Hof Amsterdam, 01-03-2022, nr. 21/00274

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 249.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 bekendgemaakt.

Met de uitspraak op het bezwaar van 20 december 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In haar uitspraak van 23 februari 2021 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

Het door belanghebbende tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep heeft het Hof ontvangen op 6 april 2021 en is nader gemotiveerd bij brief van 1 mei 2021. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 december 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:

“Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning, gebouwd in 1986, is een rijwoning met een inhoud van 345 m³ en een perceel van 134 m². Bij de woning hoort een vrijstaande berging, een dakkapel en een overkapping/luifel.”

Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan.

In geschil is of de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen:

“3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omgang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

4. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsobjecten).

5. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 255.000. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning overeenkomstig het hiervoor onder 4 vermelde artikel bepaald met een methode van systematische vergelijking van woningen aan de [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] , alle te [plaatsnaam] .

6. Anders dan verweerder kennelijk meent, kan uit de door hem aangehaalde uitspraak van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, LJN AU4300 (Goeree Overflakkee) niet worden afgeleid dat, indien de waardevaststelling met een taxatierapport wordt onderbouwd, de rechtbank niet kan toekomen aan de stellingen van eiser. Wanneer de vastgestelde waarde gemotiveerd wordt betwist, ligt het op de weg van verweerder om de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken. Indien verweerder daartoe een taxatierapport heeft overgelegd, dient de rechtbank op grond van de inhoud van het taxatierapport te beoordelen of de vastgestelde waarde voldoende aannemelijk is gemaakt Bij deze bewijswaardering zal de rechtbank niet voorbij kunnen gaan aan hetgeen eiser over de inhoud van het taxatierapport naar voren heeft gebracht.

7. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten, die rond de waardepeildatum zijn verkocht, voldoende vergelijkbaar met de woning om te kunnen dienen als toets voor het waardeniveau van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Verweerder dient wel aannemelijk te maken dat hij voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen. Dit heeft verweerder gedaan. Verweerder heeft zich rekenschap gegeven van de verschillen in omvang van de opstallen, het perceel en de aanwezige bij- en aanbouwen. Uit het taxatierapport blijkt voorts dat de taxateur de zogenoemde KOUDV-factoren van de woning en de vergelijkingsobjecten als vergelijkbaar heeft beoordeeld. Dit met uitzondering van het object [vergelijkingsobject 3] , waarvan de uitstraling als beter is beoordeeld. Laatstgenoemd object, met een betere uitstraling en kleinere inhoud, heeft de hoogste prijs per kubieke meter. De woning en de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] hebben een lagere kubieke meterprijs, die goed met elkaar in lijn liggen. Voor de grondprijs is voor zowel de woning als voor de vergelijkingsobjecten steeds dezelfde staffel gebruikt waarbij rekening is gehouden met de wet van de afnemende meeropbrengst. Nu de vergelijkingsobjecten, net als de woning, allen aan een doorgaande weg liggen, is de rechtbank van oordeel dat de ligging als vergelijkbaar kan worden aangemerkt. Gezien het vorenstaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de onderbouwende verkopen.

8. Eiser heeft voor zijn stelling dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld gewezen op de verkoopprijzen van de [adres 1] en de [adres 2] . Deze objecten zijn naar het oordeel van de rechtbank echter niet geschikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat deze objecten een andere, rustiger ligging hebben (in een woonwijk en wat verder van het centrum) en voorts dateren uit de jaren 60, terwijl de woning - net als de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten - aan een drukke doorgaande weg in het centrum van [plaatsnaam] ligt en uit 1986 dateert. De stelling dat ook de ligging van het door verweerder in de bezwaarfase gebruikte vergelijkingsobject [adres 3] beter is, behoeft geen bespreking, nu dit object in beroep niet meer dient ter onderbouwing van de waarde van de woning.

9. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2018 niet te hoog is vastgesteld.

10. Voorts is nog in geschil of eiser recht heeft op vergoeding van proceskosten. Eiser stelt dat hij recht heeft op een proceskostenvergoeding omdat de uitspraak op bezwaar niet voldoende is gemotiveerd, nu verweerder de opbouw en waardering van de bijgebouwen niet inzichtelijk heeft gemaakt en hij beroep moest aantekenen om over deze gegevens te kunnen beschikken. Naar het oordeel van de rechtbank vindt deze stelling onvoldoende steun in de feiten. Eiser heeft immers ter zitting bevestigd dat hij in de bezwaarprocedure bij een e-mail bericht (met als datum 15 maart 2019; de rechtbank) het kavelmodel en ook het zogenoemde bijgebouwenmodel van verweerder heeft ontvangen. Daarmee zijn de afzonderlijke waardes van de bijgebouwen voldoende inzichtelijk gemaakt. Voorts heeft eiser de door hem gevraagde KOUDV- en liggingsfactoren als bijlage (in de vorm van een matrix) bij de uitspraak op bezwaar ontvangen. Gelet op het vorenstaande ziet de rechtbank geen aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten van de eiser. Er was immers geen sprake van een situatie dat eiser in redelijkheid geen andere keuze had dan beroep in te stellen teneinde een deugdelijke onderbouwing van de vastgestelde waarde te verkrijgen.

