Hof Arnhem-Leeuwarden, 04-01-2022, nr. 200.266.684

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 20 oktober 2020 hier over. Op 15 januari 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt. Tijdens de zitting heeft [de huurder] een wrakingsverzoek tegen de behandelend raadsheren ingediend. Dit wrakingsverzoek is afgewezen. Op 27 oktober 2021 is de mondelinge behandeling voortgezet. Van deze zitting is proces-verbaal opgemaakt. Daarover heeft [de huurder] nog een aantal opmerkingen gemaakt, waarvan het hof kennis heeft genomen en die in het dossier zijn toegevoegd. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

samenvatting en beslissing

[de huurder] huurt sinds 31 oktober 2006 een (gedeelte van een) woning in [woonplaats] , aanvankelijk van Avabouw BV en sinds februari 2017 van [de verhuurder] . De woning bestaat uit twee delen: een voorhuis en een achterhuis. Het achterhuis was oorspronkelijk een garage bij het voorhuis, maar heeft een woonbestemming gekregen. [de huurder] huurt het achterhuis. Zij heeft deze woning aanvankelijk gehuurd voor de duur van negen maanden omdat de woning gesloopt zou worden en ter plaatse nieuwbouw gerealiseerd zou worden. De nieuwbouw is echter niet gerealiseerd en [de huurder] is in het gehuurde blijven wonen. Het voorhuis is in juni 2017 door brand verwoest en is daarna niet meer hersteld.stelt zich op het standpunt dat de woning diverse gebreken vertoont en dat [de verhuurder] deze gebreken moet herstellen. Daarnaast stelt zij zich op het standpunt dat ook het naastgelegen perceel met nummer 4893 tot het gehuurde behoort, wil zij dat bouwhekken verwijderd worden, dat de grenzen van de tuin van het gehuurde door [de verhuurder] in rechte lijnen worden geëerbiedigd en dat het toegangspad naar haar woning verbreed en verhoogd/geëgaliseerd wordt.

De kantonrechter heeft (in het tussenvonnis van 19 februari 2019) [de huurder] opgedragen te bewijzen dat het perceel 4893 tot het gehuurde behoort. In het eindvonnis van 11 juni 2019 heeft de kantonrechter geoordeeld dat zij niet in dit bewijs is geslaagd. De hiermee samenhangende vordering is afgewezen. Ook de vorderingen van [de huurder] tot herstel van de gebreken zijn afgewezen. De kantonrechter heeft wel [de verhuurder] veroordeeld tot verwijdering van de bouwhekken en tot verbreding van het toegangspad naar de oorspronkelijke breedte, en [de verhuurder] verboden de gehuurde tuin van [de huurder] te betreden. De kantonrechter heeft daarnaast (op vordering van [de verhuurder] ) [de huurder] veroordeeld (i) zich te onthouden van ieder gebruik van de percelen 4894 en 4893 voor zover deze percelen niet door haar gehuurd worden, (ii) te gehengen en gedogen dat [de verhuurder] zijn percelen door middel van een gebruikelijke erfafscheiding afscheidt van het gehuurde perceelsgedeelte, en (iii) aan [de verhuurder] een bedrag van € 1.800 te betalen aan achterstallige huur over de maanden november 2016 tot en met april 2017, voor zover niet reeds door verrekening of betaling voldaan. De proceskosten zijn zowel in conventie als reconventie gecompenseerd.

Het hof komt ook tot het oordeel dat het perceel 4893 niet tot het gehuurde behoort. [de verhuurder] moet de bouwhekken die de inrit blokkeren, verwijderen. De paaltjes die de oostgrens van de tuin bij het gehuurde markeren, hoeven niet verplaatst te worden. Daarnaast is het hof van oordeel dat [de verhuurder] de gebreken niet behoeft te verhelpen, omdat dit uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van hem te vergen zijn. Dit is anders voor het elektrasysteem: [de verhuurder] wordt veroordeeld tot het (laten) doen van nader onderzoek door een erkend installateur/elektricien van het elektrasysteem, de loshangende bedrading en stroomstoringen en tot herstel hiervan voor zover uit het onderzoek blijkt dat dit nodig is. [de huurder] wordt daarnaast veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.500,00 aan achterstallige huur (in plaats van het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 1.800,00). Het hof licht dit oordeel hierna toe.

omvang van het gehuurde

Volgens [de huurder] behoort tot het gehuurde allereerst de tuin gelegen rondom het achterhuis (perceel 4894). Op de door [de huurder] overgelegde situatieschets (productie 11 bij memorie van grieven), betreft dit het westelijke gedeelte van perceel 4894. Dat dit gedeelte bij het gehuurde hoort, is tussen partijen op zich ook niet in geschil, maar [de huurder] betoogt dat [de verhuurder] - na het vonnis van de kantonrechter van 11 juni 2019 - de oostgrens van dit gedeelte niet goed heeft afgebakend. [de verhuurder] heeft hier paaltjes neergezet, maar deze paaltjes staan volgens [de huurder] niet goed. Daarnaast betoogt [de huurder] dat ook het aangrenzende perceel 4893 (volgens het Kadaster 1.175 m2 groot) tot het gehuurde behoort.

