan. Ook dit verwijt aan de Gemeente faalt.

Los van deze specifiek door [eiseressen] aangeduide tekortkomingen, heeft [eiseressen] gesteld dat de Gemeente toerekenbaar is tekortgeschoten door te weigeren het project Kerkweide Zuid doorgang te laten vinden. Vast staat dat de Gemeente bij brief van 15 december 2010 aan [eiseressen] heeft medegedeeld dat het geplande woningbouwproject Kerkweide-Zuid geen doorgang zal vinden. Dat levert in beginsel een tekortkoming op aan de zijde van de Gemeente.

Ten aanzien van de vraag of deze tekortkoming aan de Gemeente toerekenbaar is, geldt dat de Gemeente heeft gesteld dat sprake is overmacht dan wel een onvoorziene omstandigheid als genoemd in de SOK.

Volgens de Gemeente leidde de wijziging van het ruimtelijk beleid tot een definitief vervallen van woningbouwmogelijkheden in Kranenburg, hetgeen een onvoorziene omstandigheid oplevert omdat dit niet als zodanig in de SOK is voorzien. Die onvoorziene omstandigheid is van dien aard dat [eiseressen] geen ongewijzigde instandhouding van de contractuele rechtsverhouding mag verwachten. Ook is sprake van overmacht als bedoeld in artikel 12.2 van de SOK.

[eiseressen] heeft hierop betoogd dat een beroep op overmacht dan wel op onvoorziene omstandigheden onder deze omstandigheden is uitgesloten. Bij overmacht blijft de SOK in stand en worden de verplichtingen over en weer slechts opgeschort. Ook bij onvoorziene omstandigheden blijft de SOK in stand. In artikel 13 van de SOK is bepaald dat partijen zullen trachten de inhoud van de overeenkomst bij addendum aan te passen en wel op zodanige wijze dat de beoogde doelstellingen zoveel mogelijk in stand blijven en bereikt kunnen worden.

In artikel 13 van de SOK zijn de gevolgen geregeld voor het geval dat sprake mocht zijn van onvoorziene omstandigheden. Voor de beoordeling of sprake is van onvoorziene omstandigheden, is niet beslissend of de omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voorzienbaar waren maar of partijen in de mogelijkheid van het optreden van de onvoorziene omstandigheden hebben willen voorzien of althans stilzwijgend die mogelijkheid in de SOK hebben verdisconteerd. Gesteld noch gebleken is dat de bevolkingskrimp en als gevolg daarvan het aanpassen van de woningbouwplannen door de Gemeente als onvoorziene omstandigheid in de SOK is verdisconteerd of dat partijen in die mogelijkheid hebben willen voorzien. Dat betekent dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid. De onvoorziene omstandigheid is bovendien van dien aard dat [eiseressen] geen ongewijzigde instandhouding van (het doel van) de overeenkomst mocht verwachten.

Voor zover [eiseressen] heeft willen betogen dat de redelijkheid en billijkheid met zich brengen dat de Gemeente geen beroep mag doen op het bepaalde in artikel 13 van de SOK, wordt dit betoog verworpen. Door [eiseressen] zijn geen zodanig zwaarwegende feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan aan de Gemeente geen beroep zou kunnen toekomen op het bepaalde in artikel 13 van de SOK, terwijl hiervoor reeds is geoordeeld dat de Gemeente zich genoodzaakt zag de plannen aan te passen en [eiseressen] hiervan op de hoogte te stellen.

Nu sprake is van een onvoorziene omstandigheid, hoeft niet te worden toegekomen aan beantwoording van de vraag of daarnaast sprake is van overmacht.

Ingevolge het bepaalde in artikel 13 van de SOK lag het op de weg van de Gemeente om te trachten, ondanks de onvoorziene omstandigheid, de beoogde doelstellingen zoveel mogelijk in stand te laten. De Gemeente heeft dan ook bij brief van 15 december 2010 de onderhandelingen geopend over het maken van nadere afspraken en compensatie van de schade. [eiseressen] heeft hierop bij brief van 5 januari 2011 geantwoord dat zij open staat voor een verder gesprek met de Gemeente over een heronderhandelingstraject. Als ontbinding van de SOK noodzakelijk is, dan met vergoeding van volledige kosten en schade, zo schrijft [eiseressen] aan de Gemeente.

