Hof 's-Gravenhage, 02-09-2008, nr. BK-06/00273

de aan de grond toe te kennen waarde;

de ongecorrigeerde vervangingswaarde van de gebouwen “A”, “B”, “C”, “D”, “E” en het kloostergebouw.

de technische veroudering; alsmede

de functionele veroudering.

6.3 Het is aan de Inspecteur om – in geval van betwisting door belanghebbende – aan-nemelijk te maken dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de Inspecteur er niet in geslaagd om aan die bewijslast te voldoen. Het rap-port van de gemeentetaxateur is hiervoor onvoldoende, omdat het op diverse onderdelen gemotiveerd is bestreden door belanghebbendes gemachtigde (eveneens een taxateur onroe-rende zaken), waarbij de stellingen van belanghebbende in onvoldoende mate door de In-specteur zijn weerlegd. Het Hof overweegt daartoe het volgende.

6.4 Met betrekking tot de waarde van de grond heeft de Inspecteur aangevoerd dat de uitgifteprijzen van de gemeente Bergen op Zoom in uitbreidingsgebieden op de peildatum varieerden van ƒ 214,20 tot ƒ 238. Vanwege de (betere) ligging van de onroerende zaak in het centrum heeft hij een waarde per m² in aanmerking genomen van ƒ 250. Inhoudelijk heeft belanghebbende de juistheid ervan niet betwist. Wel heeft belanghebbende zich erop beroepen dat – naar het Hof begrijpt - de gemeente in met belanghebbende vergelijkbare gevallen steeds is uitgegaan van een prijs per m² van ƒ 180 ten bewijze waarvan zij heeft gewezen op de opstelling die behoort bij de uitspraak op het bezwaar dat belanghebbende heeft ingediend tegen de waardevaststelling voor de periode 2001-2003. In die opstelling is door de gemeente de grond in aanmerking genomen voor een bedrag van € 82 per m². De Inspecteur heeft betwist dat hij een dergelijk beleid heeft gevoerd en afstand genomen van de wijze waarop het bezwaar met betrekking tot de opvolgende periode is afgedaan. Belang-hebbende heeft geen concrete gegevens naar voren gebracht die haar stelling ondersteunen. Een en ander leidt het Hof tot geen andere conclusie dan dat belanghebbende – op wie te dezen de bewijslast rust – niet aannemelijk heeft gemaakt dat de Inspecteur in vergelijkbare gevallen een begunstigend beleid heeft gevoerd. Met in achtneming van hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat de bij de vaststelling van de waarde in aanmerking genomen grondprijs niet te hoog is.

6.5.1 Wat betreft de ongecorrigeerde vervangingswaarde stelt het Hof voorop dat daar-voor heeft te gelden dat deze dient te worden gesteld op de herbouwkosten per 1 januari 1995 van een identiek gebouw, waarbij moet worden uitgegaan van de ten tijde van de bouw en herbouw c.q. renovatie geldende uitvoeringsvoorschriften, kwaliteitsnormen en –eisen, afwerkingsniveau en materiaalgebruik.

6.5.2 Voor de door hem becijferde ongecorrigeerde vervangingswaarde van de gebouwen, waaromtrent verschil van inzicht bestaat, heeft de Inspecteur tot uitgangspunt genomen de kosten die zijn opgeroepen door de bouw van een van de onderdelen van de onroerende zaak, te weten de zogeheten “F”-vleugel die in 1985 is gerealiseerd. Deze kosten zijn ver-volgens herleid naar het prijspeil 1995 aan de hand van de bouwkostenindexcijfers voor de gezondheidszorg (College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen) en komen uit op ƒ 1.658 per m² bvo. Daarnaast heeft de Inspecteur zich gebaseerd op een door de organisatie waarvan belanghebbende deel uitmaakt, gehanteerde richtlijn bij de bouw van verzorgingstehuizen, die – herleid naar het prijspeil per 1 januari 1995 – uitkomt op gemiddeld ƒ 2.070 per m² bvo. Naar het oordeel van het Hof zijn voornoemde cijfers onvoldoende om - zonder nadere concrete gegevens, die ontbreken – inzicht te geven in de herbouwkosten van de hier aan de orde zijnde gebouwen die zijn gesticht, onderscheidenlijk gerenoveerd, in de jaren 1930, 1965, 1968, 1970, 1975, 1976, 1983 en 1992 gelet op de voor die jaren geldende uitvoe-ringsvoorschriften etc.