[de verhuurder] betwist dat het perceel 4893 tot het gehuurde behoort en dat de paaltjes niet op de juiste plaats zijn geplaatst. Het hof zal hier achtereenvolgens op ingaan.

perceel 4893 behoort niet tot het gehuurde

Volgens [de huurder] mocht zij ervan uitgaan dat perceel 4893, dat als erf/tuin in het kadaster is beschreven, bij het gehuurde behoorde, onder meer omdat er in de huurovereenkomst niets concreets over de tuin was vastgelegd, maar ook omdat er geen erfafscheiding tussen perceel 4893 en perceel 4894 bestond ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. Bovendien is er een terras aanwezig bij het achterhuis, dat volgens [de huurder] doorloopt over perceel 4893.

Om te beoordelen wat de precieze omvang van het gehuurde is, moet de tussen partijen gesloten huurovereenkomst worden uitgelegd. Dat gebeurt aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Het komt daarbij aan op de betekenis die partijen in de gegeven de omstandigheden van het geval over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien.

[de huurder] heeft het gehuurde met ingang van 31 oktober 2006 gehuurd. De huurovereenkomst bepaalt niets over het huren van een tuin. Er staat in de huurovereenkomst het volgende: “Huurobject

Deze overeenkomst heeft betrekking op het object, hierna ‘het gehuurde’, zijnde een woning die op de nominatie staat te worden gesloopt, plaatselijk bekend: “het achterhuis”(…)1.2. Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte en wordt aan huurder in gebruik gegeven voor zich. (…)”

De bedoeling van partijen was, zo volgt uit de tekst van de huurovereenkomst en ook uit de stellingen van partijen, dat [de huurder] het gehuurde voor korte duur (negen maanden) zou gaan huren, voor een huurprijs van € 300,- per maand. De reden hiervoor was dat de woning (het voorhuis en achterhuis) gesloopt zou gaan worden omdat er op het perceel nieuwbouw gerealiseerd zou worden. De huurovereenkomst vermeldt in artikel 3.4 dat de overeenkomst is aangegaan omdat [de huurder] door verlies van andere woonruimte “in een acute noodsituatie” was komen te verkeren en aan verhuurder had gevraagd haar tijdelijk te helpen. Daarnaast vermeldt artikel 3.4 dat de huurder op zich neemt al datgene te (blijven) doen wat in zijn vermogen ligt om de beschikking te krijgen over andere woonruimte en deze te betrekken. Tot slot vermeldt artikel 3.4 dat “het gehuurde op de nominatie staat te worden gesloopt (…). Deze sloop zal, naar thans redelijkerwijs te verwachten valt, over één jaar worden gerealiseerd. Gedurende dit ene jaar is verhuurder bereid de woonruimte aan huurder ter beschikking te stellen, in afwachting van de sloop.”

De nieuwbouw is uiteindelijk niet gerealiseerd en [de huurder] is, ook na het verstrijken van de oorspronkelijke duur van negen maanden, in de woning blijven wonen. De huurovereenkomst heeft het bijzondere karakter (van naar zijn aard van korte duur) na verloop van tijd verloren en is een gewone huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geworden.1.

Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat [de huurder] , op wie op grond van artikel 150 Rv de bewijslast rust van haar stelling dat het gehuurde ook perceel 4893 omvat, onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat dit het geval is. Gelet op de achtergrond van de totstandkoming van de huurovereenkomst (vanwege een acute noodsituatie werd tijdelijk een woning beschikbaar gesteld die gesloopt zou gaan worden, voor een (relatief lage) huurprijs van € 300,- per maand), heeft [de huurder] onvoldoende onderbouwd dat partijen zijn overeengekomen dat ook het naastgelegen perceel 4893, met een ander kadastraal nummer en met een grootte van 1.175 m2, tot het gehuurde behoorde. Dat er geen erfafscheiding bestond tussen de percelen 4894 en 4893 maakt dit niet anders.

Dat het niet de bedoeling was om ook perceel 4893 erbij te verhuren, leidt het hof ook af uit de verklaring van de heer [naam1] , degene die namens Avabouw B.V. destijds de woning heeft verhuurd aan [de huurder] . De heer [naam1] heeft in een schriftelijke verklaring van 6 maart 2018 als volgt verklaard:

“ (…)

- Het ‘achterhuis’, genoemd in de huurovereenkomst van oktober 2006 tussen mij en mevrouw [de huurder] , is destijds verhuurd als woonruimte. Er zijn geen afspraken gemaakt over het huren van de tuin.

- Ik heb als verhuurder nooit ingestemd met gebruik door [de huurder] van om het huis of elders gelegen percelen.

