Hof Leeuwarden, 27-02-2008, nr. 0500430 en 0500431

Het hof stelt vast dat de door [appellanten] in de zaak met het rolnummer 0500431 ontwikkelde grieven I tot en met XV door Muntschar in de zaak met het rolnummer 0500430 zijn overgenomen (waaraan zij nog heeft toegevoegd de grieven XVI en XVII). Het hof zal beide gemelde zaken gezamenlijk behandelen.

Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 1.1 tot en met 1.9 van genoemd vonnis d.d. 8 december 2004 zijn geen grieven gericht, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan, behoudens - in grief I - ten aanzien van de in rechtsoverweging 1.8 gemelde oppervlakte van het pand, te weten: 1460 m2, welke kwestie hierna uitgebreid aan de orde zal komen.

Met betrekking tot de grieven:

Bij beschikking van 26 oktober 2005 (rekestnummer 0500124) heeft het hof op verzoek van [appellanten] een voorlopig deskundigenonderzoek gelast, waarbij blijkens het dictum de vragen I tot en met V dienden te worden beantwoord als daar omschreven, terzake waarvan wordt verwezen naar de aan dit arrest gehechte kopie van deze beschikking. In deze beschikking is tevens in de rechtsoverwegingen 1 tot en met 4 (bij wege van Inleiding) de kern van het geschil en in de rechtsoverwegingen 5 tot en met 7 de kern van de beslissing in eerste aanleg weergegeven.

Als deskundige is bij deze beschikking benoemd de heer [de deskundige], wiens rapport d.d. 27 februari 2006 is overgelegd als productie E 2.

Genoemde deskundige heeft op vraag 1a als volgt geantwoord:

“De oppervlakte van het pand is op basis van de meest gebruikelijke methode, het bruto vloeroppervlak (BVO), ca. 1.685 m2, de begane grond is groot ca. 1.460 m2, de eerste verdieping is groot ca. 225 m2.” De oppervlakte op basis van de norm NEN 2580 is zijns inziens ca. 1.657 m2, waarbij hij aangeeft dat het verschil hoofdzakelijk zit in het opmeten van de buitenmaten (BVO) en de binnenmaten (NEN 2580).

In reactie daarop is door [geïntimeerde] bij memorie van antwoord overgelegd als productie 1 een brief van Makelaars Berkenbosch en Geerlings van DTZ Zadelhoff, waarin de gemeten vloeroppervlakte (conform NEN 2580) van [de deskundige] - in het kader van de taxatie van de huurwaarde - eveneens tot uitgangspunt is genomen. Het hof neemt bedoelde bevindingen van [de deskundige] inzoverre over en maakt deze tot de zijne.

Door [geïntimeerde] is hieromtrent evenwel betoogd dat gemelde 225 m2 (van de eerste verdieping) niet kan worden ‘meegenomen’ vanwege de geringe hoogte tot aan het plafond terwijl de vloer niet extra is verstevigd, zodat deze alleen voor zeer lichte opslag geschikt zou zijn.

Het hof stelt vast dat [geïntimeerde] het pand (in aanwezigheid van [appellanten]) ook zelf heeft bezichtigd en derhalve - daargelaten of zijn beweringen over de eerste verdieping feitelijk juist zijn - in ieder geval moet hebben waargenomen dat er sprake was van een verdieping. Gelet op de niet eenduidige omschrijving in de verkoopbrochure "totale opp. van het geheel ca"1750 M2 (50 x 35) ", waarbij "geheel" zou kunnen doen veronderstellen dat de verdieping was meegeteld, terwijl de opgegeven maten "50 x 35" veeleer in de richting wijzen van één ruimte, had het op de weg van [geïntimeerde] gelegen ter zake opheldering te vragen bij [appellanten], dan wel ter zake (al dan niet aan de hand van bouwtekeningen) nader onderzoek in te stellen. Dat klemt temeer nu [geïntimeerde], zoals hij zelf aangeeft, het pand wenste aan te kopen voor de verhuur, waarbij - zoals ook uit zijn opstelling in deze procedure blijkt - de vierkante meters een belangrijke factor zijn bij het vaststellen van de huurprijs.

Anders dan de rechtbank heeft beslist, is het hof derhalve van oordeel dat [geïntimeerde] de op hem rustende onderzoeksplicht heeft geschonden.

Het hiervoor overwogene leidt er enerzijds toe dat [appellanten] wel degelijk met succes een beroep kan doen op de exoneratie welke onderaan de fotopresentatie staat (zie onder 1.4 van de vaststaande feiten) en anderzijds dat het door [geïntimeerde] gedane beroep op dwaling en non-conformiteit faalt en dat van onrechtmatig handelen evenmin sprake is.

De vordering van [geïntimeerde] komt derhalve niet voor toewijzing in aanmerking, zodat de grieven - wat daar verder ook van zij - doel treffen en geen verdere afzonderlijke behandeling behoeven.

De slotsom

Het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd. Het hof zal, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog afwijzen, en hem tevens veroordelen het aan hem op basis van dit vonnis betaalde bedrag terug te betalen, inclusief wettelijke rente, een en ander in voege als in het dictum vermeld. [geïntimeerde] zal als in de in het ongelijk gestelde partij tevens worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep aan de zijde van Muntschar, respectievelijk [appellanten] (tarief IV, 1½ punt), met dien verstande dat hij tevens de kosten van het voorlopig deskundigenbericht, voorzover deze door Muntschar en [appellanten] zijn voldaan (ieder € 600,--), dient te dragen.

Grief XIV - die zich keert tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg- slaagt echter niet. Met [geïntimeerde] is het hof van oordeel dat de door laatstgenoemde gestelde oppervlakte in de voor de rechtbank gevoerde procedure door Muntschar en [appellanten] onvoldoende gemotiveerd is betwist: dit zo zijnde, acht het hof geen termen aanwezig - hoewel bedoeld vonnis thans wordt vernietigd en de [geïntimeerde] alsnog in het ongelijk wordt gesteld - om deze proceskosten alsnog ten laste van [geïntimeerde] te brengen.

en opnieuw rechtdoende:

In de zaak met het rolnummer 0500430: