HvJ EU, 11-11-2020, nr. C-433/19

Het klopt dat het Hof, zoals Ellmes Property Services aanvoert, in het arrest ČEZ16. heeft geoordeeld dat een vordering tot beëindiging van hinder voor onroerende goederen die wordt veroorzaakt door de activiteiten van een kerncentrale die zich bevindt op het grondgebied van een staat die grenst aan de staat waar die goederen gelegen zijn, geen geschil over een zakelijk recht op een onroerend goed vormt. Een dergelijke rechtsvordering is weliswaar gebaseerd op de schending van een zakelijk recht op een onroerend goed, maar het zakelijke en onroerende karakter van dit recht heeft in dit verband slechts incidentele betekenis. Dit zakelijke en onroerende karakter van het betreffende recht heeft geen beslissende invloed op de inhoud van het hoofdgeding in het kader waarvan die stakingsvordering wordt ingesteld, die niet fundamenteel anders zou zijn wanneer het recht waarvan de bescherming tegen de beweerde hinder wordt nagestreefd, van een andere aard was, zoals het recht op fysieke integriteit of een recht op een roerend goed. Net zoals de rechtsvordering die in dat arrest aan de orde was, strekken dergelijke rechtsvorderingen er in beginsel toe dat degene die aan een dergelijke — vastgestelde of potentiële — schending van een recht ten grondslag ligt, wordt aangemaand deze te beëindigen.

Anders dan de rechtsvordering die in het arrest ČEZ17. aan de orde was, is de in het hoofdgeding aan de orde zijnde rechtsvordering niet uitsluitend gebaseerd op de schending van een zakelijk recht op een onroerend goed van de appartementseigenaar die deze rechtsvordering heeft ingesteld, maar lijkt zij vooral betrekking te hebben op het feit dat een andere appartementseigenaar zich niet houdt aan het gebruik dat in de splitsingsakte is overeengekomen.

Aldus zou men kunnen stellen dat de in het hoofdgeding aan de orde zijnde rechtsvordering veeleer betrekking heeft op het recht van de appartementseigenaar die zich niet aan dat gebruik houdt, dan op het recht van de appartementseigenaar die deze rechtsvordering instelt. De Commissie lijkt dit standpunt te delen. Zij merkt namelijk op dat voor zover het bij de splitsingsakte overeengekomen gebruik een zakelijk recht vormt, er sprake zou kunnen zijn van een beperking van de beschikkingsbevoegdheden van een appartementseigenaar. In dit verband voert SP aan dat in de omstandigheden van het onderhavige geval de appartementseigenaar die zich niet houdt aan het bij de splitsingsakte overeengekomen gebruik, stelt een — in werkelijkheid niet bestaand — zakelijk recht te hebben, namelijk het recht om het betreffende goed voor toeristische doeleinden te verhuren, en hoe dan ook het zakelijk recht van de overige appartementseigenaren schendt.

Om te bepalen of de in het hoofdgeding aan de orde zijnde rechtsvordering onder artikel 24, punt 1, van verordening nr. 1215/2012 kan vallen, moet dan ook worden vastgesteld of het bij de splitsingsakte overeengekomen gebruik van een onroerend goed — te weten een aan de mede-eigendomsregeling onderworpen appartement — werking heeft jegens eenieder.

Zoals de Commissie opmerkt, verstrekt de verwijzende rechter niet alle gegevens die nodig zijn opdat nauwkeurig uitspraak kan worden gedaan over de juridische kwalificatie van de mogelijkheid van een van de appartementseigenaren om van een andere appartementseigenaar te verlangen dat hij een specifiek gebruik van zijn eigendom staakt.

