Rb. Leeuwarden, 26-03-2008, nr. 81703 / HA ZA 07-252

Het verloop van de procedure blijkt uit:

[a] is eigenaar van Hotel Restaurant Café Duinzicht, gelegen aan de Badweg op Schiermonnikoog.

In maart 2004 heeft [a] aan Philadelphia Zorg verkocht en geleverd het eveneens aan de Badweg op Schiermonnikoog gelegen St. Egbertshuis, een voormalig koloniehuis.

In de akte van levering met betrekking tot deze onroerende zaak van 12 maart 2004 is een meerwaardeclausule opgenomen. Deze luidt, voor zover hier van belang, als volgt.

De statuten van Philadelphia Zorg per 19 februari 2004 houden, voor zover hier van belang, het volgende in:

Bij akte van 21 december 2004 heeft Philadelphia Zorg het St. Egbertshuis geleverd aan de door haar speciaal voor de exploitatie van het St. Egbertshuis opgerichte stichting Philadelphia Egbertsduin. In deze akte is de hiervoor weergegeven meerwaardeclausule eveneens opgenomen.

Philadelphia Egbertsduin is het St. Egbertshuis gaan exploiteren onder de naam Hotel Egbertsduin.

In het Concept Marketingplan van Hotel Egbertsduin van september 2006 is onder het kopje "WIE IS ONZE DOELGROEP (wie zijn onze doelgroepen)" onder meer weergegeven:

Onder het kopje "DOELSTELLINGEN EGBERTSDUIN 2007" is onder meer opgenomen dat 40% van de gastnachten zal worden afgenomen door de primaire doelgroep.

Hotel Egbertsduin maakt gebruik van websites van diverse bemiddelaars in accommodatie op Schiermonnikoog, op welke sites het hotel wordt aangeprezen als een voor iedereen toegankelijk groeps-/familiehotel.

[a] vordert samengevat - voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijke veroordeling van Philadelphia Zorg en Philadelphia Egbertsduin tot betaling binnen vijf dagen tegen behoorlijk bewijs van kwijting van EUR 400.000,00 vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 21 augustus 2006, althans een andere in goede justitie vast te stellen datum, tot aan de dag der algehele vergoeding, te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten ad EUR 6.587,84 en de proceskosten van dit geding.

Philadelphia voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

[a] stelt dat de in de meerwaardeclausule gestelde opschortende voorwaarde is vervuld, zodat hij recht heeft op betaling van de op een bedrag van EUR 400.000,00 vastgestelde meerwaarde. Hij voert hiertoe aan dat het St. Egbertshuis niet wordt gebruikt overeenkomstig de hierboven weergegeven statutaire doelstelling, nu Philadelphia Egbertsduin het hotel op commerciële wijze is gaan exploiteren als groeps-/familiehotel. Ter onderbouwing van deze stelling verwijst [a] onder meer naar diverse websites van bemiddelaars in accommodatie, alsmede naar de eigen website van Hotel Egbertsduin, op welke sites het hotel als zodanig wordt aangeprezen.

De reden voor het opnemen van de meerwaardeclausule is volgens [a] gelegen in zijn wens de historische, sociale functie van het pand voor de toekomst te behouden, en tevens om te voorkomen dat Hotel Duinzicht concurrentie zal ondervinden van activiteiten in het St. Egbertshuis. Gelet op het door Philadelphia Zorg aangekondigde gebruik als "zorghotel", heeft [a] het pand verkocht voor EUR 400.000,00 minder dan de werkelijke waarde. [a] stelt dat, om te waarborgen dat het St. Egbertshuis daadwerkelijk op de overeengekomen wijze zou worden gebruikt, de meerwaardeclausule is opgenomen. De meerwaardeclausule moet aldus worden uitgelegd, dat het hotel uitsluitend mag worden aangewend voor het bieden van begeleiding, zorg en hulp aan mensen met een handicap en anderen die zorg behoeven. Het gebruik van het hotel voor mensen die niet gehandicapt en niet zorgbehoevend zijn valt hier buiten, aldus [a].

