Rb. Rotterdam, 25-11-2015, nr. ROT 14/7575, nr. ROT 14/7576

Bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 28 februari 2013 en 28 februari 2014, is voor de onroerende zaak [A-STRAAT 1] te [Z] de waarde voor de belastingjaren 2013 en 2014 vastgesteld, onder gelijktijdige oplegging van daarmee corresponderende aanslagen onroerende-zaakbelastingen.

Bij uitspraken op bezwaar van 7 oktober 2014 (de bestreden besluiten) heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de hiervoor genoemde beschikkingen en aanslagen ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen de bestreden besluiten beroep ingesteld.

De zaken zijn op 25 augustus 2015 ter zitting van een meervoudige kamer behandeld. Eiseres en haar gemachtigde zijn, met bericht van verhindering, niet ter zitting verschenen. Verweerder is verschenen bij gemachtigde. Voorts is namens verweerder [A] taxateur, verschenen.

De rechtbank heeft het onderzoek op 25 augustus 2015 geschorst in afwachting van de uitspraak van het gerechtshof Den Haag op het door eiseres ingestelde hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank die ziet op het belastingjaar 2012.

Na daarvoor op 5 november 2015 telefonisch verkregen toestemming van partijen is het onderzoek zonder nadere zitting op 6 november 2015 gesloten.

Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een jeugdgebouw ([B]) van [C] tegenover de kerkgebouw van [D] ([A-STRAAT 2] te [Z]). Het object is gelegen op een perceel van 1.173 m². In geschil is de waarde per waardepeildatum 1 januari 2012 respectievelijk 1 januari 2013. Verweerder heeft de waarden vastgesteld op € 350.000,- (1 januari 2012) en € 340.000,- (1 januari 2013).

Verweerder heeft, blijkens de ingezonden verweerschriften van 5 december 2014, vastgesteld dat de waarden te hoog zijn vastgesteld en dat de waarde per waardepeildatum 1 januari 2012 dient te worden verlaagd tot € 245.000,- en per waardepeildatum 1 januari 2013 tot € 241.000,-. Reeds hierom komen de bestreden besluiten voor vernietiging in aanmerking en dienen de beroepen gegrond te worden verklaard. Verweerder heeft desgevraagd verklaard dat het, in de laatste zin van bladzijde 1 van het verweerschrift, genoemde bedrag van € 147.000,- berust op een kennelijke verschrijving en dat hier had moeten staan € 245.000,-.

Eiseres stelt zich primair op het standpunt dat op de onroerende zaak de vrijstelling van artikel 220d, eerste lid, aanhef en onder c, van de Gemeentewet dan wel artikel 2, eerste lid, onder g, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ van toepassing is. Subsidiair bepleit eiseres in beroep waarden van € 147.000,- respectievelijk € 138.000,-.

Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder g, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ wordt bij de bepaling van de waarde op grond van de Wet WOZ buiten aanmerking gelaten de waarde van onroerende zaken die in hoofdzaak zijn bestemd voor de openbare eredienst of voor het houden van openbare bezinningssamenkomsten van levensbeschouwelijke aard, een en ander met uitzondering van delen van zodanige onroerende zaken die dienen als woning (hierna: kerkenvrijstelling). Op eiseres rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de kerkenvrijstelling van toepassing is op de onroerende zaak.

Volgens vaste rechtspraak, bijvoorbeeld het arrest van 4 december 1991 van de Hoge Raad (Belastingblad 1992/72 en BNB 1992/47), is een onroerende zaak in hoofdzaak bestemd voor de openbare eredienst als deze voor tenminste 70% daarvoor wordt gebruikt. In zijn arrest van 7 mei 1980 (BNB 1980/177) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het begrip openbare eredienst moet worden opgevat overeenkomstig het algemeen geldend spraakgebruik.

Tijdens de eredienst op zondagmorgen in de naastgelegen kerk wordt de onroerende zaak gebruikt als crèche. Daarnaast wordt de onroerende zaak gebruikt voor de zondagsschool, jeugdclubs, catechisaties, bijeenkomsten voor Bijbelstudie, de mannenkring en incidentele bezinningsbijeenkomsten.

Naar het oordeel van de rechtbank stelt verweerder zich terecht op het standpunt dat de crèche, de zondagsschool, jeugdclubs, catechisaties, bijeenkomsten voor Bijbelstudie, de mannenkring en incidentele bezinningsbijeenkomsten, niet zijn aan te merken als openbare erediensten. In het algemeen geldende spraakgebruik wordt in een christelijke context als hier aan de orde onder een openbare eredienst een kerkdienst ter gezamenlijke verering van God verstaan en dat zijn deze activiteiten niet. Het beroep van eiseres op de uitbreiding van de kerkenvrijstelling per 1 januari 1995, in die zin dat ook openbare bezinningsbijeenkomsten van levensbeschouwelijke aard daar nu onder vallen, kan haar niet baten. Met deze uitbreiding heeft de wetgever beoogd onroerende zaken die in hoofdzaak zijn bestemd voor dergelijke bijeenkomsten onder de vrijstelling te brengen teneinde geen onderscheid te maken tussen — kort gezegd godsdienstige en andere levensbeschouwingen, niet om christelijke activiteiten die niet zijn aan te merken als een openbare eredienst alsnog onder de vrijstelling te brengen. Het ontgaat de rechtbank waarom het aldus gewijzigde artikel 220d, eerste lid, aanhef en onder c, van de Gemeentewet en het overeenkomstige artikel 2, eerste lid, aanhef en onder g, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ discriminatoir zou zijn, zoals eiseres stelt. Voor zover in de door eiseres genoemde rechterlijke uitspraken een ruimere uitleg wordt gegeven aan de begrippen openbare eredienst of openbare bezinningssamenkomst van levensbeschouwelijke aard, volgt de rechtbank die uitspraken gelet op het voorgaande niet.

De beroepsgrond dat verweerder de vrijstelling van artikel 220d, eerste lid, aanhef en onder c, van de Gemeentewet dan wel artikel 2, eerste lid, aanhef en onder g, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ ten onrechte niet heeft toegepast,

faalt derhalve.

De eerste subsidiaire beroepsgrond, dat verweerder de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld omdat is uitgegaan van een perceeloppervlak van 1.173 m² in plaats van een perceeloppervlak van 500 m², slaagt.

Verweerder is blijkens het ingediende verweerschrift en het taxatierapport van [A] gedateerd 26 november 2014, teruggekomen op dit standpunt dat de aan het object toe te rekenen perceeloppervlakte 1.173 m² bedraagt en gaat nu uit van een perceeloppervlak van 500 m². Partijen verschillen thans nog van mening over de vraag tot welk bedrag de WOZ-waarde dient te worden verlaagd. Verweerder heeft de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2012 verlaagd naar € 245.000,- en per waardepeildatum 1 januari 2013 naar € 241.000,-. Eiseres bepleit een WOZ-waarde van € 147.000,- per waardepeildatum 1 januari 2012 en van € 138.000,- per waardepeildatum 1 januari 2013. Eiseres baseert zich hierbij op de grondwaarde die is gebruikt, in het taxatierapport van [D] van [E] van 12 augustus 2013, bij de taxatie van het object [A-STRAAT 3]. De rechtbank is van oordeel dat verweerder, met de ter zitting gegeven toelichting, de verlaagde WOZ-waarden aannemelijk heeft gemaakt. Uit het rapport van [D] blijkt niet dan wel onvoldoende waarop de gehanteerde grondwaarde is gebaseerd. Daarbij komt dat het de grondwaarde van een ander object betreft. Eiseres maakt de door haar bepleite WOZ-waarden, gelet op het vorenstaande, niet aannemelijk.

De tweede subsidiaire beroepsgrond, dat verweerder de WOZ-waarden op de in geding zijnde waardepeildata niet aannemelijk heeft gemaakt omdat de correctiefactor functionele veroudering onjuist is vastgesteld, faalt.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van het derde lid van dat artikel wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.

