Rb. Midden-Nederland, 15-03-2023, nr. 9978145 \ MC EXPL 22-3902

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;- de conclusie van antwoord;- de conclusie van repliek;- de conclusie van dupliek;

- de akte uitlating van [eiseres] .

Ten slotte is vonnis bepaald.

De rechtsvoorganger van) [eiseres] verhuurde aan [gedaagde] het appartement aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) van februari 2016 tot en met mei 2019.

In artikel 4.1 van de huurovereenkomst is bepaald dat [gedaagde] een vergoeding is verschuldigd voor de onder artikel 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten (hierna: de servicekosten), waaronder onder meer begrepen: een vergoeding voor gas, water en elektriciteit, schoonmaakkosten, administratiekosten en verschillende kleine herstellingen.

[onderneming] B.V. (hierna: de beheerder) beheerde de woning namens [eiseres] .

Op 24 september 2021 heeft de beheerder twee afrekeningen terzake servicekosten aan [gedaagde] verzonden (zie productie 3 en 4 bij dagvaarding):

(hierna: de tweede afrekening).

Beide bijbetalingen zijn door [gedaagde] voldaan.

[gedaagde] heeft op 7 en op 19 november 2021 de huurcommissie verzocht om een uitspraak te doen over een aantal kostenposten op respectievelijk de tweede en de eerste afrekening.

De voorzitter van de huurcommissie heeft op 17 januari 2022 in beide zaken uitspraak gedaan en de totale servicekosten als volgt vastgesteld:

[eiseres] is tegen beide uitspraken in verzet gegaan. De huurcommissie heeft op 24 maart 2022 het verzet van [eiseres] in beide zaken ongegrond verklaard (huurcommissie zaaknummers: 417519 over de eerste afrekening en 417521 over de tweede afrekening).

[eiseres] is het niet eens met deze uitspraken van de huurcommissie en legt deze kwestie daarom voor aan de kantonrechter op grond van artikel 7:262 BW.

[eiseres] vordert:

I. een verklaring voor recht dat [gedaagde] voor haar huurwoning over de periode maart 2018 tot en met mei 2019: – primair – een bedrag aan servicekosten aan [eiseres] is verschuldigd overeenkomstig de berekeningen en specificaties in de afrekeningen van [eiseres] van 24 september 2021,

– subsidiair – een door de kantonrechter in goede justitie vastgesteld bedrag aan servicekosten aan [eiseres] is verschuldigd dat ten nauwste aansluit op de vorderingen;

II. een proceskostenveroordeling van [gedaagde] .

[gedaagde] voert verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, ingegaan.

Niet ontvankelijk (ten aanzien van de tweede afrekening)

De huurder en de verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na de verzending van die uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht (artikel 7:262 lid 1 BW).

De uitspraak van de huurcommissie over de tweede afrekening is op 15 april 2022 verzonden en de dagvaarding is op 25 juni 2022 betekend. De dagvaarding is dus, zoals [eiseres] ook erkent, niet binnen voormelde achtwekentermijn ingediend.

Het standpunt van [eiseres] dat geen sprake was van een fictieve wilsovereenstemming (als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW), omdat partijen na die uitspraak tevergeefs hebben geprobeerd om alsnog overeenstemming te bereiken, kan niet worden gevolgd.

De binding aan de uitspraak van de huurcommissie gaat namelijk direct in en niet pas na ommekomst van de achtwekentermijn, zodat partijen meteen uitvoering moeten geven aan de gevolgen van de uitspraak. Als [eiseres] het niet eens is met de uitspraak, dan ligt het op haar weg om tijdig een vordering in te stellen, ook als zij meent dat de huurcommissie in strijd heeft gehandeld met het recht op hoor en wederhoor. [eiseres] heeft zelf nagelaten om tijdig een vordering in te stellen. Deze fout ligt in [eiseres] risicosfeer en kan daarom niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen. De gevolgen van deze fout moeten daarom voor [eiseres] eigen rekening en risico blijven. Er valt dan ook niet in te zien waarom een niet-ontvankelijk verklaring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, zoals [eiseres] meent.

Het voorgaande betekent dat [eiseres] niet ontvankelijk zal worden verklaard in haar vordering voor zover die ziet op de uitspraak van de huurcommissie over de tweede afrekening. Dit brengt met zich dat partijen moeten worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak door de huurcommissie is vastgesteld.

