Ktr. Nijmegen, 09-12-2011, nr. 722543 \ CV EXPL 10-9362 \ BE \ 340 \ be

[eisende partij] heeft aan de opzegging art. 7:296 lid 4 onder d BW ten grondslag gelegd. Op grond van die bepaling moet een rechter de opzeggingsvordering van een verhuurder van bedrijfsruimte (in de zin van art. 7:290 BW) toewijzen indien, zoals in dit geval, sprake is van een tweede, verlengde huurtermijn en de verhuurder een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. Als aan die voorwaarde is voldaan vindt geen belangenafweging plaats.

De kantonrechter is van oordeel dat deze opzeggingsgrond niet aan de orde is omdat de bestemming van het gehuurde reeds is verwezenlijkt door verhuur aan Spar, althans daaraan geen andere bestemming wordt gegeven indien de (uit te breiden) bedrijfsruimte aan [bedrijf Z]. wordt verhuurd.

De opzegging van de huurovereenkomst is ook gebaseerd op art. 7:296 lid 3 BW. Op grond hiervan kan de rechter de opzeggingsvordering toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder (en onderhuurder) bij verlenging van de overeenkomst. De rechter dient de vordering in elk geval af te wijzen indien van de huurder bij een redelijke afweging van voormelde belangen van hem tegen de voormelde belangen van de verhuurder niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt.

Het belang van [eisende partij] bij opzegging van de huurovereenkomst is daarin gelegen dat hij een aantal winkelunits heeft die de door Spar gehuurde bedrijfsruimte omringen en al enige tijd leeg staan. [eisende partij] wenst deze bij het gehuurde te betrekking zodat hij een supermarktruimte van in totaal 1300 m2 kan aanbieden.

Spar heeft dit betwist en aangevoerd dat er geen verstandige ondernemer bereid zal zijn om de door [eisende partij] beoogde full service supermarkt aan [adres] te vestigen gelet op de concurrente van supermarkten rond [plaats] en de stagnatie in de geplande woningbouw in [plaats]. Voor wat betreft de overeenkomst met [bedrijf Z]. heeft Spar betoogd dat deze is gebaseerd op achterhaalde en niet meer actuele woningbouwplannen in [plaats]. Volgens Spar is een rendabele exploitatie van de door [eisende partij] en [bedrijf Z]. beoogde full service supermarkt niet mogelijk. Zelfs als deze plannen wel kans van slagen hebben, valt niet in te zien waarom Spar hiervoor zou moeten wijken. Volgens Spar kan het centrum van [plaats] ook op andere wijze worden verlevendigd. [eisende partij] kan de leegstaande winkelunits opknappen en aantrekkelijker maken. Als [eisende partij] de leegstaande winkelunits had willen verhuren had het voor de hand gelegen dat hij daarvoor een makelaar in de hand had genomen, hetgeen [eisende partij] heeft nagelaten. Dit aldus door [eisende partij] zelf gecreëerde belang moet daarom buiten beschouwing blijven. Het genereren van een hogere huurprijs, waar het [eisende partij] kennelijk om te doen is, is geen rechtens te respecteren belang. [eisende partij] kan, teneinde een hogere huurprijs te realiseren, de procedure van art. 7:303 BW doorlopen. Spar en haar onderhuurder hebben daartegenover een groot belang bij instandhouding van de huurovereenkomst gelet op de rendabele exploitatie, de opgebouwde goodwill en de broodwinning van de 22 personeelsleden van [persoon X]. Als Spar de vestiging verliest ten faveure vaneen andere supermarkt zijn er voor haar geen mogelijkheden om elders in [naam gemeente] of de directe omgeving op nieuw te vestigen. Juist omdat Spar zich richt op kleinere plaatsen in Nederland zoals [plaats] heeft zij er groot belang bij om deze vestiging te behouden.

De kantonrechter is van oordeel dat de in art. 7: 296 lid 3 BW bedoelde belangenafweging in het voordeel van [eisende partij] uitvalt. Als vaststaand moet immers worden aangenomen dat hij een huurovereenkomst met [bedrijf Z]. heeft gesloten op grond waarvan hij de door hem beschreven (uitbreidings)plannen kan realiseren. Dat [bedrijf Z]. in de ogen van Spar de full service supermarkt niet rendabel zal kunnen exploiteren maakt dit niet anders. De kantonrechter merkt hierbij nog op dat de in maart 2010 gesloten huurovereenkomst in december 2010 nog door [eisende partij] en [bedrijf Z] is voorzien van een allonge in verband met het niet-realiseren van appartementen boven de bedrijfsruimte. Hieruit moet worden afgeleid dat [bedrijf Z]. destijds het voornemen voor realisering van die supermarkt had. Niet is gesteld of gebleken dat daarin nadien verandering is gekomen. Indien dat wel het geval is, is overigens sprake van schending — door [eisende partij] — van art. 21 rv.