Op grond van artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt — voor zover hier van belang — de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. Op grond van het tweede lid van dat artikel wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, veroudering bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

Verweerder heeft, zoals eerder vermeld onder 3.1, een taxatierapport in geding gebracht van [A]. Uit dit rapport volgt dat de taxateur de waarde heeft bepaald op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Voor het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft verweerder de vervangingswaarde van de grond, de vervangingswaarde van de opstallen, de correctie technische veroudering opstallen en de correctie functionele veroudering opstallen berekend. In het taxatierapport ontbreekt een onderbouwing met marktgegevens of andere toetsbare gegevens van de door hem bij de bepaling van de deelwaarden van (gedeelten van) het gebouw toegepaste factoren voor functionele veroudering. Dit is te meer van belang nu eiseres in haar beroepschrift heeft aangegeven dat:

en dat verweerder hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden.

De verwijzing naar Taxatiewijzers Overheidsgebouwen (met de waardepeildata 1 januari 2012 en 1 januari 2013) brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel, omdat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat en op welke wijze bij de bepaling van de functionele veroudering van de onroerende zaak rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de in bijlage 4 bij de voornoemde taxatiewijzers opgenomen archetypen alsmede de in § 3 van de Taxatiewijzers Overheidsgebouwen genoemde aandachtspunten betreffende de bepaling van de functionele veroudering van wijk- en buurtcentra. Daarbij komt dat het gewicht dat aan de Taxatiewijzers Overheidsgebouwen bij de waardebepaling op grond van de Wet WOZ kan worden toegekend, wordt bepaald door de relevantie voor de waardebepaling van de marktgegevens of andere voor de rechtbank toetsbare gegevens die aan de Taxatiewijzers ten grondslag liggen, en verweerder deze gegevens niet in het geding heeft gebracht. Verweerder heeft derhalve de vastgestelde WOZ-waarden over de belastingjaren 2013 en 2014 niet aannemelijk gemaakt.

Eiseres heeft de door haar bepleite WOZ-waarden over de belastingjaren 2013 en 2014 evenmin aannemelijk gemaakt. Zij is weliswaar van opvatting dat de correctiefactor functionele veroudering onjuist is vastgesteld omdat onder andere onvoldoende rekening gehouden is met de hiervoor genoemde tekortkomingen maar voor haar standpunt dat de factor functionele veroudering dient te worden vastgesteld op 0,4973 en dat de WOZ-waarde dient te worden vastgesteld op € 147.000,- (waardepeildatum 1 januari 2012) respectievelijk € 138.000,- (waardepeildatum 1 januari 2013) ontbreekt elke onderbouwing.

Nu geen van beide partijen de door hem/haar voor de onroerende zaak verdedigde waarden aannemelijk maakt, ziet de rechtbank aanleiding om de waarden, rekening houdende met alle feiten en omstandigheden, in het bijzonder hetgeen hiervoor is overwogen over functionele veroudering van het gebouw, schattenderwijs, vast te stellen op € 240.000,- per waardepeildatum 1 januari 2012 en € 236.000,- per waardepeildatum 1 januari 2013.

De beroepen zijn gegrond.

Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 328,- aan haar vergoedt.

De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in bezwaar vast op € 244,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 244,- en een wegingsfactor 1). In beroep stelt de rechtbank deze kosten vast op € 490,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde per punt van € 490,- en een wegingsfactor 1).

De rechtbank wijst het verzoek van eiseres om schadevergoeding in de zaak met kenmerk 14/7575, wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (hierna: het EVRM) af.

Hoewel immateriële schadevergoeding als regel alleen bij natuurlijke personen aan de orde is, zijn rechtspersonen daarvan op zich niet uitgesloten. Wel zal ingeval van een verzoekende rechtspersoon — en de rechtbank stelt natuurlijke personen die optreden in een zakelijke daarop gelijkende hoedanigheid daarmee op een lijn — sprake moeten zijn van bijzondere individuele omstandigheden en rust met het oog daarop bij eiseres een verzwaarde stelplicht. Die omstandigheden (risico's voor de continuïteit van de bedrijfsvoering, voortdurende imagoschade e.d.) zijn in deze zaken niet gesteld, nog gebleken. Het verzoek wordt om die reden afgewezen.

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, voorzitter, en mr. M.I. Blagrove en mr. J.P. Kruimel, leden, in aanwezigheid van E.R. Schook, griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 november 2015.

griffier

rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: [25 NOV. 2015]

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).