Uit het vergaderverslag van 2 maart 2011 (productie 47) blijkt dat partijen toen onder meer gesproken hebben over ontbinding van de overeenkomst. In dat verslag staat: “(…) De ontwikkelaar vraagt met name om verduidelijking van de grond op basis waarvan we willen ontbinden. (…)” [eiseressen] wordt verzocht op korte termijn (financiële) gegevens aan te leveren. Met deze gegevens stelt de gemeente een voorstel op voor de ontwikkelaar met onderbouwing hoe tot dit voorstel is gekomen, zo wordt afgesproken. In de e-mail van 29 april 2011 heeft de Gemeente een eindconceptvoorstel voor de bepaling van de schade aan [eiseressen] toegezonden, in kaart gebracht met de door [eiseressen] aangeleverde informatie. Voorgesteld wordt op 12 mei 2011 van gedachten te wisselen over enkele discussiepunten alvorens het college van burgemeester en wethouder te adviseren een besluit te nemen over de geleden schade.

In de bijlage bij haar e-mail van 29 april 2011 wijst de Gemeente op het bepaalde in de artikelen 12, 13 en 21.1 van de SOK waarin staat dat partijen met elkaar in overleg zullen treden over de gevolgen van de onvoorziene omstandigheden of overmacht.

Het aanbod van de Gemeente tot betaling van een bedrag van € 78.000,-- aan [eiseressen] moet dan ook worden gezien als een voorstel om te komen tot de financiële afspraken dan wel als een uitnodiging tot overleg om te komen tot een passende oplossing voor het feit dat op de beoogde locatie niet gebouwd kan worden.

[eiseressen] kan derhalve niet gevolgd worden in haar bij brief van 1 juni 2011 ingenomen standpunt dat het enkele feit dat de Gemeente aanbiedt schade te vergoeden, impliceert dat de Gemeente erkent dat zij aansprakelijk is uit hoofde van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Ook kon en mocht [eiseressen] uit dit aanbod niet afleiden dat de Gemeente tekort zou schieten in de nakoming van de overeenkomst.

Naar aanleiding van de sommatie van 1 juni 2011 heeft de Gemeente aan [eiseressen] bij brief van 14 juli 2012 (de rechtbank leest: 14 juli 2011) geschreven dat zij nimmer heeft gesteld dat zij de overeenkomst niet zal nakomen. Het enkele feit dat op de beoogde locatie geen woningbouw meer mogelijk is, maakt nog niet dat dat zij erkent dat zij de overeenkomst niet nakomt, zo schrijft de Gemeente aan [eiseressen]. De Gemeente dringt in deze brief aan op een gesprek met [eiseressen] en deelt mee dat zij er veruit de voorkeur aan geeft als partijen in gezamenlijkheid tot een oplossing komen.

De Gemeente heeft verklaard dat op 22 september 2011 een gesprek tussen partijen heeft plaatsgevonden en dat partijen toen niet tot een vergelijk konden komen, omdat [eiseressen] vast hield aan bouwen op de locatie Kerkweide-Zuid Kranenburg.

[eiseressen] heeft in haar dagvaarding aangevoerd dat zij de Gemeente als alternatief onder meer heeft voorgesteld het bouwen op een andere locatie. Nadat de Gemeente bij antwoord en dupliek uitdrukkelijk heeft betoogd dat alle voorstellen van [eiseressen] neerkwamen op aanpassing van het project op de huidige locatie, is [eiseressen] niet meer op haar stelling teruggekomen dat zij ook heeft voorgesteld op een andere locatie te bouwen.

De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van de stelling van de Gemeente dat partijen toen niet tot een vergelijk konden komen omdat [eiseressen] vasthield aan bouwen op de locatie Kerkweide-Zuid Kranenburg.

