Hof Arnhem-Leeuwarden, 22-09-2015, nr. 14/00789

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2013 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 16 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 302.000.

Bij besluit van 20 maart 2013 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2013 verminderd tot € 293.000.

Op het bezwaarschrift van 3 april 2013 heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 3 juli 2014 ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 augustus 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen belanghebbende en zijn gemachtigde mr. [A] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen [B] (hierna: de heffingsambtenaar) bijgestaan door [C] .

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 16 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), een in 2001 gebouwde vrijstaande woning met een vrijstaande dubbele garage. De inhoud van de woning is 485 m³ en de kaveloppervlakte bedraagt 614 m².

Met betrekking tot de onroerende zaak is namens de heffingsambtenaar een taxatierapport met dagtekening 24 september 2014 opgesteld door [D] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum getaxeerd op € 293.000. Blijkens de bijbehorende matrix is de grond gewaardeerd op € 123 per m² en de woning op € 386 per m³. Aan de bijgebouwen, de dubbele garage, de berging en de dakkapel, is een waarde toegekend van € 30.675. Als onderbouwende marktgegevens worden drie objecten genoemd:

 [b-straat] 3 te [Z] (bouwjaar 1992, inhoud woning 470 m³, kaveloppervlakte 470 m²) verkocht op 17 december 2012 voor € 280.000. De grond is gewaardeerd op € 117 per m² en de inhoud op € 370 per m³;

 [c-straat] 8 te [Z] (bouwjaar 1997, inhoud woning –inclusief de inpandige garage– 472 m³, kaveloppervlakte 493 m²) verkocht op 14 januari 2011 voor € 285.000. De grond is gewaardeerd op € 130 per m² en de inhoud op € 438 per m³.

 [d-straat] 9 te [Z] (bouwjaar 2006, inhoud woning 875 m³, kaveloppervlakte 1.063 m²) verkocht op 16 september 2011 voor € 415.000. De grond is gewaardeerd op € 98 per m² en de inhoud op € 351 per m³.

Bij de matrix is een grondstaffel opgenomen waaruit de volgende staffeling blijkt: € 130 tot 500 m², € 90 voor 501 m² tot 750 m², € 60 voor 751 m² tot 1.000 m² en € 25 voor 1.001 m² tot 1.500 m².

In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 275.000. Belanghebbende voert hiertoe onder meer aan dat de waarde in het onderhavige jaar hoger is vastgesteld dan in het jaar ervoor en de jaren daarna. Voorts stelt hij dat aan een in de tuin geplaatste blokhut, met een nieuwwaarde van € 675, blijkens de matrix een waarde is toegekend van € 3.600.

De heffingsambtenaar beantwoordt de voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2012 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

Bij betwisting van de vastgestelde waarde door de belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum.

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op de door hem overgelegde bescheiden en hetgeen overigens is aangevoerd, in het leveren van het van hem verlangde bewijs geslaagd. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten, wat type, bouwjaar, ligging en staat van onderhoud, voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Weliswaar zijn er verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen in voldoende mate rekening is gehouden. Met name de onderling waardeverhouding met [b-straat] 3 geeft een goede weerspiegeling van het waardeniveau van de onroerende zaak. Daarbij verdient opmerking dat in afwijking van de onroerende zaak het interieur van [b-straat] 3 ten tijde van de verkoop gedateerd was en dat tot het object één garage behoort. Voorts is de verkoop van het object [c-straat] 8 goed bruikbaar om daaruit de waarde van de onroerende zaak te herleiden. Daarbij dient ermee rekening te worden gehouden dat dit object minder inhoud heeft en dat de kavel kleiner is.

Ten aanzien van de fluctuering van de WOZ-waarde in de verschillende jaren overweegt het Hof dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige dan wel latere waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Voor zover belanghebbende verwijst naar de dalende tendens van de woningmarkt in de betreffende jaren en de WOZ-waarden van de referentieobjecten, overweegt het Hof dat, wat hiervan verder ook zij, in casu naar voren is gekomen dat de onroerende zaak in het kader van een herinventarisatie van het woningbestand in de gemeente in 2012 opnieuw is opgemeten en dat daarbij is gebleken dat de inhoud niet 440 m³, zoals tot dan toe werd aangenomen, maar 485 m³ bedroeg. Het Hof acht het betoog van de heffingsambtenaar ter zitting dat met dit gegeven eerst voor het onderhavige belastingjaar rekening is gehouden aannemelijk, zodat ook hierin een verklaring kan worden gevonden voor een hogere WOZ-waarde in het belastingjaar 2013.

Anders dan belanghebbende kennelijk meent, kunnen de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw niet apart op hun juistheid beoordeeld worden. Slechts de vastgestelde eindwaarde is van belang. De taxatieopbouw, zoals tot uitdrukking gebracht in de matrix, kan enkel worden gezien als een hulp- en controlemiddel bij de waardevaststelling.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 22 september 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 23 september 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.