Was ook niet aan de orde omdat slechts kort gebruik van de sloopwoning werd beoogd om noodhuisvesting te realiseren zoals vermeld in de huurovereenkomst.

- Van de Kolk heeft nooit gebruik van tuingrond bedongen. Als dat anders was had ik dat afgewezen en niet aan haar verhuurd (…)”

[de huurder] heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat perceel 4893 ook tot het gehuurde behoort, gewezen op de leveringsakte van 14 mei 2007. In deze akte zijn de percelen 4893 en 4894 geleverd door Villaforte B.V. aan [naam1] Projectontwikkeling B.V. De heer [naam1] was (middellijk) bestuurder van [naam1] Projectontwikkeling B.V. De leveringsakte vermeldt dat het verkochte het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en bos gelegen aan [adres] , sectie G nummers 4893 en 4894 betreft. De leveringsakte vermeldt ook dat het verkocht wordt aanvaard onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst. Hieruit volgt volgens [de huurder] dat het gehuurde ook perceel 4893 omvat.

Het hof volgt [de huurder] niet in dit standpunt. Uit de leveringsakte volgt hetgeen is overgedragen aan [naam1] Projectontwikkeling B.V. Daaruit kan niet worden afgeleid dat hetgeen overgedragen is (de percelen 4893 en 4894) identiek is aan hetgeen verhuurd was aan [de huurder] .

Anders dan [de huurder] betoogt, kan uit de verklaringen van [naam2] en [naam3] evenmin worden afgeleid dat perceel 4893 tot het gehuurde behoort. [naam2] was van 2008 tot 2011 huurder van het voorhuis en volgens hem huurde [de huurder] de hele tuin, ook het stuk grond naast het achterhuis (naar het hof begrijpt doelt [naam2] hier op perceel 4893). [naam2] verklaart over zijn eigen waarneming vanaf 2008. Dat hij heeft gezien dat [de huurder] perceel 4893 heeft gebruikt in de periode 2008-2011, maakt niet dat perceel 4893 daarmee tot het gehuurde behoorde/is gaan behoren. Ook uit de verklaring van [naam3] volgt dit niet. [naam3] , destijds bedrijfsjurist, heeft diverse transacties van Villaforte B.V. begeleid, zo ook de transactie uit 2007 waarbij de percelen 4893 en 4894 aan [naam1] Projectontwikkeling B.V. zijn verkocht en geleverd. [naam3] leidt uit de akte van levering van 14 mei 2007 af dat beide percelen aan [de huurder] zijn verhuurd/in gebruik gegeven. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen bepaalt de leveringsakte tussen Villaforte B.V. en [naam1] Projectontwikkeling B.V. niet de omvang van hetgeen verhuurd is aan [de huurder] .

Uit het gebruik dat [de huurder] van perceel 4893 maakt (onder meer om haar hond uit te laten), kan evenmin worden geoordeeld dat daarmee perceel 4893 tot het gehuurde behoort. Dit geldt ook voor het argument van [de huurder] dat er een terras bij het gehuurde hoort, dat zich volgens haar voor een gedeelte uitstrekt over perceel 4893. [de verhuurder] heeft (in zijn processtukken en ter zitting) betwist dat er een terras aanwezig was in 2006. [de huurder] heeft in dit licht van de gemotiveerde betwisting van [de verhuurder] onvoldoende onderbouwd dat er in 2006 een terras lag dat zich voor een gedeelte uitstrekte over perceel 4893. Maar zelfs als het hof ervan uitgaat dat dat wel zo was, brengt dit nog niet mee dat [de huurder] er destijds van uit mocht gaan dat het gehele perceel 4893 tot het gehuurde behoorde.

Het voorgaande betekent dat perceel 4893 niet tot het gehuurde behoort. Na het vonnis van 11 juni 2019 heeft [de verhuurder] een houten schutting geplaatst om de noordgrens van het gehuurde te markeren (de grens tussen de percelen 4894 en 4893). Deze schutting kan dus blijven staan. De vordering van [de huurder] tot verwijdering van de bouwhekken, geplaatst door de huurder van perceel 4893 (de familie [naam4 ] ) op perceel 4893, op een afstand van ongeveer twee meter van de erfgrens, wordt op grond van het voorgaande afgewezen.