Aangezien Philadelphia Zorg het hotel binnen een jaar na de levering door [a] heeft doorverkocht aan Philadelphia Egbertsduin, die het hotel thans niet gebruikt voor hetzelfde doel als waarvoor Philadelphia Zorg het diende te gebruiken, is zij de meerwaarde van

EUR 400.000,00 verschuldigd. Ten aanzien van Philadelphia Egbertsduin geldt dat ook zij (zij het hoofdelijk) de meerwaarde verschuldigd is aan [a], nu voornoemde meerwaardeclausule eveneens is opgenomen in de akte van levering waarbij het hotel door Philadelphia Zorg aan haar is geleverd.

Philadelphia bestrijdt dat de wijze waarop het hotel feitelijk wordt gebruikt niet in overeenstemming is met het in de meerwaardeclausule voorgeschreven gebruik. De bewoordingen “gebruik conform de doelstelling” moeten aldus worden uitgelegd dat het gebruik gericht moet zijn op een uiteindelijk te bereiken situatie, in dit geval het realiseren van een vakantieplek voor gehandicapten en andere zorgbehoevenden. Dat het huidige gebruik voldoet aan de in de meerwaardeclausule gestelde eisen blijkt volgens Philadelphia uit het feit dat het hotel middels specifieke voorzieningen geschikt is gemaakt voor het verblijf van gehandicapten en andere zorgbehoevenden, alsmede uit het feit dat een uitgebreide marketingstrategie is opgezet om deze speciale doelgroep te bereiken. Philadephia erkent dat zij zich - ter voorkoming van leegstand in de opstartfase - tijdelijk tevens richt op niet-gehandicapten, maar acht dit niet in strijd met haar statutaire doel. Het bereiken van een volledige bezetting door de doelgroep kost nu eenmaal tijd, aldus Philadelphia. Voor zover nodig zal de rechtbank hieronder ingaan op de overige verweren van Philadelphia.

De rechtbank zal allereerst ingaan op de toepasselijkheid van de meerwaardeclausule, nu Philadelphia heeft betoogd dat geen sprake is van vervreemding in de zin van de meerwaardeclausule aangezien het hotel feitelijk niet uit handen van Philadelphia Zorg is geraakt. De bestuurders van Philadelphia Zorg zijn immers dezelfde personen als de bestuurders van Philadelphia Egbertsduin, aldus Philadelphia. De rechtbank kan Philadelphia hierin niet volgen. Dat de bestuurders van Philadelphia Egbertsduin en Philadelphia Zorg dezelfde natuurlijke personen zijn, doet immers niet af aan het gegeven dat het hotel feitelijk is verkocht en geleverd aan een andere rechtspersoon dan Philadelphia Zorg, zoals blijkt uit de akte van levering van 21 december 2004.

De tekst van de meerwaardeclausule die in de leveringsakte van 21 december 2004 letterlijk is overgenomen biedt geen aanknopingspunten voor de juistheid van de stelling van Philadelphia, dat van vervreemding eerst sprake is indien de meerwaarde door de verkoop is gerealiseerd. Dat partijen het zo bedoeld hebben is niet gebleken, temeer nu Philadelphia dit verweer eerst bij dupliek heeft gevoerd en partijen eerder zijn uitgegaan van toepasselijkheid van de meerwaardeclausule. Nu de meerwaarde volgens de tekst van de meerwaardeclausule niet alleen is verschuldigd bij vervreemding maar ook bij ingebruikgeving van de onroerende zaak, ligt de uitleg van Philadelphia ook niet voor de hand. In het navolgende zal dan ook worden uitgegaan van de toepasselijkheid van de meerwaardeclausule.

Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of de wijze waarop Philadelphia Egbertsduin het hotel thans exploiteert is te verenigen met het in de meerwaardeclausule aangeduide doel, te weten - kort gezegd - bieden van begeleiding en zorg aan zorgbehoevenden. Bij de beantwoording van deze vraag rijst allereerst de vraag naar de uitleg van de tussen [a] en Philadelphia Zorg overeengekomen meerwaardeclausule, waarbij het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

In dit verband is allereerst van belang dat voor [a] de belangrijkste voorwaarde voor de verkoop van het St. Egbertshuis aan Philadelphia Zorg was dat het pand zou worden gebruikt voor charitatieve, sociale doeleinden. Philadelphia erkent dat dit bij het aangaan van de overeenkomst ook voor haar duidelijk was. Ook heeft [a] Philadelphia gekend in zijn belang dat op de betreffende locatie geen concurrerend hotel gevestigd zou worden. Philadelphia heeft niet voldoende gemotiveerd bestreden dat dit belang voor haar duidelijk was.

Voorts is van belang dat [a] in verband met het door Philadelphia Zorg aangekondigde gebruik als "zorghotel", welk gebruik aan beide belangen van [a] tegemoet kwam, aan Philadelphia een korting op de koopprijs heeft verleend. Philadelphia betwist dat de koopsom niet marktconform was. Dat [a] met het opsplitsen en doorverkopen van het oorspronkelijke complex van het St. Egbertshuis winst heeft gemaakt, zoals Philadelphia heeft betoogd, zegt naar het oordeel van de rechtbank niets over de marktwaarde van het door Philadelphia Zorg aangekochte deel. De rechtbank overweegt dat een meerwaardeclausule in het algemeen tot strekking heeft dat de koper die verkregen heeft tegen een lagere waarde dan de marktwaarde gehouden is de bij verkoop van een aldus verkregen goed een nabetaling te doen. Het enkele bestaan van een meerwaardeclausule bevestigt naar het oordeel van de rechtbank dat partijen zich bewust waren van een verschil tussen de marktwaarde als commercieel hotel en de betaalde koopsom. Ook het feit dat in de tekst van de meerwaardeclausule de koopprijs in verband wordt gebracht met het belang van [a] bij het sociale gebruik van het hotel wijst op een niet-marktconforme koopprijs.

Nu Philadelphia ten slotte haar stelling niet nader (met stukken) heeft onderbouwd gaat de rechtbank uit van de juistheid van de stelling van [a] dat het St. Egbertshuis voor

EUR 400.000,00 minder dan de werkelijke waarde aan Philadelphia Zorg is verkocht.

De rechtbank is van oordeel dat het, gelet op de taalkundige betekenis van de meerwaardeclausule tegen de achtergrond van de voornoemde omstandigheden, voor Philadelphia redelijkerwijs duidelijk had moeten zijn dat het hotel alleen gebruikt mocht worden als accommodatie voor gehandicapten en andere zorgbehoevenden en dus niet voor mensen die niet gehandicapt en niet zorgbehoevend zijn. Dit laatste impliceert immers een commercieel gebruik. Als [a] een meer commerciële exploitatie voor ogen had, in die zin dat ook niet-zorgbehoevenden van het hotel gebruik mogen maken, had het voor de hand gelegen dat hij een marktconforme vraagprijs had gehanteerd of het hotel aan derden had verkocht, hetgeen hij niet heeft gedaan. Het toestaan van een dergelijk commerciële uitbating van het hotel is bovendien niet te rijmen met het aan Philadelphia meegedeelde belang van [a] concurrentie voor Hotel Duinzicht te voorkomen.

In de visie van Philadelphia moet worden gekeken naar het gebruik in zijn geheel, waarbij ook niet-gehandicapten van het hotel gebruik mogen maken, zolang het gebruik dat van het hotel gemaakt wordt gericht is op realisatie van het einddoel, te weten een volledige bezetting door gehandicapten en zorgbehoevenden. Deze uitleg acht de rechtbank, gelet op de bij Philadelphia bekende ideële- en concurrentiebelangen van [a], niet aannemelijk en behoefde door [a] redelijkerwijs dan ook niet te worden verwacht. Philadelphia heeft ook niets gesteld waaruit zou volgen dat [a] het beding op deze manier had moeten begrijpen.