In herinnering dient te worden gebracht dat uit het verzoek om een prejudiciële beslissing blijkt dat het appartementsrecht naar Oostenrijks recht een zakelijk recht is dat niet alleen wordt beschermd tegen schendingen door derden, maar ook tegen schendingen door de overige appartementseigenaren. De bestemming van een goed dat het voorwerp van een appartementsrecht is en de handhaving van het door deze bestemming bepaalde gebruik ‘behoren tot het recht van iedere appartementseigenaar dat absolute bescherming geniet’. Deze bestemming wordt vastgelegd in de privaatrechtelijke overeenkomst vastgesteld tussen alle appartementseigenaren, die zich ten gevolge van de splitsingsakte in een vrijwillig aangegane contractuele verhouding bevinden. Een appartementseigenaar kan tegen een andere appartementseigenaar, die zich niet houdt aan het bij die akte overeengekomen gebruik, een rechtsvordering instellen zoals die welke aan de orde is in het hoofdgeding.

Het is niet duidelijk of de mogelijkheid waarover een appartementseigenaar beschikt om te verlangen dat het bij de splitsingsakte overeengekomen gebruik wordt geëerbiedigd, al dan niet valt onder de absolute bescherming die de verwijzende rechter vermeldt in zijn verzoek om een prejudiciële beslissing. Indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord, moet ervan worden uitgegaan dat ook voor derden rechtsgevolgen kunnen voortvloeien uit het feit dat in de splitsingsakte een bepaald gebruik wordt vastgelegd.

In dit verband erkent de Commissie dat het hoofdgeding moet worden onderzocht uit het oogpunt van de inhoud van de splitsingsakte, zodat de toepassing van artikel 24, punt 1, van verordening nr. 1215/2012 in dit geding twijfel kan doen rijzen. Zij wijst er evenwel op dat bepaalde elementen aanwijzingen kunnen vormen voor het feit dat het bij de splitsingsakte overeengekomen gebruik erga omnes werkt. Enkel wanneer deze elementen door de verwijzende rechter worden bevestigd, moet volgens de Commissie worden overwogen dat die bepaling van verordening nr. 1215/2012 van toepassing is op een vordering tot staking van het toeristische gebruik van een appartement.

Meer in het bijzonder verwijst de Commissie om te beginnen naar de omstandigheid dat volgens de door haar verzamelde informatie de door de oorspronkelijke appartementseigenaren ondertekende splitsingsakte moet worden aanvaard door al wie een appartement verwerft dat onder de mede-eigendomsregeling valt, en dat deze akte slechts kan worden gewijzigd indien alle andere appartementseigenaren daarmee instemmen. Daarnaast voert zij aan dat die akte en het daarin vastgelegde gebruik volgens haar informatie kunnen worden geraadpleegd in het kadaster, zodat er sprake is van publieke toegang die kennisneming mogelijk maakt.

Om de redenen die ik hierna zal uiteenzetten, betwijfel ik of bovenstaande elementen, die door de verwijzende rechter moeten worden geverifieerd, noodzakelijkerwijs leiden tot de slotsom dat het bij de splitsingsakte overeengekomen gebruik werking heeft jegens eenieder.

Het is juist dat het Hof in het arrest Weber18. heeft geoordeeld dat een rechtsvordering die ertoe strekt dat wordt vastgesteld dat de uitoefening van een voorkooprecht als bedoeld in dat arrest ongeldig is, onder de regel van exclusieve bevoegdheid betreffende zakelijke rechten op onroerende goederen valt. In dit verband heeft het Hof uiteengezet dat dit voorkooprecht, dat op een onroerend goed rust en dat is ingeschreven in het kadaster, niet alleen geldt ten aanzien van de schuldenaar, maar het aan de houder van dat voorkooprecht toekomende recht op eigendomsoverdracht ook waarborgt ten aanzien van derden, zodat de geldige uitoefening van het voorkooprecht tot gevolg heeft dat een tussen een derde en de eigenaar van het bezwaarde goed gesloten koopovereenkomst niet kan worden tegengeworpen aan de houder van dat recht en wordt geacht te zijn aangegaan tussen die houder en die eigenaar tegen dezelfde voorwaarden als die welke laatstgenoemde en de derde waren overeengekomen. Het ging dus om een zakelijk recht bij uitstek.

De situatie waarin een zakelijk recht werking heeft jegens eenieder, dient evenwel te worden onderscheiden van de situatie die waarin een persoonlijk recht gevolgen blijft sorteren na een subjectieve wijziging van een rechtsverhouding die aan dit persoonlijke recht ten grondslag ligt.

