Hof Arnhem-Leeuwarden, 28-06-2016, nr. 15/00660

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 10 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 960.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 3.971,52.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 7 april 2015 ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juni 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] en [B] namens belanghebbende, alsmede [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] (taxateur).

Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een voormalig klooster dat in het centrum van [Z] is gelegen.

De onroerende zaak heeft een bruto vloeroppervlakte van ongeveer 1420 m². Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 1350 m². Het oorspronkelijk bouwjaar van de onroerende zaak is 1927. In de jaren 2002 – 2003 is de onroerende zaak verbouwd om deze geschikt te maken voor het gebruik als hospice.

[E] , dat in de onroerende zaak is gevestigd, is een zogenoemd high care hospice. Dat houdt in dat aan de gasten op hoog niveau zorg kan worden verleend naar de mate waarin dat nodig is. In het hospice heeft iedere gast de beschikking over een gemeubileerde eenpersoonskamer. De kamer kan desgewenst worden ingericht met enige dierbare eigen spullen. [E] heeft voorts een gezamenlijke huiskamer en een voormalige kapel die kan worden gebruikt als stiltecentrum.

In geschil is of de onroerende zaak terecht is aangemerkt als een niet-woning en of de waarde op het juiste bedrag is vastgesteld.

Belanghebbende beantwoordt beide vragen ontkennend. Zij stelt zich op het standpunt dat de onroerende zaak in hoofdzaak dient tot woning en dat het verblijf van de gasten van het hospice voor hen het karakter heeft van wonen. Voorts stelt zij zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld omdat daarin ten onrechte de waarde van twee aangrenzende woningen is meegenomen, omdat bij de waardebepaling woondelen buiten aanmerking moeten blijven en omdat onvoldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud en het achterstallig onderhoud van de onroerende zaak. Voor het geval dat het Hof van oordeel zou zijn dat de waarde van de onroerende zaak volgens de wettelijke regels niet te hoog is doet zij een beroep op het Hof om de vastgestelde waarde en de aanslag OZB neerwaarts bij te stellen om belanghebbende in staat te stellen haar maatschappelijke functie te blijven uitoefenen tegen aanvaardbare kosten.

De heffingsambtenaar beantwoordt beide vragen bevestigend. Hij stelt zich op het standpunt dat het verblijf van de gasten van het hospice niet het karakter heeft van wonen en dat de onroerende zaak (derhalve) niet in hoofdzaak dient tot woning. Voorts stelt hij zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en dat de wetgeving en de gemeentelijke belastingverordening niet de ruimte bieden de waarde of de aanslag te verlagen.

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot verlaging van de waarde van de onroerende zaak tot ten hoogste € 490.000.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Woning of niet-woning

Met betrekking tot de vraag of de onroerende zaak moet worden aangemerkt als woning of als niet-woning verwijst de heffingsambtenaar naar het arrest van de Hoge Raad van 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1126. In dit arrest, dat handelt over de vraag of verblijf in een verzorgings- of verpleeghuis kan worden aangemerkt als wonen, overweegt de Hoge Raad dat verzorgings- en verpleeghuizen zich daardoor kenmerken dat daarin mensen verblijven die vanwege hun behoefte aan verzorging en/of verpleging niet in hun oorspronkelijke woonomgeving kunnen blijven. Hun verblijf in een dergelijk tehuis heeft in het algemeen naar zijn aard geen tijdelijk karakter, en onderscheidt zich daarmee van een verblijf in een ziekenhuis. Het verblijf van duurzame aard in een verzorgings- of verpleeghuis heeft voor deze “bewoners’ daarmee het karakter van wonen. De Hoge Raad overweegt in dit arrest voorts dat van een dergelijk als wonen aan te merken verblijf van duurzame aard echter geen sprake is in geval van verblijf in een tehuis met het oog op kortdurende behandeling of dagbehandeling. Evenmin is daarvan sprake bij een zogenoemde hospice waarin terminale zorg wordt verleend aan personen met een levensverwachting van ten hoogste enkele maanden, aldus de Hoge Raad.

Nu het verblijf van de gasten van een hospice niet als wonen kan worden aangemerkt dient de vraag of de onroerende zaak terecht als niet-woning is aangemerkt, naar het oordeel van het Hof bevestigend te worden beantwoord. De onroerende zaak dient niet hoofdzakelijk tot woning omdat de waarde niet in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Om dezelfde reden kunnen evenmin voor de heffing van de OZB (gebruikersbelasting) gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden bij de bepaling van de heffingsmaatstaf buiten aanmerking blijven. Ook volgt daaruit dat de waarde moet worden vastgesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde, indien die hoger is dan de verkoopwaarde.

Het gelijk inzake het eerste geschilpunt is derhalve aan de heffingsambtenaar.

Objectafbakening

Ter zitting hebben partijen verklaard dat tussen hen de afbakening van de onroerende zaak niet langer in geschil is. Taxateur [D] is in opdracht van de heffingsambtenaar bij belanghebbende op bezoek geweest en heeft de situatie opgenomen en met belanghebbende doorgesproken. Daarbij hebben partijen vastgesteld dat de tweede verdiepingen van de woningen [b-straat] 11 en 13 in het onderhavige jaar en ook thans nog bij het hospice in gebruik zijn en dat deze verdiepingen terecht in de waardering van de onroerende zaak zijn betrokken.

Vastgestelde waarde

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de WEV).

Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moet in afwijking van het voorgaande de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient en niet als Rijksmonument is aangemerkt, worden bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde moet rekening worden gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering. De hier bedoelde waarde wordt in dit verband aangeduid als de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: de GVW). Nu voor dit geding vaststaat dat de onroerende zaak terecht als niet-woning is aangemerkt, is het bepaalde in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ voor het onderhavige geschilpunt van belang.

De bewijslast inzake de juistheid van de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde rust op de heffingsambtenaar. Daarbij gaat het in dit geschil om de vraag of de waarde niet te hoog is vastgesteld.

In het door de heffingsambtenaar ter staving van de vastgestelde waarde overgelegde taxatierapport van taxateur [D] is de waarde bepaald op de GVW. Tussen partijen is niet in geschil dat, ingeval de onroerende zaak moet worden aangemerkt als niet-woning, de waarde moet worden bepaald op de GVW. Het Hof zal partijen daarin volgen.

Taxateur [D] heeft zijn taxatie met inachtneming met de wettelijke voorschriften uitgevoerd en is daarbij naar het oordeel van het Hof van de juiste gegevens en uitgangspunten uitgegaan. Door belanghebbende is niets aangevoerd dat tot een ander oordeel zou moeten leiden. In het door haar overgelegde taxatierapport van [F] is de waarde van de onroerende zaak bepaald op de economische waarde in verhuurde staat. Voor de vraag of de GVW juist is vastgesteld kunnen aan dit rapport geen argumenten worden ontleend.

Op basis van het voorgaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het gelijk is ook ten aanzien van dit geschilpunt derhalve aan de heffingsambtenaar.

Beroep op clementie

Met betrekking tot het beroep dat belanghebbende op het Hof doet om de waarde en de aanslag OZB neerwaarts bij te stellen om haar in staat te stellen haar maatschappelijke functie tegen aanvaardbare kosten uit te voeren en het voortbestaan van het hospice in de toekomst veilig te stellen merkt het Hof het volgende op. De rechter moet volgens de wet recht spreken; hij mag in geen geval de innerlijke waarde of billijkheid van de wet beoordelen (artikel 11 Wet algemeene bepalingen der wetgeving van het Koningrijk).

Bij het beoordelen van het onderhavige geschil zijn voor het Hof derhalve de wet en de gemeentelijke belastingverordening de maatstaf waaraan moet worden getoetst. In dit verband is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar zich terecht op het standpunt stelt dat de wet en de gemeentelijke belastingverordening geen ruimte bieden de waarde van het hospice en de aanslag OZB neerwaarts bij te stellen. Een uitzonderingsregeling of vrijstelling die hiervoor ruimte zou moeten bieden, ontbreekt.

Ook het beroep dat belanghebbende in haar pleitnota doet op een uitspraak van het College van Beroep voor het bedrijfsleven (ECLI:NL:CBB:2015:376) kan haar in dit verband niet baten. De bedoelde uitspraak betreft de toepassing van een normatieve huisvestingscomponent (NHC) bij de berekening van tarieven van instellingen voor intramurale zorg in het kader van de Wet langdurige zorg. Hoewel de vraag of de implementatie van deze NHC in de weg mag staan aan doorberekening van de werkelijke kapitaallasten van een instelling voor intramurale zorg van belang kan zijn voor de vraag of zij haar maatschappelijke functie kan blijven vervullen, is zij niet relevant voor het onderhavige geschil waarin de bepaling van de waarde van de onroerende zaak ingevolge de Wet WOZ centraal staat.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Monsma, voorzitter, mr. J. van de Merwe enmr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.

De beslissing is op 28 juni 2016 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 juni 2016

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.