6.5.3 Belanghebbende heeft ter ondersteuning van de door haar bepleite herbouwwaarde, naast hetgeen is vermeld onder 3.4.2, hiervoor nog de stichtingskosten vermeld van een negental verzorgingstehuizen die zijn gerealiseerd in de jaren 1998-1999. Het gemiddelde van de totale bouwkosten komt uit op ƒ 1.231 per m² bvo. Belanghebbende maakt naar het oordeel van het Hof echter evenmin inzichtelijk op welke wijze bij de door haar bepleite herbouwwaarde rekening is gehouden met de voor de stichtings- c.q. renovatiejaren gelden-de uitvoeringsvoorschriften etc.

6.5.4. Gelet op al hetgeen beide partijen in dit verband hebben aangevoerd, is het Hof van oordeel dat de in aanmerking te nemen ongecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden bepaald op een bedrag dat dichter is gelegen bij de door belanghebbende voorgestane waar-de dan die welke de Inspecteur heeft berekend. Daarbij acht het Hof het argument van belanghebbende dat de inspecteur eraan voorbij is gegaan dat de bouwkosten per m² lager zullen zijn naar mate het te (her) bouwen object groter is, steekhoudend.

6.6 Wat betreft de te hanteren percentages voor technische en functionele afschrijving merkt het Hof op dat uit het door de Inspecteur in het geding gebrachte rapport niet blijkt waarop de door de taxateur gehanteerde percentages zijn gebaseerd. Naar het oordeel van het Hof had het op de weg van de Inspecteur gelegen om tegenover de berekeningen van de taxateur van belanghebbende de door hem gehanteerde percentages en restwaarden inzichte-lijk en controleerbaar te maken. Zulks geldt temeer nu de Inspecteur en belanghebbende voor de bepaling van de technische veroudering met betrekking tot de gerenoveerde onder-delen verschillende benaderingswijzen hanteren die op zich genomen niet met elkaar te vergelijken zijn. Met in achtneming van al hetgeen door partijen in dit verband naar voren is gebracht is het Hof van oordeel dat voor zowel de technische als de functionele veroudering een hogere aftrek in aanmerking dient te worden genomen dan door de Inspecteur is bepleit.

6.7. De stelling van belanghebbende dat uit de waarde die na bezwaar is vastgesteld voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 blijkt, dat de door haar bepleite waarde niet te laag is, wordt door het Hof verworpen. De Inspecteur heeft ter zitting ver-klaard dat het taxatiebureau, die de taxatie heeft uitgevoerd, zich er te gemakkelijk van af heeft gemaakt en dat de gemeente een en ander beter had moeten controleren.

6.8 Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangevoerd en met in achtneming van al hetgeen hiervoor is overwogen, met name in 6.4. tot en met 6.7, is het Hof van oordeel dat geen van de door partijen voorgestane waarden juist kan worden geacht. Nu in het geding de waarde van de onroerende zaak niet duidelijk is geworden, bepaalt het Hof de waarde op de waardepeildatum in goede justitie op ƒ 17.000.000. Hierin is aan waarde van de kapel begrepen een bedrag van ƒ 1.680.910.

Proceskosten

Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 724,50 wegens beroepsmatig verleende bijstand in de verwij-zingsprocedure (1,5 punt à € 322 x 1,5 (gewicht van de zaak)) te vermeerderen met € 966 wegens beroepsmatig verleende bijstand in de procedure voor het Gerechtshof te

‘s Hertogenbosch (2 punten à € 322 x 1,5 (gewicht van de zaak)). Voor een hogere vergoe-ding acht het Hof geen termen aanwezig.

Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: