Hof Leeuwarden, 07-09-2010, nr. 200.011.693/01

Niet in geschil zijn de tussen partijen vaststaande feiten, zoals in voormeld vonnis onder 2 verwoord. Deze feiten komen kort gezegd op het volgende neer:

In maart 2004 hebben [geïntimeerden], eigenaren van [hotel], staande en gelegen aan de [adres], aan Stichting Philadelphia verkocht en geleverd het eveneens aan de [adres] gelegen St. Egbertshuis, zijnde een voormalig koloniehuis;

In de desbetreffende akte van levering van 12 maart 2004 is onder artikel 9 een meerwaardeclausule opgenomen die verwijst naar artikel 20 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, luidend als volgt:

Volgens de statuten van Stichting Philadelphia heeft deze stichting tot doel, vanuit haar grondslag, het bieden van begeleiding, zorg en hulp aan mensen met een handicap en anderen die zorg behoeven;

Stichting Philadelphia heeft bij akte van 21 december 2004 het St. Egbertshuis geleverd aan de door haar, speciaal voor de exploitatie van het Egbertshuis, opgerichte stichting Philadelphia Egbertsduin (appellante sub 2). Ingevolge artikel 2 lid 1 van de statuten heeft deze stichting tot doel ‘het opzetten, in stand houden en exploiteren van hotel- en congresaccommodaties en aanbieden van horecafaciliteiten. De stichting richt zich met name, doch niet uitsluitend, op mensen met een handicap en anderen die zorg, ondersteuning en begeleiding behoeven’.

Artikel 4 lid 1, eerste en tweede zin van deze statuten luidt: ‘Het bestuur van de stichting bestaat uit evenveel natuurlijke personen als waaruit de raad van bestuur van de te Nunspeet gevestigde stichting Protestants-Christelijke Stichting Philadelphia Zorg, hierna te noemen ‘Philadelphia’ bestaat. Tot bestuurslid kunnen slechts worden benoemd personen die deel uitmaken van de Raad van Bestuur van Philadelphia.’

Artikel 5 lid 2 van deze statuten luidt: ‘De stichting is een aangesloten rechtspersoon als bedoeld in de statuten van Philadelphia.’

Ook in deze leveringsakte van 21 december 2004 is een meerwaardeclausule opgenomen, waarbij gebruik gemaakt is van de hiervoor geciteerde meerwaardeclausule.

Nadien is Philadelphia Egbertsduin het St. Egbertshuis gaan exploiteren onder de naam Hotel Egbertsduin.

Voorts is in hoger beroep het volgende komen vast te staan.

Blijkens een akte van levering van 11 juni 2004 hebben [geïntimeerden] aan Stichting Philadelphia ook een perceel duingrond, gelegen aan de [adres], kadastraal bekend gemeente Schiermonnikoog, sectie A nummer 1040, groot dertig are twintig centiare verkocht en geleverd; in deze akte is tevens onder A onder meer het volgende opgenomen:

Aanleiding tot het onderhavige geding is het inroepen door [geïntimeerden] van de onder 1.2 genoemde meerwaardeclausule. In eerste aanleg is de daarop gebaseerde vordering van [geïntimeerden] tot betaling van € 400.000,- (met rente) jegens Stichting Philadelphia toegewezen. De vordering tegen Philadelphia Egbertsduin is afgewezen. Stichting Philadelphia en Philadelphia Egbertsduin hebben tegen voormeld vonnis hoger beroep ingesteld. De grieven in het principaal beroep zijn gericht tegen — kort gezegd — diverse rechtsoverwegingen, dienende ter motivering van de toewijzing jegens Stichting Philadelphia. Nu de vorderingen tegen Philadelphia Egbertsduin in eerste aanleg zijn afgewezen, valt haar belang bij het principaal beroep niet in te zien en moet haar beroep deswege worden verworpen.

De eerste grief is gericht tegen de overweging van de rechtbank (in rechtsoverweging 4.3) dat sprake is geweest van vervreemding in de zin van de meerwaardeclausule.