11. Ook het door eiser gestelde verschil in maatvoering van de woning geeft de rechtbank geen aanleiding tot het toekennen van een proceskostenvergoeding. Verweerder is in de bezwaarfase uitgegaan van een inhoud van 320 m³, maar heeft de inhoud in de beroepsfase aangepast naar 345 m³ en daarbij ook de kubieke meter prijs van de woning aangepast, te weten verlaagd. Naar de mening van eiser rechtvaardigt de door verweerder in bezwaar gehanteerde onjuiste inhoudsmaat van de woning dat aan hem een proceskostenvergoeding wordt toegekend, omdat hij daarom genoodzaakt was beroep in te stellen. De rechtbank overweegt dat - nog daargelaten dat volgens vaste rechtspraak verweerder de waarde van de woning in iedere fase van het geding opnieuw mag onderbouwen en motiveren en dat dit ook geldt voor het hanteren van een andere inhoudsmaat en een (dientengevolge) lagere kubieke meterprijs van de woning. In bezwaar heeft eiser de inhoud van de woning niet bestreden. Eiser is ook niet benadeeld doordat in bezwaar van een te kleine inhoudsmaat is uitgegaan terwijl hij wist, althans moest weten, dat de inhoudsmaat in feite groter was, zoals verweerder in beroep heeft gebruikt.

12. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

Belanghebbende bepleit in hoger een beroep een waarde van € 196.000. Hij betoogt voorts dat, nu de heffingsambtenaar in eerste instantie is uitgegaan van een onjuiste inhoud met als gevolg een onjuiste berekening van de kubieke meterprijs hetgeen pas in de beroepsfase is gebleken, hij wel in beroep moest komen zodat er in elk geval voor de beroepsfase een proceskostenvergoeding had moeten worden toegekend.

De heffingsambtenaar is in gebreke gebleven nu de matrix niet kan worden gezien als de door belanghebbende gevraagde taxatiekaart met KOUDV- en liggingsfactoren van de vergelijkingsobjecten en de woning. Deze gegevens zijn pas verstrekt bij de uitspraak op bezwaar en daarmee te laat. Belanghebbende zag zich daardoor genoodzaakt in beroep te komen. De wijziging van de objectgegevens had hem bovendien gemeld moeten worden gelet op het bepaalde in artikel 7:9 van de Awb. Tot slot voert belanghebbende aan dat de rechtbank niet is ingegaan op zijn grieven zoals verwoord in de pleitnota bij de rechtbank, zodat reeds daarom aan de uitspraak een motiveringsgebrek kleeft.

De heffingsambtenaar onderschrijft de uitspraak van de rechtbank. Hij voert aan dat hij alle op de zaak betrekking hebbende stukken tijdig heeft ingebracht, dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dat hij ook anderszins niet in gebreke is gebleven. Hij voert in hoger beroep twee extra referentieobjecten aan, de [vergelijkingsobject 4] en de [vergelijkingsobject 5] . Ook die referentieverkopen onderbouwen de waarde. Er is terecht geen proceskostenvergoeding toegekend.

Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing genomen. Het Hof neemt deze beslissing over en maakt de gronden waarop deze berust tot de zijne. In aanvulling op de overwegingen van de rechtbank overweegt het Hof nog het volgende.

Vaststelling WOZ-waarde

Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de bij de beschikking vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld (zie onder meer HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee)). Volgens vaste jurisprudentie is het de heffingsambtenaar toegestaan om in iedere fase van het geding de waarde van de woning opnieuw en anders te onderbouwen. Dit geldt niet alleen voor de selectie van de vergelijkingsobjecten waarmee de heffingsambtenaar de waarde van de woning kan onderbouwen, maar ook voor de kenmerken van de woning zelf. Het is de heffingsambtenaar derhalve toegestaan om in beroep de inhoud van de woning te corrigeren, mits die correctie niet tot gevolg heeft dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en de heffingsambtenaar bij het toepassen van de correctie de beginselen van een goede procesorde in acht neemt (ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, r.o. 4.2.7.). Het betoog van belanghebbende dat een aanpassing van de objectgegevens in de beroepsfase in ieder geval moet leiden tot een proceskostenvergoeding voor de beroepsfase, kan gelet op het vorenstaande niet worden gevolgd.

