Hof 's-Hertogenbosch, 08-02-2023, nr. 21/01556

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning) per de waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld. Ook is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 bekendgemaakt.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zitting heeft plaatsgevonden op 25 januari 2023 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [A] , namens belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een in het jaar 2009 gebouwde hoekwoning. De hoofdbouw van de woning is 487 m3 en de woning heeft een aanbouw van 45 m3. De woning beschikt over een carport en een berging. Het perceel is 155 m2.

Ter onderbouwing van de door hem aan de woning toegekende waarde van € 305.000, heeft de heffingsambtenaar verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgesteld op 15 februari 2021 door [taxateur] , gediplomeerd WOZ-taxateur. In het taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de woning per de waardepeildatum vastgesteld op € 315.000. Deze waarde is bepaald door vergelijking met de, ook in de gemeente [gemeente] gelegen, referentieobjecten [adres 2] in [plaats 1] , [adres 3] in [plaats 2] en [adres 4] in [plaats 2] . Het laatste referentieobject is door de rechtbank - op verzoek van belanghebbende - buiten beschouwing gelaten bij de beoordeling van het geschil. Nu de heffingsambtenaar hier in hoger beroep niet tegen is opgekomen, laat het hof dit object ook buiten beschouwing. In het taxatierapport zijn objectgegevens en foto’s van de woning en van de resterende twee referentieobjecten opgenomen. Ook bevat het rapport een vergelijkingsmatrix met gegevens van de woning en van deze referentieobjecten.

In het bezwaarschrift is door belanghebbende verzocht om bij niet volledige tegemoetkoming aan het bezwaar de opbouw en onderbouwing van de kavelwaarde met de grondstaffel vóór het plaatsvinden van de hoorzitting te overleggen. Dit geldt eveneens voor de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV1.- en liggingsfactoren en voor de uitleg hoe de onderlinge verschillen tussen woning en referentieobjecten zijn verdisconteerd.

De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase een taxatieverslag aan belanghebbende verstrekt, waarin kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid van de woning en de referentieobjecten zijn vermeld. Ook zijn de grondstaffel en de ligging daarin opgenomen.

Belanghebbende heeft de heffingsambtenaar er niet eerder dan in de beroepsfase op gewezen dat bepaalde gegevens niet zijn overgelegd. Belanghebbende heeft geen gebruik gemaakt van het recht op inzage in de stukken in de bezwaarfase.

Het geschil betreft het antwoord op de vragen of de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld en of belanghebbende in zijn belang is geschaad, omdat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, verlaging van de WOZ-waarde tot € 244.000 en dienovereenkomstige verlaging van de aanslag.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Ten aanzien van het geschil

De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.2.Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’3.en vormt de waarde in het economische verkeer.

Ingevolge het bepaalde in artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de instructie) dient de waarde van woningen te worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

De bewijslast met betrekking tot de WOZ-waarde rust op de heffingsambtenaar.

De heffingsambtenaar heeft gebruik gemaakt van de in de instructie genoemde methode voor de waardering van woningen. De heffingsambtenaar heeft voor de waardebepaling de woning vergeleken met twee rondom de peildatum verkochte referentieobjecten (zie 2.2). Het hof acht deze twee referentieobjecten vergelijkbaar met de woning. De objecten betreffen in de gemeente [gemeente] gelegen gelijksoortige hoekwoningen.Van de woning en de referentieobjecten zijn de objectkenmerken, het type, het bouwjaar, de grootte, de KOUDV-factoren, de ligging en de grondstaffel vermeld. Met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten is bij de waardebepaling rekening gehouden.

De waarde van de woning is door de vergelijking met deze twee verkochte referentieobjecten op zich goed onderbouwd door de heffingsambtenaar.

Van belang is of de heffingsambtenaar ook in het licht van hetgeen belanghebbende heeft gesteld heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende heeft in dat kader aangevoerd dat (a) de referentieobjecten zijn gelegen in andere kernen van de gemeente [gemeente] en niet inzichtelijk is gemaakt wat de invloed daarvan is op de waarde; (b) de indexering van de referentieobjecten niet inzichtelijk is gemaakt nu een onderbouwing ontbreekt; (c) de ligging van de woning minder goed is dan die van de referentieobjecten; (d) de uitstraling van de woning minder goed is dan die van de referentieobjecten en (e) de gevraagde KOUDV-factoren niet allemaal in de bezwaarfase zijn overgelegd en niet inzichtelijk is gemaakt hoe de heffingsambtenaar met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