Volgens Stichting Philadelphia is geen sprake van vervreemding in de zin van de meerwaardeclausule, aangezien het desbetreffende hotel feitelijk niet uit handen van Stichting Philadelphia is geraakt. Volgens haar ziet deze clausule slechts op strijdige activiteiten van een koper (‘buitenstaander’) van Stichting Philadelphia; Philadelphia Egbertsduin kan echter met Stichting Philadelphia vereenzelvigd worden en is geen ‘buitenstaander’, reden waarom de meerwaardeclausule in het onderhavige geval — volgens Stichting Philadelphia — niet van toepassing is.

[geïntimeerden] hebben dit standpunt bestreden, in die zin dat zij stellen dat met de overdracht aan Philadelphia Egbertsduin overdracht heeft plaatsgevonden aan een van de Stichting Philadelphia te onderscheiden rechtspersoon zodat er sprake is van vervreemding overeenkomstig de meerwaardeclausule.

Het hof overweegt dienaangaande het volgende. Partijen verschillen van mening over de uitleg van het begrip ‘vervreemding’ in de omstreden clausule. Bij de uitleg van deze clausule komt het ingevolge HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze clausule mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

In de clausule wordt (zie rechtsoverweging 1.2) overwogen dat de wijze waarop Stichting Philadelphia het verkochte zal gebruiken en zal blijven gebruiken conform haar statutaire doelstelling, voor Talma c.s. een belangrijke reden is voor verkoop tegen de thans overeengekomen verkoopprijs. Na voorop stelling van deze strekking volgt, teneinde het in de overeenkomst genoemde gebruik te waarborgen, de bepaling dat bij vervreemding of ingebruikgeving aan een koper of gebruiker die het pand niet voor hetzelfde doel zal gebruiken een meerwaarde van EUR 400.000,- verschuldigd is. Volledigheidshalve merkt het hof op dat de meerwaardeclausule dus geen toepassing vindt indien Stichting Philadelphia zelf gebruik van het pand zou maken in strijd met haar doelstelling, zoals Stichting Philadelphia ook onbestreden heeft gesteld.

De vraag is thans of Stichting Philadelphia door het pand te verkopen en te leveren aan Philadelphia Egbertsduin heeft ‘vervreemd’ in de zin van de meerwaardeclausule, zoals door [geïntimeerden] aan hun vordering ten grondslag is gelegd.

Stichting Philadelphia heeft dit uitvoerig en gemotiveerd betwist sub 2.1 tot en met 2.24 van haar conclusie van dupliek in eerste aanleg. Stichting Philadelphia heeft in de toelichting op de grief naar dit betoog verwezen. De kern van dit betoog is dat

[geïntimeerden] hebben op dit betoog slechts in summiere zin gereageerd door in navolging van de rechtbank te benadrukken dat Stichting Philadelphia en Philadelphia Egbertsduin twee onderscheiden rechtspersonen zijn — met ook een verschillende doelstelling — en dat er sprake is van overdracht door middel van een notariële transportakte. Zij hebben daaraan toegevoegd dat bij een andere uitleg Stichting Philadelphia de meerwaardeclausule eenvoudig zou kunnen omzeilen door onder haar vleugels een nieuwe rechtspersoon in het leven te roepen die zich van de overeengekomen bestemming niets zou hoeven aan te trekken.

Het hof is van oordeel dat een tekstuele uitleg van de meerwaardeclauslule niet noodzakelijkerwijs dwingt tot de gevolgtrekking dat bij iedere juridische overdracht van het verkochte de meerwaardeclausule toepassing vindt, zoals door [geïntimeerden] feitelijk wordt verdedigd. De tekst spreekt immers niet over ‘overdracht’ maar over ‘vervreemding’. [geïntimeerden] hebben niet bestreden dat hieronder dient te worden verstaan ‘het in andere handen brengen’ zoals Stichting Philadelphia heeft gesteld. De tekst biedt daarmee ruimte voor een andere uitleg dan die van [geïntimeerden], namelijk die van Stichting Philadelphia, welke uitleg meebrengt dat de clausule geen toepassing vindt in een geval als het onderhavige. Het had daarom op de weg van [geïntimeerden] gelegen om nader te onderbouwen (bijvoorbeeld aan de hand van uitlatingen of gedragingen van partijen) op grond waarvan Stichting Philadelphia had moeten begrijpen dat ook een ‘intern doorschuiven’ van het verkochte zoals dat in casu heeft plaatsgevonden onder het bereik van de meerwaardeclausule valt. [geïntimeerden] hebben dat evenwel niet gedaan. Met hun opmerking dat Stichting Philadelphia bij de door haar gevolgde uitleg de meerwaardeclausule gemakkelijk kan omzeilen door onder haar vleugels een nieuwe rechtspersoon in het leven te roepen die zich van de overeengekomen bestemming niets zou hoeven aan te trekken, miskennen zij dat de clausule geen toepassing vindt bij strijdig gebruik door Stichting Philadelphia zelf. Bovendien staat iedere situatie op zichzelf en zal uitleg te allen tijde geschieden met in achtneming van de redelijkheid en billijkheid. In het onderhavige geval leidt de uitleg van Stichting Philadelphia naar het oordeel van het hof niet tot een onredelijk of onbillijk resultaat.