Daarbij gaat de kantonrechter ervan uit dat de (voorzitter van de) huurcommissie in die uitspraak een bedrag van € 216,94 (= € 112,78 + € 104,16) aan servicekosten redelijk heeft geacht voor de periode maart 2019 tot en mei 2019. De kantonrechter heeft namelijk– net als beide partijen – geconstateerd dat in het onderzoeksrapport de overige kosten van opgeteld € 104,16 (die niet ter discussie staan) abusievelijk niet zijn meegerekend (zie pagina 4 van het onderzoeksrapport, overgelegd als productie 7 bij dagvaarding)

en dat de (voorzitter van de) huurcommissie daar geen acht op heeft geslagen.

De eerste afrekening

[gedaagde] heeft aan de huurcommissie een beoordeling gevraagd van de gas- (€ 1.382,12) en elektriciteitskosten (€ 1.418,63) die in de eerste afrekening in rekening zijn gebracht. De overige kostenposten worden niet (meer) door [gedaagde] betwist.

De (voorzitter van de) huurcommissie heeft de betalingsverplichting van [gedaagde] (voor de periode maart 2018 tot en met mei 2019) bepaald op € 505,15 (waarin begrepen € 290,44 voor gas en € 174,08 voor elektriciteit). Ook in deze uitspraak zijn de overige kosten, die niet ter discussie staan, niet meegeteld (zie r.o. 4.5). De kantonrechter gaat daarom – net als beide partijen – ervan uit de huurcommissie een bedrag van € 1.027,68 (= € 505,15 + € 522,53) redelijk heeft geacht.

In deze procedure moet de kantonrechter beoordelen of de in rekening gebrachte kosten voor gas en elektriciteit juist zijn. Anders dan [gedaagde] dus meent, is de kernvraag niet of de huurcommissie in redelijkheid tot haar oordeel heeft kunnen komen. De kantonrechter moet namelijk het geschil in volle omvang beoordelen, aangezien de uitspraak van de huurcommissie op grond van artikel 7:262 BW is komen te vervallen door het tijdig instellen van de vordering door [eiseres] .

[eiseres] heeft – in tegenstelling tot de procedures bij de huurcommissie – in deze procedure bij de kantonrechter wél gespecificeerde overzichten en onderliggende stukken overgelegd ter onderbouwing van de servicekosten. [eiseres] heeft ook gemotiveerd toegelicht dat zij het aandeel van [gedaagde] heeft berekend overeenkomstig de huurovereenkomst, de toepasselijke algemene bepalingen en het door de huurcommissie gehanteerde Beleidsboek Nutsvoorzieningen en Serviceskosten (hierna: het beleidsboek). Verder heeft [eiseres] uitvoerig uitgelegd dat en op welke wijze de verdeelsleutels overeenkomstig het beleidsboek zijn toegepast bij de berekening van het aandeel in de kosten van [gedaagde] .

Gelet op de uitgebreide onderbouwing van [eiseres] , heeft [gedaagde] niet kunnen volstaan met een algemene betwisting van de hoogte en de verdeling van de kosten. Ook de omstandigheid dat [gedaagde] voor haar huidige eengezinswoning veel minder betaalt dan de woning, volstaat niet. Het ligt op de weg van [gedaagde] om voldoende gemotiveerd en onderbouwd aan te geven welke kosten precies worden betwist en waarom. [gedaagde] heeft echter slechts aangevoerd dat zij niet kan achterhalen waar het bedrag van € 6.710,41 voor gas vandaan komt. Dit zijn de totale kosten voor het gasverbruik (zie productie 14). [eiseres] heeft de onderliggende specificatie van Essent overgelegd (productie 11A). Als de bedragen met betrekking tot het gasverbruik en de btw daarover worden opgeteld kom je uit op: € 6.710,41 (= € 2.346,32 + 639,77 + 2.266,60 + 293,10 + 21% btw).

Verder voert [gedaagde] aan dat door [eiseres] geen rekening is gehouden met de bijbetaling van € 788,43, maar dit kan niet worden gevolgd: [eiseres] erkent immers dat dit bedrag is voldaan. Tot slot is onvoldoende gebleken dat het gehuurde beschikt over een bruikbare individuele meter.

De conclusie van het voorgaande is dat de gas- en elektrakosten onvoldoende door [gedaagde] zijn betwist en daarom als vaststaand worden aangenomen. Dit brengt met zich dat de gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen op de wijze zoals onder de beslissing zal worden vermeld.

Proceskosten

Aangezien beide partijen gedeeltelijk in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren.

De kantonrechter

verklaart [eiseres] niet ontvankelijk in haar vordering ten aanzien van uitspraak van de huurcommissie over de tweede afrekening;

verklaart voor recht dat [gedaagde] voor de huurwoning servicekosten aan [eiseres] is verschuldigd:

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

wijst af wat er meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2023.

1298