paaltjes aan oostgrens hoeven niet verplaatst te worden

[de huurder] betoogt in hoger beroep dat de door [de verhuurder] (naar aanleiding van het vonnis van 11 juni 2019) geplaatste paaltjes aan de oostgrens van het gehuurde niet op de juiste wijze geplaatst zijn (zie hiervoor onder 2.4). Over de west- en zuidgrens van het gehuurde is tussen partijen geen verschil van mening. De kantonrechter heeft overwogen (in het incident in eerste aanleg, vonnis d.d. 2 augustus 2018, r.ov. 4.6) dat de grens van de tuin moet worden getrokken daar waar het gehuurde achterhuis ophoudt en het voorhuis begint. [de huurder] heeft daar geen grief tegen gericht (en klaagt dus alleen over de uitvoering), zodat deze veroordeling ook in hoger beroep in stand blijft. Het hof leidt uit het vonnis van 11 juni 2019 niet af dat deze paaltjes in een loodrechte lijn vanaf de badkamer tot aan de zuidelijke perceelsgrens van perceel 4894 geplaatst moeten worden, zoals [de huurder] betoogt. [de huurder] heeft dat in hoger beroep ook onvoldoende onderbouwd. Haar onder 3. in hoger beroep geformuleerde vordering dat [de verhuurder] de “in rechte lijn lopende” grenzen van de tuin moet eerbiedigen, kan daarom niet worden toegewezen.

bouwhekken bij de inrit/oprit vanaf [adres] moeten verwijderd worden

[de huurder] betoogt dat zij mocht verwachten dat zij de beschikking had over een inrit vanaf [adres] . Zij heeft deze inrit ook daadwerkelijk gebruikt, onder meer om haar auto op perceel 4894, bij haar woning, te parkeren. Als productie 13 bij memorie van grieven heeft zij een foto (uit het verleden) van de inrit en een aan het einde van die inrit geparkeerde auto overgelegd. Later is diezelfde foto in kleur overgelegd.

[de verhuurder] heeft tijdens de twee zittingen in hoger beroep toegelicht dat hij hekken heeft geplaatst aan de zijde van [adres] . Volgens hem heeft er nooit een oprit of andere toegang vanaf de openbare weg ( [adres] ) naar het gehuurde bestaan, maar was er alleen sprake van gras. Er is ook geen vergunning verleend voor het aanleggen van een inrit, aldus [de verhuurder] . Volgens [de verhuurder] kan [de huurder] haar woning bereiken via een pad gelegen langs de zuidgrens van perceel 4894.

Uit de door [de huurder] overgelegde foto volgt, anders dan [de verhuurder] betoogt, duidelijk dat er een inrit heeft bestaan om vanaf [adres] naar het voor- en achterhuis te gaan. Door de plaatsing van de bouwhekken door [de verhuurder] aan de zijde van [adres] , is de toegang tot deze inrit geblokkeerd. Omdat naar het oordeel van het hof is vast komen te staan dat deze inrit er was en dat deze inrit ook als toegang tot het achterhuis diende, zal het hof [de verhuurder] veroordelen om de bouwhekken die de inrit blokkeren, te verwijderen.

[de huurder] heeft in haar memorie van grieven onder 4. gevorderd dat [de verhuurder] het gehuurde moet voorzien van een inrit en parkeergelegenheid voor de auto. Dit zal het hof niet toewijzen. [de huurder] heeft onvoldoende onderbouwd waarom de huidige inrit niet volstaat. Zij kan over de huidige inrit dan wel, als deze niet meer goed toegankelijk is, over het gras het achterhuis bereiken en daar parkeren. De vordering onder 5., voor zover deze ziet op de verwijdering van de bouwhekken die de inrit blokkeren, zal alleen voor dat gedeelte worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen. [de verhuurder] heeft aangevoerd dat hij zich altijd heeft gehouden aan rechterlijke uitspraken en dat ook zal blijven doen. Het hof gaat er dan ook van uit dat hij zich ook aan de veroordeling in dit arrest zal houden.

vordering tot verbreding voetpad/toegangspad wordt afgewezen

Tussen partijen bestaat ook een verschil van mening over een voetpad dat aan de noordzijde van perceel 4894 loopt. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [de verhuurder] dit voetpad moet verbreden naar de oorspronkelijke breedte en dat het pad ook toegankelijk dient te zijn voor familie met rolstoel en scootmobiel (r.ov. 2.12 van het vonnis van 11 juni 2019). Volgens [de huurder] was dit pad 102 centimeter breed, maar heeft [de verhuurder] het ten onrechte maar verbreed tot 90 centimeter. Zij wil zekerheid omtrent de precieze breedte en vordert daarom in hoger beroep dat [de verhuurder] het toegangspad moet verbreden tot 102 centimeter. Bovendien betoogt ze dat het pad verzakt is, dat het pad maar voor 60 centimeter begaanbaar is en dat er tegels ontbreken en dat de borders hersteld moeten worden. Het pad dient in zijn geheel goed toegankelijk gemaakt te worden volgens [de huurder] .

Volgens [de verhuurder] liep er een (door onkruid en struiken) overwoekerd pad over het terrein van het voorhuis van [adres] naar het voorhuis en het achterhuis. Dit pad maakt volgens [de verhuurder] geen deel uit van het gehuurde. Dit oude pad was, zo leidt het hof af uit de stellingen van [de verhuurder] in eerste aanleg ruim 1 meter breed. Volgens [de verhuurder] was dit pad overwoekerd door onkruid en struiken en was het bruikbare gedeelte van het pad feitelijk maar één stoeptegel breed. Als gevolg van de brand in 2017 is dit pad vernield. [de verhuurder] heeft daarom ten behoeve van [de huurder] een nieuw pad laten aanleggen. Het klopt dat dit nieuwe pad 90 centimeter breed is. In hoger beroep betwist [de verhuurder] dat dit pad oorspronkelijk 102 centimeter breed was, maar betoogt hij dat het oorspronkelijke pad ook 90 centimeter breed was.