De heffingsambtenaar heeft uiteengezet dat bij gebrek aan goed vergelijkbare verkopen rondom de waardepeildatum binnen de kern [woonplaats] , hij referentieobjecten in andere kernen binnen de gemeente [gemeente] heeft gehanteerd. De eerder, in het taxatieverslag, opgenomen referentieobjecten die in [woonplaats] zijn gelegen, acht de heffingsambtenaar minder goed vergelijkbaar dan de nu door hem gehanteerde referentieobjecten. De huidige referentieobjecten zijn weliswaar niet in dezelfde kern als de woning gelegen (wel dezelfde gemeente), maar de heffingsambtenaar heeft daarbij toegelicht dat de kernen slechts op enkele kilometers afstand van elkaar liggen en dat alle kernen over voorzieningen beschikken. Verder heeft de heffingsambtenaar met een berekening aangetoond dat er rondom de waardepeildatum geen significant waardeverschil in de verschillende kernen binnen de gemeente [gemeente] was. Gelet op het voorgaande treft grief a geen doel.

De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een prijsindex overgelegd, waaruit het gecorrigeerde verkoopcijfer van hoekwoningen in de buurt van de woning is af te leiden.

Voor de referentieobjecten geldt dezelfde prijsindex, nu de woningmarkt in de verschillende kernen van [gemeente] nagenoeg identiek was (zie 4.7). Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de indexering van de referentieobjecten met deze index en de toelichting daarop, voldoende heeft onderbouwd en inzichtelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitvoerig toegelicht dat de indexering tot stand is gekomen met behulp van de resultaten uit de permanente markanalyse en het softwareprogramma Ortax. Het hof heeft geen reden om aan te nemen dat de toegepaste indexering van de vergelijkingsobjecten onjuist is, laat staan dat de vergelijkingsobjecten bij een juiste indexering geen steun meer bieden voor de beschikte waarde. Het had naar het oordeel van het hof op de weg van belanghebbende gelegen om de juistheid van de door heffingsambtenaar gehanteerde indexering gemotiveerd te betwisten, hetgeen belanghebbende heeft nagelaten.4.

Grief b treft geen doel.

Ten aanzien van de ligging van de woning in vergelijking tot de referentieobjecten, heeft het geschil zich toegespitst op de achter de woning gelegen 12 garageboxen, waarvan belanghebbende stelt dat daar een waardedrukkend effect van uitgaat. De heffingsambtenaar heeft dit betwist en heeft onbestreden gesteld dat uit onderzoek is gebleken dat de garageboxen slechts enkele keren per dag worden gebruikt. Verder heeft de heffingsambtenaar het standpunt ingenomen dat een mogelijk negatief effect van de garageboxen op de waarde wordt tenietgedaan door het voordeel dat de woning dicht bij de eigen garagebox ligt. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat zelfs al zou de door belanghebbende voorgestane correctie van 5% op de grondwaarde voor de ligging worden gevolgd, de WOZ-waarde nog niet te hoog is ten opzichte van de taxatiewaarde.Naar het oordeel van het hof zijn de grieven van belanghebbende over de ligging voldoende weerlegd. De stelling ter zitting van belanghebbende dat de correctie (bij nader inzien) meer dan 5% moet zijn, heeft hij niet onderbouwd en doet daarmee niet aan het voorgaande af.

Grief c treft geen doel.

Ten aanzien van de uitstraling van de woning ten opzichte van die van de referentieobjecten, overweegt het hof dat de referentieobjecten van hetzelfde type zijn, in vergelijkbare straten in vergelijkbare kernen liggen en gebouwd zijn rondom het bouwjaar van de woning. In de vergelijkingsmatrix is aan de woning en de referentieobjecten het cijfer 3 (gemiddeld) voor uitstraling toegekend. Het hof acht dit juist en acht eventuele onderlinge verschillen in uitstraling een kwestie van smaak en niet van invloed op de waarde.Grief d treft geen doel.

Het hof is, gelet op het voorgaande, van oordeel dat ook in het licht van hetgeen belanghebbende heeft gesteld de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Hetgeen door belanghebbende is ingebracht geeft geen aanleiding om anders te oordelen. Aan een beoordeling van de door belanghebbende zelf voorgestelde waarde komt het hof niet meer toe.

In bezwaarfase niet verstrekte stukken (grief e)

Belanghebbende heeft verder gesteld dat de heffingsambtenaar te weinig informatie heeft verstrekt om het proces van de waardebepaling inzichtelijk en controleerbaar te maken. Belanghebbende heeft in de bezwaarfase om de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren gevraagd, maar de heffingsambtenaar heeft niet volledig aan dat verzoek voldaan, nu de gegevens over ‘uitstraling’ en ‘voorzieningen’ toen niet zijn verstrekt. Belanghebbende meent recht te hebben op toezending van dergelijke informatie en is voorts van mening dat het eenmaal daarom verzoeken, voorafgaande aan de hoorzitting, voldoende is. Zowel in deze als vele vergelijkbare procedures wordt door belanghebbenden, direct of indirect, een beroep gedaan op het zogeheten ‘black box-arrest’5., alsmede op het bepaalde in artikel 7:4, lid 4, Awb en artikel 40 Wet WOZ.