[eisende partij] zal met deze huurovereenkomst met [bedrijf Z]. een hogere huurprijs realiseren. De m2 prijs is thans € 103,- en uit de overgelegde huurovereenkomst met [bedrijf Z] blijkt dat dat € 125,- zal worden. Dit alles maakt dat [eisende partij] een zwaarwegend belang heeft bij de realisering van zijn plannen. Dat [eisende partij] wellicht tot verhoging van de huurprijs met Spar kan komen (art. 7:303 BW) maakt niet dat hierin geen belang is gelegen. Het belang van [eisende partij] is voorts daarin gelegen dat de omliggende winkelunits bij die uitbreiding zullen worden betrokkenen terwijl deze thans (deels) leeg staan en niet verhuurd worden. De stelling van Spar dat [eisende partij] daar doelbewust op heeft aangestuurd is naar het oordeel van de kantonrechter niet voldoende komen vast te staan. Met betrekking tot de aan [bedrijf Y] verhuurde winkelunit is gebleken dat [eisende partij] deze voor de duur van één jaar had kunnen verhuren, maar dat [eisende partij] een huurtermijn van drie jaar wenste waarna geen (nieuwe) huurovereenkomst werd gesloten. Dat [eisende partij] aan een huurtermijn van drie jaar vast hield acht de kantonrechter, zonder nadere toelichting van de zijde van Spar die ontbreekt, niet onredelijk. Spar heeft nog aangevoerd bereid te zijn de supermarkt te ‘upgraden’ tot het zogenoemde ‘Champions League Niveau’. Dit doet niet af aan het voorgaande omdat dat slechts betekent dat het assortiment van de supermarkt — op het gebied van versproducten — wordt uitgebreid.

De belangen van Spar en haar onderhuurder [persoon X] leggen daartegenover onvoldoende gewicht in de schaal. Als onbetwist staat weliswaar vast dat [persoon X] voor zijn inkomen afhankelijk is dat hij de supermarkt exploiteert, maar daar staat tegenover dat Spar heeft aangegeven in een van de omliggende dorpen een nieuwe vestiging te zullen openen. Zonder nadere toelichting die ontbreekt valt niet in te zien dat [persoon X] die nieuwe vestiging niet zou kunnen exploiteren. Voor wat betreft de belangen van de bij [persoon X] in dienst zijnde werknemers geldt hetzelfde. Bij dit alles is betrokken dat onderhavige huurovereenkomst sinds 1996 en voor wat betreft de Spar formule sinds 2002 duurt zodat er voldoende gelegenheid is geweest om gedane investeringen terug te verdienen. De belangen van Spar en [persoon X] brengen wel mee dat dat huurovereenkomst op een langere termijn zal eindigen, te weten op 1 september 2012. Die termijn is nodig om Spar (en [persoon X]) in de gelegenheid te stellen een locatie voor een nieuw te openen vestiging te vinden en afspraken te maken met de personeelsleden die thans in de supermarkt (van [persoon X]) werken.

De conclusie is dat de opzeggings- en ontruimingsvordering wordt toegewezen. De dwangsom wordt gemaximeerd zoals hierna te vermelden. De gevorderde machtiging om de hulp van de politie in te roepen wordt afgewezen, omdat deze, gelet op het bepaalde in artikel 2 Politiewet, niet nodig is.

[eisende partij] heeft ook gevorderd om Spar te veroordelen om de huurprijs te betalen tot aan de dag dat de huurovereenkomst eindigt. [eisende partij] heeft echter niet aangegeven waarom hij dit vordert en evenmin is gesteld of gebleken dat de huurpenningen niet(tijdig) door Spar worden betaald. Aldus is niet gesteld of gebleken dat [eisende partij] belang heeft bij deze vordering zodat die wordt afgewezen.

De kantonrechter is voornemens om Spar — zoals zij verzocht — een tegemoetkoming van de verhuis- en herinrichtingskosten toe te kennen. Spar heeft er terecht op gewezen dat het thans niet mogelijk, althans niet eenvoudig is, de kosten van verhuizing en herinrichting te onderbouwen. Om die reden zal Spar daartoe nader in de gelegenheid worden gesteld. Daartoe wordt de zaak naar de rolzitting verwezen.

Dit (deel)vonnis wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard omdat geen sprake is van een kennelijk ongegrond verweer van Spar (art. 7:295 lid 1 BW).

De kantonrechter acht het wenselijk dat hoger beroep tegen dit (deel)vonnis kan worden ingesteld.

De beslissing met betrekking tot de proceskosten wordt aangehouden.