Het arrest Weber19. illustreert die eerste situatie. Het in dat arrest bedoelde voorkooprecht kon immers worden tegengeworpen aan een derde, zonder dat hoefde te worden aangetoond dat deze derde in de plaats was gekomen van de eigenaar van een met een voorkooprecht bezwaard onroerend goed in het kader van de verhouding tussen deze eigenaar en de houder van dat recht, noch dat die derde er op zijn minst mee had ingestemd de gevolgen van die verhouding te eerbiedigen. Ik denk evenwel niet dat deze situatie noodzakelijkerwijs identiek is aan die waarin — zoals de Commissie opmerkt — de door de oorspronkelijke appartementseigenaren ondertekende splitsingsakte moet worden ‘aanvaard’ door al wie een appartement verwerft dat aan de mede-eigendomsregeling onderworpen is.

Ter illustratie van mijn betoog wijs ik erop dat het Hof in het arrest Kerr20. heeft geoordeeld dat een rechtsvordering die betrekking heeft op een betalingsverplichting die voortvloeit uit een besluit van de algemene vergadering van de vereniging van eigenaren van een onroerend goed, valt onder artikel 7, punt 1, van verordening nr. 1215/2012, dat voorziet in de niet-exclusieve bevoegdheid voor verbintenissen uit overeenkomst, hoewel dat besluit bindend was voor mede-eigenaren die niet bij de vaststelling ervan betrokken waren. Voorts is het Hof van deze uitlegging ook uitgegaan in de beschikking INA e.a.21., en wel in verband met een uit de nationale wet voortvloeiende betalingsverplichting die nader werd geregeld in een akkoord van de eigenaren van meer dan de helft van de aandelen in de mede-eigendom. Het Hof kwam tot deze slotsom op basis van de omstandigheid dat iedere mede-eigenaar zich, door de mede-eigendom van een onroerend goed te verkrijgen en te behouden, vrijwillig onderwerpt aan alle bepalingen van het reglement van de betrokken vereniging van eigenaren alsook aan de door de algemene vergadering van deze vereniging genomen besluiten.22.

Het is juist dat de rechtsvorderingen die aan de orde waren in het arrest Kerr23. en in de beschikking INA e.a.24. niet rechtstreeks betrekking hadden op het onroerend goed. De uit deze twee beslissingen voortvloeiende rechtspraak illustreert evenwel hoe het bij de splitsingsakte overeengekomen gebruik gevolgen kan hebben voor eenieder die een aan de mede-eigendomsregeling onderworpen appartement verwerft, zonder dat dit gebruik erga omnes werkt in de zin van de rechtspraak over de exclusieve bevoegdheid betreffende zakelijke rechten op onroerende goederen.

Een bij de splitsingsakte overeengekomen gebruik kan dan ook slechts dergelijke gevolgen sorteren indien dit gebruik ook kan worden tegengeworpen aan personen die niet kunnen worden beschouwd als degenen die de splitsingsakte vrijwillig hebben aanvaard. Dit zou het geval zijn indien een appartementseigenaar ook een stakingsvordering zou kunnen instellen tegen een huurder die zich niet houdt aan het bij de splitsingsakte overeengekomen gebruik.25. Het staat evenwel aan de nationale rechter om ter zake de nodige verificaties te verrichten.

Wat betreft de mogelijkheid om de splitsingsakte te raadplegen in het kadaster, is het juist dat in tal van rechtsstelsels het beginsel van openbaarmaking behoort tot de beginselen die voortvloeien uit de aard van zakelijke rechten. Dit beginsel weerspiegelt immers met name de gedachte dat zakelijke rechten doorgaans slechts kunnen worden geëerbiedigd indien de desbetreffende informatie voor het publiek in het algemeen toegankelijk is. Wat zakelijke rechten op onroerende goederen betreft, kan deze toegankelijkheid met name worden gewaarborgd door middel van registers die door het publiek kunnen worden geraadpleegd. Uit de inschrijving in het kadaster van informatie over een recht op een lichamelijke zaak kan dus blijken dat dit recht aan eenieder kan worden tegengeworpen en bijgevolg een zakelijk recht vormt.