Procedurele bepalingen als artikel 7:4 Awb en artikel 40 Wet WOZ zijn in het leven geroepen om de eventuele informatieachterstand van een belanghebbende in de bezwaarfase te kunnen herstellen, zodat deze in de gelegenheid wordt gesteld zijn standpunt(en) optimaal te kunnen onderbouwen. Alleen dan kan op een zinvolle wijze invulling worden gegeven aan de bezwaarprocedure en kunnen onnodige beroepsprocedures worden voorkomen. Dit brengt met zich mee dat dergelijke bepalingen moeten worden ingeroepen zodra dat mogelijk is.

Indien, zoals in het onderhavige geval, belanghebbende in de bezwaarfase heeft verzocht om bepaalde informatie en deze is voorafgaande aan de hoorzitting door de heffingsambtenaar nog niet verstrekt, dan mag van belanghebbende worden verwacht dat hij voorafgaande of tijdens de hoorzitting nogmaals daarom verzoekt. Als een belanghebbende eerder wel, maar op de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. Het vervolgens in de beroepsfase wijzen op een schending van artikel 7:4 Awb en/of artikel 40 Wet WOZ beschouwt het hof als een schending van een goede procesorde. Het laten passeren van de mogelijkheid in de bezwaarfase om informatie te vergaren, die nodig is om de bezwaarfase optimaal te laten verlopen, wordt dan kennelijk ondergeschikt gemaakt aan de veronderstelde mogelijkheid dat in de beroepsfase kan worden gewezen op een door de heffingsambtenaar gemaakte procedurele fout, die leidt tot een kostenvergoeding voor de bezwaarfase dan wel een proceskostenvergoeding in de beroepsfase.

Het voorgaande klemt nog meer nu vast staat dat belanghebbende in de bezwaarfase een taxatieverslag heeft ontvangen, waarin ‘kwaliteit’, ‘onderhoud’ en ‘doelmatigheid’ zijn vermeld en waarin de grondstaffel en de ligging zijn opgenomen. Daarmee is duidelijk dat de heffingsambtenaar de bereidheid had om de gevraagde informatie te verstrekken en als tijdens de hoorzitting nog eens naar de ontbrekende gegevens over ‘uitstraling’ en ‘voorzieningen’ zou zijn gevraagd, deze waarschijnlijk zouden zijn verstrekt.

Het oordeel dat sprake is van een schending van de goede procesorde door belanghebbende, betekent dat niet wordt toegekomen aan de vraag of artikel 7:4 Awb en/of artikel 40 Wet WOZ zijn geschonden en er in zoverre dus geen sprake is van een gebrek.

Los van het vorenstaande is het hof van oordeel dat, anders dan belanghebbende stelt, op de heffingsambtenaar niet de verplichting rust om in de bezwaarfase bepaalde stukken aan belanghebbende toe te zenden. Artikel 7:4, lid 4, Awb bevat niet de verplichting tot toezending van (alle) op de zaak betrekking hebbende stukken in de bezwaarfase, maar enkel een inzagerecht. Dat belanghebbende van dit inzagerecht geen gebruik heeft gemaakt of (bewust) niet heeft willen maken kan de heffingsambtenaar niet worden tegengeworpen.

Voorts is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verstrekken van het taxatieverslag aan belanghebbende in de bezwaarfase heeft voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 40 WOZ. Ter onderbouwing van het vorenstaande sluit het hof aan bij het overwogene door hof Amsterdam in diens uitspraak van 22 februari 2022, r.o. 5.4.1 tot en met 5.6.6.

De tweede vraag van het geschil wordt aldus beantwoord dat de omstandigheid dat de gegevens over ‘uitstraling’ en ‘voorzieningen’ (en de uitleg hoe de heffingsambtenaar met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden) niet zijn toegestuurd in de bezwaarfase, geen reden is voor een gegrond (hoger) beroep.

Tussenconclusie

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.

Het hof:

De uitspraak is gedaan door P.A.M. Pijnenburg, raadsheer, in tegenwoordigheid van K.M.J. van der Vorst als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2023 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

De griffier, De voorzitter,

K.M.J. van der Vorst P.A.M. Pijnenburg

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.