Hof 's-Hertogenbosch, 02-02-2022, nr. 20/00748

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZ-beschikking) en daarbij de waarde van [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is de aanslag voor het gebruikersdeel van de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2018 bekendgemaakt (hierna: de aanslag).

Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt.

De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij.

De zitting heeft plaatsgevonden via een beeldverbinding op 19 januari 2022. Daaraan hebben deelgenomen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .

De heffingsambtenaar heeft voor de zitting een pleitnota met drie bijlagen toegezonden aan het hof. De griffier heeft deze pleitnota doorgestuurd naar belanghebbende. Deze pleitnota met bijlagen wordt geacht ter zitting te zijn voorgelezen.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten en [heffingsambtenaar 1] in de gelegenheid gesteld om zo spoedig mogelijk een geldige volmacht over te leggen.

Het hof heeft op 20 januari 2022 met betrekking tot [heffingsambtenaar 1] een geldige volmacht ontvangen. Dit stuk is in afschrift doorgestuurd naar de andere partij.

Belanghebbende was in 2018 gebruiker van de onroerende zaak en exploiteerde daarin een 3-sterren hotel.

Bij beschikking van 28 februari 2018 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 1.072.000.

Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde is een taxatieverslag opgemaakt (hierna: het taxatieverslag). Daaruit blijkt dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak heeft vastgesteld door middel van de huurwaardekapitalisatie-methode. De gehanteerde kapitalisatiefactor is 8,0. De totale vloeroppervlakte van de onroerende zaak is volgens het taxatieverslag 2.170 m2.

Belanghebbende heeft bij brief van 27 februari 2018 - welke brief is ontvangen door de heffingsambtenaar op 3 maart 2018 - bezwaar gemaakt tegen de waarde van de onroerende zaak en de aanslagen.

In de bezwaarfase is door [taxateur] , taxateur, een (her)taxatie van de onroerende zaak verricht aan de hand van de in de Taxatiewijzer van de Vereniging Nederlandse Gemeenten voor het jaar 2017, deel 25 “Hotels” (hierna: de Taxatiewijzer hotels) gegeven omzetmethodiek. Hantering van de door belanghebbende zelf verstrekte exploitatiecijfers leidt tot een waarde van (afgerond) € 3.630.000. Hantering van de normcijfers uit de Taxatiewijzer hotels leidt tot een waarde van (afgerond) € 2.722.000.

Op 4 januari 2019 heeft een telefonische hoorzitting plaatsgevonden.

Bij uitspraak op bezwaar van 11 februari 2019 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en de heffingsambtenaar, gelet op de overschrijding van de redelijke termijn in de bezwaarfase, veroordeeld tot het vergoeden van immateriële schade (€ 500), griffierecht (€ 345) en proceskosten (€ 525).

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak, en daarmee tevens de aanslag, te hoog heeft vastgesteld.

Belanghebbende heeft tijdens het onderzoek op de zitting uitdrukkelijk en onvoorwaardelijk bevestigd dat het geschil zich beperkt tot de waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2017 en - daarmee samenhangend - de hoogte van de aanslag.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot vermindering van de WOZ-waarde tot € 857.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Ten aanzien van het geschil

De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.1.Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.2.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde betwist. Daartoe is door belanghebbende tijdens het onderzoek op de zitting in hoger beroep aangevoerd dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde van € 1.072.000 onvoldoende heeft onderbouwd. Meer specifiek blijkt uit die onderbouwing niet op welke wijze de kapitalisatiefactor tot stand is gekomen en in welke mate daarbij rekening is gehouden met het leegstandsrisico als gevolg van de coronapandemie die in 2020 is uitgebroken, alsmede de financiële positie van het [concern] .

Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 door hem niet te hoog is vastgesteld.

De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase, op verzoek van belanghebbende, een taxatieverslag van de onroerende zaak aan belanghebbende verstrekt. Uit het taxatieverslag en de toelichting van de heffingsambtenaar daarop blijkt dat dat de onroerende zaak is gewaardeerd met toepassing van de huurwaardekapitalisatie-methode. In het taxatieverslag is door de heffingsambtenaar een aantal variabelen gebruikt, waaronder de aan de verschillende ruimten toegekende afzonderlijke huurwaarden per vierkante meter. De heffingsambtenaar heeft in zijn uitspraak op bezwaar toegelicht dat de toegekende huurwaarden onder andere zijn afgeleid van op of rond de peildatum 1 januari 2017 gerealiseerde huurprijzen van objecten die vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Met eventuele verschillen tussen de objecten is volgens de heffingsambtenaar rekening gehouden. Verder geeft de heffingsambtenaar aan de kapitalisatiefactor van 8,0 te hebben ontleend aan de Taxatiewijzer. Tijdens het onderzoek op de zitting in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar hieraan toegevoegd dat het risico op leegstand als gevolg van de coronapandemie niet in de huurwaardekapitalisatie is verdisconteerd, omdat die gevolgen zich op de peildatum 1 januari 2017 nog niet voordeden.