In zijn verweerschrift bij de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de inhoud van de woning gecorrigeerd en vastgesteld op 345 m3 in plaats van 320 m3. De correctie van de inhoud van de woning, van 320 m3 naar 345 m3 heeft geleid tot een daling van de waarde per m3 van de woning van € 583 naar € 558. Per saldo hebben deze wijzigingen geen invloed gehad op de vastgestelde waarde. Daarom kan het betoog van belanghebbende dat zij door die wijzigingen zou zijn benadeeld, niet worden gevolgd. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning onderbouwd aan de hand van dezelfde drie vergelijkingsobjecten als die hij in beroep heeft gebruikt. Deze drie vergelijkingsobjecten hebben gecorrigeerde waardes per m3 van € 543, € 570 respectievelijk € 577. De gemiddelde gecorrigeerde waarde per m3 van de vergelijkingsobjecten bedraagt € 563 per m3, hetgeen hoger is dan de waarde van € 558 per m3 die de heffingsambtenaar voor de woning van belanghebbende heeft vastgesteld. Anders dan belanghebbende kennelijk meent, hoeft de heffingsambtenaar voor het vaststellen van de waarde niet uit te gaan van het vergelijkingsobject met de laagste waarde per m3. Dit brengt mee dat het Hof belanghebbende – ook in het licht van hetgeen daartegen door hem is aangevoerd – niet volgt in zijn betoog dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld.

Schending artikel 7:4 van de Awb / Schending artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ

Het Hof verstaat belanghebbende aldus dat hij betoogt dat artikel 7:4 van de Awb niet een inzagerecht, maar een toezendplicht inhoudt voor alle ‘op de zaak betrekking hebbende stukken’ als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb. De matrix behorende bij de uitspraak op het bezwaar had hem daarom eerder, al gedurende de bezwaarfase, moeten worden toegezonden. Nu dit niet is gebeurd had het beroep gegrond moeten worden verklaard. De grief faalt. Ter toelichting van dit oordeel dient het volgende. Belanghebbende heeft op zichzelf met juistheid betoogd dat de bij de uitspraak op bezwaar gevoegde matrix een op de zaak betrekking hebbend stuk is in de zin van artikel 7:4 van de Awb. Deze bepaling bevat echter een inzagerecht en geen verplichting voor de heffingsambtenaar om in de bezwaarfase de op de zaak betrekking hebbende stukken digitaal beschikbaar te stellen dan wel toe te zenden. Het bepaalde in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ doet daar niet aan af. Die bepaling bevat uitsluitend de verplichting tot het op verzoek verstrekken (lees: toezenden of digitaal beschikbaar stellen) van het taxatieverslag (dat is het verslag als bedoeld in bijlage 4 bij de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ). Die bepaling ziet dus niet op alle aan de vastgestelde waarde ten grondslag liggende gegevens. De heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken gesteld dat het taxatieverslag tijdens de bezwaarfase aan belanghebbendes gemachtigde is toegestuurd. Indien belanghebbende of zijn gemachtigde van mening is dat het verstrekte taxatieverslag onvoldoende gegevens bevat om tot een goede beoordeling van de vastgestelde waarde te kunnen komen, kan hij in de bezwaarfase gebruik maken van zijn inzagerecht als bedoeld in artikel 7:4 van de Awb (zie Hof Amsterdam van 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499, r.o. 5.5.18 – 5.5.20). Indien van dit inzagerecht geen gebruik wordt gemaakt – in onderhavige zaak is telefonisch gehoord op 17 oktober 2019 en is geen gebruik gemaakt van dit recht – dienen de gevolgen daarvan voor rekening van belanghebbende te blijven.

Het betoog van belanghebbende dat de heffingsambtenaar artikel 7:9 van de Awb heeft geschonden door de wijziging van de inhoudsmaat en de kubieke meterprijs niet mee te delen aan belanghebbende, kan niet worden gevolgd, reeds omdat van die aanpassingen niet kan worden gezegd dat deze van aanmerkelijk belang kunnen zijn voor de te beschikken waarde (zie ook r.o. 5.5, tweede volzin).

Dat de rechtbank niet is ingegaan op alle grieven zoals verwoord in de pleitnota brengt, wat daar verder ook van zij, niet mee dat reeds daarom het hoger beroep gegrond moet worden verklaard (vgl. Hoge Raad 14 november 1990, 26913, ECLI:NL:HR:1990:ZC4444, r.o. 4.5). De uitspraak van de rechtbank is naar ’s Hofs oordeel naar de eis der wet met redenen omkleed.

Al hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden.

Slotsom

De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. W.M.C. Schipper, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman, als griffier. De beslissing is op 1 maart 2022 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.