Het hof stelt voorop dat [de huurder] onvoldoende heeft onderbouwd dat het pad tot het gehuurde behoort. Het hof gaat er daarom van uit dat dit niet het geval is. [de huurder] heeft dit pad echter wel in gebruik, het pad dient als ontsluiting naar de openbare weg. Het hof heeft hiervoor geoordeeld dat de bouwhekken ter plaatse van de inrit verwijderd moeten worden, zodat [de huurder] het gehuurde weer met de auto kan bereiken. De functie van dit pad bestaat er dus vooral uit om te voet of met de fiets naar het gehuurde te komen. Naast het feit dat [de huurder] niet heeft duidelijk gemaakt op grond waarvan zij recht heeft op behoud van een pad in dezelfde vorm als in 2006, terwijl dit pad niet tot het gehuurde behoort, geldt dat [de huurder] (in het licht van de gemotiveerde betwisting van [de verhuurder] ) naar het oordeel van het hof onvoldoende heeft onderbouwd dat het pad vóór de brand 102 centimeter breed was én over die volle breedte toegankelijk was. Het pad heeft nu een breedte van 90 centimeter, wat een gangbare breedte is, zeker nu [de huurder] ook (weer) met de auto haar woning kan bereiken.

Het hof is voorts van oordeel dat [de huurder] , in het licht van de gemotiveerde betwisting van [de verhuurder] , onvoldoende onderbouwd heeft dat het pad op dit moment niet fatsoenlijk begaanbaar is. Het voorgaande betekent dat vordering 4. van [de huurder] , voor zover dit ziet op het verbreden van het toegangspad tot minimaal 102 centimeter en het verhogen/egaliseren van het toegangspad, wordt afgewezen.

gebreken aan het gehuurde

De grieven 12 tot en met 20 en 22 tot en met 24 zien op de gebreken aan het gehuurde. [de huurder] stelt dat er sprake is van diverse gebreken en zij vordert herstel van [de verhuurder] op grond van artikel 7:204 lid 2 jo. 7:206 lid 1 BW. Zij heeft ter onderbouwing van de gebreken onder meer twee onderzoeksrapporten van de Huurcommissie overgelegd van 2 november 2017 en 27 februari 2019 en een rapport van Perfectkeur (Rapportage bouwtechnisch onderzoek d.d.13 augustus 2019). Zij vordert in hoger beroep dat [de verhuurder] wordt veroordeeld tot het uitvoeren van de volgende herstelwerkzaamheden:

- De provisorisch aanwezige waterleiding te verwijderen en te vervangen door een nieuwe aansluiting op de ondergrondse normale waterleiding;

- Herstel van houtrot c.q. herstel in het dakbeschot noord, oost en zuidzijde;

- Herstel van gebreken aan de doorvoer en aansluitingen noordzijde boven de keuken;

- Herstel van de gebrekkige bedekking van platte dak bij aanbouw en het aanbrengen van de ontbrekende loodstroken.

- Het aanbrengen c.q. herstellen van de ontbrekende en verrotte overstekken, boeiboord en beplatingen van daken rondom;

- Herstel van de hemelwaterafvoeren aan de muur gemonteerd en deze aan te sluiten op de riolering;

- Het aanbrengen van gootdelen, afschot alle goten herstellen;

- Herstel van gebrekkig buitenschilderwerk van de gehele woning;

- Herstel slecht sluiten van de voordeur (noordzijde) en de tuindeuren (west);

- Vervanging van kozijnen buitenzijde aan de westzijde eerste verdieping en slaapkamerraam en herstel van kozijnen gehele woning;

- Herstel van kitwerk rond kozijnen aan gehele buitenzijde;

- Aanbrengen van de ontbrekende keukenblokdeurtjes in de keuken;

- Herstel van kitwerk, voegwerk, tegelwerk in de badkamer;

- Verhelpen van het vochtprobleem in de woning bij de ingang van de woning en de badkamer;

- Herstel van het voegwerk van de gevel bij de voordeur aan de noordzijde, op maaihoogte noord- en zuidzijde en aan alle hoeken;

- Het plegen van onderhoud aan de verwarming, herstel van de radiator in de badkamer en herstel van 5 niet gangbare radiatorkranen/afsluiters;

- Nader onderzoek door een erkend installateur / elektricien van het elektrasysteem, de loshangende bedrading en stopcontacten, de stroomstoringen en het hiervan herstellen;

- Herstel van de losliggende, ontbrekende en kapotte plavuizen op de vloer in de keuken en in de woonkamer;

- Herstel van het gebrekkige voegwerk aan de buitenzijde aan de noordzijde;

- Herstel van de bevestigingen houtwerk gevel en het houtwerk aan de westzijde van de woning en oostzijde eerste verdieping en noordzijde ter hoogte van de gang en zuidzijde ter hoogte van de slaapkamer;

- Herstel van de houtrot c.q. vervanging van de luifel ter plaatse van de voordeur.

[de verhuurder] beroept zich onder meer op de uitzondering genoemd in artikel 7:206 lid 1 BW. Volgens hem kan hij niet worden verplicht de gebreken te verhelpen, omdat dit uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van hem te vergen zijn.

Het hof stelt voorop dat het beroep op deze uitzondering van artikel 7:206 lid 1 BW niet te snel mag worden aangenomen2., maar is van oordeel dat in dit specifieke geval op grond van alle feiten en omstandigheden het beroep van [de verhuurder] op de uitzondering genoemd in artikel 7:206 lid 1 BW slaagt. Het hof is van oordeel dat het verhelpen van de gebreken uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van [de verhuurder] te vergen zijn. Daartoe zijn de volgende omstandigheden relevant.

Uit de door [de huurder] overgelegde stukken en de lijst van gebreken die volgens haar verholpen moeten worden (zie hiervoor 2.27), volgt dat het achterhuis in een (zeer) slechte staat van onderhoud verkeert. De slechte staat van onderhoud wordt ook bevestigd door de (door [de verhuurder] overgelegde) verklaring van de heer [naam5] , aannemer en bouwkundige. [naam5] verklaart onder meer dat het dak onder de metalen beplating verrot is en dat naar alle waarschijnlijkheid het gehele dak moet worden verwijderd. Hij verklaart voorts:

“(…) In de huidige staat kan in het achterhuis gewoond worden; er wordt ook gewoond; maar daarbij is niet zonder extreme uitgaven een bouwkundige staat te bereiken zoals die door mevrouw [de huurder] wordt verlangd. De enige oplossing om ter plaatse fatsoenlijke huisvesting te creëren, die nog enigszins overeenkomst met de normen zoals die heden ten dagen voor woonruimte gelden, is sloop van het achterhuis en nieuwbouw.

De oorzaak van de technische gebreken die ik waarnam is voor het grootste deel gelegen in de slechte bouwkwaliteit van het achterhuis; de bouwfouten die daarbij zijn gemaakt en de inferieure kwaliteit van gebruikte bouwstoffen. Naar ik begreep is het achterhuis in de 70er jaren ontworpen als garage en niet als woonhuis; dat verklaart wat ik aantrof. Een gebrek aan onderhoud heeft het verval van het achterhuis versneld; de opstal heeft het einde van zijn technische levensduur bereikt. (…)Indien niet rigoureus wordt ingegrepen zullen herstellingen beperkt blijven tot lapmiddelen waarmee tijdelijk een enigszins aanvaardbaar maar kort durend visueel resultaat wordt bereikt maar die, vanwege constructieve ondeugdelijkheid, reeds na korte tijd gebreken gaan vertonen. De constructie van het huis, en met name van de kap, waaraan ik onder meer de dakgoten heb bevestigd, is zo slecht dat daarin geen bevestigingsmateriaal kan worden aangebracht waarmee ook een verbetering van de toestand van de regengoten niet mogelijk is zonder onder meer verwijdering van de daken. (…)”

[naam5] begroot de kosten om het achterhuis in een fatsoenlijke staat te brengen op tegen de € 150.000,-, te vermeerderen met een post van 20% aan onvoorziene uitgaven. [naam5] heeft daarnaast een gedetailleerde begroting opgesteld (productie 12 bij memorie van antwoord) waarin hij het herstel van het achterhuis begroot op ruim € 156.000,- (inclusief btw).

[de huurder] is het niet eens met dit door [naam5] geraamde bedrag. Zij heeft een bouwkundig rapport van Perfectkeur in het geding gebracht, waaruit volgt dat de herstelwerkzaamheden voor een bedrag van € 27.935,- (exclusief btw) kunnen worden uitgevoerd. Uit de eigen stellingen van [de huurder] volgt dat er onder meer sprake is van houtrot in het dakbeschot, dat er sprake is van ontbrekende en verrotte overstekken, boeiboord en beplatingen van daken, houtrot van de luifel, vochtproblemen en kiervorming bij het dakbeschot in de woning. Het hof acht het daarom onwaarschijnlijk dat voor dit bedrag de gebreken (op een enigszins bestendige wijze) verholpen kunnen worden.

Bovendien gaat het hof ervan uit dat (gelet op de bevindingen van de Huurcommissie, aannemer [naam5] , maar ook Perfektkeur en het feit dat het om een garage gaat die is omgebouwd tot woning) zelfs als alle gevorderde herstelmaatregelen zouden worden uitgevoerd, de woning in de jaren daarna steeds aanzienlijk onderhoud nodig zal blijven hebben. Sinds [de verhuurder] eigenaar van het gehuurde is geworden (in februari 2017) heeft [de verhuurder] diverse herstellingen aan het gehuurde verricht. Zo heeft [de verhuurder] in de zomer van 2018 nieuwe dakgoten laten plaatsen, maar deze nieuwe dakgoten konden - als gevolg van het rotte dak en de houtrot in de overstekken - niet goed bevestigd worden, met lekkage als gevolg. De enige oplossing om de dakgoten strak en waterpas aan te brengen, is het verwijderen van het dak. Er is ook sprake van kiervorming in de woning, die is ontstaan toen oude boeidelen, die weggerot waren, verwijderd zijn. Volgens [de verhuurder] is het niet mogelijk om met aftimmeringen nog te komen tot het visueel wegwerken van de kiervorming en bovendien is de kiervorming nodig om verdere verrotting van het dak te voorkomen. Dit laatste is door [de huurder] niet weersproken. [de verhuurder] heeft tijdens de zitting in hoger beroep (van 27 oktober 2021) toegelicht dat alles wat hij hersteld had, weer kapot is en dat hij € 35.000,- aan herstelwerkzaamheden aan de woning heeft besteed. Ook dit is door [de huurder] niet weersproken. Uit de overgelegde stukken en stellingen van partijen leidt het hof af dat ‘lapwerk’ nodig zal blijven om de woning op een enigszins acceptabel onderhoudsniveau te houden.

Daarbij komt dat (door [de verhuurder] ) een sloopmelding is ingediend en geaccepteerd (ten behoeve van de sloop van het achterhuis en de restanten van het voorhuis). Aan [de verhuurder] is inmiddels een omgevingsvergunning verleend om een vervangende woning te bouwen op het perceel. Het door [de huurder] ingestelde beroep tegen deze verleende vergunning is bij uitspraak van de rechtbank Overijssel van 17 februari 2020 ongegrond verklaard. De omgevingsvergunning is inmiddels onherroepelijk. Bovendien heeft inmiddels de kantonrechter van de rechtbank Overijssel (bij vonnis van 27 juli 2021) het tijdstip waarop de huurovereenkomst met [de huurder] eindigt, vastgesteld op 1 februari 2022. Dat door [de huurder] hoger beroep ingesteld van dit vonnis en dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, neemt niet weg dat naar de huidige stand van zaken er een vonnis ligt op grond waarvan de huurovereenkomst eindigt binnen afzienbare tijd. Daarmee bestaat er een reële kans dat het tot een einde van de huurovereenkomst komt.

Het hof is van oordeel dat op grond van het bovenstaande het verhelpen van de gebreken uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van [de verhuurder] verwacht kunnen worden. Na de koop door [de verhuurder] in februari 2017 is het voorhuis verwoest door een brand. [de verhuurder] heeft (zeker wanneer het wordt afgezet tegen zijn huuropbrengsten) aanzienlijk geïnvesteerd in het gehuurde. Om het gehuurde in een enigszins acceptabele staat van onderhoud te houden, zullen aanzienlijke investeringen nodig zijn en nodig blijven. De omvang en aard van de herstelwerkzaamheden die [de huurder] vordert en het daarmee gepaard gaande bedrag staan, mede gelet op de resterende duur van de huur (die zoals de stand van zaken op dit moment is, in beginsel nog van korte duur is) en de op enige termijn te verwachten sloop van de woning, naar het oordeel van het hof daarmee in wanverhouding tot de door [de huurder] te verkrijgen genotsvermeerdering.

Het voorgaande betekent dat het beroep van [de verhuurder] op de uitzondering van artikel 7:206 lid 1 BW slaagt en dat de vorderingen van [de huurder] tot het verhelpen van de gebreken worden afgewezen. Dit geldt echter niet voor wat betreft de klacht van [de huurder] met betrekking tot de elektra-installatie, omdat dit betrekking heeft op een potentieel onveilige situatie. [de huurder] heeft erop gewezen dat de elektra-installatie gebrekkig is en dat stopcontacten openliggen of loshangen en/of niet functioneren. Zij heeft dit onderbouwd met het rapport van Perfectkeur. Perfectkeur verklaart dat de groepen en de meterkast in een voldoende conditie verkeren, maar dat er wel gebreken zijn aan de wandcontactdozen en schakelmateriaal, dat er aanpassingen aan het elektrasysteem zijn gedaan die niet professioneel zijn uitgevoerd en een onveilige situatie veroorzaken en dat er losse bedrading in het gehuurde aanwezig is. Perfectkeur raamt de kosten van herstel hiervan op € 730,-.

[de huurder] heeft gevorderd dat [de verhuurder] wordt veroordeeld tot het laten doen van nader onderzoek door een erkend installateur/elektricien van het elektrasysteem, de loshangende bedrading en stopcontacten, de stroomstoringen en het hiervan herstellen. [de verhuurder] voert aan dat hij [naam6] , een erkend installateur, al naar het elektrasysteem heeft laten kijken en dat een “enkel los zittend stopcontactje en dergelijke” nog zal worden verholpen door [naam6] in opdracht van [de verhuurder] . Het rapport van [naam6] is overgelegd als productie 10 bij memorie van antwoord. Hieruit volgt onder meer dat er blootliggende draden zijn die in een mantel moeten worden gelegd, dat twee wandcontactdozen loszitten en dat een draad met kroonsteen uit de muur van de woonkamer komt. [naam6] schrijft ook dat er geen spanning zit in twee wandcontactdozen in de slaapkamer, dat de lamp af en toe knippert en dat de verlichting en wandcontactdozen verder moeten worden onderzocht.

Het vervangen en/of vernieuwen van de wandcontactdozen komt op grond van het Besluit kleine herstellingen voor rekening van [de huurder] . Het hof zal [de verhuurder] wel veroordelen om nader onderzoek te verrichten naar het elektrasysteem door een erkend installateur/elektricien, omdat het hof uit productie 10 niet kan afleiden dat [naam6] een erkend installateur/elektricien is en bovendien omdat [naam6] zelf adviseert dat de verlichting (en wandcontactdozen) nader moeten worden onderzocht. Het hof zal [de verhuurder] ook veroordelen om de loshangende bedrading (waaronder ook wordt begrepen de draad met kroonsteen) en de stroomstoringen te onderzoeken. Voor zover uit dat onderzoek herstel nodig blijkt, zal [de verhuurder] dat moeten laten doen. De gevorderde dwangsom wordt afgewezen, omdat [de huurder] - als [de verhuurder] met het verhelpen van dit gebrek in verzuim is - het verhelpen van dit gebrek zelf kan verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk zijn, op de verhuurder kan verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen (art. 7:206 lid 3 BW).

openstaande huur

[de huurder] betoogt dat de kantonrechter haar ten onrechte heeft veroordeeld tot betaling van de huur van november 2016 tot en met april 2017. Volgens haar staat niet vast dat zij deze huur niet heeft betaald en kan dan van een veroordeling tot betaling geen sprake zijn.

Tijdens de zitting in hoger beroep (op 27 oktober 2021) heeft [de huurder] bevestigd dat zij de maanden november 2016 tot en met maart 2017 niet had betaald. Volgens haar eigen stelling had zij de huur over april 2017 wel betaald en heeft zij, ter uitvoering van het vonnis van 11 juni 2019, € 1.800 betaald aan [de verhuurder] . De huur over de maand april 2017 heeft zij daarmee dubbel betaald, aldus [de huurder] . Dit is door [de verhuurder] bevestigd. Dit brengt met zich dat hof het vonnis in reconventie d.d. 11 juni 2019, voor zover [de huurder] daarin is veroordeeld tot betaling van € 1.800,00, zal vernietigen en een bedrag van € 1.500,00 toewijzen.

Bewijs

Omdat [de huurder] geen voldoende concrete feiten heeft gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden, komt het hof niet toe aan haar bewijsaanbod.

Het hoger beroep slaagt deels. Het eindvonnis zal dus voor een gedeelte worden vernietigd (namelijk voor zover [de huurder] was veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.800,00 aan achterstallige huur). In hoger beroep zal [de verhuurder] worden veroordeeld om de bouwhekken die de inrit blokkeren te verwijderen (vordering 5. in hoger beroep) en om nader onderzoek te verrichten naar het elektrasysteem, de loshangende bedrading en stroomstoringen en voor zover uit dat onderzoek nodig blijkt te (laten) herstellen.

Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof [de huurder] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [de verhuurder] zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 324,00

- salaris advocaat € 3.342,00 (3 punten x tarief II)

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter te Almelo 11 juni 2019, behoudens voor zover [de huurder] in het vonnis van 11 juni 2019 in reconventie is veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.800,00 wegens huur over de maanden november 2016 tot en met april 2017, vernietigt dit vonnis in zoverre en doet in zoverre opnieuw recht;

veroordeelt [de huurder] om aan [de verhuurder] te betalen een bedrag van € 1.500,00 wegens huur over de maanden november 2016 tot en met maart 2017;

veroordeelt [de verhuurder] om binnen 1 week na betekening van dit arrest de bouwhekken die geplaatst zijn bij de oprit/inrit aan [adres] te verwijderen en verwijderd te houden;

veroordeelt [de verhuurder] tot het doen van nader onderzoek door een erkend installateur/elektricien van het elektrasysteem, de loshangende bedrading en stroomstoringen en tot herstel voorzover uit het onderzoek de noodzaak ervan blijkt;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

veroordeelt [de huurder] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [de verhuurder] vastgesteld op € 324,00 voor verschotten en op € 3.342,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.J. de Kerpel-van de Poel, L.A. de Vrey en E.R. de Jong en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 januari 2022.