Daarnaast is - op verzoek van belanghebbende - in de bezwaarfase een (her)taxatie uitgevoerd waarbij het rekenblad is gevolgd zoals opgenomen in de Taxatiewijzer hotels. De taxateur heeft bij de berekening de modelkengetallen van het archetype “Hotel restaurant met zalen”, alsmede de door belanghebbende zelf verstrekte exploitatiecijfers gehanteerd (zie 2.5). De heffingsambtenaar is naar aanleiding van deze (her)taxatie tot de conclusie gekomen dat de waarde van de onroerende zaak - in feite - aanzienlijk meer bedraagt dan de beschikte waarde van € 1.072.000. Dit komt doordat bij de (her)taxatie een andere methodiek is gehanteerd en bovendien is gebleken dat de werkelijke vloeroppervlakte meer bedraagt dan de vloeroppervlakte die bij de WOZ-beschikking in aanmerking is genomen en op het taxatieverslag is aangegeven. In de uitkomst van de (her)taxatie ziet de heffingsambtenaar de bevestiging dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van € 1.072.000 niet te hoog is. Het hof overweegt daartoe als volgt.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aanvankelijk bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatie-methode en vervolgens, overeenkomstig het verzoek van belanghebbende, door middel van de in de Taxatiewijzer hotels opgenomen omzetmethodiek. Beide waarderingsmethodes zijn toelaatbaar en geschikt. Overeenkomstig het in de bezwaarfase gedane verzoek van belanghebbende zal het hof laatstgenoemde waarderingsmethode toepassen. Uit de (her)taxatie aan de hand van de omzetmethodiek, waarbij de heffingsambtenaar zowel de geobjectiveerde normcijfers als de door belanghebbende zelf verstrekte exploitatiecijfers heeft gehanteerd, volgen aanzienlijk hogere waarden dan de beschikte waarde van € 1.072.000. Bij de berekening op basis van de geobjectiveerde normcijfers heeft de heffingsambtenaar gerekend met een normomzet en normkosten die overeenkomen met een normale exploitatie voor een gemiddeld hotel van het desbetreffende archetype. Daarbij heeft hij rekening gehouden met de locatie, de exploitatiekosten en het aantal sterren. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat hantering van de normcijfers leidt tot een waarde van de onroerende zaak van (afgerond) € 2.722.000. Tevens is onweersproken door de heffingsambtenaar gesteld dat de berekening aan de hand van de door belanghebbende zelf verstrekte exploitatiecijfers hoger uitvalt dan de berekening op basis van de normcijfers. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende heeft onderbouwd dat de door hem vastgestelde waarde van € 1.072.000 niet te hoog is.

Dat wat belanghebbende tegen de vastgestelde waarde heeft aangevoerd met betrekking tot het leegstandsrisico als gevolg van de coronapandemie leidt het hof niet tot een ander oordeel, aangezien dit niet een omstandigheid is waarmee reeds op de peildatum 1 januari 2017 rekening moest worden gehouden. Ook de financiële omstandigheden van belanghebbende zijn voor de waardebepaling niet van belang.

Op grond van wat hiervoor is overwogen, is het hof van oordeel dat de waarde van € 1.072.000 niet te hoog is en dat de grieven van belanghebbende geen doel treffen.

Overig

Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft gesteld kan niet leiden tot een gegrond hoger beroep.

Tussenconclusie

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

Ten aanzien van het verzoek om immateriële schadevergoeding

Nu geen sprake is van overschrijding van de redelijke termijn in de hoger beroepsfase, ziet het hof geen aanleiding voor het toekennen van een vergoeding voor immateriële schade.

Ten aanzien van het griffierecht

Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb.

Het hof:

De uitspraak is gedaan door W.A.P. van Roij, voorzitter, P. Fortuin en V.M. van Daalen-Mannaerts, in tegenwoordigheid van A.S. van Middelkoop, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.