Met betrekking tot het huidige gebruik van het hotel overweegt de rechtbank het volgende. Aan Philadelphia kan worden toegegeven dat het hotel voor wat betreft de uitgebreide aanpassingen en voorzieningen voor gehandicapten bij uitstek geschikt is voor verblijf van deze doelgroep. Bovendien blijkt uit het door haar gevolgde marketingbeleid ook van gerichtheid op deze doelgroep. Anderzijds staat vast dat Philadelphia Egbertsduin, naast gehandicapten en zorgbehoevenden, (vooralsnog) ook klanten werft onder niet-gehandicapten en mensen die geen zorg behoeven. Philadelphia heeft weliswaar aangevoerd dat het niet zo is dat het overgrote deel van de gasten sinds de opening van het hotel niet-gehandicapt was, uit de in het voornoemde marketingplan van hotel Egbertsduin weergegeven doelstellingen voor het jaar 2007 blijkt echter dat naar verwachting 40% van de gastnachten zal worden afgenomen door de primaire doelgroep van zorgbehoevenden. Dat betekent dat Philadelphia verwacht dat het hotel voor 60% bezet zal zijn door niet-gehandicapten en mensen die geen zorg behoeven.

Daarbij komt dat het hotel naar buiten toe niet eenduidig wordt gepresenteerd als zorghotel voor gehandicapten en andere zorgbehoevenden. Zo presenteert hotel Egbertsduin zich op haar eigen website als "modern groeps- en familiehotel", geschikt voor bijvoorbeeld familie-uitje, workshoplocatie, vergaderruimte, personeelsuitje, sportkamp, vrijgezellenfeest of schoolreisje, waarbij wordt aangegeven dat het hotel vakantiemogelijkheden biedt voor mensen met en zonder beperking. Anders dan Philadelphia heeft betoogd, komt uit deze website naar het oordeel van de rechtbank niet prominent naar voren dat gehandicapten en zorgbehoevende de (enige) doelgroep van het hotel vormen. Daarnaast wordt hotel Egbertsduin door diverse bemiddelaars in accommodatie op Schiermonnikoog aangeprezen als een voor iedereen toegankelijk groeps-/familiehotel, waarbij geen melding wordt gemaakt van specifieke gerichtheid op zorgbehoevenden. Illustratief in dit verband is voorts de zich bij de stukken bevindende e-mail van een medewerker van de VVV te Schiermonnikoog, waarin desgevraagd wordt medegedeeld dat het hotel zich niet uitsluitend richt op mensen met een handicap.

Uit het voorgaande valt af te leiden dat Philadelphia Egbertsduin zich in haar bedrijfsvoering op zodanige wijze richt op niet-zorgbehoevende klanten, dat geconcludeerd moet worden dat het hotel - ondanks de uitgebreide aanpassingen en voorzieningen voor gehandicapten - voor een groot deel ook de commerciële markt bedient. Een dergelijk gebruik van het hotel is, zoals hiervoor is overwogen, niet in overeenstemming met het op grond van de meerwaardeclausule toegestane gebruik. Het verweer van Philadelphia dat er feitelijk geen sprake is van concurrentie omdat Philadelphia Egbertsduin een ideële stichting is, miskent dat voor het antwoord op de vraag of sprake is van concurrentie moet worden gekeken naar de wijze waarop het hotel wordt geëxploiteerd en niet naar de hoedanigheid van de exploitant.