Niettemin moet in aanmerking worden genomen dat het kadaster ook informatie kan bevatten die geen betrekking heeft op rechten met gevolgen erga omnes, alsook dat uit het door de verwijzende rechter uiteengezette rechtskader blijkt dat de mede-eigendom zelf berust op een splitsingsakte. Het valt niet uit te sluiten dat de reden waarom deze akte kan worden geraadpleegd in het kadaster, verband houdt met het feit dat het gaat om een akte op basis waarvan de mede-eigendom in het leven is geroepen en in dit kadaster is ingeschreven.

Dienaangaande merk ik op dat een rechtsvordering die betrekking heeft op een akte waarbij het in het kadaster ingeschreven zakelijke recht in het leven is geroepen, niet onder artikel 24, punt 1, van verordening nr. 1215/2012 valt wanneer zij berust op een persoonlijk recht.

Ter illustratie van mijn betoog wijs ik erop dat het Hof in het arrest Schmidt26. — dat betrekking had op een verzoek dat gebaseerd was op de nietigheid van de eigendomsoverdracht die, zoals het Hof heeft opgemerkt, berustte op een door de verzoekende partij ingeroepen zakelijk recht op het betreffende onroerend goed — geoordeeld dat die bepaling van toepassing is op een verzoek tot doorhaling van het eigendomsrecht in het kadaster. Uit dat arrest blijkt evenwel dat dit anders ligt wanneer het gaat om een verzoek dat gericht is tegen een andere partij bij de akte op basis waarvan de eigendom in kwestie moest worden overgedragen, en dat ertoe strekt dat vastgesteld wordt dat deze akte nietig is omdat een andere partij bij die akte handelingsonbekwaam was. Volgens het Hof was een dergelijk verzoek gebaseerd op een persoonlijk recht.27.

In dit verband heeft het Hof in het arrest Milivojević28. besloten dat artikel 24, punt 1, van verordening nr. 1215/2012 van toepassing is op een verzoek tot doorhaling van de inschrijving van een hypotheek in het kadaster. Het Hof heeft geoordeeld dat de hypotheek een zakelijk recht met werking erga omnes is zodra zij naar behoren is gevestigd overeenkomstig de formele en materiële voorschriften die neergelegd zijn in de toepasselijke nationale regeling. Een verzoek dat ertoe strekt de notariële akte betreffende de vestiging van die hypotheek nietig te verklaren omdat de nationale voorschriften inzake consumentenbescherming zijn geschonden, valt daarentegen niet onder de exclusieve bevoegdheid van de rechter van de lidstaat waar het onroerend goed gelegen is. Een dergelijk verzoek is volgens het Hof immers gebaseerd op een persoonlijk recht dat alleen kan worden ingeroepen tegen de verwerende partij in het geding voor de nationale rechterlijke instanties.29.

Wat betreft de vraag of de in het hoofdgeding aan de orde zijnde rechtsvordering onder artikel 24, punt 1, van verordening nr. 1215/2012 valt, ben ik dan ook van mening dat het feit dat de splitsingsakte kan worden geraadpleegd in het kadaster, de nationale rechter niet ontslaat van de verplichting om — gelet op de in de punten 40 tot en met 45 van deze conclusie uiteengezette redenen — na te gaan of het bij die akte overeengekomen gebruik aan eenieder kan worden tegengeworpen. Indien dat het geval is, valt die rechtsvordering a priori onder de in die bepaling neergelegde bevoegdheidsregel. Er moet dus enkel nog worden nagegaan of de doelstellingen van artikel 24, punt 1, van verordening nr. 1215/2012 pleiten voor de uitlegging dat een rechtsvordering die ertoe strekt dat het in de splitsingsakte vastgelegde gebruik wordt geëerbiedigd, slechts onder die bepaling valt indien dat gebruik aan eenieder kan worden tegengeworpen.