Het hof overweegt ten slotte dat het, anders dan de rechtbank, de uitleg van Stichting Philadelphia niet als niet voor de hand liggend oordeelt om reden dat de meerwaarde volgens de clausule ook verschuldigd is bij ingebruikgeving van de onroerende zaak. Het hof ziet niet in op grond waarvan Stichting Philadelphia daaruit had moeten afleiden dat een ‘intern doorschuiven’ zoals in casu onder het bereik van het begrip ‘vervreemding'’ zou vallen. Het hof merkt nog op dat door [geïntimeerden] niet (onderbouwd) aan hun vordering ten grondslag is gelegd dat Stichting Philadelphia het pand feitelijk in gebruik heeft gegeven aan Philadelphia Egbertsduin.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat in het onderhavige geval de meerwaardeclausule toepassing mist, zodat de eerste grief slaagt.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen behoeven de overige grieven geen behandeling.

[geïntimeerden] hebben hun eis vermeerderd. De door Stichting Philadelphia c.s. aangevoerde gronden kunnen er niet toe leiden dat deze eiswijziging in strijd is met een goede procesorde. Ook ambtshalve ziet het hof daarvoor geen bezwaar. Aldus kunnen [geïntimeerden] in hun gewijzigde vordering worden ontvangen.

De desbetreffende vordering van [geïntimeerden] strekt tot betaling van € 80.000,- ter zake van schadevergoeding wegens wanprestatie. Subsidiair wordt dit bedrag gevorderd als aanvulling van de koopprijs bij wijze van wijziging van de koopovereenkomst krachtens dwaling. Voorts wordt over dit bedrag wettelijke rente gevorderd. Deze vordering heeft betrekking op de doorverkoop door Stichting Philadelphia van het hiervoor onder 2 genoemde perceel. Stichting Philadelphia betwist de gestelde wanprestatie, dwaling en schade. Ook weerspreekt zij de gevorderde wettelijke rente.

Het hof oordeelt hieromtrent als volgt.

Ingevolge artikel A van de akte van levering van 11 juni 2004 (productie 5 bij memorie van antwoord tevens memorie van grieven in het incidenteel appel) zal het door [geïntimeerden] aan Stichting Philadelphia verkochte perceel dienen te worden gebruikt in het kader van haar doelstelling (‘ (…) door koper te gebruiken in het kader van haar statutaire doelstelling (…)’). Die doelstelling van Philadelphia is, vanuit haar grondslag, het bieden van begeleiding, zorg en hulp aan mensen met een handicap en anderen die zorg behoeven. Een meerwaardeclausule zijn partijen bij deze verkoop en levering echter niet overeengekomen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is niet duidelijk op welke wijze Stichting Philadelphia met de verkoop van dit perceel aan projectontwikkelaar Kapenglop B.V. in strijd met haar doelstelling handelt. Op welke wijze Stichting Philadelphia met deze verkoop ten opzichte van [geïntimeerden] wanprestatie pleegt, is evenmin gesteld. Gesteld, noch anderszins is gebleken welke verplichting Stichting Philadelphia daarmee schendt. Dat [geïntimeerden] hebben gedwaald, is ook onvoldoende onderbouwd. Niet gesteld is welke dwalingsgrond zich in het onderhavige geval voordoet. De door [geïntimeerden] gestelde winst die door Stichting Philadelphia zou zijn gerealiseerd is daartoe niet voldoende. Aldus hebben [geïntimeerden] voor deze vordering onvoldoende gesteld, reden waarom het hof van oordeel is dat [geïntimeerden] aan bewijslevering niet toekomen. De gewijzigde vordering zal worden afgewezen.