Geconcludeerd wordt dan ook dat de Gemeente heeft gehandeld conform het bepaalde in artikel 13 van de SOK en heeft getracht tot aanpassing van de overeenkomst te komen. [eiseressen] hield echter vast aan bouwen op de locatie Kerkweide-Zuid, terwijl op die locatie – immers, een B-kern en uitbreiding in plaats van inbreiding – niet langer gebouwd kon worden, zodat het niet tot een aanpassing van de overeenkomst is gekomen. Dat het niet tot aanpassing van de overeenkomst is gekomen, is derhalve aan [eiseressen] te wijten. Vervolgens heeft [eiseressen] bij brief van haar raadsman van 1 juni 2011 de SOK tegen 1 juli 2011 ontbonden. Nu sprake is van een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 13 van de SOK en de overeenkomst regelt welke gevolgen die onvoorziene omstandigheid met zich brengt, had [eiseressen] de SOK niet mogen ontbinden. [eiseressen] heeft in drie varianten schadevergoeding gevorderd, gebaseerd op artikel 11.2 van de overeenkomst, maar ziet daarbij over het hoofd dat het niet de Gemeente is geweest die de overeenkomst heeft beëindigd maar dat zij zelf tot ontbinding van de SOK is overgegaan zonder dat daarvoor een gerechtvaardigde grond bestond. Dat brengt met zich dat niet wordt toegekomen aan beoordeling van de door [eiseressen] gestelde schade.

[eiseressen] heeft subsidiair gevorderd om voor recht te verklaren dat zij de SOK op grond van artikel 11.2 van die overeenkomst kon ontbinden. Voor zover moet worden toegekomen aan de subsidiaire vorderingen en grondslagen, nu immers is vastgesteld dat sprake is van een tekortkoming van de Gemeente, geldt dat in r.o. 5.19 reeds is geoordeeld dat [eiseressen] de overeenkomst niet buitengerechtelijk kon ontbinden. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen.

Meer subsidiair heeft [eiseressen] een beroep gedaan op dwaling en/of bedrog en meest subsidiair op onrechtmatig handelen door de Gemeente. Nu het feitencomplex dat [eiseressen] ten grondslag legt aan deze vorderingen hetzelfde is als hiervoor reeds behandeld en geoordeeld is dat er geen verplichting op de Gemeente rustte om vóór medio 2010 mededelingen te doen over de eventuele gevolgen van de bevolkingskrimp voor dit project, zullen ook deze vorderingen worden afgewezen.

Overige stellingen en verweren behoeven geen bespreking meer.

De Gemeente heeft [eiseressen] een bedrag van € 78.000,-- aangeboden als vergoeding voor de door haar geleden onevenredige schade. Tijdens het pleidooi heeft de Gemeente haar aanbod tot vergoeding van een bedrag van € 78.000,-- herhaald. Nu het op de weg lag van de Gemeente om niet alleen in de geest van de overeenkomst tot aanpassing van de overeenkomst te komen maar ook tot vergoeding van onevenredig geleden schade en de Gemeente dit aanbod heeft herhaald, zal dit bedrag aan schade worden toegewezen.

Nadat de Gemeente heeft aangevoerd dat de door [eiseressen] gevorderde buitengerechtelijke kosten kunnen worden aangemerkt als een voorbereiding op de door [eiseressen] aanhangig gemaakte procedure, is [eiseressen] niet meer op deze vordering teruggekomen, zodat deze vordering als na betwisting onvoldoende onderbouwd zal worden afgewezen.

De Gemeente kan in deze procedure niet worden aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partij. Het bedrag waartoe zij veroordeeld wordt aan [eiseressen] te betalen heeft zij immers ook buiten rechte al als vergoeding aangeboden. Dit is aanleiding de kosten tussen partijen aldus te compenseren dat zij ieder de eigen kosten dragen.

De rechtbank

veroordeelt de Gemeente tot betaling van een bedrag van € 78.000,-- aan [eiseressen], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 april 2011 tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de kosten van deze procedure aldus dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.H.A. Heenk, mr. J.S.W. Lucassen en mr. M.J. Vos en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2014.

ap/mv/lu/he