Uit de tekst van de meerwaardeclausule blijkt dat eventueel strijdig gebruik slechts wordt gesanctioneerd in geval van vervreemding of ingebruikgeving aan een koper of gebruiker die het verkochte niet zal gebruiken voor hetzelfde doel als waar Philadelphia Zorg het voor dient te gebruiken. Nu Philadelphia Zorg het hotel bij akte van levering van 21 december 2004 heeft verkocht en geleverd aan Philadelphia Egbertsduin, die het pand - zoals blijkt uit het voorgaande - niet gebruikt voor hetzelfde doel als waarvoor Philadelphia Zorg het moest gebruiken, is Philadelphia Zorg het in de meerwaardeclausule vastgestelde bedrag van EUR 400.000,-- verschuldigd aan [a].

Philadelphia beroept zich subsidiair op matiging van het gevorderde bedrag van EUR 400.000,00. Zij stelt in dit verband dat de meerwaardeclausule het karakter draagt van een boeteclausule in de zin van artikel 6:91 BW en als zodanig moet worden aangemerkt. Anders dan Philadelphia is de rechtbank van oordeel dat de meerwaardeclausule niet kan worden aangemerkt als een boetebeding. Artikel 6:91 BW merkt als boetebeding aan ieder beding dat de schuldenaar die tekortschiet in de nakoming van zijn verbintenis, verplicht een geldsom of een andere prestatie te voldoen, ongeacht of zulks strekt tot vergoeding van schade of enkel tot aansporing om tot nakoming over te gaan.

De krachtens de meerwaardeclausule op Philadelphia Zorg rustende verplichting om bij inwerkingtreding van de opschortende voorwaarde de meerwaarde te voldoen, voldoet niet aan de hiervoor vermelde omschrijving van een boetebeding. Deze verplichting strekt niet tot vergoeding van schade en is evenmin bedoeld om rechtsopvolgers van Philadelphia Zorg aan te sporen tot het nakomen van de overeenkomst. Het staat Philadelphia Zorg vrij het pand te verkopen of in gebruik te geven aan een koper of gebruiker die het pand voor een ander doel zal gebruiken. De meerwaardeclausule verbindt daar enkel de voorwaarde aan (bij verkoop binnen tien jaar) dat in dat geval de meerwaarde aan [a] dient te worden betaald. Gelet op het voorgaande is er geen ruimte voor matiging van de vordering, dan wel voor het oordeel dat een beroep op de clausule in strijd met de redelijkheid en billlijkheid, zoals Philadelphia heeft betoogd.

Voor wat betreft de stelling van [a] dat de meerwaardeclausule evenzeer geldt voor Philadelphia Egbertsduin, zodat ook zij (op basis van hoofdelijkheid) de meerwaarde verschuldigd is, overweegt de rechtbank als volgt. De afspraak dat het St. Egbertshuis overeenkomstig de statutaire doelstelling van Philadelphia Zorg moet worden gebruikt is door [a] met Philadelphia Zorg gemaakt en geldt dan ook alleen tussen deze beide partijen. Dat dezelfde meerwaardeclausule vervolgens ook in de akte van levering door Philadelphia Zorg aan Philadelphia Egbertsduin is opgenomen brengt slechts mee dat de clausule ook geldt in de verhouding tussen Philadelphia Zorg en Philadelphia Egbertsduin. Nu [a] aan de vordering jegens Philadelphia Egbertsduin geen andere rechtsgrond ten grondslag heeft gelegd, zal de vordering ten aanzien van Philadelphia Egbertsduin, gelet op het voorgaande, worden afgewezen.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering ten aanzien van Philadelphia Zorg moet worden toegewezen. Ook de gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen nu Philadelphia daartegen geen inhoudelijk verweer heeft gevoerd.

De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [a] heeft niet voldoende onderbouwd gesteld dat zij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Deze laatste kosten zijn al begrepen in de proceskostenveroordeling.

Philadelphia Zorg wordt daarbij als in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het geding. De kosten aan de zijde van [a] worden vastgesteld op:

De rechtbank

ten aanzien van Philadelphia Egbertsduin:

wijst het gevorderde af;

ten aanzien van Philadelphia Zorg: